臺灣桃園地方法院99年度訴字第894號

• 裁判案由: 給付墊款等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 100 年 06 月 08 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　 99年度訴字第894號原　　　告　李秋慧
被　　　告　大睦建設股份有限公司
法定代理人　李文科
訴訟代理人　許啟龍律師
複 代 理人　許淑玲律師
上列當事人間請求給付墊款等事件，本院於民國100年5月9日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾貳萬玖仟伍佰肆拾元，及自民國九十九年六月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾貳萬玖仟伍佰肆拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一，或擴張、減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款分別定有明文。查本件原告原起訴請求：⑴被告應給付原告新臺幣（下同）90萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利算。⑵被告應將監視系統增設、改善。嗣於99年7 月27日具狀擴張訴之聲明而將前開第1 項之聲明擴張為請求被告應給付原告1,514,100 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利算，其中原告追加請求租金25,000元，將修繕瑕疵費用自50萬元減縮為282,400 元，減少建物價金自10萬元擴張為110 萬元，精神慰撫金自273,300 元減縮為8 萬元，原告追加請求租金部分與原起訴之基礎事實同一，其餘之請求或為擴張或為減縮，揆諸前開規定，於法並無不合，應准許之。
二、原告起訴主張：原告於97年4 月28日以總價1,850 萬元向被告購買坐落桃園縣桃園市○○段3215建號建物（即「大境人文行館」A1房屋1 戶，門牌號碼為桃園縣桃園市○○路○ 段
165 號，房屋總價為648 萬元，以下簡稱：系爭房屋），及所坐落基地（即桃園縣桃園市○○段417 地號，面積1891.89 平方公尺，權利範圍：470/10000 ，土地總價為1,202 萬元，以下簡稱：系爭土地），並簽訂有買賣契約書。惟原告購入之系爭房屋具有若干瑕疵，未能符合契約預定效用及債務本旨。原告謹再將系爭房屋瑕疵現況及原告請求金額整理如附表1 所示，並詳述如下：
㈠關於附表1 項次2 至項次6 所示之地磚、壁磚、樓梯磚修繕部份：
原告購入系爭房屋為95年12月15日完工之新屋，理應為建材結構無瑕疵，符合現今科技和專業水準可期待之預定效用與具安全性的新建築。但事實上，系爭房屋自97年初購入以來，牆壁滲水、樓梯磚空心、地磚年年隆起、壁磚無一牆面不龜裂。原告多次向被告反應，惟均未獲改善。
㈡關於附表1項次9 房屋減少價金部份：
被告將系爭房地以住宅容積率完工過檢後，再取消每戶停車位標示，並於銷售之時，以廣告內容、銷售言語，向原告強調系爭房地為稀有珍貴的店面別墅，被告全棟以店面價值銷售，原告支付總價1,850 萬元向被告購入系爭房地，買入總價高於同社區純住宅部份約500 萬元左右。被告及其銷售人員明知系爭房地不得供店面使用，仍向原告騙稱可供店面使用，並以店面外觀、且提供廣告單取信原告，被告顯有故意不告知瑕疵，致原告受有房屋無法為店面營業使用之損害或將來恐遭受行政罰鍰等不利益之情形。被告為銷售系爭房地，以系爭房地可作為店面使用為主要內容，被告應確保廣告內容之真實，其對原告所負之義務不得低於廣告之內容，即不因廣告內容是否列入契約而異。遍觀系爭買賣契約書全文，並未有排除系爭房屋非為店面使用等相關規定說明，故原告信賴被告廣告內容進而與被告締結本件買賣契約，被告所應負之契約責任自然及於上開廣告內容。系爭房屋因使用執照記載1 樓為停車位空間規劃，不得作為營業使用，導致原告契約預定之效用（即作為營業使用）有滅失或減少系爭買賣契約約定系爭房地應具備之價值及效用，原告自得依民法第359 條第1 項規定請求減少價金1,100,000 元。
㈢關於被告以原告管理費為抵銷之主張部分
1.無論契約或法律規定並未規定被告有權向原告收取管理費用。況系爭房地所在社區之管理費本應歸屬於未來成立之管理委員會，被告並非管理委員會，被告無權擅自主張以原告所積欠之管理費用抵銷。再者，被告又於房屋買賣契約第7 條第3 項違反公寓大廈管理條例第10條第2 項之規定，未按住戶應有部分比例計算管理費，一律要求每月每戶需繳2,000 元, 且預收6 個月管理費。又社區管理費單單支付於中悅保全人員薪資項目，保全人員卻設置於住宅區內，24小時除車輛進出開門外，大門時時刻刻深鎖。被告銷售時，承諾安裝之監視器，至今尚未完整兌現。保全人員監看之監視器畫面，自始自終，未曾包括原告出入口，保全人員也根本無法利用監視器畫面顧及原告房屋狀況，保全人員之設置對原告幾乎無用。
2.於被告自稱代管期間，未確實履行管理責任義務。系爭社區共計23戶，被告未銷售為6 戶，實際住戶為17戶，自收款明細可得知，僅有17戶，幾近2 分之1 住戶拒繳管理費用，欠款住戶皆非惡意違規，只因被告於公（社區共同使用區）、於私（住戶之房屋瑕疵）怠忽職守情況嚴重，住戶只能拒繳費用要求被告正視。
3.承上所述，被告從未確實履行管理責任義務，且無論買賣契約或法律內容皆未規定被告有權向原告收取管理費用。況系爭房地所在社區之管理費本應歸屬於未來成立之管理委員會，被告並非管理委員會，被告主張以原告所積欠之管理費用抵銷，顯無可採。
㈣就台北市建築師公會鑑價報告，陳述意見如下：
系爭鑑定報告立場偏頗具有重大瑕疵，且明顯逾越鈞院命鑑定人鑑定之範圍，應不予採納：
1.鈞院指示鑑定人鑑定項目之一為：「系爭建物於兩造訂定不動產買賣契約時，系爭建物可供店面營業使用與僅可供住宅及停車位使用之價差」，並未指示鑑定本件兩造之「責任歸屬」。
2.系爭鑑定報告雖臚列其「查詢系爭房屋坐落之大業路地段6 處1 樓店面物件買售市價」，並稱「停車位之買賣坊間一般係以大樓地下層停車位買賣居多，據查訪系爭房屋大業路地段，未見有1 樓臨街買賣『停車位』之案例。惟據該地區大樓地下層平面式停車位( 產權面積約10-12 坪)
，其市價約100-120 萬左右。」云云，惟並未依照鈞院指示估算「系爭建物於兩造訂定不動產買賣契約時，系爭建物可供店面營業使用與僅可供住宅及停車位使用之『價差』」為何，鑑定人甚至未調查系爭房屋地段「供住宅及停車位使用」之合理價格，顯見鑑定人對於 鈞院之鑑定命題刻意避而不談，藉此規避被告之責任。
3.於原告所提呈之臺灣板橋地方法院97年度重訴字284 號判決中，於該案負責鑑定之估價師事務所即依據該案房屋地區域因素分析、土地個別條件、土地法定使用管制、土地利用、建物概況、公共設施便利性、建物與基地及周遭環境適合性分析等因素，以比較法評估推算建物於兩造訂定不動產買賣契約時，系爭房屋可供店面營業使用與僅可供住宅及停車位使用之價差。對於相同鑑定項目，本件台北建築師公會竟無法鑑定，顯見鑑定人若非不具專業，即是刻意偏袒被告。
4.系爭鑑定報告鑑定結果（三）表示：「基於前述事實，顯系爭房屋一樓供停車空間使用，洵屬明示，如違規作店面營業使用即屬違法，為建築法所不容。職故，本系爭房屋1 樓部分並無存有『店面』與『停車位』使用，二者之價差疑義。」云云。鑑定人在未經鈞院指示且未了解本件事實全貌之情況下，竟然越俎代庖認定本件責任歸屬，而認為本件並無價差疑義，顯然已逾越鈞院命鑑定人鑑定之範圍。由此可知，鑑定人已預設立場，曲意迴護被告，企圖藉此鑑定報告脫免被告責任，明顯偏頗不當，該鑑定報告結論自不可採。
㈤並聲明：⑴被告應給付原告1,514,100 元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。⑵被告應將監視系統增設、改善。
三、被告抗辯稱：原告請求被告給付4 樓地磚修繕費70,000元、4 樓壁磚修繕費45,000元、1 至5 樓樓梯磚修繕費148,400
元、傢俱搬遷費7,000 元、清潔費用12,000元，共計282,400 元（詳見附表1 項次4 至項次8 所示），為無理由：
㈠本件原告主張被告應負瑕疵擔保及不完全給付責任顯於法無據，茲就台北市建築師公會鑑定報告所列「瑕疵」說明如下：
1.鑑定報告所列1 樓至4 樓廁所牆壁面磚：部分磁磚與牆體有剝離現象（空心），或磁磚面有非均勻性裂紋部分，被告說明如下：
⑴空心部分：
①磁磚無剝落之危險，依民法第354 條第1 項規定，不得視為瑕疵。
②原告發現廁所牆壁面磚有空心現象後未立即通知被告，依民法第356 條規定，不得主張被告應負瑕疵擔保責任。
③非於契約成立後或標的交付後始行發生，且成因為室內溫度變化發生熱漲冷縮作用，致膠合部位剝離，不可歸責於被告，被告不負不完全給付責任。
④非在原告起訴主張請求之範圍。
⑵裂紋部分：
①裂紋寬度均為0.02mm以下，依民法第354 條第1 項規定，不得視為瑕疵。
②台北市建築師公會鑑定報告認定磁磚裂紋「經研判應與磁磚材料質變有關」，即屬保固期過後建築材料之自然耗損，非危險移轉時已存在，且不可歸責於被告，被告不負瑕疵擔保、不全給付責任。
③原告起訴時僅請求4 樓壁磚修繕費用，未主張1 至3
樓廁所牆壁面磚有裂紋。
2.鑑定報告所列2 樓廚房部分磁磚與牆體有剝離現象（空心），或磁磚面有非均勻性裂紋部分，被告說明如下：
⑴空心部分：
①磁磚無剝落之危險，依民法第354 條第1 項規定，不得視為瑕疵。
②原告發現2 樓廚房磁磚有空心現象後未立即通知被告，依民法第356 條規定，不得主張被告應負瑕疵擔保責任。
③非於契約成立後或標的交付後始行發生，且成因為室內溫度變化發生熱漲冷縮作用，致膠合部位剝離，不可歸責於被告，被告不負不完全給付責任。
④非在原告起訴請求之範圍。
⑵磁磚面裂紋部分：
①裂紋寬度均為0.02mm以下依民法第354 條第1 項規定，不得視為瑕疵。
②台北市建築師公會鑑定報告認定磁磚裂紋「經研判應與磁磚材料質變有關」，即屬保固期過後建築材料之自然耗損，非危險移轉時已存在，且不可歸責於被告，被告不負瑕疵擔保、不全給付責任。
③非在原告起訴請求之範圍。
3.鑑定報告所列3 樓、4 樓走道地磚：部分地磚黏貼有剝離現象（空心）、顏色有色差、接縫高低未平整、有缺角部分，被告說明如下：
⑴空心現象部分：
①磁磚無剝落之危險，依民法第354 條第1 項規定，不得視為瑕疵。
②原告發現3 樓、4 樓走道地磚有空心現象後未立即通知被告，依民法第356 條規定，不得主張被告應負瑕疵擔保責任。
③非於契約成立後或標的交付後始行發生，且成因為室內溫度變化發生熱漲冷縮作用，致膠合部位剝離，不可歸責於被告，被告不負不完全給付責任。
④非在原告起訴請求之範圍（對照被證15號售後服務單，原告僅主張4 樓「臥室」地磚有空心現象）。
⑵顏色有色差、接縫高低未平整、缺角部分：
①瑕疵狀況尚屬輕微，減少程度無關重要，依民法第354 條第1 項規定不得視為瑕疵。
②被告發現後瑕疵後未立即通知被告，依民法第356 條規定，不得主張被告應負瑕疵擔保責任。
③非在原告起訴請求之範圍（對照被證15號售後服務單，原告僅主張4 樓「臥室」地磚有「空心」現象）。4.鑑定報告所列4 樓臥室地磚：部分地磚黏貼有剝離現象（空心）部分，被告說明如下：
⑴磁磚無剝落之危險，依民法第354 條第1 項規定，不得視為瑕疵。
⑵非於契約成立後或標的交付後始行發生，且成因為室內溫度變化發生熱漲冷縮作用，致膠合部位剝離，不可歸責於被告，被告不負不完全給付責任。
5.鑑定報告所列1 樓至5 樓樓梯面磚：各樓層梯級直立面磚部分有剝離現象部分，被告說明如下：
⑴磁磚無剝落之危險，依民法第354 條第1 項規定，不得視為瑕疵。
⑵原告僅曾通知被告4 樓樓梯頭地磚有空心現象（詳被證15號），亦即，原告發現1 樓至3 樓、5 樓樓梯磚有空心現象後並未立即通知被告，依民法第356 條規定，不得主張被告應負瑕疵擔保責任。
⑶非於契約成立後或標的交付後始行發生，且成因為室內溫度變化發生熱漲冷縮作用，致膠合部位剝離，不可歸責於被告，被告不負不完全給付責任。
㈡縱認被告應就系爭建物負瑕疵擔保或不完全給付責任，原告可得主張減少價金或請求被告賠償損害金額亦應以85,623元為限：
1.原告99年3 月17日售後服務單僅通知被告系爭房屋存有：「項次1 ：2F客廳拋光石英地磚（隆起）全區更換……」、「項次2 ：4F樓梯頭地磚及後臥式（室）地磚空心……」、「項次3 ：各層廁所壁磚裂縫……」之瑕疵，則依民法第356 條規定，應視為原告已承認其所受領之物，不得主張系爭房屋有其他瑕疵存在。
2.另觀諸原告99年7 月23日民事準備（一）暨擴張訴之聲明狀附表1 ，原告請求項目略為：「項次4 ：四樓地磚修繕，原由：99/3/17 建商未完成之第二項目售服單承諾。」、「項次5 ：四樓壁磚修繕，原由：99/3/17 被告未完成之第三項目售服單承諾，……原告未來自行雇員修繕壁磚龜裂，連工帶料之估價。」、「項次6 ：一至五樓樓梯磚，原由：99/3/17 被告未完成之第二項目售服單承諾……」，惟其中項次6 部分僅4 樓樓梯磚屬原告於99年3 月17日售後服務單通知瑕疵範圍，其餘部分（即1 、2 、3 、5 樓樓梯磚）均不在原告售後服務單通知範圍內。
3.對照原告上開主張可知，台北市建築師公會鑑定告報告第7 頁所列「瑕疵」，僅有1.4 樓廁所牆壁面磚有非均勻性裂紋、2.4 樓臥室地磚有剝離現象（空心）、3.4 樓樓梯面磚有剝離現象（空心）同時為原告99年3 月17日售後服務單及99年7 月23日民事準備（一）暨擴張訴之聲明狀附表1 主張之瑕疵範圍，則縱使被告應就系爭房屋負瑕疵擔保或不完全給付責任，亦應以上開瑕疵為限。
4.是台北市建築師公會鑑定報告附件六「修復費用表」項次1 至項次15中，除項次12.4F 牆面磁磚打除費用4,590 元、項次13.4F 牆面貼磁磚費用33,150元、項次14.4F 地磚打除費用3,204 元、項次15.4F 貼地磚費用24,920元，共計65,864元外（4,590 ＋33,150＋3,204 ＋24,920＝65,864，詳被證16號），其餘修復費用均應予以剔除。且項次16. 廢料清理及運雜費應依比例減少為3,293 元（65,864×5 ％＝3,293 ）；項次17. 其他費用應依比例減少為6,
586 元（65,864×10％＝6,586 ）；項次18. 利潤, 稅捐
及管理費應依比例減少為9,880 元（65,864×15％＝9,88
0 ）。
5.綜上，縱使被告應就系爭房屋負瑕疵擔保或不完全給付責任，原告可得主張減少價金或請求被告賠償金額亦應以85,623元為限（65,864＋3,293 ＋6,586 ＋9,880 ＝85,623）。
㈢原告以系爭房屋1 樓核准用途為停車空間，無法作營業使用，請求減少價金1,100,000 元（詳見附表1 項次9 ），亦屬無據：
查，本件原告曾先後將系爭房屋1 樓出租第三人經營滿點早餐屋、蓮花生養生蔬食，每月租金約為24,000元左右，是系爭房屋1 樓雖有規劃為停車空間，惟並未影響其供作店面使用之效能，且系爭房屋面臨15米計畫道路，緊鄰熱鬧商圈，2 樓亦可規劃為店面使用，此亦為商業模式發展趨勢，是系爭房屋與銷售廣告所稱「店墅合一」、「店面」等內容並無不符。又被告於銷售系爭房屋之時已有向原告說明系爭房屋1 樓核准用途為停車空間，並於房屋買賣契約書中檢附「附圖一（使用執照取得之工程圖說）」，載明一樓為停車空間、要求原告審閱圖說後簽名確認，此有買賣契約書附圖一可茲參照，並經證人鄭明芬於99年10月6 日到庭證述明確。是系爭房屋1 樓之核准用途自始為停車空間，非於兩造買賣契約成立後變更，且原告於購買系爭房屋之時對於系爭房屋1
樓核准用途為「停車空間」知之甚詳，是縱使系爭房屋有無法作店面使用之瑕疵，被告亦不負瑕疵擔保或不完全給付責任。況且，台北市建築師公會鑑定報告業已認定：「本系爭房屋一樓部分」並無存有『店面』與『停車位』使用，二者之價差疑義」，是原告以系爭房屋1 樓原核准用途為停車空間，無法作營業使用，請求減少價金1,100,000 元，顯屬於法無據。
㈣原告請求被告給付精神賠償80,000元（詳見附表1 項次10），亦為無理由：
如前所述，被告並無原告所稱應負瑕疵擔保或不完全給付責任之情，原告附表1 項次10所稱被告對各項問題欺騙、草率處理亦非屬實；又被告縱須負瑕疵擔保或不完全給付責任，亦無侵害原告「人格法益」或「人格權」之可言，其賠償範圍亦以財產損害為限，原告請求被告賠償精神慰撫金80,000元，亦顯無理由。
㈤倘認被告應負賠償責任，則被告亦得以原告應給付被告交屋款29,126元及代墊之管理費34,000元為抵銷之抗辯：
1.本件原告尚積欠被告交屋款29,126元，及被告代原告墊付97年12月起至99年4 月止共17個月之管理費34,000元（2,000 ×17＝34,000），共計63,126元，是縱使被告應負賠
償責任，被告亦得以此為抵銷之抗辯。
2.原告主張系爭社區管理委員會於99年4 月始正式成立，被告不得以其未繳納97年12月至99年4 月份管理費為抵銷之抗辯，顯屬無據：
按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第10條第2 項定有明文。是凡為區分所有權人者，均應依其應有部分比例分擔共用部分之管理維護費用，與管委會是否成立無關。查，系爭社區於管理委員會成立前係由被告代管，住戶均依買賣契約第7 條第3 項約定每戶每月繳納管理費2,000 元，如有欠繳管理費或超支部分則由被告先行墊付，經結算結果，96年3 月至99年4 月被告代管期間共計為社區支出管理維護費2,636,830 元，已超過系爭社區該期間可收取管理費總額1,748,000 元（系爭社區共計23戶，每戶每月應繳管理費2,000 元，尚未出售之空屋由被告負責繳納，可收取管理費總額共計：2,000×23×38＝1,748,000
）。是被告代管期間未繳交管理費者，自應向被告繳交其欠繳管理費，暨償還被告墊付費用。被告於移交社區管理基金時並與社區管理委員會協商後同意，如欠繳管理費之住戶出具同意書表示欲將管理費自行繳交管委會者，其欠繳費用均自被告應移交之社區管理基金中扣還被告，未出具同意書者，則由被告自行向住戶催討其欠繳管理費暨被告墊付費用，至其餘超支部分共計888,830 元（2,636,830 －1,748,000 ＝888,830 ），則由被告自行吸收。本件被告已為原告先行墊付管理費支付社區管理維護費用，原告既未出具同意書表示欲自行繳交管委會，自應將被告代管期間其欠繳之管理費暨被告墊付費用返還被告。
㈥社區監視器係兩造簽約前即已設置完成，並無原告所稱之位置不佳、數量不足、畫面模糊問題；且被告亦未承諾增設、改善監視系統。
㈦並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
四、本件原告起訴主張其於97年4 月28日與被告簽訂房屋及土地買賣契約書，向被告購買系爭房屋及土地，總價為1,850 萬元，系爭房屋及土地並已於97年5 月間交予原告居住使用之事實，有原告提出之房屋買賣契約書影本1 份為證（見本院第63頁至第72頁），並為兩造所不爭執，是原告此部分主張之事實，堪信為真實可採。
五、本件應審究者為：㈠原告主張如附表1 項次1 至項次10之損害金額及項次11、12之請求是有理由？㈡被告之抵銷抗辯是否有理由？
六、經查：
㈠原告主張如附表1 項次1 至項次10之損害金額及項次11、12之請求是有理由？茲分述如下：
1.項次1 「店租25,000元」、項次2 「代墊地磚施工款17,500元」、項次3 「地磚成本9,200 元」部分，合計51,700元，被告不爭執，並同意給付，是原告此部分之請求為有理由，應予准許。
2.項次4 「4 樓地磚修繕70,000元」、項次5 「4 樓壁磚修繕45,000元」、項次6 「1 至5 樓樓梯磚148,400 元」、項次7 「傢俱搬遷7,000 元」、項次8 「清潔費用12,000元」部分：
⑴按「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」民法第356 條定有明文。查系爭房屋及土地已於97年5 月間交予原告居住使用之事實，為兩造所不爭執。又被告依原告所通知之瑕疵於99年3 月17日填寫售後服務單，並於99年3 月18日交由原告簽名確認（見原審卷第258 頁），亦為原告所不爭執。依前開售後服務單之記載，原告通知被告修補瑕疵之處除「2F客廳60×60拋光石英地磚」部分已
由被告承諾補助材料費9,200 元、施工款17,500元（即附表1 項次2 ．3 所示）外，尚有「4F樓梯頭地磚及後臥式（應係臥室之誤繕）地磚空心」、「各層廁所壁磚裂縫」，與附表1 項次4 至項次6 相對照，原告於發現系爭房屋之瑕疵後依民法第356 條規定通知被告之瑕疵計有：①項次4 中之4 樓地磚隆起（即4 樓樓梯頭地磚及後臥室地磚空心），②項次5 之4 樓壁磚〔即1-4 樓共4 間衛浴壁磚牆面出現龜裂（即指各層廁所壁磚裂縫）〕；至於項次4 中之2 、3 樓地磚隆起及項次6 之1
至5 樓樓梯磚部分，原告於發現瑕疵後，於提起本件訴訟之前並未依法通知被告，是依民法第356 條第3 項之規定，原告既怠於將項次4 中之2 、3 樓地磚隆起及項次6 之1 至5 樓樓梯磚等瑕疵通知被告，即應視為原告已承認所受領之物，不得再對被告主張系爭房屋有項次4 中之2 、3 樓地磚隆起及項次6 之1 至5 樓樓梯磚等瑕疵而請求減少價金，從而，原告此部分之請求即屬無據，不應准許。
⑵次按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」民法第354 條第1 項定有明文。再按「所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。又民法第354 條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人催告出賣人補正，出賣人仍不為補正時，應解為買受人得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益。」（最高法院86年度台上字第2808號判決意旨參照）。查，項次4 中之4 樓地磚隆起（即4 樓樓梯頭地磚及後臥室地磚空心）及項次5 之4 樓壁磚（即1-4 樓共4 間衛浴壁磚牆面出現龜裂）經送請台北市建築師公會鑑定結果認為：1 樓至4 樓廁所牆壁面磚：部份瓷磚與牆體有剝離現象（空心），或瓷磚面有非均勻性裂紋；4 樓走道地磚：部分地磚黏貼有剝離現象（空心）、顏色有色差、接縫高低未平整、有缺角等瑕疵；4 樓臥室地磚：部分地磚黏貼有剝離現象（空心）。造成面磚鋪貼之剝離現象（空心）之原因為瓷磚與牆面（或地坪）黏貼「施工不良產生空隙」，該空隙因室內溫度變化發生熱脹冷縮作用，致膠合部位剝離；至牆壁面磚出現非均勻性及非規則性細裂紋，則研判應與「瓷磚材料質變」有關等語，此有該會鑑定報告書1 份存卷可參〔見鑑定報告書第7 頁、第8 頁之㈣1.⑴⑶⑷、2.⑴⑵〕。顯見前開瑕疵於被告將系爭房屋移轉交付予原告前即已存在，故被告自應就前開瑕疵負物之瑕疵擔保責任，被告辯稱前開瑕疵係系爭房屋交付予原告後才產生云云，並不足採。
⑶項次4 中之4 樓地磚隆起（即4 樓樓梯頭地磚及後臥室地磚空心）及項次5 之4 樓壁磚（即1-4 樓共4 間衛浴壁磚牆面出現龜裂）經送請台北市建築師公會鑑定結果認為修復前開瑕疵所需費用為：1 樓牆面磁磚打除及重新鋪貼磁磚費用分別為1,296 元、9,360 元，2 樓牆面磁磚打除及重新鋪貼磁磚費用分別為2,160 元、15,600元，3 樓牆面磁磚打除及重新鋪貼磁磚費用分別為1,890 元、13,650元，4 樓牆面磁磚打除及重新鋪貼磁磚費用分別為4,590 元、33,150元，4 樓地磚打除及重新鋪貼地磚費用分別為3,204 元、24,920元（計算方式詳如附表2 項次1 、2 、4 、5 、7 、8 、12至15所示），亦有修復費用表1 紙在卷可按（見鑑定報告書之最後1
頁即附件六），以上金額合計為109,820 元。另修復前開瑕疵尚需支付5 ％之廢料清理及運雜費5,491 元（計算式：109,820 ×5 ％）、10％之其他費用10,982元（
計算式：109,820 ×10％）、15％之利潤、稅捐及管理
費16,473元（計算式：109,820 ×15％）。
⑷綜上，原告修復附表1 項次4 中之4 樓地磚隆起、項次5 之4 樓壁磚之瑕疵所需費用共為140,966 元，原告逾前開範圍之請求，則為無理由，不應准許。
3.項次9「減少價金1,100,000元」部分：
⑴查，本件原告主張伊於購買系爭房屋及土地時，被告所交付之廣告宣傳單上表示系爭房屋及土地為「店墅合一」，且被告之銷售人員亦向原告表示系爭房屋未來可作店面使用或出租作店面使用之事實，業據其提出廣告宣傳單影本2 紙為證（見本院卷第74頁、第75頁），並為被告所不爭執；而廣告宣傳單上明確記載「【大境】全區23戶1 樓住家兼店面……」及「店面1888萬起、住家1388萬起」等文字，顯見被告所興建之「大境人文行館」社區，區分為店面、住家2 種型態出售，而所謂店面位置係指房屋買賣契約書之附圖一標示A1至A6之房屋（見本院卷第70頁，即面臨桃園市○○路○段道路之房屋）之事實，復據證人鄭明芬證述明確（見本院第182 頁背頁）；另參之被告所提出之相片所示，除原告所有之系爭房屋（即A1）懸掛「蓮花生養生蔬食」招牌而作為店使用外，隔壁之A2、A3、A5房屋亦分別作為店面或營業處所使用（見本院卷第212 頁、第213 頁），足見原告主張被告之銷售人員曾向伊表示系爭房屋可作店面使用或出租作店面使用等事實，堪信為真實，證人鄭明芬證稱：伊當時並未向原告表示系爭房厔1 樓可以變更為店面使用云云（見本院第182 頁），顯係事後迴護被告之詞，不足採信。
⑵次查，依房屋買賣約書後附之「附圖一（使用執照取得之工程圖說）」及「附圖二（使用執照取得後之二次工程圖說）」所示，原告所購買之系爭房屋（即A1位置）均已載明一樓為「停車空間」，原告並在前開附圖一、二之「確認人」處簽名（見本院卷第70頁、第71頁）；且證人鄭明芬證稱：原告於購買系爭房屋時，伊有告知原告或其先生系爭房屋1 樓核准用途為停車空間等語（見本院卷第182 頁正頁、背頁）。是原告於購買系爭房屋時（最遲至簽訂房屋買賣契約書止），即已知系爭房屋1 樓之核准用途自始為停車空間。
⑶按買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。民法第355 條第1 項定有明文。查，本件原告於購買系爭房屋時既已知系爭房屋1 樓之核准用途自始為停車空間，且因系爭房屋面臨桃園市○○路○段道路，經被告之銷售人員告知可作店面使用或出租作店面使用，故以較高之店面價格購買系爭房屋及土地，且原告於事後並將系爭房屋出租予第三人經營「蓮花生養生蔬食」使用。則原告於購買系爭房屋時既已知系爭房屋1 樓之核准用途自始為停車空間，不得違法作為店面使用或出租作店面使用，原告自不得於事後請求被告應負瑕疵擔保責任，是原告請求減少價金1,100,000 元，即屬無據，不應准許。
4.項次10「精神賠償80,000元」部分：
按人格權為人身權之一種，性質上屬於非財產法益，人格權如受不法侵害，而受有精神上之痛苦時，被害人固得依民法第195 條第1 項定請求加害人賠償非財產上之損害。惟查，本件係屬原告向被告購買系爭房屋後，因系爭房屋瑕疵所衍生之被告是否修補瑕疵、原告得否請求減少價金等糾紛，與原告之人格權是否受不法侵害無涉；且被告之銷售人員於原告購買系爭房屋及土地時，業已告知系爭房屋1 樓之核准用途為停車空間，原告就此不負瑕疵擔保責任，復已如上述，則被告既無隱瞞此一事實而有向原告詐欺之情，自無不法侵害原告之人格法益。是原告依民法第195 條第1 項規定，請求被告應賠償非財產上之損害，為無理由。
5.項次11「監視器」及項次「監視器系統線路」部分：
原告雖主張被告承諾增設、改善監視系統云云，惟此為被告所否認，原告復未能舉證證明其所主張之事實，是原告此部分主張即無可採。
6.綜上，原告主張系爭房屋瑕疵所得請求減少之價金共計192,666 元（計算式：25,000＋17,500＋9,200 ＋140,966
＝192,666 ），逾前開範圍之請求，則為無理由。
㈡被告之抵銷抗辯是否有理由？
按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。民法第334 條第1
項前段定有明文。查：
1.被告主張原告於交屋後尚積欠交屋款29,126元之事實，為原告所不爭執，是被告此部分主張之事實，為可採信。
2.被告主張大境人文行館社區於該社區管理委員會在99年4
月正式成立前係由其代管，於被告代管期間，原告未繳交97 年12 月至99年4 月止共17個月之管理費計34,000元（計算式：2,000 元/ 月×17＝34,000元），並由其代墊繳
給人富保全股份有限公司、人富公寓大廈管理維護股份有限公司、中悅尊爵物管國際有限公司之事實，已據其提出統一發票影本多紙、大境人文行館社區管理委員會接管證明書影本1 紙為證（見本院卷第140 頁至第145 頁），原告對大境人文行館社區管理委員會成立前係由被告代管收管理費，且伊未繳交97年12月至99年4 月止之管理費計34,000元之事實，並不爭執，是原告此部分之主張堪信為真實可採。
3.綜上，本件被告所得主張抵銷之金額共為63,126元。
七、綜上所述，原告主張系爭房屋瑕疵所得請求減少之價金為129,540 元（計算式：192,666 －63,126＝129,540 ）。是本件原告依民法第359 條第1 項規定，請求被告應給付129,540 元，及自起訴狀繕本送達翌日（即99年6 月12日）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許；逾前開範圍之請求，則為無理由，不應准許。
八、原告勝訴部分，因本院所命給付金額未逾50萬元，本院依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，依職權宣告假執行；並依被告聲請，酌定相當之擔保金額，准被告預供擔保免為假執行。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及陳述，經本院斟酌後認與判決結果不生影響，爰不一一加以論述，併此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款，第390 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 6 月 8 日民事第二庭 法 官 高明德
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 6 月 9 日書記官 崔青菁