臺灣桃園地方法院99年度重訴字第357號

• 裁判案由: 土地所有權移轉登記
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 100 年 06 月 03 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　 99年度重訴字第357號
原　　　告　上群興業股份有限公司
（原名：尚鄰建設股份有限公司）
法定代理人　林家榛
原　　　告　林清竹
邱建誌
共　　　同
訴訟代理人　林耀泉律師
林蓓珍律師
複　代理人　陳盈君律師
被　　　告　林彩雲
訴訟代理人　袁健峰律師
陽文瑜律師
被　　　告　陳張月霞
共　　　同
訴訟代理人　范綱祥律師
上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，本院於民國100
年5 月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第1 款定有明文。本件原告原起訴主張依系爭契約第8 條第1 項約定及民法第226 條、第256 條、第259 條第1 項第1 款等規定，訴請：㈠被告林彩雲應將坐落於桃園縣桃園市○○段1108地號、1110地號、1213地號、1213之1 地號、1213之2 地號、1213之3 地號、1227地號、1228地號土地所有權移轉登記予原告上群興業股份有限公司（下稱上群公司）。㈡被告林彩雲應將坐落於桃園縣桃園市○○段1109之1 地號、1116地號土地所有權移轉登記予原告林清竹。㈢被告陳張月霞應將坐落於桃園縣桃園市○○段1111地號土地所有權移轉登記予原告邱建誌。㈣願供擔保，請准宣告假執行。嗣於民國99年12月29日民事準備書狀中，就被告陳張月霞部份，追加民法第179 條不當得利規定為訴訟標的，俟原告又於100 年2 月11日民事準備書（二）狀以原告3 人與被告林彩雲訂立之不動產買賣契約（下稱系爭契約）第8 條第1 項違約賠償金之法律關係為訴訟標的，追加備位聲明：「㈠被告林彩雲、陳張月霞應給付原告新臺幣（下同）1 億5,886 萬7,075 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。」原告上開所為訴之追加，均經被告2 人同意，是依前揭規定，均應准許之，合先敘明。
二、原告主張：㈠原告上群公司原為上開1108地號、1110地號、1213地號、1213之1 地號、1227地號、1228地號土地之所有權人，原告林清竹原為上開1109之1 地號、1116地號土地之所有權人，原告邱建誌原為上開1111地號土地之所有權人。原告3 人於98年10月10日將上揭9 筆土地連同同地段1109地號、1212地號土地出售予被告林彩雲，並簽訂不動產買賣契約，約定價金為2 億3,930 萬元，分3 期給付；原告3 人已分別將上揭9 筆土地交付予被告林彩雲占有使用，並於99年1 月4 日將上開1108地號、1110地號、1213地號、1213之1
地號（嗣分割出1213之2 地號、1213之3 地號等2 筆土地）、1227地號、1228地號、1109之1 地號、1116地號土地所有權移轉登記予被告林彩雲，另將上開1111地號土地所有權移轉登記林彩雲指定登記人即被告陳張月霞，至於上開1109地號、1212地號土地則尚待信託登記塗銷及國有財產局之核准函後辦理移轉登記，被告林彩雲就上開1108地號、1110地號、1213地號、1213之1 地號、1227地號、1228地號、1109之1 地號、1116地號、1111地號土地之買賣價金均已支付完畢，而就1109地號、1212地號土地之買賣價金則尚有部位尾款未給付。㈡系爭契約第9 條第7 項約定：「雙方約定毗鄰之1107地號土地現由賣方與土地所有權人洽商買賣中，如該土地所有權人於本買賣契約簽訂起算1 個月內同意出售者，雙方同意該土地以本約之單價買賣之，且毗鄰之1107、110 6
、1106之3 、1106之2 、1106之1 等土地雙方約定非經賣方同意，買方不得併購。」依此被告林彩雲即有未得原告同意不得併購鄰地之義務，且系爭契約第8 條第1 項亦約定：「買方不依約履行付款或其他義務、約定等致使賣方不能如期收迄買賣價款，即視為買方違約，經賣方催告5 日內仍不履約時，賣方得解除契約，並將已收之價款全數沒收，充作違約罰金。如標的物已點交並辦竣產權登記與買方或買方指定人時，買方同意無條件將產權原狀無負擔移轉回賣方，並擔負所有移轉所需之稅費。」惟被告林彩雲竟於簽約後，在未得原告同意之下，承購前揭1107地號土地，並於99年5 月19日辦理該筆土地所有權移轉登記至自身名下，此舉顯已違反上開契約約定，原告乃於99年9 月15日發函催告被告林彩雲出面協調，惟未獲置理，嗣被告林彩雲為規避違約責任，復以訴外人蕭聖志名義購入前揭毗鄰之1106、1106之3 、1106之2 、1106之1 地號等4 筆土地，並於99年11月18日辦畢該4 筆土地所有權移轉登記於蕭聖志名下，被告林彩雲上開行為顯已構成民法債務不履行之不完全給付態樣，原告自得依系爭契約第8 條第1 項之約定及民法第226 條、第256 條等規定解除系爭契約，原告特以本起訴狀表示解除契約之意思，應生解除契約之效力，被告林彩雲依上開契約約定及民法第259 條規定自有回復原狀之義務，而系爭契約解除後，被告陳張月霞乃係無法律上原因享有系爭1111地號土地之利益，準此，爰依系爭契約第8 條第1 項、民法第226 條、第256 條、第259 條、第179 條之規定，先位請求被告林彩雲應將上開1108地號、1110地號、1213地號、1213之1 地號、1213之2 地號、1213之3 地號、1227地號、1228地號土地所有權移轉登記予原告上群公司，將上開1109之1 地號、1116地號土地所有權移轉登記予原告林清竹，另被告陳張月霞應將上開1111地號土地所有權移轉登記予原告邱建誌等語。並先位聲明：⒈被告林彩雲應將坐落桃園縣桃園市○○段1108地號、1110地號、1213地號、1213之1 地號、1213之2 地號、1213之3 地號、1227地號、1228地號土地所有權移轉登記予原告上群公司。⒉被告林彩雲應將坐落桃園縣桃園市○○段1109之1 地號、1116地號土地所有權移轉登記予原告林清竹。⒊被告陳張月霞應將坐落桃園縣桃園市○○段1111地號土地所有權移轉登記予原告邱建誌。⒋願供擔保請准宣告假執行。㈢縱認原告不得解除系爭契約，依系爭契約第8 條第1
項約定，原告亦得請求被告給付違約賠償金，為此，爰依系爭契約第8 條第1 項約定，備位請求被告應給付原告1 億5,886 萬7,075 元等語。並備位聲明：⒈被告應給付原告1 億5,886 萬7,075 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。⒉並願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：原告與被告林彩雲擬定系爭契約時，所以會有上開第9 條第7 項之約定，係因原告方面表示正與1107地號土地所有權人洽談購買土地事宜，聲稱可於1 個月內購得1107地號土地，並表示希望能於其購得該筆土地後，由被告林彩雲按系爭契約約定單價向原告承購該筆土地，林彩雲亦認購得上開土地後建築基地將更加完整，易於規劃，因而同意原告要求，故上開約定之目的及真意，就1107地號土地部分，係在原告能在1 個月內購得1107地號土地之前提下，賦予原告協助被告林彩雲購得1107地號土地而賺取差價之權利，絕非無條件限制林彩雲承購1107地號土地之權利，故若原告未能於系爭契約簽訂起算1 個月內購得1107地號土地，林彩雲應仍有自行購買該土地之權利，而就1106、1106之1 、1106之2 、1106之3 地號部份，則係因原告方面於簽約當時亦曾言及其於上開區域經營已久，聲稱亦可購得上開土地，並表示希望能於其購得上開土地後，由被告林彩雲按系爭契約約定單價向原告承購上開土地，惟其可購得時間則未如1107地號土地般有把握於1 個月內購得，林彩雲亦願意讓原告賺取差價，始於上開第9 條第7 項後段約定加註林彩雲併購1107、1106、1106之1 、1106之2 、1106之3 地號土地須經原告同意之限制，然依前開約定之目的及真意，亦應僅在保障原告於合理期間內購買上開毗鄰土地轉賣被告林彩雲賺取差價之權利，解釋上應僅限於原告仍在洽談購地事宜之合理期間內始有適用，倘若原告與土地所有權人洽談未果後，應不得再限制林彩雲自行購買上開土地之權利。本件原告與林彩雲於98年10月10日簽訂系爭契約後，經長達半年以上期間，均無法順利購得1107地號土地，亦與其他1106、1106之1 、1106之2 、1106之3 地號土地所有權人洽談買賣未果，故被告林彩雲自應不再受系爭約定之限制，而得自行與鄰地所有權人購買土地。再者，倘若將上開約定解釋為無條件限制被告林彩雲承購他人土地之權利，則當原告因其自身因素無法購得上開毗鄰土地之情況下，仍得漫無止境阻礙林彩雲自行購買，即原告無法取得任何利益，卻能無限期限制林彩雲之購買權利，有礙土地整合，損人不利己，亦不利於社會公益，有違公序良俗，該約定依民法第72條規定亦應為無效，且原告於被告林彩雲自行購買土地後，拒絕受領系爭契約價金之尾款，而提起本訴請求被告返還土地，主觀上亦係以損害被告為主要目的，構成民法第148 條第1 項之權利濫用。縱認被告林彩雲所為，違反系爭契約第9 條第7 項之約定，惟該約定亦僅為雙方系爭買賣契約之附隨義務，而非買賣雙方負有互為對價關係之主給付義務，林彩雲不為履行，不影響系爭契約利益及目的之完成，原告自不得據以解除契約；退步言之，縱認原告得解除契約，被告林彩雲亦得援引同時履行抗辯權，於原告返還林彩雲已依約給付予原告之買賣價金及自原告受領時起算年息百分之5 之利息前，拒絕將系爭土地移轉登記予原告。此外，本件非屬系爭契約第8 條第1 項所定「賣方不能如期收迄買賣價款」之情況，被告林彩雲甚至曾以存證信函通知原告受領系爭買賣契約尾款而遭原告拒絕受領，從而原告亦不得適用系爭契約第8 條第1 項約定主張解除契約及請求被告給付違約罰金，是本件原告之先位及備位聲明均無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行宣告。
四、經查，原告上群公司原為上開1108地號、1110地號、1213地號、1213之1 地號、1227地號、1228地號土地之所有權人，原告林清竹原為上開1109之1 地號、1116地號土地之所有權人，原告邱建誌原為上開1111地號土地之所有權人。原告3
人於98年10月10日將上揭9 筆土地連同同段1109地號、1212地號土地出售予被告林彩雲，雙方簽訂系爭契約，約定價金分3 期給付，原告3 人已於99年1 月4 日分別將1108地號、1110地號、1213地號、1213之1 地號、1227地號、1228地號、1109之1 地號、1116地號土地所有權移轉登記予被告林彩雲，將1111地號土地所有權移轉登記林彩雲指定登記人即被告陳張月霞，被告林彩雲則已支付1108地號、1110地號、1213地號、1213之1 地號、1227地號、1228地號、1109之1 地號、1116地號、1111地號土地之價金，而就1109地號、1212地號土地之價金則尚有部分尾款未給付，嗣上開1213之1 地號土地於99年9 月8 日分割出1213之2 地號、1213之3 地號等2 筆土地。系爭契約第8 條第1 項、第9 條第7 項分別約定「買方不依約履行付款或其他義務、約定等致使賣方不能如期收迄買賣價款，即視為買方違約，經賣方催告5 日內仍不履約時，賣方得解除契約，並將已收之價款全數沒收，充作違約罰金。如標的物已點交並辦竣產權登記與買方或買方指定人時，買方同意無條件將產權原狀無負擔移轉回賣方，並擔負所有移轉所需之稅費。」、「雙方約定毗鄰之1107地號土地現由賣方與土地所有權人洽商買賣中，如該土地所有權人於本買賣契約簽訂起算1 個月內同意出售者，雙方同意該土地以本約之單價買賣之，且毗鄰之1107、1106 、1106
之3 、1106之2 、1106之1 等土地雙方約定非經賣方同意，買方不得併購。」。被告林彩雲於簽約後，未得原告同意，承購前揭1107地號土地，並於99年5 月19日辦理該筆土地所有權移轉登記於自身名下，復與訴外人蕭聖志合資購買前揭1106、1106之3 、1106之2 、1106之1 地號等4 筆土地，而於99年11月18日辦理該4 筆土地所有權移轉登記於蕭聖志名下等情，為兩造所不否認，並有上開1108、1110、1213、1213之1 、1213之2 、1213之3 、1227、1228、1109之1 、1116、1111、1106、1106之3 、1106之2 、1106之1 等地號土地登記謄本、系爭土地買賣契約書、1107、1106、1106 之3、1106之2 、1106之1 地號土地異動索引資料等影本各1 份附卷足參（見本院卷第14頁至第63頁、第66頁、第122 頁至第129 頁、第172 頁至第175 頁），應堪信為真實。
五、原告主張被告林彩雲在未得原告同意之情形下，承購上開1107地號土地，並與訴外人蕭聖志合資購買上開1106、1106之3 、1106之2 、1106之1 地號等土地之行為，違反系爭契約第9 條第7 項之約定，已構成民法債務不履行之不完全給付態樣，原告得依系爭契約第8 條第1 項及民法第226 條、第256 條規定解除系爭契約；縱認原告不得解除契約，依系爭契約第8 條第1 項約定，原告亦得請求被告賠償相當於已收價金之違約罰金等語，則為被告所否認，並均以前詞置辯。是本件之爭點厥為：㈠被告林彩雲承購上開1107地號土地，並與訴外人蕭聖志合資購買上開1106、1106之3 、1106之2
、1106之1 地號等土地之行為，是否違反系爭契約第9 條第7 項之約定？㈡如是，原告得否依系爭契約第8 條第1 項及民法第226 條、第256 條之規定解除系爭契約？㈢原告依系爭契約第8 條第1 項請求被告給付違約罰金，是否有理由？茲分論如下：
㈠被告林彩雲承購上開1107地號土地，並與訴外人蕭聖志合資購買上開1106、1106之3 、1106之2 、1106之1 地號等土地之行為，是否違反系爭契約第9 條第7 項之約定？
⒈按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第1118號判例意旨可供參照。
⒉經查，系爭契約第9 條第7 項明訂：「雙方約定毗鄰之1107地號土地現由賣方與土地所有權人洽商買賣中，如該土地所有權人於本買賣契約簽訂起算1 個月內同意出售者，雙方同意該土地以本約之單價買賣之，且毗鄰之1107、1106、110
6 之3 、1106之2 、1106之1 等土地雙方約定非經賣方同意，買方不得併購。」依該約定文義，該條項前段係在約定，若賣方即原告得於系爭契約簽訂時起1 個月內購入毗鄰之1107地號土地，則原告得用系爭契約之單價再販售予買方即被告林彩雲，至該條項後段則約定，此1107地號與其他毗鄰之1106、1106之3 、1106之2 、1106之1 土地，買方即林彩雲於未經賣方即原告同意前，均不得併購，因該後段條文並未如前段載明有一定期間之限制，尚無從認定買賣雙方立約時，有將該條項後段買方林彩雲不得任意併購鄰地之約定，限制於簽約後「合理期間」之真意。復以，證人即負責草擬系爭契約書之代書賴明雄到庭證稱：簽約當時，原告說他已經在跟1107地號土地地主洽談買賣事宜，1 個月內可以成交，所以原告就要求在契約上加註這一條，至於後面的土地（即1106、1106之3 、1106之2 、1106之1 地號土地），原告亦表示有在跟地主洽談，只是不確定什麼時候會成交，所以就沒有寫期限，因為當時雙方對不得併購之期限部份，都沒有疑義，所以沒有特別約定，也沒有討論若原告未於1 個月購得1107地號土地的話，要如何處理，原告提出要為上開約定時，被告林彩雲完全沒有任何爭執，雙方都有看過契約內容才簽字等語明確（見本院卷第155 頁至第156 頁），另證人即系爭契約書見證人張敏農亦到庭結證稱：系爭契約第9 條第7 項之約定係賣方提出的買賣條件，其後段在約定買方要經過賣方之同意，始可購買毗鄰之1107地號等5 筆土地，當時並沒有特別去約定期限等情（見本院卷第157 頁至第158
頁），二人所述情節大致相符，可認系爭契約簽訂時，因賣方表示將於1 個月內購得1107地號土地，故買賣雙方於契約第9 條第7 項前段約定，若賣方於1 個月期限內購得該土地，即由買方依系爭契約單價向賣方購買，至該條項後段則係就此1107地號及同段1106、1106之3 、1106之2 、1106之1
地號等5 筆土地，另為買方未經賣方同意不得併購之約定，且未定有期限。
⒊次查，證人賴明雄及張敏農固均證稱：於系爭契約簽訂後1
個月期限屆滿，原告仍未能購得1107地號土地，而在被告林彩雲給付系爭契約第二期價款時，原告有與林彩雲達成合意將上開期限再延1 個月等情（本院卷第156 頁、第159 頁、第179 頁），惟此僅足證雙方同意將系爭契約第9 條第7 項前段有關1107地號依契約單價再販售予林彩雲之1 個月期限，再予延長，尚無法依此逕認該延長1 個月之合意，亦適用於同條項後段不得併購鄰地之約定，而遽以推論上開不得併購鄰地之約定亦定有相當期限。再者，證人張敏農到庭證稱：於上開延期1 個月又期滿後，賣方仍未買到1107地號土地，當時賣方有與買主商談、確認買賣之問題，買方有說他不會買鄰地，因為他說建築師已經有在設計，他就照原來的買賣標的去蓋，當時賣方確實很關心買主是否有購買鄰地，買賣契約簽訂後，買賣雙方談過2 次以上買鄰地之事，有一次是99年年中的時候，賣方問買方有無買鄰地，買主也說沒有買鄰地，因為買賣時雙方就有談這些條件，所以賣方一直有在問買方有關併購鄰地的事等情（本院卷第179 頁至第180
頁），亦見於延期1 個月屆滿即系爭契約簽訂後2 個月後，乃至簽約後半年（99年年中），賣方即原告仍多次向買方即被告林彩雲確認是否確實遵守系爭契約不得併購鄰地之約定，而被告林彩雲亦均向原告表示不會購買，益徵系爭契約第9 條第7 項後段關於不得併購鄰地之約定，確未經買賣雙方定有任何期限。
⒋再查，被告林彩雲因受限於系爭契約之關係，不能購買上開1106、1106之3 、1106之2 、1106之1 地號等4 筆土地，而主動找同為建商之訴外人蕭聖志出面購買上開4 筆土地，蕭聖志擔心日後有問題，故要求被告林彩雲共同出資，嗣購買土地之買賣價金合計7 千餘萬元，蕭聖志出資額約3 千5 百餘萬元等情，業據證人蕭聖志到庭證述明確（見本院卷第216 頁），足認被告林彩雲主觀上亦知悉其受系爭不得併購鄰地約定之限制，而為規避該約定，始與蕭聖志合資購買1106地號等4 筆土地，並將土地所有權移轉登記於蕭聖志名下，是林彩雲本身亦自知，於該4 筆土地購入而辦理所有權移轉登記之時點即99年11月時，其仍受系爭契約不得併購鄰地約定之限制。
⒌被告雖抗辯若將系爭限制被告林彩雲承購鄰地權利之約定解釋為未定期限，則原告於未能購買鄰地而無法取得任何利益之情形下，仍得無限期限制林彩雲之購買權利，有礙土地整合，損人不利己，亦不利於社會公益，有違公序良俗，上開約定依民法第72條規定應屬無效云云。惟按，民法第72條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言，而法律行為是否違反公序良俗，則應就法律行為之內容，附隨情況，以及當事人之動機、目的及其他相關因素綜合判斷之，最高法院83年度台上字第1530號判決意旨可供參照。經查，原告主張其當時所以與被告林彩雲定有系爭不得併購鄰地之約定，係因原告僅同意將原告林清竹所有之1164、1164之1 、1117地號土地，供系爭契約買賣之土地通行，若被告購買毗鄰之1107、1106、1106之3 、1106之2 、1106之1 土地而將鄰地與系爭契約買賣之土地合併開發，則被告無異毋庸獲得原告之同意或授權，亦即不須支付相當代價，即可獲取利用原告所有1164、1164之1 、1117土地通往天祥一街連接同安街之通行利益而甚不合理，故原告乃與林彩雲約定有上開不得併購之約定等語，雖為被告所否認，惟此有原告林清竹開立同意將所有之1164、1164之1 、1117地號土地供系爭契約買賣土地所有權人通行使用之同意書影本1 份在卷可查（見本院卷第176 頁），復依證人張敏農到庭證稱：「（當時有無約定契約中所述「不得併購」的範圍為何？）當時地主（賣方）有說不能合併開發，因為使用的道路是地主的，地主有簽使用同意書提供土地給被告讓他們通行，地主只同意讓買賣標的物通行他的土地．．．（就證人所知，原告想購買1107、1106 地號的土地，原告的目的是要賺取價差還是要自己
開發建設？）如果來得及就賣給被告，而如果來不及，他自己買來開發也可以。」等語（見本院卷第180 頁至第181 頁），足認原告所以與被告林彩雲訂有系爭不得併購鄰地約定，係基於道路通行權使用授權範圍、賺取購買鄰地後再行販售林彩雲之差價，乃至保留自行開發上開鄰地之可能等目的，而林彩雲亦於原告提出上開約定條款時並未有任何爭執，且係於閱讀契約內容後始行簽字，亦知悉該不得併購之約定並無期間限制，均業如前述，應認林彩雲係於充分考量系爭買賣其所得獲得之利益下，始願接受系爭限制其併購鄰地權利之約定，故系爭買賣雙方均係基於商業利益之衡量，而合意系爭約定並為此買賣。再者，該不得併購之約定亦僅限制被告林彩雲併購上開鄰地之權利，林彩雲亦得購買上開鄰地以外之其他鄰地而與系爭買賣土地合併開發，且該約定亦未排除事後系爭買賣契約之土地再行出賣予鄰地所有權人，或出賣予第三人而該第三人復購買鄰地，而由鄰地所有權人或第三人合併開發之可能，故即使原告事後確實未能購得上開鄰地，該約定亦未阻斷上開鄰地、系爭買賣土地或其他土地整合之可能，故依該約定之內容、附隨情況，以及買賣雙方當事人之動機、目的及其他相關因素綜合判斷，難認該約定有何違反國家社會一般利益及道德觀念，而有違背公共秩序善良風俗之情形，是被告前揭所辯，尚難採信。
⒍由上可知，依系爭契約第9 條第7 項後段之約定，被告林彩雲於未得原告同意之下，不得併購毗鄰之1107、1106、1106之3 、1106之2 、1106之1 土地，且此約定並未定有期限，且亦未因違背公共秩序或善良風俗而無效，故林彩雲於簽約後，未得原告同意，承購前揭1107地號土地，並與訴外人蕭聖志合資購買上開1106、1106之3 、1106之2 、1106之1 地號等土地之行為，已違反前揭約定。
㈡原告是否依系爭契約第8 條第1 項或民法第226 條、第256
條之規定解除系爭契約？
⒈原告得否依系爭契約第8條第1項約定解除契約？
⑴查系爭契約第8 條第1 項係約定：「買方不依約履行付款或其他義務、約定等致使賣方不能如期收迄買賣價款，即視為買方違約，經賣方催告5 日內仍不履約時，賣方得解除契約，並將已收之價款全數沒收，充作違約罰金。如標的物已點交並辦竣產權登記與買方或買方指定人時，買方同意無條件將產權原狀無負擔移轉回賣方，並擔負所有移轉所需之稅費。」故賣方即原告得依此條約定解除契約之要件，除須買方即被告林彩雲違反系爭契約所約定之義務外，尚須其違背義務「致使賣方不能如期收迄買賣價款」。
⑵經查，被告林彩雲就上開1108、1110、1213、1213之1 、1227、1228、1109之1 、1116、1111地號土地之買賣價金已支付完畢，僅就1109、1212地號土地之買賣價金尚有部分差額未給付完畢，而被告林彩雲業已於99年11月4 日發存證信函通知原告受領1109、1212地號土地之差額尾款158 萬1,825
元，惟為原告拒絕受領等情，為原告所不否認，並有該存證信函影本1 份為證（本院卷第201 頁至第203 頁）。原告雖稱其已以林彩雲違背系爭契約之不得併購鄰地約定而解除契約，故其已無受領尾款價金之義務云云，然原告欲依該契約第8 條第1 項解除契約，須為林彩雲違背不得併購鄰地義務約定，致使原告不能如期收迄買賣價款之情形，而依原告前所自陳，其未收迄差額尾款，實係其本身未為受領之故，而非因林彩雲違背約定所致，是原告先以契約已解除而毋須受領尾款價金，又主張因此未收迄價金而得解除契約，恐有套套邏輯之誤。
⑶依上，被告林彩雲雖違背不得併購鄰地之契約義務，惟此非原告未能收迄買賣價款之原因，不符合系爭契約第8 條第1
項解除契約之要件，原告應不得依該約定解除系爭契約。
⒉原告得否依民法第226 條、第256 條之規定，解除系爭契約？
⑴按主給付義務即本體義務或要素義務，乃指影響契約目的能否達成不可或缺之約款，通常雙務契約中，具有對價關係之給付，即屬主給付義務，如買賣契約之價金給付義務及出賣物給付義務，反之，如對於契約目的之達成並非不可或缺之給付，即不為給付對達成契約目的無影響者，則為附隨義務，主給付義務之不履行，固可解除契約，但附隨義務之不履行，除非係為達一定附從目的而擔保債之效果完全實現所為之約定，倘債務人不為履行，足以影響債權人契約目的完成之例外情形，債權人始得解除契約，否則原則上附隨義務之不履行，應不生契約解除權。
⑵經查，系爭契約係屬買賣契約，買賣雙方訂立契約之目的，乃為使買方即被告林彩雲取得買賣標的物，賣方即原告取得土地買賣價金，亦即被告林彩雲之價金給付義務與原告之出賣物給付義務，始為具有對價關係、足以影響系爭契約目的能否達成之主給付義務；而系爭契約第9 條第7 項有關不得併購契約外鄰地之約定，係在上開契約目的之外，另基於保障原告契約外土地之道路通行權使用授權範圍、賺取購買鄰地後再行販售買方林彩雲之差價，乃至保留自行開發上開鄰地之可能等利益之目的，業如前述，亦即在本質上實無涉於系爭買賣契約之本體目的，林彩雲依該約定所負之不得併購義務，亦非在擔保其價金給付義務之完全實現，其縱有不履行此不得併購義務之情形，對其價金給付之主給付義務亦不生影響，自無礙於原告取得買賣價金之契約目的。原告固主張當被告林彩雲違反約定擅自購買鄰地，將鄰地與系爭契約買賣之土地合併開發，得享有毋庸支付原告授權通行之相當代價，而利用原告所有1164、1164之1 、1117土地通往天祥一街、同安街之通行利益云云，惟被告抗辯系爭鄰地亦得另外透過其他同地段1082、1082之1 等地號土地通往慈文路190 巷而連接慈文路，並非一定須利用原告所有之上開土地對外通行一節，為原告所不爭執，而就被告所陳系爭鄰地藉由慈文路190 巷通往慈文路之便利性，並不低於透過天祥一街通往同安街之方式乙情，雖為原告所否認。惟查，系爭鄰地通行天祥一街與慈文路190 巷之部分，均係得雙向會車通行之寬度，天祥一街通往同安街及慈文路190 巷通往慈文路之距離，亦所差甚微，且同安街與慈文路亦皆屬單線雙向之道路，此有系爭鄰地通往天祥一街、同安街與通往慈文路190
巷、慈文路之相關照片共26張及GOOGLE地圖影本1 份在卷可佐（本院卷第211 頁至第212 頁、第222 頁至第226 頁、第233 頁至第241 頁、第244 頁、第256 頁至第258 頁），足認被告抗辯系爭鄰地藉由慈文路190 巷通往慈文路之便利性，並不低於透過天祥一街通往同安街之方式等情，應堪採信。是原告前所主張林彩雲購得系爭鄰地所得獲取之通行利益云云，是否屬實，已非無疑，且揆諸前揭說明，縱認原告所陳屬實，此亦僅影響原告契約外土地之道路通行權使用範圍授權之附隨利益，而與原告取得買賣價金之系爭買賣契約本體目的無涉。
⑶原告另主張林彩雲違約併購鄰地，得獲取將鄰地與系爭買賣土地合併開發之利益云云，雖提出系爭鄰地與系爭契約買賣土地相對位置之電子謄本、尚鄰新埔段土地投資開發計畫書、沈柏卿建築師事務所開發量分析表各1 份為證（見本院卷第142 頁至第144 頁、第171 頁、第242 頁至第243 頁），惟為被告所否認。經查，原告係出售系爭契約所載之1108地號等11筆土地予被告林彩雲，雙方並無意共同合作開發系爭土地及系爭契約第9 條第7 項所載鄰地之意，此為原告所不否認，故林彩雲購得系爭契約土地後，所為合併或單獨開發之利益，當然不須與原告共享，則縱使林彩雲確係將其違約併購之鄰地與系爭買賣土地合併開發，並因此獲有合併開發之額外利益，此亦僅係林彩雲違約所取得之利益，與原告所受損害實無相涉，更與系爭不得併購約定所欲保障之原告通行授權利益、賺取鄰地差價、保留自行開發上開鄰地可能等目的，均不相關，且亦與林彩雲之系爭買賣價金給付義務不生影響，無礙於原告取得系爭買賣價金之契約目的。
⑷原告又主張系爭不得併購鄰地約定，係買賣雙方訂約時最重要之條件，若被告林彩雲不同意，原告即不簽約云云，惟查，證人張敏農雖證稱：簽約當時原告有說若不加註系爭不得併購鄰地之約定，就不簽契約等語（見本院卷第158 頁），惟證人賴明雄就此證述：其沒有聽到原告說若未加系爭不得併購約定，就不賣土地等語（見本院卷第157 頁），二人所述已有未合，是原告簽約時是否確有以系爭不得併購約定，作為是否同意簽立系爭契約之條件，已非無疑；又縱認原告確有以之為同意締約之條件，惟此亦僅涉及原告簽立此契約之單方面動機，無關於系爭買賣契約係以原告獲得買賣價金、被告林彩雲取得土地所有權，作為契約目的之認定，自與系爭不得併購約定是否為足以影響契約目的完成或得擔保原告獲得價金完全實現之判斷無涉。
⑸依上，被告林彩雲雖違反系爭不得併購鄰地約定，惟此不足以影響系爭買賣契約讓原告獲得買賣價金、林彩雲取得土地所有權之契約目的，原告所主張林彩雲違約後所能獲得之通行利益、合併開發利益，均與系爭買賣契約之目的無關，揆諸首揭說明，被告林彩雲未履行系爭不得併購鄰地之附隨義務，應不生契約解除權，原告不得依民法第226 條、第256
條之規定，解除系爭契約。
㈢原告依系爭契約第8 條第1 項請求被告給付違約罰金，是否有理由？
依系爭契約第8 條第1 項之約定：「買方不依約履行付款或其他義務、約定等致使賣方不能如期收迄買賣價款，即視為買方違約，經賣方催告5 日內仍不履約時，賣方得解除契約，並將已收之價款全數沒收，充作違約罰金。」，賣方即原告得依此條約定請求買方即被告林彩雲給付違約賠償金之要件，除須買方即被告林彩雲違反系爭契約所約定之義務外，亦尚須其違背義務「致使賣方不能如期收迄買賣價款」，且係於解除契約後，由賣方將買方已交付之價款沒入充作違約罰金，而非賣方得請求買方另給付與已交付價金同額之違約罰金。經查，被告陳張月霞並非系爭契約之當事人，依債之相對性原則，系爭契約應僅有拘束契約當事人即原告與被告林彩雲之效力，而不及於被告張陳月霞，則原告依系爭契約第8 條第1 項之約定，請求契約外之第三人即被告張陳月霞給付違約罰金，顯屬無據。再查，原告所以未收迄買賣價款，係因其拒絕受領系爭1109、1212地號土地差額尾款，而非因被告林彩雲違背不得併購鄰地之契約義務所致，且被告林彩雲之違約情形尚不足使原告取得契約解除權，業如前述，是原告依系爭契約第8 條第1 項之約定，請求被告林彩雲另行給付相當於已支付價金1 億5,886 萬7,075 元之違約罰金云云，亦無足採。
六、綜上所述，被告林彩雲雖違背系爭不得併購鄰地之契約義務，惟此非原告未收迄系爭買賣價款之原因，亦不足以影響系爭買賣契約之目的，原告不得依系爭契約第8 條第1 項、民法第226 條、第256 條之規定，解除系爭契約或請求違約罰金，而原告與被告林彩雲之系爭買賣契約既仍有效存在，被告陳張月霞受林彩雲指定為系爭買賣中1111地號土地之登記所有權人，非無法律上之原因，原告自亦不得依民法第179
條規定，請求被告陳張月霞將1111地號土地所有權移轉登記予原告邱建誌。從而，原告依系爭契約第8 條第1 項、民法第226 條、第256 條、第259 條、第179 條之規定，先位請求被告林彩雲應將1108地號、1110地號、1213地號、12 13
之1 地號、1213之2 地號、1213之3 地號、1227地號、1228地號土地所有權移轉登記予原告上群公司，將1109之1 地號、1116地號土地所有權移轉登記予原告林清竹，被告陳張月霞應將1111地號土地所有權移轉登記予原告邱建誌；復依系爭契約第8 條第1 項約定，備位請求被告林彩雲、陳張月霞應給付原告1 億5,886 萬7, 075元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 100 年 6 月 3 日民事第二庭 法 官 劉佩宜
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 6 月 7 日書記官 洪千棻