桃園簡易庭103年度桃簡字第1251號

• 裁判案由: 給付居間報酬
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 桃園簡易庭
• 裁判日期: 104 年 07 月 03 日

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　 103年度桃簡字第1251號原　　　告　誠元不動產仲介經紀有限公司
法定代理人　李元勇
被　　　告　邱貴山
訴訟代理人　莊志遠律師
上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國104 年6 月 5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
本件被告經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告主張：被告前於民國103 年6 月22日將其所有坐落桃園市○○區○○街00巷00○0 號之房地（下稱系爭不動產）委託原告居間仲介，並簽有專任委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約書）及委託事項變更契約書，原告於103 年8 月18日仲介買方陳坤地購買系爭不動產，陳坤地於同日支付定金新臺幣（下同）5 萬元及簽署不動產買賣意願書，被告應有與陳坤地簽訂不動產買賣契約之義務。原告於103 年8 月19日寄發建國郵局存證號碼000549號存證信函與被告，命其於5 日內與買方陳坤地簽訂不動產買賣契約書，詎被告屆期未到場簽約，顯已違約。為此，爰依系爭委託銷售契約書第8 條第3 項第3 款之約定，請求被告給付仲介報酬18萬元。並聲明：被告應給付原告18萬元，及自支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：系爭委託銷售契約第5 條第3 項、第6 條第3 、4 項所約定之報酬給付要件，僅須買方表示欲以委託價額即底價承購即屬成就，亦即以系爭委託銷售契約書片面擬制買賣契約成立生效，至於被告與買方間是否有成立買賣契約、若未成立買賣契約應歸責於何人，均在所不論，系爭委託銷售契約書顯然剝奪被告即賣方之最終議約權，有違消費者保護法第12條之規定，應屬無效。再縱認系爭委託銷售契約書未違反消費者保護法第12條之規定，然依同法第11條規定，亦應為有利於消費者之解釋，系爭委託銷售契約書第5 條第3 項既以「書面買賣契約簽訂」為請求服務報酬之條件，則所謂收受定金亦須「書面買賣契約簽訂」後始發生，原告主張買方給付斡旋金高於委託底價時即轉為定金，即非可採。並聲明：原告之訴駁回。
三、法院之判斷：
兩造於103 年6 月22日簽訂系爭委託銷售契約書，由被告委託原告以總價538 萬元之價格代被告銷售系爭不動產，委託期間自103 年6 月22日起至103 年10月31日止，兩造所簽訂之系爭委託銷售契約書屬於消費關係；兩造復於同日簽訂委託事項變更契約書，變更委託價額為430 萬元；原告於 103年8 月18日與訴外人即買方陳坤地簽訂不動產買賣意願書，約定由陳坤地以450 萬元承買系爭不動產等情，為兩造所不爭執（見本院卷第29頁、第83頁反面），自堪信為真。至原告以買方陳坤地出價已達於底價，被告卻未遵期與陳坤地簽訂不動產買賣契約書，應屬系爭委託銷售契約書第8 條第 3項第3 款所稱因可歸責於甲方（即本件被告）之事由而不願或無法與乙方（即本件原告）所介紹之客戶簽立不動產契約書之事由，主張被告依約應給付原告18萬元等語，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是以，本件應審究之爭點厥為：原告依系爭委託銷售契約書第8 條第3 項第3 款之約定，請求被告給付18萬元，有無理由？茲分敘如下：
㈠ 按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又按定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋，消費者保護法第11條第2 項亦有明定。
㈡ 經查，系爭委託銷售契約書第6 條第3 項約定：「買方出價達於委託價額時，甲方同意乙方無需再行通知甲方即可全權代理收受定金」，系爭委託銷售契約書第6 條4 項則約定：「甲乙雙方約定本契約為專任委託契約，買賣雙方價金與條件一致時，甲方應與乙方所仲介成交之買方另行簽訂『不動產買賣契約書』，並約定由甲方及買方共同或協商指定地政士辦理所有權移轉登記及相關手續，如未約明者，由甲方指定之。」，綜合觀察上開契約條款，其契約意旨應為當買方陳坤地於103 年8 月18日以450 萬元出價承買系爭不動產並簽訂不動產買賣意願書時，既其出價已高於被告於103 年 6月22日簽訂之委託事項變更契約書所載之委託價額430 萬元，依前揭契約條款之約定，原告固有無需通知被告而得全權代理收受定金之權利，惟仍須待被告與原告所仲介之買方陳坤地就「價金」及「條件」均意思表示合致時，被告方有與買方陳坤地簽訂不動產買賣契約書之義務。本件原告雖主張系爭委託銷售契約書第6 條第4 條之約定係用以補充同條第3 項之約定，亦即倘被告已同意於買方出價達於委託價額時，原告無須再行通知被告即可全權代理收受定金時，即不適用同條第4 項之約定，無須待被告與買方就價金及條件之意思表示均合致，被告即有簽訂不動產買賣契約書之義務（見本院卷第85頁），惟依原告主張之契約解釋方式，買家出價到達賣家之委託底價時，賣家即有與買家簽訂不動產買賣契約書之義務，不但與原告另與買方陳坤地簽訂之不動產買賣意願書第3 條及第9 條之約定：「自簽立本意願書至103 年8 月23日止為斡旋有效期間，於此期間若賣方接受買方之承買價款及本意願書時之條款時，賣方同意買賣契約即已成立生效；買方支付5 萬元斡旋金，當價金談成功將轉至總價金，如未成功，將無息退還」扞格，亦剝奪買賣雙方就其他買賣契約之重要條件另進行磋商協議之空間，顯然不利於消費者即被告。再查系爭委託銷售契約書第6 條第4 項既未明確記載倘若被告同意原告全權代理收受定金（即同意同契約第6 條第3 項之約定）即排除同條第4 項之適用，依消費者保護法第11條第2 項之規定，此時契約解釋既發生爭議，自應為對消費者有利之解釋，亦即本件被告固有授權原告當買方出價達於委託價額時，無需再行通知被告即可全權代理收受定金，惟並非即認被告有與出價達於委託價額之買方簽訂不動產買賣契約書之義務，被告仍有與買方就其他條件進行協議磋商之權利，待各該條件均意思合致後，方與該買方簽訂不動產買賣契約書。是以，本件原告自買方陳坤地處收受定金5 萬元後，縱陳坤地之出價已達於委託底價，惟因被告就其他買賣契約之條件仍有與買方陳坤地議約之必要，尚難遽以買方出價達於委託底價，即認被告有與陳坤地簽訂不動產買賣契約書之義務，故自無從認被告未於期限內與陳坤地簽訂不動產買賣契約有何可歸責之處，原告執此依系委託銷售契約書第8 條第3 項第3 款之約定，請求被告給付仲介費18萬元，洵屬無據。
四、綜上所述，原告依系爭委託銷售契約書第8 條第3 項第3 款之約定，請求被告給付原告18萬元及自支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 104 年 7 月 3 日桃園簡易庭 法 官 施函妤
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 7 月 3 日書記官 邱志堅