99年度訴字第731號｜民事：返還不當得利等｜裁判日期：100 年 01 月 03 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　 99年度訴字第731號原　　　告　葉金智訴訟代理人　洪薇蕎被　　　告　王媛嬋上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國99年11月22日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣叁拾伍萬陸仟玖佰捌拾叁元及自民國九十九年五月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。本判決得假執行。但被告如以新臺幣叁拾伍萬陸仟玖佰捌拾叁元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由甲、原告起訴主張，原告前於民國98年3 月間透過訴外人睦盛不動產仲介經紀有限公司即東森房屋桃園大園加盟店之經理張文賢，以價金新臺幣（下同）382 萬元，向被告購買其所有坐落桃園縣大園鄉○○段海方厝小段第1818建號即門牌號碼桃園縣大園鄉○○○街1 巷1 號之房屋（下稱系爭房屋）及坐落同段第259 之45地號之土地，並與被告委託之代理人王健州簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）。被告於系爭買賣契約書所附之不動產標的現況說明書中，就建築改良物是否有滲漏水之情形、建築改良物是否有龜裂傾斜情形均勾選為「否」。詎原告付清買賣價金，並經被告於98年5 月間交屋後3 個多月，竟陸續發現系爭房屋之1 、2 樓有：⑴地板大片磁磚隆起，無法踩踏，否則將產生龜裂⑵天花板多處滲漏水、油漆剝落⑶牆壁多處龜裂等問題。原告經委請訴外人東宇企業社就上開瑕疵之修繕估價，修繕費用約為536,466 元。惟原告設法將上開情形通知被告處理及聲請桃園縣大園鄉公所調解，請求被告修繕或減少價金，均無結果。原告爰依系爭買賣契約書第5 條第3 項之約定，請求減少系爭房屋之買賣價金536,466 元；而原告既已行使此約定減少價金之形成權，則被告受領此部分價金之法律上原因已不存在，原告自得再依民法第179 條之規定，請求被告返還不當得利536,466 元予原告；另系爭房屋修繕約須兩個月期間，原告於此期間須另賃屋居住，以每月租金12,000元計算，將致原告受有損害24,000元，故原告另得依民法第227 條之規定，請求被告賠償上開租金之損害。綜上所述，爰依法提起本件訴訟等語。並為訴之聲明：被告應給付原告560,466 元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年利率5 % 計算之利息；原告並願供擔保請准宣告假執行。乙、被告則以：被告交付系爭房屋予原告時，並無原告所主張之瑕疵。原告遲至99年4 月7 日、99年5 月7 日始就其所主張之上開瑕疵申請調解及提起本件訴訟，逾交屋日甚久，顯係怠於檢查及通知，依民法第356 條之規定，已視為承認其所受領之物。又依中央氣象局所公布地震資料，於系爭房屋交屋後之98年8 月17日、98年10月4 日、98年11月5 日、99年2 月7 日、99年3 月4 日歷經5 次地震，桃園縣大園鄉並曾遭遇有感地震甚達4 級多，依地震後之物理變化發生地磚龜裂、牆壁多處龜裂情形，乃屬不可預測之天災，應不可歸責於被告；另關於油漆剝落部分，肇因於系爭房屋於70年12月15日完工迄今已達29年，又坐落大園鄉海邊，經年累月受含鹽海風吹襲及空氣潮溼的影響，會破壞油漆而令其剝落，此為大園鄉海邊屋舍大多存在之問題，原告應對系爭房屋勤加保養以維持屋況，是原告就上開自然天災及其物理變化因素所造成瑕疵提起本件訴訟，並無理由。況系爭房屋僅部分受損，未達不能居住之程度，原告卻請求將整棟樓層全部修繕、換新，又主張修繕時需另行租屋，均屬不合理等語，資為抗辯。並為答辯聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請。丙、得心證之理由：一、原告所主張其於98年3 月間，透過仲介公司以價金382 萬元向被告購買系爭房屋及所坐落之土地，並簽立系爭買賣契約書；而被告於系爭買賣契約書所附之不動產標的現況說明書中，就建築改良物是否有滲漏水之情形、建築改良物是否有龜裂傾斜情形均勾選為「否」。嗣原告付清買賣價金，並經被告於98年5 月間交屋後3 個多月，陸續發現系爭房屋之1 、2 樓有前述瑕疵存在等事實，為被告所不爭執，並有不動產買賣契約書影本1 份、照片8 張、土地及建物登記謄本各1 份附卷可稽（見本院卷第8 頁至第14頁、第42頁至第45頁），堪信為真實。二、原告進而主張其得依系爭買賣契約書第5 條第3 項之約定請求減少價金536,466 元，並請求被告依不當得利之規定返還此金額及請求被告賠償債務不履行之損害即原告於系爭房屋修繕所須之2 個月期間內，另租他屋居住之租金支出等部分，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件兩造主要所爭執者，即應為⑴原告得否依上開契約之約定，請求減少價金？⑵若原告得請求減少價金，則原告得否進而請求被告返還此部分不當得利之金額？⑶原告得否依不完全給付之規定，請求被告賠償所受損害即須支出之租金24,000元？以下爰逐項論述之。三、經本院囑託臺灣省土木技師公會就系爭房屋之下列事項為鑑定：⑴系爭房屋1 、2 樓是否有如原告主張之地板磁磚隆起、天花板多處滲漏水及油漆剝落、牆壁多處龜裂等瑕疵存在？⑵若有上開瑕疵，是否在本件兩造買賣系爭房屋之98年3 月間即存在？或係在買賣之後始發生之瑕疵？⑶若有上開瑕疵，則其瑕疵存在之程度、面積、位置、修復方法及費用各為何？其鑑定結果略以：系爭房屋所存在之上開瑕疵應在買賣之後因施工品質不佳而造成等語，有臺灣省土木技師公會99 年11 月1 日（99）省土技字第6446號函附鑑定報告書在卷可參（見本院卷第52頁至第75頁）。本院審酌上開公會係以其所屬具有土木技師專業證照之會員為鑑定人員，自有其專業上之知識可憑，且與兩造又無何親誼故舊或其餘利害關係，堪認上開鑑定結果為客觀可信。參以被告亦於本院99年11月22日言詞辯論時自承系爭房屋1 、2 樓之地板磁磚、天花板、牆壁等均為其所僱工施作（見本院卷第80頁正面），是原告所主張之上開瑕疵已足認定係被告施工品質不佳而造成無誤。四、次查，即使被告所抗辯稱於系爭房屋交屋後之98年8 月17日、98年10月4 日、98年11月5 日、99 年2月7 日、99年3 月4 日歷經5 次地震等情為真，然桃園縣各地區經歷上開地震，均未傳出何大小災情，且98年3 月至今並無中強震發生，亦為前揭鑑定報告所肯認（見本院卷第57頁），足見被告所陳述之上開各次地震之強度均不足以造成系爭房屋產生前述瑕疵，且臺灣本即處於地震頻繁之地帶，若因輕微之地震即可使系爭房屋之1 、2 樓發生地板磁磚隆起、天花板滲漏水、牆壁龜裂之情事，反益足證明被告當初施工時確有品質不良之情事無訛。故被告以上開理由，辯稱系爭房屋所有之瑕疵係因地震此天災所導致，不能歸責於被告乙節，核即無足採。五、再查，依系爭房屋油漆剝落之瑕疵照片所示（見本院卷第14頁），以肉眼即足判斷該油漆之施工並非距今年代久遠，故被告所抗辯稱系爭房屋之油漆係自70年12月15日完工迄今達29年之部分，與事實難認相符，不足採信。且依上開瑕疵照片所示剝落之位置多數位於天花及近天花板之角落及系爭房屋1 、2 樓之天花板亦確有滲漏水之情事綜合觀之，系爭房屋之油漆剝落，其肇因實非單純坐落海邊，受含鹽海風吹襲及空氣潮溼的影響，且僅區區3 月餘之期間即足導致，故被告此部分之抗辯，核仍無足採。六、再按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第356 條定有明文。而查，本件系爭買賣契約書訂立日期為98年3 月27日（見本院卷第10頁背面）；被告係於98年5 月間交屋，而原告係於交屋後3 個多月即發現系爭房屋有上述瑕疵等情，均為兩造所不爭執，是以此推知，原告發現系爭房屋有上開瑕疵最早應係在98年10月間。而被告並不否認接獲原告委託訴外人張文賢通知系爭房屋有上述瑕疵之時間係在今年農曆過年前（見本院99年12月20日言詞辯論筆錄，本院卷第93頁背面），而今年農曆春節為2 月14日，顯見原告至遲於99年1 月下旬或2 月上旬即已通知被告。本院衡以系爭房屋之上開瑕疵非甚輕微，且以一般人對於居住房屋之要求而言，房屋地板之磁磚隆起及天花板滲漏水之狀況，可致居住之品質大幅降低，而此等瑕疵又常須居住一段期間以資確認瑕疵是否持續惡化或考慮須以何方法加以修繕，是依此社會生活常情而言，應認原告於知此瑕疵之存在後而通知被告之時間，已屬即通知出賣人即被告無誤。是被告所抗辯稱原告顯係怠於檢查及通知，已視為承認其所受領之物等語，核亦無足採。七、按「擔保責任：…三、除不動產說明書已載明者外，本買賣標的物如有未能於簽約時發現確認之既存瑕疵（如設備損壞、滲漏水等），應由乙方（即被告）依民法瑕疵擔保之相關規定負責修繕或按修繕費用減少買賣價金。…」系爭買賣契約書第5 條第3 項有明文約定。再按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354 條第1 項前段、第359 條前段亦有明文。本件被告所出賣予原告之系爭房屋有前述瑕疵存在之事實，既經認定，則原告依上揭系爭買賣契約書之約定及民法之規定，請求減少系爭房屋之買賣價金，於法即屬有據。八、惟查，原告雖主張應以其委請訴外人東宇企業社所估計修繕系爭房屋上述瑕疵之價格536,466 元為其得請求減少之價金，然系爭房屋上開瑕疵之修繕費用，經前述臺灣省土木技師公會所併為鑑定之結果，應為356,983 元，有前述鑑定報告之記載可憑（見本院卷第57頁），本院認為臺灣省土木技師公會係專業機構，所轄會員又為具有專業證照之技師，其所為之鑑定估價應較為可信，故應以上開鑑定結果所示修繕所須金額即356,983 元為原告可得請求減少之價金為適當。而按買受人依民法第359 條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在，最高法院87年台簡上字第10號判例意旨足供參照。依此可知買受人依民法第359 條規定行使價金減少請求權後，出賣人該部分之價金請求權即已不存在，則出賣人所受領之該部分價金，自已喪失其法律上之依據。又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條另有明文。本件原告請求減少價金356,983 元之部分既為可採，則被告此部分受領之法律上依據即已不復存在，則原告依上揭法律規定，請求被告返還此部分之不當得利，於法洵屬可採。九、另按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227 條雖有明文。然買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，始應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度台上字第1112號裁判意旨可資參考）。本件系爭房屋之瑕疵之發生原因，係施工品質不良，業經臺灣省土木技師公會於上開鑑定報告中陳述明確（見本院卷第57頁），而被告固不否認系爭房屋係其於96年間請工人整修者（見本院99年6 月1 日、11月22日言詞辯論筆錄，本院卷第35頁、第80頁），而一般第三人就房屋整修之工程事項，並無何特殊專業之知識與技能，只能一請承攬整修之工人負責施工，此外，本件又查無被告於施工整修時有何故意或過失之指示致生日後之瑕疵，是自難認為因施工所生系爭房屋之上開瑕疵，可得歸責於被告，故原告依上揭不完全給付之規定，請求被告賠償原告於修繕瑕疵期間須另外賃屋居住2 個月之支出租金損失24,000元，即與上開法律規定之要件不合，尚不足採。十、綜上所述，原告可得請求被告給付之金額，以356,983 元為可採。末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。本件係屬不當得利之債，為無確定期限者；又係以支付金錢為標的，則依上揭法律規定，原告就被告應給付之金額部分，一併請求自起訴狀繕本送達翌日即99年5 月15日（見本院卷第25頁送達證書所載）起至清償日止，按法定利率即年息5%計算之利息，亦屬於法有據。十一、從而，原告依民法不當得利之法律關係，請求被告給付原告356,983 元及自99年5 月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。至原告逾上開範圍之不當得利請求及另依民法不完全給付之法律關係請求被告所為之給付，則均為無理由，應予駁回。十二、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無再逐一詳予論駁之必要，併此敘明。十三、本判決所命被告給付原告之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行。此部分原告雖陳明願供擔保請求宣告假執行，惟僅係促請本院為上開宣告假執行職權之發動。另其餘原告之訴經駁回之部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。又本院亦併依職權，宣告被告供所定金額之擔保後，得免為假執行。據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。中華民國 100 年 1 月 3 日民事第二庭法官張震武以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國 100 年 1 月 3 日書記官顏伯儒

臺灣桃園地方法院99年度訴字第731號

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