臺灣桃園地方法院99年度重訴字第404號

• 裁判案由: 返還買賣價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 100 年 06 月 30 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 99年度重訴字第404號原　　　告　顏厥生
方義雄
黃子成
上三人共同
訴訟代理人　李林盛律師
王彩又律師
被　　　告　高泉發
號3樓
高泉立
號4樓
上二人共同
訴訟代理人　楊士擎律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件，於民國100年5月16日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣壹億肆仟參佰玖拾萬元，及自民國九十九年十二月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣肆仟柒佰玖拾陸萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。但若被告以新台幣壹億肆仟參佰玖拾萬元為原告供擔保後，得免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張略以：
㈠緣原告顏厥生、方義雄、黃子成等3 人共同出資，於民國99年5 月5 日，向被告高泉發、高泉立等2 人買受其等所共有坐落桃園縣龜山鄉○○○段樟腦寮小段第228 地號、面積6,655 平方公尺、權利範圍全部之土地（下稱系爭土地），雙方約定買賣總價金新台幣（下同）1 億4,390 萬元，並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），於系爭契約第18條特別約定事項第㈢項約定：「甲、乙雙方協定本案標的面積應全部位於「林口特定區（配合『改善庶民生活行動方案─機場捷運沿線站區周邊土地開發─A7站區開發案興辦事業計畫』）」【下稱「林口特定區─A7站區開發計畫」】區段徵收範圍內。否則本案買賣契約甲方（即原告）有權取銷，屆時甲方已付款，乙方（即被告）應全數無息返還甲方。唯甲方承諾於99年8 月5 日前若查詢仍為區段徵收範圍內，則甲方喪失解約權。若甲方已取得所有權而於前述期日前查詢為區段徵收範圍外，甲、乙雙方移轉返還所需費用及代辦費用悉由甲方負擔」（下稱系爭契約特約事項㈢）」。嗣原告依約分別於99年5 月5 日、99年6 月2 日、99年6 月10日總共給付被告本件土地買賣價金1 億4,390 萬元，系爭土地亦完成所有權移轉登記予原告。惟其後經原告向桃園縣政府查詢之結果，系爭土地並不在「林口特定區─A7站區開發計畫」區段徵收範圍內，原告獲知上情後，旋即於99年8 月2 日發函通知被告於99年8 月5 日解除系爭契約，並請被告於解除契約後20日內返還原告已給付之買賣價金1 億4,390 萬元，經被告於99年8 月3 日收受。依系爭契約特別事項㈢之約定，被告應將前開價金返還原告，惟經催告後，被告迄未置理，拒不返還。爰依系爭契約特約事項㈢之約定及民法第259 條、第229 條第2 項前段、第233 條第1 項前段之規定，提起本件訴訟。
㈡聲明：
1.被告應給付原告1 億4,390 萬元，及自99年8 月26日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
2.願供擔保請准宣告假執行。
㈢對被告之抗辯，原告另陳述略以：
1.系爭契約特別事項㈢約定之真意，應為若原告查詢結果，系爭土地在區段徵收外或仍不能確定是否被徵收（包括查詢不到），原告均得解除契約，實乃因系爭土地之公告現值每平方公尺4,100 元，約每坪13,554元；然系爭契約總價金為1
億4,390 萬元，換算後單價約每坪71,480元，為公告現值之數倍。故系爭土地勢必要在A7站區開發案計畫區段徵收範圍內，否則系爭土地並無每坪7 萬多元之價值。又內政部擬定之A7站區開發案計畫之細部計畫書，原先土地面積高達230
餘公頃之多，系爭土地在該初步擬定之計畫範圍內。惟政府機關初步擬定之計畫書公開展覽後，有可能會再作修正，甚至縮編計畫範圍，故兩造於99年5 月5 日簽立系爭契約時，乃增列系爭特別事項㈢之約定，即原告買受之土地應全部在區段徵收範圍內，否則原告得主張解除契約，係指系爭土地確定在區段徵收範圍內而不會再有變數之情狀，例如公告徵收前徵收機關召開之禁止移轉公聽會即可謂之確定，若只是計畫階段並不符兩造約定之真意。且依證人王秀錦（簽約代書）之證詞，亦足資佐證。
2.再依卷附桃園縣政府100 年1 月26日府地區字第1000032269號回函載稱：桃園縣政府迄今尚未獲內政部告知有關第一期開發範圍確定及後續區段徵收計畫核定訊息可知，亦即桃園縣政府迄今尚未召開依法公告前之禁止移轉公聽會（當然尚未依法公告區段徵收範圍），系爭土地並不能確定係在區段徵收範圍內。雖內政部營建署100 年2 月9 日營署都字第1000820034號函載稱系爭土地係位於計畫案第二期開發區區段徵收範圍內等語，然事實上在公開展覽之細部計畫書內而未被審定通過辦理開發區段徵收之其餘土地，內政部營建署皆稱為第二期開發區，而雖名為第二期開發區，事實上日後會不會開發？何時開發？完全不知道。況日後能否開發仍須經環評及水土保持計畫通過始可，此參內政部營建署100 年2
月9 日營署都字第1000820034號函說明載：「…（須俟環境影響評估及水土保持計畫通過後始得辦理開發）；惟以上查處結果，仍應以本計畫各期開發區依法發佈實施都市計畫及公告區段徵收範圍為準」等語足明。故系爭土地並不在已確定之區段徵收範圍內，姑不論內政部營建署所稱之第二期開發區，日後是否會通過開發？何時開發？系爭土地現況係處於不能確定是否被徵收之狀況，依前開所述，原告自得依系爭契約條款之約定主張解除契約。
二、被告抗辯略以：
㈠本件原告主張解除系爭契約，無非以系爭土地並未位於系爭A7站區○○○區段徵收範圍內為其主張之依據，並主張其已向桃園縣政府為查詢等語。然，經法院函詢內政部營建署，該署對此前以100 年2 月9 日營署都字第1000820034號函文覆以：「說明：有關機場捷運A7站區週邊土地開發案，業於99年6 月29日內政部都市計畫委員會審決，刻正辦理後續法定程序中；至於貴院函詢旨揭地號土地，經查核相關審定計畫書結果，係位於旨皆計畫案第二期開發區區段徵收範圍內（須俟環境影響評估及水土保持計畫通過後始得辦理開發）；惟以上查處結果，仍應以本計畫各期開發區依法發佈實施都市計畫及公告區段徵收範圍為準」等語（見本院本院卷第39頁）。是以，依前開內政部營建署回函內容可知，系爭土地乃位於A7站區開發計畫之區段徵收範圍內，符合系爭契約所之約定內容，實無疑義，故原告以系爭土地非位於區段徵收範圍內等語所為解除契約之主張，於法無據。
㈡至原告於100 年1 月19日言詞辯論期日雖稱：「據我們瞭解，會在今年農曆年過年後徵收機關會為區段徵收之公告，…」、「（法官：原告先前向桃園縣政府函查有無書面？）沒有，因縣府表示未公告，無法提供書面」等語（見本院卷第34頁），顯見99年8 月5 日當時，系爭計畫未為任何區段徵收之公告；既未為任何公告，足見當時區段徵收一節仍未告之確定，亦未對外發生任何法律效力；而區段徵收一節既未確定，亦未對外發生法律效力，何來「確定系爭土地未在區段徵收範圍內」之有？故原告所主張之「系爭土地99年8 月5 日前未在區段徵收範圍內」等語，實乏所據。況經法院函詢桃園縣政府，其100 年1 月26日府地區字第1000032269號函回覆亦謂：「說明：查旨案主辦機關係為內政部，計畫面積計236.63公頃，配合山坡地劃出範圍檢討而區分為第一期開發與第二期開發，可劃出山坡地之土地，列為第一期開發，劃出後即可進行區段徵收作業，第二期開發區依法須俟環境影響評估及水土保持計畫通過後始得辦理區段徵收，因目前山坡地劃出範圍檢討仍於審議程式中，本府迄未獲內政部告知有關第一期開發範圍確定及後續區段徵收計畫核定訊息，故尚無法得知旨揭土地是否位於區段徵收範圍內」等語（見本院卷第40頁）。甚至今日，桃園縣政府仍未獲內政府告知開發範圍及區段徵收核定訊息，而無法得知系爭土地是否位於區段徵收範圍內，又豈有可能在原告所主張的99年8
月5 日前，逕行告知原告系爭土地不在區段徵收範圍內？是以原告主張曾在99年8 月5 日前查詢系爭土地不在區段徵收範圍內等語，乃與事實不符，自不足採，其據而所為之解約主張，更無理由。原告所言既與事實不符，且依相關事證均顯示系爭契約特別事項㈢所定解除契約之條件並未成就，則原告解除契約之主張，自不合法，其返還價金之請求即無理由。
㈢答辯聲明：1.原告之訴及假執行之聲請駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠原告主張：原告前於99年5 月5 日以總價金1 億4,390 萬元向被告購買系爭土地，並簽立不動產買賣契約書即系爭契約為憑，於系爭契約第18條特別約定事項第㈢項約定略以「甲、乙雙方協定本案標的面積應全部位於「林口特定區─A7站區開發計畫」之區段徵收範圍內。否則本案買賣契約甲方（即原告）有權取銷，屆時甲方已付款，乙方（即被告）應全數無息返還甲方。唯甲方承諾於99年8 月5 日前若查詢仍為區段徵收範圍內，則甲方喪失解約權。若甲方已取得所有權而於前述期日前查詢為區段徵收範圍外，甲、乙雙方移轉返還所需費用及代辦費用悉由甲方負擔」，嗣原告依約分別於99年5 月5 日、99年6 月2 日、99年6 月10日將前開土地買賣價金付清，系爭土地亦完成所有權移轉登記予原告等情，業據提出系爭契約、付款支票等在卷為憑，並為被告所不爭執，足信屬實。
㈡原告另主張：經原告嗣後向桃園縣政府查詢之結果，系爭土地並不在「林口特定區─A7站區開發計畫」區段徵收範圍內，則依系爭契約特約事項㈢之約定，被告應將原告已繳價金1 億4,390 萬元予以返還，故原告旋於99年8 月2 日發函通知被告於99年8 月5 日解除系爭契約，並請被告於解除契約後20日內返還價金，惟被告拒絕返還等情，被告固不否認有接獲原告表示解約之通知一情，惟否認有返還買賣價金之義務，並以前詞置辯。經查：
1.按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句」，民法第98條定有明文。又「解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意」，亦有最高法院18年上字第1727號判例可資參照。
2.原告主張：其確於99年8 月5 日前查詢，未獲確定系爭土地在徵收範圍內一情，業據提出桃園縣政府於99年7 月12日函覆原告顏厥生、內政部營建署城鄉發展分署於99年7 月12日函覆原告顏厥生之函文影本各1 份在卷為憑（見本院卷第63、64頁），前開桃園縣政府函文意旨係將原告之申請書函轉內政部，而內政部營建署城鄉發展分署則函覆：「有關機場捷運A7站區週邊土地開發案，業於99年6 月29日內政部都市計畫委員會審決，刻正辦理後續法定程序中，至於台端查詢旨揭地號是否在區段徵收範圍內，請俟辦理區段徵收作業地籍整理後，逕洽桃園縣政府確認」等語；而經本院再向桃園縣政府查詢，桃園縣政府於100 年1 月26日函覆略以：本案主辦機關為內政部，計畫面積計236.63公頃，配合山坡地劃出範圍檢討而區分為第一期開發與第二期開發；可劃出山坡地之土地，列為第一期開發，劃出後即可進行區段徵收作業；第二期開發區依法須俟環境影響評估及水土保持計畫通過後始得辦理區段徵收；因目前山坡地劃出範圍檢討仍於審議程式中，本府迄未獲內政部告知有關第一期開發範圍確定及後續區段徵收計畫核定訊息，故尚無法得知系爭土地是否位於區段徵收範圍內」等語（見本院卷第40頁），是可知迄於100 年1 月26日時，桃園縣政府仍無法確定系爭土地是否位於系爭區段徵收範圍內。從而，原告主張：其確99年8 月5
日前查詢，未獲確定系爭土地在徵收範圍內一情，即足堪採信。
3.依系爭契約第18條特約事項㈢之內容，可知兩造特別約定系爭土地面積需全部位於「林口特定區─A7站區開發計畫」之區段徵收範圍內，否則買方即原告有權取銷買賣契約，屆時被告應將原告已付價金全數無息返還予原告。惟原告承諾於99年8 月5 日前查詢若系爭土地仍為區段徵收範圍內，則原告喪失解約權。若原告已取得所有權而於99年8 月5 日前查詢而系爭土地在區段徵收範圍外，則兩造移轉返還所需費用及代辦費用悉由原告負擔（參本院卷第16頁）。按上開特約事項中，雖未明白約定「若原告於99年8 月5 日前查詢，仍無法確定系爭土地是否在區段徵收範圍內之情況下，原告得否解約？」，惟審酌系爭土地之公告現值為每平方公尺4,100 元，約每坪13,554元，然系爭契約總價金為1 億4,390 萬元，換算後單價約每坪71,480元，為公告現值之數倍（以上為原告所主張，而被告並未爭執），是應認原告所稱：系爭土地勢必要在A7站區開發案計畫區段徵收範圍內，原告才願以系爭價金購買，否則系爭土地並無每坪7 萬多元之價值等語，核屬有據。是以解釋系爭特約事項之內容，應認「若原告於99年8 月5 日前查詢，仍無法確定系爭土地是否在區段徵收範圍內之情況下」，原告仍得主張解約，如此始較符合契約當事人之真意。
4.另證人王秀錦（系爭契約於兩造簽約時在場之代書）亦到庭證稱略以：「（法官問：為何記載契約的特約事項？）契約的特約事項有三點，第一點跟第二點是雙方無異議的狀況寫下來的，第三點是買方的經紀人，因為買方在簽約過程有猶豫，買方經紀人把我叫出去外面，他跟我講現在買的土地是屬於農地，是都市計畫內的農業用地，但買的價格高過農地行情很多倍，要求這塊土地一定要記載在區段徵收範圍內，買方才要買，我跟買方經紀人說我們一起進去跟賣方說清楚，賣方聽了我的闡述，覺得可以記載確定在區段徵收範圍內，且買方強調要全部的地都在區段徵收範圍內，如果有一部分不是，買方也不要買，我把這件事講給買賣雙方聽，尋求雙方的意見，賣方提出不可能等一輩子，要訂一個時間，這時雙方經紀人跟買賣雙方一起研討出99年8 月5 日的時間」、「（法官問：當時有無提到99年8 月5 日查詢時還沒有確定區段徵收範圍，後續如何處理？）我記載在99年8 月5日
前查詢為區段徵收範圍內，則甲方（原告）喪失解約權，這是給賣方的保障，如果在99年8 月5 日前查詢不是在範圍內，則買方（原告）可解除契約，否則毋庸記載費用由買方負擔」、「（法官問：依你的意思，在99年8 月5 日前查詢若在區段徵收外或查詢結果不確定，買方都可解約？）是，若是查詢不到買方也可以解約」、「（原告訴代問：若查詢結果尚在計畫階段，是否屬於不確定，而買方可以解除契約？）是，我契約有記載本案標的的面積應全部位於A7站區段徵收範圍內，否則本案買賣契約，甲方（買方）有權取消」等語（見本院卷第166 至167 頁之100 年5 月16日言詞辯論筆錄）。此外，證人黃鈺捐（買方即原告之買賣契約經紀人）於同日亦到庭證稱略以：簽約當時是說，若99年8 月5 日查詢尚未確定在區段徵收範圍內，買方可以決定要不要解約等語（見本院卷第165 頁之同日言詞辯論筆錄）。據上，益足證本院前揭對於特約事項㈢之解釋，應較符合當事人之真意。
5.至內政部營建署於100 年2 月9 日函覆本院略以：有關機場捷運A7站區週邊土地開發案，業於99年6 月29日內政部都市計畫委員會審決，刻正辦理後續法定程序中；系爭土地經查核相關審定計畫書結果，係位於旨揭計畫第二期開發區區段徵收範圍內（須俟環境影響評估及水土保持計畫通過後始得辦理開發）；惟以上查處結果，仍應以本計畫各期開發區依法發布實施都市計畫及公告區段徵收範圍為準」等語（見本院卷第39頁），雖謂系爭土地在第二期之開發區段徵收範圍內，惟如前所述，原告於99年8 月5 日前查詢時，尚無法確知是否在區段徵收範圍內；又縱認當時已可知係在第二期開發之區段徵收範圍內，惟按，依內政部營建署上開函文所示，第二期開發區區段徵收範圍者，尚須俟環境影響評估及水土保持計畫通過後始得辦理開發，而在目前環保意識高漲之社會環境下，環境影響評估及水土保持計畫勢必將受到嚴格的檢驗，其評估、計畫結果之不確定性亦隨之提高，是以系爭土地日後能否開發、何時開發，均無人可知。是審酌前述兩造所約定之買賣土地價金甚高，及特約事項㈢之當事人真意等相關事證，本院認仍應為同前之認定，附此敘明。
6.是以，原告於99年8 月5 日之前經多方查詢，仍無法確定系爭土地是否在區段徵收範圍內之情況下，乃於99年8 月2 日發函通知被告於99年8 月5 日解除系爭契約（見本院卷第22至23頁之函文），即屬有據。又「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：由他方所受領之給付物，應返還之」，民法第259 條第1 款定有明文，是原告於上開函文內，並請被告於解除契約後20日內返還原告已給付之買賣價金1 億4,390 萬元，而被告於99年8 月3 日收受上開通知，此亦有前揭函文及原告另提出之掛號郵件收件回執2 份為憑（見本院卷第24頁），是原告於解約後請求被告返還買賣價金，亦屬有據。至關於原告請求法定遲延利息（週年利率5 ％）之起算日，係自99年8 月26日（即依通知解約函文之返還期限為據）起算一節，按本件原告固得主張解除系爭契約，惟考量該解除契約之原因，並非可歸責於被告（按應屬非可歸責於兩造），故本院認為應自本件起訴狀繕本送被告之翌日起算法定遲延利息，較符公平原則，併此說明。
7.綜上，原告依據系爭契約特約事項㈢之約定及民法第259 條等相關規定，請求被告給付原告1 億4,390 萬元，及自起訴狀繕本送被告之翌日即99年12月11日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。
四、關於原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保聲請假執行或免為假執行，經核要無不合，爰分別酌定相當之金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回致失所附麗，故應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其他攻擊、防禦方法及提出未經援用之證據，經斟酌後認不影響判決結果，爰不另予逐一論述。
六、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項，第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 6 月 30 日民事第三庭 法 官 周玉羣
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 7 月 4 日書記官 楊郁馨