桃園簡易庭104年度桃簡字第755號

• 裁判案由: 給付租金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 桃園簡易庭
• 裁判日期: 105 年 06 月 08 日

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　104年度桃簡字第755號原　　　告　蔡銀重
訴訟代理人　楊雅馨律師
唐永洪律師
被　　　告　頌揚能源有限公司
兼 上列1人
法定代理人　蔡福德
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國105 年5 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應連帶給付原告新臺幣參拾柒萬壹仟零肆拾元，及自民國一百零四年五月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：⒊擴張或減縮應受判決事項之聲明者」，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告原起訴請求：「被告應連帶給付原告新臺幣（下同）828,361 元，及自支付命令聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息」，嗣於民國104 年9 月15日變更聲明為：「⒈被告應連帶給付原告828,240 元，及自支付命令聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉原告願供擔保請准宣告假執行」（見本院卷第30頁）。再於105 年3 月18日變更前開第1 項聲明為：「被告應連帶給付原告657,706 元，及自支付命令聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息」（見本院卷第84頁），核原告所為係減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠被告頌揚能源有限公司（下稱頌揚公司）於102 年8 月8 日向原告承租門牌號碼為桃園縣大園鄉○○村00鄰○○00000
號房屋（現為桃園市○○區○○路0 段000 號，下稱系爭106 號房屋），租期自102 年8 月22日起至104 年8 月21日止，每月租金38,000元（下稱系爭106 號租約）；復於103 年6 月5 日向原告承租門牌號碼為桃園縣大園鄉○○村00鄰○○00000 號房屋（現為桃園市○○區○○路0 段000 號，下稱系爭126 號房屋），租期為103 年8 月1 日起至105 年7
月31日止，租金每月50,000元（下稱系爭126 號租約），2
份租約均由被告蔡福德為頌揚公司之連帶保證人。
㈡被告頌揚公司提前於104 年2 月22日終止2 份租約，然其積欠租金138,000 元（系爭106 號租約之104 年2 月份租金38,000元，及系爭126 號租約之104 年1 、2 月份租金100,000 元）；且其提前終止租約，應賠償原告1 個月租金88,000元（38,000＋50,000＝88,000）；又被告頌揚公司遲至104
年4 月13日始將系爭106 號、126 號房屋返還予原告，依約應給付違約金425,466 元【38,000元×（1 月＋23 /30月）
＋50,000元×（1 月＋13 /30月）×5 倍＝425,466 元】；
另原告為被告頌揚公司代墊水電費12,840元【系爭106 號房屋11,613元（104 年1 月26日至同年2 月24日電費11,473元及104 年3 月份水費140 元）、系爭126 號房屋1,227 元（104 年1 月26日至同年2 月24日電費601 元、104 年2 月25日至104 年3 月25日電費479 元及104 年1 月至3 月水費147 元）】，上開金額共計664,306 元（138,000 ＋88,000+425,466＋12,840＝664,306 ）。
㈢被告頌揚公司於承租期間將系爭126 號房屋之廁所、2 間房屋間之鐵捲門，及廠房之電纜線拆除而未回復原狀，於不承租後，並向台電公司辦理廢止系爭106 號房屋之用電，以致原告須重新申請新設用電，被告依約應給付原告此等設施回復原狀之費用，其中廁所造價為100,000 元、鐵捲門回復費用為50,000元、電纜線回復費用為40,000元、電力回復費用為50,000元，共計240,000 元。
㈣以上金額扣除被告已給付之押金176,000 元，及代原告繳納之租賃所得稅70,600元後，被告應連帶給付657,706 元（664,306 ＋240,000 －176,000 －70,600＝657,706 ）。為此，爰依系爭2 份租約及連帶保證之法律關係提起本訴等語。並聲明：⒈被告應連帶給付原告657,706 元，及自支付命令聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉原告願供擔保請准宣告假執行。
㈤對被告抗辯之陳述：
⒈原告未反鎖系爭106 、126 號房屋：
原告尊重承租人為租賃物之占有人，不曾在未得承租人同意之下，無故進入租賃物。被告於104 年2 月19日向原告表示只租到同年月22日，既要提前終止租約，卻一直占用不搬遷，遲至104 年3 月6 日（早已遲誤被告所稱之104 年2 月22日）又向原告表示：「明、後天會有人去搬廠房內物品，因7 日、8 日被告不在，請原告替搬物品之人開門」等情，原告要求被告書立授權書以證明被告確實委託第三人即廖經祇來搬物品，原告於104 年3 月7 日替廖經祇開門後，原告隨即離去。原告之後曾聽聞被告對廖經祇提起竊盜告訴，則被告與廖經祇間是否因搬運物品而生爭執，原告並不知情，惟原告並未反鎖廠房。況對出租人而言，當係儘早再出租予他人，才不會有租金收入之損失，何須反鎖讓被告繼續占用租賃物，被告稱其4 次無法開門後，於104 年3 月29日找鎖匠開鎖，然如被告所稱無法開鎖為真，為何不在發現無法開鎖時馬上找鎖匠，而拖延至3 月29日始找鎖匠，之後又遲至104 年4 月13日才將租賃物返還原告，故被告應負不依期遷讓房屋之違約責任甚明。
⒉原告將系爭106 號房屋出租予被告時，係申請錶燈用電，電力為15馬力，並非被告所稱之1 馬力，被告不承租後，係廢止系爭106 號房屋用電，亦非被告所稱將電力回復至原來用電狀態，致原告需重新申請新設用電，又原告已不請求回復至15馬力之費用70,000元，僅請求申請一般住家用電之新設電錶等費用。
⒊原告將系爭106 、126 房屋出租予被告時，設置有電纜線（含電動鐵捲門、電燈照明線），然被告不承租後，並未將原告原有之電纜線回復或留下，致原告需重新裝設。又原告不曾同意被告無須將鐵捲門及廁所回復，被告此部分抗辯非事實。
二、被告則抗辯：
㈠對原告主張被告頌揚公司因提前終止租約，應賠償原告1 個月租金計88,000元，及原告代墊104 年1 月26日至同年3 月份之水電費12,840元之事實不爭執。惟被告頌揚公司已預留2 個月之押金176,000 元，並代原告繳納租賃所得稅70,600元。又被告蔡福德於104 年2 月19日電話通知原告同年2 月22日終止租約，同年3 月29日前，被告頌揚公司曾經4 次欲進入廠房內拆除機器設備，因鐵門被反鎖，無法搬遷，並非被告頌揚公司之過失，更非蓄意霸佔，原告請求違約金並無理由。
㈡原告請求電力回復之費用50,000元云云，然被告頌揚公司當初承租時，電力為1 馬力，因設備需要向台電公司申請提高為99馬力，花費220,000 元，由被告頌揚公司自行吸收，被告頌揚公司因無法營運欲終止租約，曾向台電公司詢問，台電公司告知費用仍須被告頌揚公司負擔，故被告頌揚公司僅將電力回復至原本之1 馬力，而原告已將廠房另出租予他人，新租客所需15馬力之費用，為何要求被告支付，實不合理，且申請電錶費用，被告認為25,000元較為合理。
㈢原告請求電纜線回復費用40,000元云云，然被告頌揚公司承租時，因機器設備需要重新架設電纜線，花費378,000 元，被告頌揚公司終止租約，僅回復原先狀態即可，何須給付原告任何費用，而被告有將原告原來之電纜線留在原處。
㈣原告請求鐵捲門回復費用50,000元云云，然被告頌揚公司當初承租時係經原告同意拆除鐵捲門，被告頌揚公司重新粉刷、裝潢2 間辦公室及清除原有5 噸垃圾花費180 萬元，被告通知原告終止租約時，原告要求被告將2 間辦公室保留，方便其將廠房另出租他人，有口頭承諾被告無須回復鐵捲門及廁所。
㈤並聲明：請求駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事項如下：
㈠被告頌揚公司於102 年8 月8 日向原告承租系爭106 號房屋，租期自102 年8 月22日起至104 年8 月21日止，每月租金38,000元，復於103 年6 月5 日向原告承租系爭126 號房屋，租期為103 年8 月1 日起至105 年7 月31日止，每月租金50,000元，2 份租約均由被告蔡福德為頌揚公司之連帶保證人。
㈡被告頌揚公司於承租期間將原告設於廠房內之電纜線、2 間房屋間之隔間鐵捲門及系爭126 號房屋內之廁所拆除。
㈢2 份租約均約定水電費由被告頌揚公司自行負擔，系爭106
號房屋104 年1 月26日至同年2 月24日電費11,473元、104
年3 月份水費140 元，系爭126 號房屋104 年1 月26日至同年2 月24日電費601 元、104 年2 月25日至同年3 月25日電費479 元、104 年1 月至3 月水費147 元，以上共計12,840元，被告頌揚公司均未繳納，已由原告代繳。
㈣被告蔡福德於104 年2 月19日以電話向原告表示，欲提前於104 年2 月22日終止租約。被告頌揚公司於104 年4 月13日搬離該處，返還租賃物予原告。
㈤被告頌揚公司已給付原告押金176,000 元，並代原告繳納租賃所得稅70,600元。
四、得心證之理由：
㈠原告主張：其依系爭2 份租約及連帶保證之法律關係，得請求被告連帶給付租金138,000 元、提前終止租約之賠償88,000元、遲延返還房屋之違約金425,466 元、水電費12,840元、回復原狀費用240,000 元，扣除被告給付之押金176,000
元及代原告繳納之租賃所得稅70,600元後，被告應給付657,706 元乙節，為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
⒈租金138,000元部分：
按「承租人應依約定日期，支付租金」，民法第439 條前段定有明文。原告主張：被告頌揚公司未依約給付租金，至租約終止之104 年2 月22日止，已積欠系爭106 號租約之104
年2 月份租金38,000元，及系爭126 號租約之104 年1 、2
月份租金100,000 元，共計138,000 元乙節，有原告所提2
份租約之房租收付款明細欄為證，並為被告所不爭執，是原告此部分之請求應予准許。
⒉提前終止租約之賠償88,000元部分：
查系爭106 號租約第18條第1 項及系爭126 號租約第19條第1 項均約定：「特約應受強制執行之事項：⒈租賃期間內乙方（即被告頌揚公司）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方（即原告）1 個月租金，乙方絕無異議」（見支付命令卷第13、20頁）。而被告頌揚公司提前於104 年2 月22日終止租約，是原告請求被告頌揚公司給付1 個月租金之賠償即88,000元（38,000＋50,000），即屬有據，應予准許。
⒊遲延返還房屋之違約金425,466元部分：
①原告主張：兩造租約於104 年2 月22日終止，然被告頌揚公司遲至104 年4 月13日始搬遷，應給付遲延遷讓房屋之違約金，就系爭106 號租約原告得請求相當於租金1 倍之違約金67,133元，就系爭126 號租約原告得請求相當於租金5 倍之違約金358,333 元，共計425,466 元【38,000元×（1 月＋
23/30 月）＋50,000元×（1 月＋13/30 月）×5 倍＝425,
466 元】等語。被告對其於104 年4 月13日始遷讓交還房屋並不爭執，惟抗辯：其係因鐵門遭反鎖無法進入故未能依期搬遷，原告不得請求違約金等語。
②查系爭106 號租約第6 條係約定：「乙方（即被告頌揚公司）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金壹倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議」（見支付命令卷第11頁），另系爭126 號租約第6 條則約定：「乙方（即被告頌揚公司）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5 倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議」（見支付命令卷第18頁）。
③再按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金」，「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」，民法第250 條第1 項及第252 條分別定有明文。又「當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252 條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準」（見最高法院49年台上字第807 號判例要旨）。
④本件原告就系爭106 號租約請求被告給付相當於租金1 倍之違約金並未過高，是此部分原告請求自104 年2 月22日起至被告搬離之104 年4 月13日止，計67,133元之違約金【38,000元×（1 月＋23/30 月）＝67,133元，兩造係約定每月租
期計至21日】，應予准許。另就系爭126 號租約部分，原告請求被告給付相當於租金5 倍之違約金為過高，本院認應以相當於租金之1 倍計算違約金為合理，是此部分原告請求自104 年3 月1 日起至被告搬離之104 年4 月13日止，計71,667元之違約金【50,000元×（1 月＋13/30 月）＝71,667元
】，應予准許，至原告逾此部分之請求，不應准許。
⑤就被告抗辯：其係因鐵門遭反鎖無法進入，故未能依期於104 年2 月22日搬遷乙節，查被告原已向原告表示租約於104
年2 月22日終止，然被告未於該日將房屋交還，遲至104 年3 月6 日始向原告表示：「明、後天會有人去搬廠房內物品，因7 日、8 日被告不在，請原告替搬物品之人開門」等情，並將授權書1 件交予原告（見本院卷第56頁），故原告於104 年3 月7 日至現場替被告所指之第三人廖經祇開門乙節，為被告所不爭執。至經被告允許進入房屋之第三人廖經祇離去後，系爭房屋之門鎖狀況為何或是否即遭人反鎖並無法得知，而原告於兩造已終止租約之情況下，理當希望被告盡快搬離，其得以將房屋再出租予他人收取租金，實無反鎖門鎖之必要，被告就其僅係因門遭反鎖，而非有其他原因致未能依期搬離，且遭反鎖之原因與其無關乙節，並無法舉證以實其說，況被告先於104 年3 月6 日已未搬離，遲至104 年3 月29日始找鎖匠開鎖，又遲至104 年4 月13日才將租賃物返還予原告，其就未依期搬遷之結果本即為自身延誤所致。再據證人即原告之子蔡上桂到庭證稱：「（問：104 年3 月29日有無與你母親一起去現場並與被告會同鎖匠張貿鑫去開鎖？）答：我當時沒有去現場，所以不知道，事後我母親有告訴我這件事，我母親告訴我蔡福德請鎖匠把門打開來，據被告說門是被反鎖，所以拿鑰匙打不開。我知道被告蔡福德有請人去搬東西。（問：原告將房屋出租給被告後，是否仍持有房屋之鑰匙？）答：不清楚，我是聽父親說被告有請第三人廖經祇去搬東西，不知被告是請我父親把鑰匙還是遙控器給廖經祇讓他去搬，後來廖經祇有去搬。（問：是否知道104 年3 月9 日到3 月29日間，被告表示不能進入廠房之事？）答：我有聽我母親講，我母親說在廖經祇搬完東西之後，被告就說門打不開，我們推論應該是廖經祇把門反鎖，因為被告和廖經祇有一些糾紛」等語無訛（見本院卷第71頁反面及第72頁），則依證人所述，仍無法得知被告所指門遭反鎖之原因為何。故被告以此抗辯：其未能依期於104 年2 月22日搬遷非有過失，原告不得請求給付違約金云云，並非可採。
⑥綜上，原告得請求之違約金為138,800 元（67,133＋71,667＝138,800 ），至逾此範圍之請求，應予駁回。
⒋水電費12,840元部分：
查系爭2 份租約第15條後段均約定有：「乙方（即被告）水電費及營業上必須繳納之捐稅自行負擔」（見支付命令卷第12、19頁）。原告主張：被告頌揚公司積欠系爭106 號房屋104 年1 月26日至同年2 月24日電費11,473元、104 年3 月份水費140 元，系爭126 號房屋104 年1 月26日至同年2 月24日電費601 元、104 年2 月25日至同年3 月25日電費479
元、104 年1 月至3 月水費147 元，共計12,840元，已由原告代繳乙節，業據其提出水電費收據為證（見支付命令卷第22至25頁、本院卷第33頁），且為被告所不爭執（見本院卷第93頁反面），是原告請求被告給付亦屬有據。
⒌回復原狀費用240,000 元部分:
①原告主張：被告頌揚公司於承租期間將系爭126 號房屋之廁所、2 間房屋間之隔間鐵捲門，及廠房之電纜線拆除，且向台電公司辦理廢止106 號房屋之用電，被告依約應給付回復原狀之費用，其中廁所為100,000 元、鐵捲門為50,000元、電纜線為40,000元、電力為50,000元，共計240,000 元等語。被告對其將廁所、鐵捲門及電纜線拆除，且辦理廢止用電並不爭執，惟抗辯：原告曾同意其不必將拆除之廁所、鐵捲門回復原狀，又被告有將原告原有之電纜線留在原處，且被告向台電公司廢止106 號房屋之99馬力後，已將電力回復至原本之狀態，原告不得要求被告給付費用，且回復用電之費用應以25,000元為合理等語。
②查系爭2 份租約之第9 條均約定有：「房屋有改裝設施之必要時，乙方（即被告頌揚公司）取得甲方（即原告）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀」。又系爭126 號租約之附註乙項已約定：「原有廁所1 間，拆除。造價新台幣10萬元正，若不租應恢復原狀」（見支付命令卷第20頁），是原告依租約此部分主張：被告應給付廁所回復費用100,000 元係屬有據。
③再據證人蔡上桂到庭證稱：「（問：你或你父親有無同意被告頌揚公司或蔡福德在不租系爭106 及126 號房屋後，不用回復廁所及鐵捲門？）答：沒有。（問：發過簡訊後，去現場看時，有無看到出租前原告所留下之電纜線？）答：現場並沒有電纜線留下來，即使有留下電纜線，我也可以分辨出是原告原有的，還是被告的。（問：出租給被告前的廠房內留下的電纜線作用為何？）答：啟用鐵捲門及電燈之用。被告離開後沒有留下我們原有的電纜線，所以我們又重新去裝設，裝設的廠商是我父親去找的」等語無訛（見本院卷第71頁反面）。是被告抗辯：原告曾同意其不必將拆除之廁所、鐵捲門回復原狀，且被告有將原告原有之電纜線留在原處云云，均非可採。
④又查，原告主張：回復隔間鐵捲門費用為50,000元、回復電纜線費用為40,000元（含電動鐵捲門、電燈照明線）、申請一般住家用電之新設錶燈電錶等費用為50,000元（非本院卷第35頁原請求之3 相15馬電錶等70,000元）乙節，業據原告提出台電公司中壢服務所之「收到登記單回條」、偉傑工程有限公司、祥福企業社出具之報價單、估價單及收據為憑（見本院卷第36、58、80、81頁），而台灣省建築師公會所訂之損害修復標準單價表中就電動鐵捲門（北區）之費用則列為52,000元，亦有原告所提之該標準單價表在卷供參（見本院卷第82、83頁），是可認原告請求之費用數額亦屬合理有據。而被告並未提出反證證明：回復用電之費用以25,000元為合理，是其此抗辯並無可採。
⑤本件租約終止後，被告依約既有將租賃物回復原狀之義務，則原告請求被告給付回復原狀費用240,000 元（含廁所100,000 元、隔間鐵捲門50,000元、電纜線40,000元、新設用電50,000元），為有理由。
㈡綜上，原告得請求被告給付之金額為617,640 元（138,000
＋88,000＋138,800 ＋12,840＋240,000 ＝617,640 ），扣除被告給付予原告之押金176,000 元，及代原告繳納之租賃所得稅70,600元後，原告得請求之金額即為371,040 元（617,640 －176,000 －70,600＝371,040 ）。又被告蔡福德就系爭2 份租約均為被告頌揚公司之連帶保證人，是原告請求被告蔡福德應與被告頌揚公司連帶給付上開金額，於法亦無不合。
五、從而，原告依系爭2 份租約及連帶保證之法律關係，請求被告連帶給付371,040 元，及自支付命令聲請狀繕本送達（見本院104 年度司促字第9913號卷第42頁）之翌日即104 年5
月13日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。至原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件係就民事訴訟法第427 條第2 項第1 款適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定，依職權宣告假執行。原告聲明願供擔保請准宣告假執行之部分，僅係促使法院職權發動，毋庸另為准駁之諭知。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造之其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2 項。中 華 民 國 105 年 6 月 8 日桃園簡易庭 法 官 郭琇玲
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 6 月 8 日書記官 劉育秀