臺灣桃園地方法院99年度訴字第878號

• 裁判案由: 拆除地上物等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 101 年 07 月 31 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　 99年度訴字第878號原　　　告　金陵華城管理委員會
法定代理人　黃復興
原　　　告　陳光堯
上 列 2 人
訴訟代理人　吳仲立律師
被　　　告　張榮顯
訴訟代理人　李銘洲律師
複　代理人　廖嘉琳律師
詹潤鈞
上列當事人間請求拆除地上物等事件，於民國101 年7 月3 日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應容忍原告金陵華城管理委員會進入桃園縣平鎮市○○段第九○五地號土地內，進行污水處理設備相關之保養、維護、修繕及設置工程。
被告應於桃園縣平鎮市○○段第九○五地號土地上如附圖所示B
部分之位置，按現場尚存之圍牆形式、材質，以百歲磚建築長為十．○三公尺、高為一．五七公尺、厚為○．一二公尺之圍牆（面積為一．二平方公尺）。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按「原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意」，民事訴訟法第262 條第1 項定有明文。本件原告起訴時，係列張榮顯、張政義為被告，嗣於民國99年11月11日具狀撤回對張政義之起訴（見本院卷第113 頁），並於100 年8 月16日言詞辯論期日得張政義之同意（見本院卷第146 頁），原告之撤回自應准許。二、次按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但⑵請求之基礎事實同一者。⑶擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限」，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款定有明文。本件原告起訴時，原請求：「先位聲明：㈠被告應將坐落桃園縣平鎮市○○段219-723 地號土地（重測後為金獅段905 地號，下稱系爭905 地號土地）之地上物拆除，並回復原狀將系爭土地返還予原告。㈡被告應自98年6 月26日起至返還土地之日止，按月給付原告新台幣（下同）2,928
元。㈢原告願以現金或同面額之第一商業銀行可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：㈠被告應將上開土地之地上物拆除並回復原狀。㈡被告應容忍原告進入上開土地內進行污水處理設備相關之保養維護及修繕工程。㈢原告願以現金或同面額之第一商業銀行可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行」，嗣經先後變更，最後於101 年7 月3 日言詞辯論期日變更為如現聲明所示（見本院卷第251 頁及反面），核均屬請求之基礎事實同一，或屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，依前揭規定應予准許。
三、再按「當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止」，「第168 條至第172 條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明」，民事訴訟法第170 條、第175 條第1 項定有明文。本件原告之法定代理人原為陳光堯，於100 年2 月21日變更為李錫益（見本院卷第124 頁），復於同年7 月28日變更為鄧松敦（見本院卷第141 頁），再於101 年5 月31日變更為黃復興，並由其聲明承受訴訟（見本院卷第223 頁），經核與前開規定相符，亦應准許。
貳、實體方面：
一、本件原告主張：
㈠訴外人震大建設股份有限公司（下稱震大公司）前於坐落桃園縣平鎮市○○段219-542 、219-724 、219-720 及219- 1地號土地建造「金陵華城」建築案（下稱金陵社區），震大公司當初基於建築成本考量，將此建築案之污水處理設備，另外設置在系爭905 地號土地，惟系爭905 地號土地土地自始即未列入建築基地內，即便金陵社區房屋點交後，系爭905 地號土地依然登記在震大公司名下，並未登記予金陵社區全體住戶所共有，嚴格言之，系爭905 地號土地並非金陵社區共用部分，亦非金陵社區之法定空地。因系爭905 地號土地係金陵社區之污水處理場，產權理應歸全體住戶所有，為便於維護及維修，原告金陵華城管理委員會（下稱原告金陵管委會）必須取得充分權利，嗣與震大公司多次協商後，震大公司同意將系爭905 地號土地所有權移轉予原告金陵管委會，然礙於現行法令無法登記在原告金陵管委會名下，最後將土地產權移轉登記予原告金陵管委會當時之主任委員即原告陳光堯名下。而被告與震大公司簽訂房地買賣契約（下稱系爭買賣契約）時，雖就系爭905 地號土地另外簽訂有「法定空地權屬同意書」（下稱系爭同意書），同意將系爭905
地號土地之地上綠化及空地歸E1戶即被告使用管理維護（即約定專用），然系爭905 地號土地非金陵社區之法定空地，該社區全體住戶亦非系爭905 地號土地之共有人，根本無權同意被告行使專用權，申言之，被告所簽訂之系爭同意書應屬無效，且對原告不生拘束力，是被告不得持之對抗原告及其他社區住戶。詎料，被告卻以其已取得系爭同意書為由，長期占用系爭905 地號土地，且在其上種植喬木、綠竹，興建2 層樓高之違章建築，導致系爭污水處理場結構出現龜裂現象，被告甚至拒絕原告進入維修污水處理設備，完全不顧百餘戶金陵社區住戶之權益，縱經原告於98年7 月13日以平鎮金陵郵局第96號存證信函催告，仍未獲被告置理。
㈡原告請求被告建造圍牆及先備位請求之依據如下：
⒈原告陳光堯為系爭905 地號土地之所有權人，且為金陵社區之住戶，而原告金陵管委會就系爭905 地號土地及污水處理設備則須負修繕、管理、維護之責，是原告有權提起本件訴訟。
⒉查系爭同意書自始無效，是被告於系爭905 地號土地種植喬木及綠竹即屬無權占用，原告陳光堯依民法第767 條規定，自得請求被告將系爭905 地號土地上如附圖所示A 部分之喬木、綠竹清除，並將該部分土地返還予原告陳光堯，如先位聲明第1 項所示。
⒊經鈞院囑託桃園縣平鎮地政事務所現場複丈後，被告占用之面積如附圖A 部分面積為79.55 平方公尺，參照平均地權條例第16條規定，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80% 為其申報地價，系爭土地98年度之公告地價為3,200 元，申報地價即應為每平方公尺2,560 元（3,200 80% ），原告陳光堯得依不當得利之法律關係，並參酌土地法第97條第1 項規定，請求被告給付自98年6 月26日起至返還土地之日止，每月之損害金1,697 元（2,560 79.55 10% 12），如先位聲明第2 項所示。
⒋退步言，若鈞院認定系爭同意書有效，被告取得系爭90 5地號土地之約定專用權，惟亦只能於約定及法令規定之範圍內為專用，被告卻在系爭905 地號土地上種植喬木及綠竹，已違反系爭土地之使用目的，亦不符合桃園縣建築基地綠化自治條例之規定（法定空地面積每100 平方公尺只能種1 棵喬木），更已危害系爭污水處理場之結構，是原告陳光堯基於所有權人身分，依民法第767 條物上請求權之規定，自得請求被告將系爭土地上如附圖所示A 部分之喬木、綠竹清除，原告金陵管委會則得依公寓大廈管理條例第9 條第2 項及第4 項規定為相同之請求，如備位聲明第1 項所示。
⒌又原告金陵管委會依公寓大廈管理條例第10條第2 項規定，對於該污水處理設備有修繕、管理、維護之責，因被告拒絕原告金陵管委會進入維護及維修污水處理設備，依公寓大廈管理條例第6 條第1 項第1 、2 、3 款及同條第3 項之規定，原告金陵管委會自得請求被告應容忍原告進入系爭905 地號土地內，進行污水處理設備相關之保養、維護、修繕及設置工程，如備位聲明第2 項所示。
⒍另如附圖B 、C 位置之圍牆，係金陵社區之共用設施，系爭624 地號土地亦係金陵社區住戶所共有，非被告單獨所有，被告卻擅自將圍牆拆除，是原告金陵管委會依公寓大廈管理條例第9 條第2 、4 項及第10條第2 項之規定，自得請求被告建造該等圍牆予以復原，如獨立1 項之聲明所示。
㈢另查，原告金陵管委會就系爭污水處理場除曾於94年9 月30日進場維修花費111,600 元外，其後被告始終拒絕原告進場維修，以致於自94年10月起至今，原告多次無法進場維修。至於金陵社區每月支出之6,000 元乃係委託廠商巡檢整個社區機電及消防設備之固定費用，以上有管理費收支明細表及合約書可稽，被告指上開費用係支付污水處理場設備之維修費用云云，並非正確。
㈣並聲明：
⒈被告應於系爭905 及624 地號土地上如附圖所示B 、C 部分之位置（面積分別為1.2 平方公尺、0. 13 平方公尺），按現場尚存之圍牆形式、材質，以百歲磚建築高為1.57公尺、厚為0.12公尺之圍牆。
⒉先位聲明：
①被告應將系爭905 地號土地上，如附圖所示A 部分之喬木、綠竹清除，並將該部分土地返還予原告陳光堯。
②被告應自98年6 月26日起至返還前項土地之日止，按月給付原告陳光堯1,697 元。
③就聲明第1 項，原告願以現金或同面額之第一商業銀行可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。
⒊備位聲明：
①被告應將系爭905 地號土地上，如附圖所示A 部分之喬木、綠竹清除。
②被告應容忍原告金陵管委會進入系爭905 地號土地內，進行污水處理設備相關之保養、維護、修繕及設置工程。
③就聲明第1 項，原告願以現金或同面額之第一商業銀行可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：
㈠原告主張系爭905 地號土地非金陵社區之法定空地，故被告簽訂之系爭同意書自始無效云云，惟查：
⒈被告於85年9 月間向震大公司購買金陵社區編號E 區01號房地，並簽訂系爭買賣契約，其中特約條款及系爭同意書均載明：「C7、D7、D13 、D18 、D22 、D25 、E1（即被告）、E16 、E17 、E18 ，各戶對其各戶之鄰接空地負責使用管理與清潔維護」、「本基地內219-723 地號（即系爭905 地號）係污水處理用地土地地上綠化及空地歸E1戶（即被告）使用管理維護」等情，系爭買賣契約附件5 並附有相關法定空地之位置圖，且經震大公司發函予原告金陵管委會覆稱：該筆土地地上綠化及空地歸E1戶使用管理維護，該項約定專用之效力及於全體區分所有權人等情，故被告於取得上開房地所有權後，即依買賣契約及同意書之約定，使用上開附圖所示斜線之約定專用部分。
⒉詎原告陳光堯身為金陵社區之前主任委員，於登記取得系爭905 地號土地所有權後，明知該土地原係金陵社區全體住戶共有之法定空地，僅係借用伊名義登記而已，竟以所有權人地位任意否定被告與震大公司間約定專用部分法定空地之使用權利，並多次於原告金陵管委會會議或區分所有權人會議中發言，以金陵社區污水處理設備將改設置於地面為由（實際上被告於占有使用系爭905 地號土地期間，對於原先該地下污水處理設備之運作無任何影響），要求被告應將該土地上植栽之喬木及綠竹移除，甚至於99年4 月18日之區分所有權人會議中主導書面議案載稱：「污水處理場之土地於都市計畫變更時即經縣府要求變更為公共設施用地，故非法定空地，該契約（即系爭買賣契約）約定無效」，實際上原告就此並未說明該約定專用有何違反法令使用限制規定之情事，是該部分記載顯有誤導金陵社區住戶之虞，原告之行為顯足以影響被告對系爭土地約定專用之權利，甚而使被告長期在系爭土地上管理維護與使用之約定專用狀態，無端因原告陳光堯主導之管委會以會議決議方式予以剝奪。是被告就實質上屬金陵社區全體住戶共有之系爭905 地號土地，既經震大公司與金陵社區全體住戶於買賣當時約定被告就系爭土地取得管理維護之專用權，原告即不得對被告主張無權占有，是原告前揭主張，與實情相悖，難以採取。
⒊且按公寓大廈管理條例第55條第1 項規定：「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第25條第4 項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備」。同條第2 項則規定：「前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第60條規約範本視為規約。但得不受第7 條各款不得為約定專用部分之限制」。故於公寓大廈管理條例公布施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人間之權利義務關係，除有特別規定外，仍有該條例之適用。
⒋被告與震大公司間訂立之系爭買賣契約，係震大公司興建金陵社區時與承購人間訂定之契約書，且其他住戶現尚留存之買賣契約書亦有上開約定，凡此顯見震大公司於出售金陵社區房地時，確曾與包含被告在內之買受人間以訂定契約之方式約定關於法定空地之專用權，而觀諸公寓大廈管理條例第7 條規定各款可知，系爭905 地號土地依其土地之坐落情形暨其土地之編定性質，均無不得約定專用部分之情形存在，故震大公司與被告等承購人間就金陵社區法定空地約定由各該相關住戶享有專用權利，自難認有何違反任何法令規定之情事可言。依系爭買賣契約觀之，金陵社區於起造時即有系爭905 地號土地存在且被告有約定專用權，而原告陳光堯已在該社區居住長達10餘年之久，自難就震大公司與被告間針對系爭土地達成分管契約一節諉為不知，尤以購屋本屬生活中之大事，對於所欲購買之不動產現狀、週遭環境、公寓大廈法定空地及公共設施之使用情形，理應會仔細觀察而詳加勘查研究，是衡情原告陳光堯理應於買受房屋時即已明知系爭土地有約定專用之事實，自應受該約定專用之分管約定效力之拘束。原告陳光堯直至被告已依上開特約條款管理使用系爭土地多年之後，方片面否定該約定之效力，並以系爭土地形式上所有權人之地位，訴請被告交還土地，能否謂無權利濫用之情事，亦有斟酌餘地。
⒌至系爭905 地號土地雖登記為原告陳光堯所有，但實際上該土地自始即為金陵社區全體住戶實質共有之法定空地，此亦為原告陳光堯於擔任主任委員之原告金陵管委會出具之「污水處理場土地爭議案協商處理過程說明」中所是認，否則震大公司於興建完成後，斷無可能將系爭土地納入金陵社區之法定空地，並以買賣契約特別載明相鄰住戶具有使用、管理及維護之專用權利，是系爭土地所有權嗣後雖經震大公司將之移轉登記予原告陳光堯取得，仍不失為金陵社區全體住戶實質共有，故對於被告經由震大公司與全體原始買受人簽訂買賣契約時分別約明就系爭土地被告有約定專用權當不生影響，原告徒以全體住戶非系爭土地之共有人為由，據此否定系爭同意書之效力，即無足取。
⒍再觀諸系爭買賣契約其中特約條款第5 點並未特定約明或記載系爭905 地號土地即屬法定空地，初不因系爭土地究否屬法定空地之性質，而影響該約定之效力甚明。因之，原告以系爭土地並非法定空地為由（實則是否實質上屬金陵社區住戶共有土地，而約定由被告分管，方屬本件之重點），主張系爭同意書自始無效云云，顯與實情相去甚遠，自難採取。⒎基上說明，被告既係基於震大公司與全體住戶間簽訂之系爭買賣契約及同意書，而合法取得對系爭土地之專用使用權，自難認被告對系爭土地有何無權占有之情事，則原告以被告無權占有為由，訴請被告將系爭土地之喬木及綠竹清除，並返還土地予原告陳光堯，即非有據。
㈡又原告主張：若認被告取得系爭905 地號土地約定專用權，被告在系爭土地上種植喬木、綠竹，已違反土地之使用目的，亦不符合桃園縣建築基地綠化自治條例之規定，更已危害污水處理場之結構云云，然查桃園縣建築基地綠化自治條例第1 、3 條之條文內容僅設有設置綠化植物之最低限制，而與原告所指係屬最高限制不符，況且依該自治條例訂定之主要目的無非係為推動城鄉綠化，提升生活品質，由是以觀，倘若設置超過該條例之規定範圍，勢將更能增加綠化面積，進而達到該條例之要求，是原告就此部分主張顯有誤會。
㈢另就污水處理修繕部分，原告所製作桃園縣平鎮市金陵華城第14屆住戶大會資料會務報告載有：「二、污水處理場至守衛室電源工程44,088元」，且100 年9 月社區管理費收支明細表亦載有：「生活廢水池自動開關11,300元」，此外社區每月亦支出機電污水處理費6,000 元（98年9 月為此名稱），後均改稱機電保養契約金，顯見金陵社區均有定期前往污水處理場做管理維護修繕等動作。再者，前於100 年10月11日至13日間，原告亦派工進行地下污水設備維修，此有照片可佐，當時係因地下污水池外漏造成淹水之情況，故原告委請維修人員到場維修，此即可證明被告並未阻擋原告派員至地下污水處理池進行修繕之工作，況且若污水外漏，被告之車庫及住家首當其衝，不但造成惡臭，更會對於被告之自身居住品質下降，從而被告自無拒絕原告派員修繕之可能，反觀原告一再以不實之收支明細，藉以掩飾每月均有派員管理維護，並支付污水處理費用之事實，其心態顯有可議。原告主張被告拒絕伊進入維修地下污水處理設備乙節，姑不論原告金陵管委會至今仍有編列污水處理相關費用如上述，且原告金陵管委會迄未能提出實據證明被告有拒絕其進入維修之情事，自難徒憑原告片面之主張，即為其有利之認定。
㈣就原告請求被告建造圍牆部分，衡諸一般交易常情，任何人若欲購買此一旁有分管使用空地之建物，倘當時其建物與系爭905 地號土地間存有圍牆阻隔，是否仍有購買之意願？建商能否順利取得此部分約定分管之對價？尤非無疑，是震大公司將被告所購之房地連同系爭905 地號土地交付予被告時，並無任何圍牆存在，方與交易常態相符，此若對照由桃園縣政府工務局核發之相關完工申請使用執照當時拍攝之照片，即顯示系爭905 地號土地上並無原告所指之圍牆存在。況依被告與震大公司之工程變更備忘錄內容即載明：「1.停車位地坪與污水處理池同高」，而當初約定此項工程變更係因車庫與污水處理場連成一片，且因兩邊地面歪斜，遂由被告要求震大公司鋪平該地，以避免日後增加額外花費，顯見當初即無圍牆之存在，否則何需要求兩邊地面同高？更何況原告此舉，根本與社區公共事務或利益無涉，此一圍牆之存否並無損及其他社區住戶之應有權益，而圍牆之存在係造成被告之不便，原告眼見欲推翻分管契約有困難，遂再訴請被告回復該圍牆，顯已偏離本件訴訟之初衷。
㈤並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如被告受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件兩造不爭執之事項為：
㈠原告金陵管委會經金陵社區區分所有權人會議成立，並於86年6 月16日經桃園縣政府同意備查在案（見本院卷第9 頁之公寓大廈管理組織報備證明）。
㈡系爭905 地號土地原為震大公司所有，於98年6 月26日移轉登記為原告陳光堯所有（見本院卷第199 、10頁之土地登記謄本）。
㈢被告原於系爭905 地號土地上搭蓋有2 層違章建築（含車庫）及水塔，於本件訴訟繫屬中已拆除（見本院卷第46、105
、191 頁）。
㈣被告所有之桃園縣平鎮市○○路○ 段88巷40號建物坐落之系
爭624 地號土地為社區住戶共有之土地（見本院卷第262 頁共有人之一之土地所有權狀）。
四、本件爭點如下：
㈠被告依系爭買賣契約及同意書是否取得系爭905 地號土地之約定專用權？
㈡原告陳光堯請求被告清除系爭905 地號土地上如附圖所示A
部分之喬木、綠竹並返還土地及給付不當得利，如先位聲明第1 、2 項所示，是否有理？
㈢原告陳光堯及金陵管委會請求被告清除系爭905 地號土地上如附圖所示A 部分之喬木、綠竹，如備位聲明第1 項所示，是否有理？
㈣原告金陵管委會請求被告應容忍其進入系爭905 地號土地內，進行污水處理設備相關之保養、維護、修繕及設置工程，如備位聲明第2 項所示，是否有理？
㈤原告金陵管委會請求被告建造如附圖所示B 、C 位置之圍牆，是否有理？
五、得心證之理由：
㈠就「被告依系爭買賣契約及同意書是否取得系爭905 地號土地之約定專用權」乙節，經審認被告已取得該土地之約定專用權：
⒈原告主張：被告雖與震大公司簽訂房地買賣契約及法定空地權屬同意書，由震大公司將系爭905 地號土地之地上綠化及空地交予被告使用管理維護，然系爭土地並非金陵社區之法定空地，社區全體住戶亦非系爭905 地號土地之共有人，根本無權同意被告行使專用權，是被告所簽訂之系爭同意書應屬無效，且對原告不生拘束力，被告不得持之對抗原告及其他社區住戶而主張取得該土地之約定專用權等語。
⒉被告則抗辯：其依系爭買賣契約及同意書已取得系爭土地之約定專用權，原告陳光堯在該社區居住長達10餘年，自難就震大公司與被告間針對系爭土地達成前開分管契約一節諉為不知，自應受該約定專用之分管約定效力之拘束等語。
⒊經查，被告於85年9 月間向震大公司及徐榮華購買金陵社區編號E 區01號之房屋及土地（建物門牌號碼為桃園縣平鎮市○○路○ 段88巷40號），並簽訂房屋買賣預定合約書及土地
買賣預定合約書（見本院卷第74至93頁），其中土地買賣預定合約書之特約條款，及房屋買賣預定合約書所附之系爭同意書均載明：「C7、D7、D13 、D18 、D22 、D25 、E1（即被告）、E16 、E17 、E18 ，各戶對其各戶之鄰接空地負責使用管理與清潔維護」、「本基地內219-723 地號（即系爭905 地號）係污水處理用地土地地上綠化及空地歸E1戶（即被告）使用管理維護」（見本院卷第78頁、第89頁反面），買賣契約附件5 並有相關土地之位置圖（見本院卷第92頁反面）等情，此有被告所提之土地及房屋買賣預定合約書各1
件為憑，此並為原告所不爭執。
⒋再查，依建築法第11條第1 項前段規定：「本法所稱之建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地」，故所謂之法定空地應為建築基地之一部分。然本件金陵社區之建築基地為平鎮市○○段219-1 、219-542 、219-724 、219-72 0地號土地，此有使用執照存根2 件為憑（見本院卷第12至14頁），並不含系爭905 地號重測前之219-723
地號土地，故系爭905 地號土地自不屬金陵社區之法定空地。
⒌又按「公寓大廈之買賣，由建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共有部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束」（見最高法院91年度台上字第2477號、96年度台上字第2025號判決要旨）。系爭905 地號土地雖非屬法定空地，且系爭同意書雖名為「法定空地權屬同意書」，然就此實質上屬社區全體住戶共有之土地，業經當時土地所有權人震大公司與含被告在內之各承購戶分別約定，該土地之空地由特定共有人使用，並於買賣契約載明含被告在內之相鄰住戶對各該空地具有使用管理及維護之約定專用權利，是依上開判決要旨，應認共有人間已合意成立分管契約。此觀震大公司於97年5 月8 日發函予原告金陵管委會所表示：「有關污水處理用地權責因當初房屋買賣契約書約定該筆土地地上綠化及空地歸E1戶（即被告）使用管理維護，該項約定專用之效力及於全體區分所有權人」等情亦明，有原告所提之該公司函文1 份可稽（見本院卷第94頁）。而原告陳光堯係代表原告金陵管委會於98年6 月26日以買賣為原因繼受震大公司之所有權，其於受讓時對於該分管契約之存在知之甚明，是原告陳光堯及金陵管委會自均應受此分管契約之拘束。
⒍綜上，原告主張：被告所簽訂之系爭同意書應屬無效，且對原告不生拘束力云云並非可採。被告抗辯：其依系爭買賣契約及同意書取得系爭905 地號土地之約定專用權等語洵屬有據。
㈡就「原告陳光堯請求被告清除系爭905 地號土地上如附圖所示A 部分之喬木、綠竹並返還土地及給付不當得利，如先位聲明第1 、2 項所示，是否有理」乙節，經審認原告陳光堯之請求為無理由：
⒈原告主張：被告所簽訂之系爭同意書無效，且對原告不生拘束力，被告不得主張取得系爭土地之約定專用權，是原告陳光堯依民法第767 條第1 項之規定，自得請求被告清除喬木、綠竹並返還土地；又被告無權占有原告所有之土地，已取得使用系爭土地之利益，致使原告無法使用收益，則原告陳光堯另得依不當得利之法律關係，依據土地法第97條第1 項規定，請求被告給付自原告陳光堯取得土地之日即98年6 月26日起至返還土地之日止，每月以每平方公尺申報地價即2,560 元計算10% 之損害金1,697 元（2,560 79.55 10%
12）等語。
⒉被告則抗辯：其基於震大公司與全體住戶間簽訂之系爭買賣契約及同意書合法取得系爭土地之約定專用權，自難認有何無權占有之情事，原告請求被告清除如附圖A 之喬木、綠竹並返還土地及給付不當得利均非有理等語。
⒊按民法第767 條第1 項前段、中段，及同法第179 條雖分別規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之」，又「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益」。而被告現占有系爭905 地號土地如附圖所示A 部分（面積79.55 平方公尺）使用，亦經本院於101 年2 月3 日履勘現場，並囑託桃園縣平鎮地政事務所人員測量屬實，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷為憑（見本院卷第162 至165 頁）。然被告依系爭買賣契約及同意書既已取得系爭905 地號土地之約定專用權乙節業經認定如上，則原告陳光堯以被告無權占用土地為由，依所有物返還請求權及所有權妨害除去請求權之法律關係，請求被告清除喬木、綠竹並返還土地，及依不當得利之法律關係，請求被告給付每月1,697 元計算之損害金如先位聲明第1 、2 項所示云云即無所據，應予駁回。㈢就「原告陳光堯及金陵管委會請求被告清除系爭905 地號土地上如附圖所示A 部分之喬木、綠竹，如備位聲明第1 項所示，是否有理」乙節，經審認原告陳光堯及金陵管委會之請求並無理由：
⒈原告主張：若認定系爭同意書有效，被告取得系爭905 地號土地之約定專用權，則被告只能於約定及法令規定之範圍內為專用，被告在系爭土地上種植喬木、綠竹，已違反系爭土地之使用目的，亦不符合桃園縣建築基地綠化自治條例之規定（法定空地面積每100 平方公尺只能種1 棵喬木），更已危害污水處理場之結構，是原告陳光堯基於所有權人身分，依民法第767 條物上請求權之規定，自得請求被告清除系爭土地上之喬木、綠竹；另原告金陵管委會則得依公寓大廈管理條例第9 條第2 、4 項之規定為相同之請求等語。
⒉被告則抗辯：目前其於該土地上種植喬木、綠竹之使用係與同意書之約定相符，而桃園縣建築基地綠化自治條例第1 、3 條之規定僅有設置綠化植物之最低限制，與原告所指係屬最高限制不符，況該自治條例訂定之主要目的無非係為推動城鄉綠化，提升生活品質，倘若設置超過該條例之規定範圍，勢將更能增加綠化面積，進而達到該條例之要求，故原告請求清除土地上之喬木、綠竹並無理由等語。
⒊按公寓大廈管理條例第9 條第2 、4 項係規定：「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定」、「住戶違反第2 項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償」。
⒋經查，系爭同意書已載明：「本基地內219-723 地號（即系爭905 地號）係污水處理用地土地地上綠化及空地歸E1戶（即被告）使用管理維護」業如前述，則被告基於該約定就系爭土地自有綠化及使用管理權。而被告原雖於系爭土地上搭蓋有2 層違章建築（含車庫）及水塔，然於本件訴訟繫屬中已拆除（見本院卷第46、105 、191 頁），則系爭土地上現所留有之喬木及綠竹係屬同意書所約定綠化之範圍內。是被告抗辯：目前其對該土地之使用係與同意書之約定相符乙節即為可採。
⒌原告雖另主張：被告之行為不符合桃園縣建築基地綠化自治條例之規定（法定空地面積每100 平方公尺只能種1 棵喬木），已危害系爭污水處理場之結構云云，並提出污水處理設備照片2 張為憑（見本院卷第253 頁）。經查，桃園縣建築基地綠化自治條例第1 條係規定：「桃園縣政府（以下簡稱本府）為推動城鄉綠化，提昇生活品質，特依建築技術規則建築設計施工篇第231 條、第267 條、實施都市計劃地區綜合鼓勵辦法第10條規定訂定本自治條例」、同條例第3 條第2 項則規定：「第2 類建築基地之綠化，依下列規定辦理：⒈綠覆率應達法定空地5 分之1 以上，喬木以法定空地面積每100 平方公尺種1 棵，不足1 棵者以1 棵計算」。然系爭905 地號土地並非法定空地，系爭同意書更未約定以上開自治條例之規定為綠化之標準，況該條文應係以綠化有最低標準為目的，而非原告所認係就綠化予以限制。至原告復主張：日後喬木的根會深入水泥地下，可能會破壞水泥地面造成塌陷云云，惟其又已自承：之前有一棵榕樹，應該是榕樹的根穿過水泥地板，但是被告已將榕樹移除等情（見本院卷第252 頁），則僅依原告所提之上開照片2 張實無法證明其所指：污水設備之現況係因被告種植現有之喬木及綠竹所致云云為真。
⒍綜上，原告主張：被告違反系爭土地之使用目的及上開自治條例之規定云云並無可採。是原告陳光堯依民法第767 條物上請求權之規定，及原告金陵管委會依公寓大廈管理條例第9 條第2 、4 項之規定，請求被告清除系爭土地上如附圖所示A 部分之喬木、綠竹如備位聲明第1 項所示即無所據，不應准許。
㈣就「原告金陵管委會請求被告應容忍其進入系爭905 地號土地內，進行污水處理設備相關之保養、維護、修繕及設置工程，如備位聲明第2 項所示，是否有理」乙節，經審認原告金陵管委會之請求為有理由：
⒈原告金陵管委會主張：其依公寓大廈管理條例第10條第2 項之規定，對於該污水處理設備有修繕、管理、維護之責，因被告拒絕原告進入為維護等工作，依公寓大廈管理條例第6
條第1 項第1 、2 、3 款及同條第3 項之規定，原告自得請求被告應容忍原告進入土地內進行相關之保養、維護、修繕及設置工程等語。
⒉被告則抗辯：原告金陵管委會均有定期前往污水處理場做管理維護修繕等動作，被告並無阻擋原告派員修繕之行為，況且如污水外漏，被告之住家首當其衝，被告無拒絕原告修繕之可能，故原告自無請求被告應容忍其進行相關修繕等工程之必要等語。
⒊按公寓大廈管理條例第10條第2 項前段規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之」，第6 條第1 項第3 款及第3 項係規定：「住戶應遵守下列事項：⒊管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕」、「住戶違反第1 項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置」。
⒋經查，據同為金陵社區住戶之證人李錫益到庭證稱：「（問：你知道有無管委會要進去維修污水處理設備，而被告有阻撓的行為？）答：在平日時我有看過管委會的人為了要進去維修污水設備，被告有不同意管委會的人進去，曾經發生爭吵，此情形有2 、3 次」等語屬實（見本院卷第192 頁反面）。又查，原告金陵管委會與被告間已多次因維修污水處理設備乙事而有所齟齬，亦有原告所提之台灣桃園地方法院檢察署檢察官不起訴處分書（100 年偵續字第299 號，見本院卷第271 頁以下）、原告金陵社區住戶大會議程及污水處理場土地爭議案協商處理過程說明（見本院卷第95至99頁）在卷為憑。是原告金陵管委會主張：被告有拒絕原告進入系爭土地進行維修等工作之行為等語堪以採信。
⒌至被告雖提出金陵華城第14屆住戶大會資料會務報告及100
年9 月社區管理費收支明細表以抗辯：原告金陵管委會均有定期前往污水處理場做維護修繕等工作云云，惟此業據原告否認，經查，上開資料並無法證明原告金陵管委會均係順利進行污水設備之各項維修及設置工程。至被告復抗辯：於100 年10月11日至13日間，原告曾派工進行地下污水設備維修，被告並未阻擋云云，並提出照片12張為憑（見本院卷第237 至239 頁），然查，本院於100 年3 月23日會同兩造第一次至現場履勘時，被告係表示：「其同意於本件訴訟繫屬中容忍原告進入系爭905 地號土地內，進行污水處理設備之保養、維護及修繕工程」（見本院卷第133 頁勘驗筆錄），是被告以其於100 年10月11日至13日間未阻撓原告施工維修以抗辯：被告未曾有拒絕原告修繕之情事云云並非可採。
⒌綜上，污水處理設備既係金陵社區之共用設備，原告金陵管委會依上開條例之規定，有修繕、管理、維護之責，且因維護、修繕該共用部分，必須進入或使用約定專用部分之系爭905 地號土地時，被告自不得拒絕。故原告金陵管委會依上開條例第6 條第1 項第3 款及同條第3 項之規定，請求被告應容忍原告進入系爭905 地號土地內，進行污水處理設備相關之保養、維護、修繕及設置工程乙節洵屬有據，應予准許。
㈤就「原告金陵管委會請求被告建造如附圖所示B 、C 位置之圍牆，是否有理」乙節，經審認就請求被告建造B 位置之圍牆為有理由，就請求被告建造C 位置之圍牆則無理由：
⒈原告金陵管委會主張：震大公司交屋予被告時，於系爭905
地號土地上即已存在有如附圖B 所示之圍牆，另於系爭624
地號土地上則存在有如附圖C 所示之圍牆，被告卻擅自將此社區住戶共有之圍牆拆除，原告自得請求被告建造該等圍牆予以回復原狀等語。
⒉被告則抗辯：震大公司交屋予被告時，於系爭905 及624 地號土地上並無圍牆存在，被告自無拆除圍牆之情事，倘當時被告之建物與系爭905 地號土地間有圍牆阻隔，自當影響被告購買房地之意願，依桃園縣政府工務局核發使用執照當時拍攝之照片，及被告與震大公司之工程變更備忘錄內容所載，系爭905 地號土地上並無圍牆存在，原告此請求與社區公共事務或利益無涉，顯無理由等語。
⒊經查，原告主張：金陵社區於震大公司竣工時於附圖所示B
、C 之位置係有圍牆存在，並依此狀況交屋予被告乙節，係提出使用執照竣工圖1 件為憑（見本院卷第115 頁）。而據現任職於震大公司擔任副總經理職務之證人黃冬松到庭證稱：「（問：施工完畢時，是否有該附圖所列圍牆存在？）答：我到震大公司是89年，該建案是85年，目前公司有在營運，我詢問過是否有經歷過此建案之員工尚在公司任職，但沒有。依照原告所提之竣工圖，是有圍牆之存在。（問：依照上開使用執照竣工圖，圍牆高1.5 公尺，圍牆的起訖點為何？）答：第一條實線是地界線，第一、二條實線間之面積是圍牆所在，第三、四條虛線是水溝。依照圖面，圍牆是沿著地界線建造。（問：在交屋時，是否會依照此張使用執照竣工圖的圖面為交屋？）答：原則上如此。但本件因我沒有參與，所以不清楚」等情（見本院卷第177 頁反面），而證人黃冬松於85年時既未任職於震大公司，則依據其證詞，並無法證明於震大公司竣工後交屋予被告時，於附圖所示B 、C
之位置係有圍牆存在乙節。
⒋再查，據同為金陵社區住戶之證人洪琅玕到庭證稱：「（問：你何時住進系爭社區？你住進去時被告是否已經入住？附圖所示B 、C 、D 之圍牆是否存在？）答：我是86年1 月住進去，當時被告尚未進住，後來被告是住在我的斜對面，我住進去時B 部分就有圍牆，圍牆的材質就如同現存牆壁的材質，C 、D 部分有無圍牆我不清楚，被告蓋二層樓的違建後，我發現B 部分的圍牆不見了，違建的部分是緊鄰219-1 之主建物，是依附在主建物上，約位於附圖B 及A 的土地上」等情屬實（見本院卷第192 頁）。再據亦同為金陵社區住戶之證人李錫益到庭證稱：「（問：你何時住進系爭社區？你住進去時被告是否已經入住？附圖所示B 、C 、D 之圍牆是否存在？）答：我是86年5 月住進去的，被告當時尚未住進去，後來被告住在我的斜對面，我住進去時附圖B 所示部分是有圍牆的，當時圍牆的材質就如現今所留存的材質是一樣的，是建設公司所蓋的，附圖C 及D 的部分我不清楚有無圍牆，被告搭建違建後B 部分的圍牆就不存在，被告違建的位置就如剛洪琅玕所言。（問：你剛所提圍牆是在被告興建違建就不存在，有無看到是何人拆的？）答：時間點我不記得，一開始被告動工我並不知道他是要蓋違建，以為他在整理花園，所以沒有特別去注意，在圍牆被拆除後，被告才開始蓋違建」等語明確（見本院卷第192 頁反面及第193 頁）。則由證人洪琅玕、李錫益之證詞可證，原告金陵管委會所主張：震大公司交屋予被告時，於系爭905 地號土地上即已存在有如附圖B 所示之圍牆，係被告將該部分圍牆拆除乙節堪信為真實。另原告所主張：於系爭624 地號土地上則存在有如附圖C 所示之圍牆，係被告將該部分圍牆拆除云云，則因無法證明而不可採。至被告雖提出社區建築物竣工照片4 張以抗辯：當時於系爭905 地號土地上並無圍牆存在云云（見本院卷第118 頁），惟被告所提之照片係各局部之照片，並無法推翻上開證人之證詞而認被告之抗辯為真。
⒌按公寓大廈管理條例第10條第2 項前段規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之」，同條例第9 條第2 、4 項則規定：「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定」、「住戶違反第2 項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償」。
⒍本件被告將社區住戶所共有位於系爭905 地號土地上如附圖B 所示位置之圍牆拆除乙節業經認定，則原告金陵管委會依上開條文主張：被告應將該等圍牆回復原狀，即被告應於附圖所示B 部分之位置，按現場尚存之圍牆形式、材質，以百歲磚建造圍牆（長為10.03 公尺、高為1.57公尺、厚為0.12公尺，面積為1.2 平方公尺）即屬有理，應予准許。至原告主張：被告應於附圖所示C 部分之位置，按現場尚存之圍牆形式、材質，以百歲磚建造圍牆（高為1.57公尺、厚為0.12公尺，面積為0.13平方公尺）即屬無據，不應准許。
六、從而，原告陳光堯依所有物返還請求權及所有權妨害除去請求權之法律關係，請求被告清除系爭905 地號土地上如附圖所示A 部分之喬木、綠竹並返還土地，及依不當得利之法律關係，請求被告給付自原告取得土地之日即98年6 月26日起至返還土地之日止，每月1,697 元計算之損害金如先位聲明第1 、2 項所示為無理由。原告陳光堯另再依民法第767 條物上請求權之規定，及原告金陵管委會依公寓大廈管理條例第9 條第2 、4 項之規定，請求被告清除系爭905 地號土地上如附圖所示A 部分之喬木、綠竹如備位聲明第1 項所示亦無理由，均應駁回。又原告金陵管委會依上開條例第6 條第1 項第3 款及同條第3 項之規定，請求被告應容忍原告進入系爭905 地號土地內，進行污水處理設備相關之保養、維護、修繕及設置工程如備位聲明第2 項所示則屬有據，應予准許。原告金陵管委會另請求被告建造如附圖所示B 位置之圍牆亦有理由，應予准許，至其請求建造C 位置之圍牆則無理由，應予駁回。
七、原告就其請求被告清除喬木、綠竹並返還土地部分陳明願供擔保請准宣告假執行，及被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行部分，因原告此部分之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，併予駁回。
八、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，核對判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
參、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項前段。
中 華 民 國 101 年 7 月 31 日民事第一庭 法 官 郭琇玲
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 7 月 31 日書記官 沈秀珍