桃園簡易庭105年度桃簡字第953號

• 裁判案由: 給付酬金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 桃園簡易庭
• 裁判日期: 106 年 01 月 17 日

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　105年度桃簡字第953號原　　　告　呂英俊
訴訟代理人　邱奕澄律師
訴訟代理人　鄧智勇律師
被　　　告　新城土地開發股份有限公司
法定代理人　鮑美玲
訴訟代理人　廖年盛律師
被　　　告　林英方
上列當事人間給付酬金事件，本院於106 年1 月5 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告告林英方應給付原告新臺幣壹仟元及自民國一○五年十二月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告林英方負擔十分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
事 實
壹、程序部分：
一、按訴狀送後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2
款、第7 款、第2 項定有明文。又訴之預備合併，有客觀預備合併與主觀預備合併之分，主觀預備合併並有原告多數（共同原告對於同一被告為預備之合併）與被告多數（同一原告對於共同被告為預備之合併）之類型，其在學說及實務上，固因具體個案之不同，各按其性質而持肯定說與否定說互見。其中，被告有二人以上，於同一訴訟程序被訴，原告慮其於先位被告之訴為無理由時，始請求對備位被告之訴為裁判，此即為複數被告之主觀預備訴之合併。此種主觀預備訴之合併，縱其先、備位之訴之訴訟標的容或不同，然二者在訴訟上所據之基礎事實如屬同一，攻擊防禦方法即得相互為用，而不致遲滯訴訟程序之進行。苟於備位訴訟之當事人未拒卻而應訴之情形下，既符民事訴訟法所採辯論主義之立法精神，並可避免裁判兩歧，兼收訴訟經濟之效，自為法之所許；另就此被告多數之主觀預備合併之訴情形，應否准許，應視其程序權是否已獲保障而為判斷；倘備位被告於原審業已到場就事實、證據及法律為充分之陳述及舉證，其聽審請求權當已受合法保障，此際，其備位被告地位之不安定，於原審已就其為實體裁判後之程序安定性要求所吸收，即應許複數被告之主觀預備訴之合併（最高法院94年度台抗字第
980 號裁定、90年度台抗字第537 號裁定、103 年度台上字第93號判決參照）。
二、經查，本件原告起訴時原以被告新城土地開發股份有限公司（下稱被告新城公司）為被告，主張依被告林英芳所簽立之協議書（詳如後述），被告新城公司應對原告負隱名代理或表見代理之本人責任，故聲明請求：「被告新城公司應給付原告新臺幣（下同）279,175 元及自105 年4 月7 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，訴訟費用由被告新城公司負擔。願供擔保，請准予宣告假執行」；嗣於105 年9
月14日更改「供擔保聲請准予宣告假執行」部分為「請求依職權宣告假執行」，至利息起算日則自原告發律師函交由被告收受之翌日開始起算（參本院卷第40頁），然於本案審理進行中，被告新城公司主張該協議書乃被告林英芳個人所簽立，要與被告新城公司無關，故請求駁回原告之訴。原告乃於民國105 年10月31日具狀追加林英芳為被告，並變更其聲明為：「⒈先位聲明：被告新城公司應給付原告279,175 元及自105 年4 月7 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，訴訟費用由被告新城公司負擔。願供擔保，請准予宣告假執行。⒉備位聲明：被告林英芳應給付原告279,175 元及自105 年4 月7 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，訴訟費用由被告新城公司負擔。願供擔保，請准予宣告假執行。」（參本院卷第68頁），再於105 年12月8 日變更為請求依職權宣告假執行，經核原告上開主張之主觀預備合併之訴，先位與備位部分請求之基礎事實同一，攻擊防禦方法得相互為用，不致遲滯訴訟，且被告林英芳就此未為異議並到庭進行本件言詞辯論，已對其程序權予以保障，並符合民事訴訟法所採辯論主義之立法精神，可避免裁判兩歧，兼收訴訟經濟之效，應許原告以主觀預備合併方式提起本訴，是被告新城公司主張該部分之變更於法不合部分，請求本院駁回備位被告被告部分，即屬無據。
貳、實體部分：
一、原告部分：
㈠兩造訂約經過：
⒈原告前代其子呂坤泰、媳吳銀鈴所共有、座落於桃園市○○區○○段00000 ○00000 ○000 地號等土地（下稱系爭土地），於105 年3 月16日委託被告新城公司以每坪3,200 元、總價為58,480,000元、委託仲介服務報酬為實際成交價款之2 ％等條件出售，被告新城公司並由被告林英方負責與原告接洽，且約定原告應於105 年3 月19日前，將系爭土地出售完畢，此有新城不動產專任委託書（土地出售）」1 紙（原證一）可參，另被告新城公司（或被告林英芳）為答謝原告代為牽線，促成系爭土地委託出售一事，遂向原告承諾願給付實際成交總價款之2 ％之1/4 酬金予原告，並由被告林英方於105 年3 月17日與原告簽立協議書（下稱協議書一）。⒉嗣因被告新城公司見銷售期間即將屆至，卻仍無法尋得願以上開價格購買系爭土地之買家，僅尋得訴外人游萬成願以每坪31,000元、總價為56,660,500元買受系土地，被告新城公司遂央求原告降低委託出售價格，以便該土地得以順利成交，原告亦同意之，兩造遂於105 年3 月18日於被告新城公司辦公室內，簽訂委託銷售契約內容變更同意書（原證二），改為約定每坪31,000元、總價為56,660,500元、委託仲介服務報酬為實際成交總價款之1.5 ％。另就支付酬金予原告部分，亦由被告林英方（為被告新城公司或其本人）於105 年3 月18日重與原告簽立協議書（下稱協議書二，參原證三），約定原告可得之報酬改為實際成交總價款1.5 ％之1/3 。⒊後因系爭土地通行權之問題，最後僅以55,835,000元，成交658-1、658-2地號之土地（下稱成交土地）。故依協議書之約定，被告新城公司（或被告林英芳）仍給應給付2,791,755 元（計算式為55,835,000×1.5 ％×1/3 ＝2,791,755 元
）之酬金予原告。詎料，系爭土地成交後已過多日，被告新城公司與被告林英方仍未依約向原告支付約定之酬金，原告遂於105 年4 月7 日以陽澄律字第7 號律師函（原證五）向被告新城公司催討，該信函已於發函翌日由被告新城公司收受，被告被告新城公司並以桃園府前存證號碼000438號郵局存證信函表示未授權被告林英方與原告達成任何報酬之協議或約定，而拒絕給付。被告林英方對於支付原告酬金一事更置若罔聞，故原告僅得提起本案訴訟以維權益。
㈡先位請求部分：
⒈本件被告新城公司與被告林英方之間，應有隱名代理之法律關係：
①按代理人雖未以本人名義明示以本人名義為法律行為，惟實際上有代理本人之意思，且為相對人所明知或可得而知者，自仍應對本人發生代理之效力，此即所謂「隱名代理」，最高法院92年度台上字第1064號判決意旨參照
②經查，原告代理系爭土地之原所有權人呂坤泰及吳銀鈴與被告新城公司間，為出售系爭土地所簽訂之土地出售專任委任書、委託銷售契約內容變更同意書，皆由被告林英方代理簽署，而實際上與原告等人聯繫及協助磋商者，亦均為被告林英方。而證人即被告新城公司之經理李明芳亦於審理中證稱被告新城公司有給買賣雙方代理人報酬的情形，可能係以吉祥數字之金額當紅包，該等紅包係從公司取得之仲介報酬內給付等語（參鈞院105 年10月13日言詞辯論筆錄第7 頁），顯見於一般仲介公司均有給付非其公司員工之仲介報酬之習慣，以鼓勵他仲介人為其提供更多之締約機會，以賺取豐厚之居間報酬，被告新城公司亦為如此，故可認被告林英方為本件仲介工作之時，已取得被告新城公司之事先授權其與原告簽立協議書一、二，被告新城公司對於該等協議書，自應負授權人之本人責任。
③又系爭土地之地主之一即原告之子呂坤泰亦到庭證稱：「我提起的，我說你們談好的仲介費是1.5 ％應該照舊，至於你們跟我父親要如何拆帳，要照你們之前約定好的。當時四個人都有聽到，林英方都沒有講話，陳婉玲夫妻（指陳婉玲、李明芳）就說好」、「…你們約定要給我父親的報酬都要給，答應我才要重簽，他們四個人都有承諾我說會給…」、「（那四個人到你住處，請你重簽而且答應仍會給你父親報酬時，有無特別說給付報酬的責任是林英方個人？）沒有。他們說還是會付，並沒有提到這個部分」等語，足見證人李明芳與陳婉玲對於被告林英方與原告就支付原告酬金並簽立協議書乙節，均知之甚詳，且同意給付原告土地之居間報酬，證人陳婉玲、李明芳到庭證稱其等於收受律師函前，均不知悉該協議書約定支付原告酬金乙節，顯非可採，故應認被告林英方係受李明芳之授權而與原告簽立系爭協議書，而證人李明芳既為被告新城公司之經理，對外代表新城公司處理土地買賣事宜，應可認被告新城公司應有授權被告林英方簽訂系爭協議書，而應按代理之法律關係關係，負本人授權之責，給付原告如訴之聲明所載之仲介費用。
⒉縱認被告新城公司實際上並無授權被告林英方與原告簽訂系爭協議書，亦因被告新城公司知悉被告林英方代理其與原告訂系爭協議書，而未有反對之意思，故有「表見代理」之情事，被告新城公司亦應負本人之責：
①按民法第169 條後段所謂知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，係指知他人表示為其代理人而與相對人為法律行為時，原即應為反對之表示，使其代理行為無從成立，以保護善意之第三人，竟因其不為反對之意思表示，致第三人誤認代理人確有代理權而與之成立法律行為，自應負授權人之責任者而言（最高法院100 年度台上字第596 號判決意旨參照）。
②是查，被告林英方於審理中曾證稱：「（你寫第二張紅包報酬時，是在何時寫的？當時有無其他人？）在公司寫的，當時原告把我拉到一旁去，叫我再寫一份」，證人李明芳亦證稱: 「有，（本票）當作斡旋金用。是陳婉玲交給原告，當時我們還不知道原告有沒有得到授權，但是當時原告確沒有提出任何授權書。」、「因為原告口頭說也有全權的授權」等語，證人陳婉玲亦到庭證稱：「（變更內容同意書）是原告堅持要來公司寫的，上面所載的每坪賣價降低，是因為當天我帶買方的本票，本來要找地主簽收，但是原告說土地的事情由他處理，原告堅持要看斡旋單，所以原告就來公司」，顯見被告林英方與原告於105 年3 月18日在被告新城公司內，除簽訂變更內容同意書外，尚有簽訂系爭協議書之情事，而當時被告公司經理即人李明芳、證人即被告公司員工陳婉玲均有在場見聞，雖李明芳、陳婉玲均證稱渠等不知有系爭協議書之情狀，惟其等均對當日簽訂變更內容同意書之過程，知之甚祥，卻對系爭協議書諉稱不清楚、不知道等語，當日兩造及證人等所討論者，即係系爭土地坪數單價之變更，此乃契約之重要事項，所涉及之利益自屬動大，證人李明芳、陳婉玲夫妻等人乃仲介經驗豐富之人，縱屬至愚，亦無可能任由原告與被告林英方私下協議關於系爭土地仲介之事項，證人等理當小心謹慎，對於被告林英方代理被告新城公司簽訂系爭協議書一事有所瞭解，而有明知或可得而知代理一事之情狀，且當時得以代表被告新城公司之經理之證人李明芳並未表示反對，具有表見代理之授權外觀，而使原告對於系爭協議書系由被告新公司所簽訂一事，產生信賴，故被告新城公司仍應就系爭協議書，負本人授權之責。
③再查，原告當時係代理訴外人呂坤泰、吳銀鈴出售系爭土地，並委託被告新城公司最晚應於105 年3 月19日出售系爭土地，並約定出售之坪數單價為32,000元，然被告新城公司卻遲至105 年3 月18日尚未找到條件相符之買家，僅有訴外人游萬成願以每坪31,000元購買，是在未能達成原告之要求下，被告新城公司與林英芳因恐違約或無法取得仲介服務報酬，乃向原告商議是否能降價出售，設想倘被告新城公司當時不願就系爭協議書所變更之報酬內容，另外簽發書面予原告，原告身為欲賺取仲介費之居間人，怎會同意降價出售並收取證人陳婉玲所交付之100 萬元本票充作斡旋金，而不索取仲介報酬。是故，被告新城公司基於上開考量，同意由被告林英方負責簽立協議書一、二，此與原告本人於審理中所親自主張：「然後我另外向林英方說那你要再改一張承諾報酬，改成1.5 ％的1/3 ，當時陳婉玲及李明芳都在場，他們就跟林芳方說你要再寫一張給他。…」等語，並無明顯出入，可見原告所述均為屬實。被告新城公司於林英方簽立系爭協議書時確實知悉該內容，更未對此表示反對之意思，應認係表見代理無誤。
④又依證人呂坤泰上開到庭所證稱，亦可知李明芳及陳婉玲明知被告林英方與原告有立系爭協議書，用以約定居間報酬一事，於央求呂坤泰簽立專任委託書時，均不否認，甚至承諾會將居間報酬給付原告。而呂坤泰既為原告之子，證人李明芳與陳婉玲此等同意行為，自足以使原告產生信賴，而認被告林英方係經李明芳之授權而簽立協議書，又李明芳係被告新城公司之經理，對外代表被告新城公司處理系爭土地買賣事宜，亦足使原告信賴被告林英方係代理被告新城公司授權簽訂系爭協議書之授權外觀，被告新城公司自應按表見代理之規定，對原告負本人之責，給付原告居間報酬。
㈢備位請求部分：縱認本件被告新城公司並無「隱名代理」、「表見代理」之情事，然因系爭協議書係由被告林英方所簽訂，其應就該協議書之內容，負終局履行之責，給付原告如訴之聲明之金額。
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院96年度台上字第286 號判決意旨參昌）。再按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。意思表示不明確，使之明確，屬意思表示之解釋；意思表示不完備，使之完備，屬意思表示之補充。前者可減少爭議，後者可使意思表示之無效減至最低程度。意思表示解釋之客體，為依表示行為所表示於外部之意思，而非其內心之意思。當事人為意思表示時，格於表達力之不足及差異，恆須加以闡釋，至其內心之意思，既未形之於外，尚無從加以揣摩。故在解釋有對話人之意思表示時，應以在對話人得了解之情事為範圍，表意人所為表示行為之言語、文字或舉動，如無特別情事，應以交易上應有之意義而為解釋，如以與交易慣行不同之意思為解釋時，限於對話人知其情事或可得而知，否則仍不能逸出交易慣行的意義。解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。
⒉經查，被告林英方與原告先於105 年3 月17日約定以2 ％之1/4 為報酬之計算方式，後於同年3 月18日再更正為1.5 ％之1/3 ，另查原告與被告新城公司先於105 年3 月16日約定係以實際成交價之2 ％條件為仲介報酬，後因被告新城公司出售系爭土地之坪數單價未能符合原先原告之需求，而於同年3 月18日改約定以實際成交價之1.5 ％作為仲介報酬。觀諸上開事實，原告與被告林英方所簽訂之系爭契約書，所約定之報酬比率均隨原告與被告新城公司所約定之仲介報酬比率變更。應認當初原告與被告林英方簽訂系爭協議書時所示之真意，乃以系爭土地之實際成交價為換算基礎。再者，倘如被告林英方所述，係以其個人所獲得之獎金作為計算系爭協議書約定報酬之標準，應僅需於系爭協議書載明以被告林英方所獲取獎金之成數或百分之即可，又何須大費周章於系爭協議書上載明「1.5 ％的1/3 」？由此顯見被告林英方就此部分所述，顯與常情不符，亦與一般仲介交易習慣相違，並不可採。
㈣並聲明：⒈先位聲明：被告新城公司應給付原告279,175 元及自105 年4 月7 日（律師函製作日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，訴訟費用由被告新城公司負擔。願供擔保，請依職權宣告假執行。⒉備位聲明：被告林英芳應給付原告279,175 元及自105 年4 月7 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，訴訟費用由被告新城公司負擔。願供擔保，請依職權宣告假執行。
三、被告新城公司部分：
㈠程序部分：被告新城公司不同意原告追加備位被告林英方部分，原告謂基於民事訴訟法第255 第1 項第2 款「請求權之基礎事實同一」之規定追加備位被告林英方，但此款規定應係針對當事人之請求權變更而言，而非可依此追加原告當事人之人為備位被告。再者，先後位訴訟之被告不同一，學說上稱為主觀的預備訴之合併，學者楊建華認為依現行民事訴訟法規定，尚難承認此種訴訟型態，司法實務上亦尚未有共識，此可參楊建華所著問題研析民事訴訟法㈠第110 頁至第113 頁可參。是原告此部分追加之訴，於法不合，請鈞院予以駁回。
㈡被告根本未委任原告居間仲介事務，亦無起訴狀所載之事項，該部分與事實不符：
⒈原告雖有於105 年3 月16日以系爭土地代理人之身分代理地主與被告簽約出售系爭土地之專任委託書，並由被告林英方負責接洽無誤。但嗣因原告無法提出地主之委託書，該專任委任契約書即告無效。嗣則由被告之另一名營業員即訴外人陳婉玲直接與地主接洽，並簽立專任委任契約書，再被告林英方只是被告之營業員，非經被告新城公司授權，無權代理被告新城公司簽立任何文件。原告所提出之協議書二，乃係被告林英方個人所簽立，並非被告新城公司所出具，此協議書二亦未經被告新城公司授權與承認，對被告而言，自不生效力。又陳婉玲開始參與本件仲介事宜後，因買方不願購買661 地號之道路用地，並希望賣方能提供通行，陳婉玲乃要求林英方原告協議，但原告均未回應，陳婉玲為促成買賣，遂與林英方去找原告，因而遇到呂坤泰本人，於是陳婉玲即直接與呂坤泰協議買方之條件，並在對話中得知呂坤泰夫妻並未授權原告，才再與呂坤泰約定時間，重與呂坤泰夫妻重新簽立專任委託書。
⒉再協議書二並非以被告新城公司之口吻記載，所以若被告林英方有以被告新城公司代理人之地位出具該協議書二，或原告認被告林英方係基於被告新城公司代理人之身分簽立該協議書二，原告本應向被告求證，得到被告之承認，但原告並無此等行為，再自證人林英方、李明芳、陳婉玲於鈞院所為之證述，亦可知原告所提出之系爭協議書二，乃被告林英方個人所為，確非經被告新城公司之授權及承認，對被告新城公司自不生效力。況李明芳、陳婉玲亦一再證稱其係自收受律師函後，始知悉有協議書之簽立，該部分自與被告新城公司無關。
⒊又關於證人呂坤泰證詞部分，實有多處不實在。因證人陳婉玲已證稱地主（即呂坤泰）向其表示未授權原告簽立委託書，才會要求地主重簽。若非如此，陳婉玲何須再拿一份空白委託書給呂坤泰夫婦簽？並參證人陳婉玲證稱因買方已看到原委託書及變更內容同意書，故希望以原來每坪價格及仲介報酬成數當新的合約內容，地主也認同等語。足見呂坤泰所述其已有授權原告簽委託書及陳婉玲說買方要正式的簽名須補簽一份委託書云云，顯非實在。
⒋另證人李明芳及陳婉玲均已證稱不知道林英方有同意給原告報酬之事，又怎會如呂坤泰所述答應照給原告報酬？且林英方係在本件買賣完成交結案後始離職，李明芳及陳婉玲根本不可能在交第一次款或第二次款時跟呂坤泰說林英方已離職，足見呂坤泰說在繳第一次款還是第二次款時，陳婉玲夫妻就跟伊說「我們是針對你，林英方是跟你父親，林英方已經離職不做了」云云，亦非實在。
㈢並答辯：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。如受不利之判決，願供擔保請准宣告假執行。
四、被告林英方部分：
㈠被告林英方找到本筆買賣案件是從網路上看到的資訊營盤段658、658 之1、661 地號，被告林英方去找658 地號所有權人時遇到地主呂坤泰之大嫂，才得知土地是原告在處理，被告林英方才找原告談土地買賣事宜，原告並主張土地係伊買給呂坤泰夫婦，伊可全權處理，不用找呂坤泰，有事晚上也不要至家中，須在中午過後才能找伊。其聽聞後不疑有他，即與原告簽專任委託契約書，簽完契約後，原告即要求被告林英方須簽報酬給付文件，文字內容係原告唸而由其寫下，且原告要求一定要照伊陳述記載，其心裡想只要有完成成交，從其獎金拿出1.5 ％給原告也可以。之後原告並打電話要求不要讓呂坤泰知悉其係自行前往家中拜託才認識的，係朋友之朋友介紹的，至於報酬的事亦不要讓呂坤泰知道。
㈡但後來因為路權之問題，原告無法處理，買方本來已經放棄不買了，是陳婉玲不放棄，去原告家中找原告並遇地主本人，才知悉土地所有權人未授權與原告，並告知土地為渠所有，何以未與之商談。後來關於土地的事情，即由陳婉玲處理，其並無確認原告是否有得到地主之授權，後來無法處理路權等問題，才由陳婉玲重新處理。
㈢呂坤泰有說被告林英方一行人到其家中一事，那是陳婉玲要求其前去向呂坤泰夫婦道歉，其才一同前往。當天呂坤泰均在與陳婉玲商談土地買賣之事，並未與之交談，且當日談話之內容均與呂坤泰於審理中所證述之情形不同，且當日呂坤泰夫妻一直在抱怨原告，並未提及報酬一事。
㈣關於土地買賣簽約事宜和後續土地所有之糾紛，均由陳婉玲負責處理，其因無法處理亦無參與土地買賣之情事，被告新城公司原本不同意給付獎金，係陳婉玲向公司爭取，其才獲得該筆獎金。
㈤並答辯：原告之訴駁回.
五、本院判斷：
兩造對於原告主張其以系爭土地地主代理人之地位，與被告被告新城公司簽立不動產專任委任書（土地出售）、委託銷售契約內容變更同意書、被告林英方並有簽立系爭協議書一、二予原告、系爭土地最後係以55,835,000元出售訴外人游萬成，且原告確有於105 年4 月7 日寄發律師函予被告新城公司，被告新城公司於翌日收受後亦以存證信函回覆原告其並無授權被告林英方簽立系爭協議而拒絕給付等情並不爭執，並同意被告林英方因系爭土地之仲介事宜，自被告新城公司處所取得之報酬以20萬元為計算，等情，且有相關之契約書、協議書一、二律師函及收受回執暨存證信函等資料附卷可參，堪信為真實。是參酌兩造上開所陳述，可知兩造之爭點在於：㈠原告是否有為被告新城公司為仲介行為？㈡系爭協議書一、二，是否為被告林英方本於被告新城公司代理人之身分與原告簽立，或依其情形而可成立隱名代理、表見代理，並應由被告新城公司負本人之責任？原告先位之聲明，是否有據？㈢若系爭協議書一、二，係被告林英方本於其個人之名義與地位所簽立，則該協議書內容計算之基礎究為被告新城公司因出售系爭土地可得之報酬或被告林英方個人可自被告新城公司處取得之獎金？原告備位請求是否有據？茲分述如下：
㈠原告是否有為被告新城公司為仲介行為：
⒈按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力。前項情形，法律行為之相對人，得定相當期限，催告本人確答是否承認，如本人逾期未為確答者，視為拒絕承認，此為民法第170條第1、2項所明定。
⒉被告雖均主張原告因未提出經系爭土地地主出具之代理權授與之書面，故原告本於地主代理人之身分與地主簽立之系爭專任委託契約書即無效，況嗣後均由被告新城公司之人員陳麗玲與系爭地主親自接洽，地主不但重新簽立1 份專任委託契約書，嗣更由地主親自參與系爭土地之出售相關事宜，而非透過原告，故認原告並未取得合法授權，自無為被告新城公司為仲介行為等語。然被告亦不否認，關於系爭土地初期之仲介、買賣事宜，被告林芳方即係與原告聯繫為之，且初期就委託仲介之每坪價格、出售之範圍、委託之期間等，甚至後來變更每坪價格、變更出售之範圍等，仍係由原告與被告林英方所磋商處理。雖然最後係由系爭土地之地主出面重新簽立1 份專任委託契約書及買賣契約書，但該等內容與原告原先以地主代理人身分所簽訂者並無明顯不同，僅道路用地是否一併出售而已，況在一般有代理人代理簽約之情況下，亦不乏為求慎重，再由本人出面簽約或在場，甚至重新修訂契約內容之情形，此等轉折並未與常情相悖，更不能以此即認原告並未為該代理及為被告仲介之行為。甚者，被告新城公司之人員，不論是被告林英方或證人陳婉玲，在一開始即知原告並未出具地主之委託書，在未見到委託書，恐有原告無權代理之情況下，卻仍同意由原告先代理地主簽約、並交付原告斡旋金本票，不論此係原告要求所致，或係林英方、陳婉玲主動所為，均代表伊等並未否認原告為代理人之地位。
⒊再系爭土地之地主之一，即原告之子呂坤泰亦到庭證稱：「（與被告公司有無何往來？）原告是我父親，我名下的系爭土地本來要賣，我就委託我爸爸來賣。後來我爸爸跟我說他已經收了斡旋金100 萬元，而且都價格談好了，當時我還不知道仲介公司，後來仲介公司的人員四個人來我父親的住處，就是李明芳、陳婉玲、林英方三人還有另外一位女性，我剛好回去我父親家，就遇到他們，當時我父親不在，他們問我說前面的661 土地是不是可以不要一起出售，供買受人通行，我就同意，他們說問我父親不知道，剛好我在，所以就問我。之後過了幾天，李明芳、陳婉玲及林英方還有一個人一起到我住處，說因為買方要正式的簽名，要補簽一份委託書給他，我說之前我已經簽給我父親，他說買方要正式的，要我再簽一份，我問他們條件是不是跟我父親談的一樣，他們說一樣，因為當時他們沒有帶我父親原來簽的那一份，我沒有辦法簽在原來的那一份，新簽一份給買方看，他們說原來的那一份還在，而且條件也一樣」、「（被告相關人員，有無跟你提到你父親原本簽的那一份欠缺書面的代理，而要你重新簽一份？）沒有，他們是說買方要看正式的簽名，我當時跟他們說，仲介費要如何分，我不管，我不管是不是我父親也要分」、「（你當初請你父親處理土地出售事宜，你的授權範圍？）全權交給我父親，我說每坪要超過三萬元以上，都由我父親處理，至於仲介費如何計算，都交給我父親處理」、「（你知否你父親與被告人員私下有約定報酬部分？）我父親當初就有跟我講。我當時本來以為成交價格更高，但是我父親已經收了斡旋金，我怕會違約，就用我父親談好的價格成交，至於我父親私下如何約定報酬，我不清楚，我只知道買賣時有簽書面報酬。本來仲介委託書是要簽給林英方，經理夫妻等四人來我住處時，叫我重簽時說，要將委託書重簽給陳婉玲，日後由他來處理仲介的事情，我要重簽的時候，我還有聲明條件要一樣，不要害我」等語（參本院卷第77頁正、反面），由上開證詞，足認證人呂坤泰並未曾否認原告之代理權，縱原告一開始並無代理權，亦因本人即證人呂坤泰之承認，而無代理權之瑕疵。從而，被告一再爭執該部分，亦無足採。
㈡系爭協議書一、二，是否為被告林英方本於被告新城公司代理人之身分與原告簽立，或依其情形而可成立隱名代理、表現代理，並應由被告新城公司負本人之責任？
⒈依系爭協議書之內容及形式，並無被告林英方代理被告新城公司立約之意思：
參以系爭協議書一、二，其內容為「若有成交於八德區營盤段658-1、658、661地號之土地，願付2％之1/4給呂英俊先
生」（協議書一，參本院卷第57頁）、「如有成交八德區營盤段658-4、658-2，願付1.5％的1/3付於呂英俊先生」，簽名人均為被告林英方（協議書二，參本院卷第8頁）。而查
，若認該協議書為原告與被告新城公司間之約定，則被告林英方雖為被告新城公司內部負責對外代理被告新城公司與原告簽訂系爭專任委託契約書、委託銷售契約內容變更同意書及處理系爭土地買賣仲介事宜之人員，就該專任委託契約之簽立及與系爭房屋買賣仲介有關之相關事宜，確具有代理被告新城公司之權限部分，此為兩造所不爭執。然系爭協議書一、二，乃係非屬專任委任契學當事人一方（即原告）與非屬系爭買賣契約當事人之一方（即被告新城公司）所簽立；且自上開內容觀之，該內容亦不屬於系爭專任委任契約或系爭買賣契約約定範疇，故本不在被告新城公司原概括授權林英方代理之範圍內，此亦應為原告所明知，故如欲由被告林英方代理被告新城公司就該部分約定報酬協議並加以簽訂協議書，應於協議書之文字及簽立人部分特為記載，始可認被告林英方有代理被告新城公司議定協議書之權限及意思。然被告新城公司已否認其有授權被告林英方簽立該協議書，且自該協議書一、二內容及簽立形式觀之，其內容中不但未提及允諾給付原告該項報酬者為被告新城公司，於最末立約人簽名部分，亦僅有被告林英方一人之簽名，更未記載林英方係基於被告新城公司之代理人身分，故僅以此等協議書所載內容及形式，根本無從認被告林英方有代理被告新城公司，而與原告簽立該約之意思及效果。
⒉並無證據可資證明被告林英方簽立系爭協議書一、二具有隱名代理之效果：
①按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條定有明文。又主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證責任（最高法院83年度台上字第2775號判決要旨參照）。按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力；前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之，民法第103 條定有明文。又按董事代表法人簽名，以載明為法人代表之旨而簽名為已足，加蓋法人之圖記並非其要件（最高法院63年台上字第356號判例），
申言之，有權代表或代理公司之人與第三人訂立契約時，只須表明代表或代理公司之意旨而為，即生效力，並不以加蓋公司之印章為必要（最高法院87年度台上字第801 號裁判參照）。另按隱名代理之成立，係代理人為法律行為時，雖未以本人名義或明示以本人名義為之，惟實際上有代理本人之意思，且為相對人所明知或可得而知者，自仍應對本人發生代理之效力（最高法院92年度台上字第1064號、103年度台
上字第781 號裁判要旨參照）。是以隱名代理之成立，須符合：⑴行為人有代理本人之意思、⑵此項意思為相對人所明知或可得而知等要件。）。而顯名代理與隱名代理之最大區別，在於代理人為法律行為時，有無以本人名義為之。
②然查，原告雖主張被告林英方於簽立系爭協議書一、二時，係本於隱名代理被告新城公司地位，允諾給予原告仲介報酬始簽立，惟此非但為被告新城公司所否認，而原告於本院審理時已自承：「（既然只有簽林英方的名字，是林英方個人同意給你報酬，還是公司要給你報酬？）我想說林英方就是代表公司。雖然資料上面沒有公司大小章，但是我認為是公司給的。後來17日林英方又跟我說有人出價每坪3 萬1 千元，我本來出價3 萬2 千元的，我就請他過來談，我說最低3
萬1 千500 元，不要再討價還價，後來三名證人在18日下午一起到我家。陳婉玲就說叫我趕快賣，我就答應3 萬1 千元，但是仲介費要改成1.5 ％，而且他們說買方已經開出100
萬本票當作定金，我就去被告公司看看，陳婉玲及李明芳都在場，陳婉玲就拿本票給我看，我就跟林英方再簽原證2 的承諾書，將價格改成每坪3 萬1 千元，服務費就改成1.5 ％。這些都是我寫的，他們都要求我要寫『代』字，我後來有取走本票，陳婉玲說要先影印本票下來，本票下面的字是陳婉玲寫的，叫我簽名，然後我另外向林英方說那你要再改一張承諾報酬，改成1.5 ％的3 分之1 ，當時陳婉玲及李明芳都在場，他們就跟林英方你要再寫一張給他。我當時在公司簽，不疑有詐」等語（參本院卷第49頁背面、第50頁）、是依原告所述，原告確明知系爭協議書一、二上僅有林英方個人之簽名，且被告林英方並未基於被告新城公司代理人之地位及口吻簽立該協議書，且原告既主張簽立系爭協議書二時，係於被告新城公司之辦公處所為且被告新城公司之經理李明芳亦在現場，此亦為被告林英方所不否認（參本院卷第61頁背面），故如被告林英方有為被告新城公司代理之意思，自應向在場經理李明芳確認，而原告亦可親自向李明芳確認，並要求改以被告新城公司之名義為之，並無任何時間緊迫、無被告新城公司人員在場或因被告林英方未帶公司大、小章而阻礙原告向被告新城公司確認及以被告新城公司正確名義之情形存在。而被告林英方在未經原告追加成被告前，亦到庭證述：「（你簽立該承諾書【應指協議書一】的立場為何？）我當初的想法是，金額沒有很多，所以我可以自己給付給他，類似給原告一個紅包。我寫這張資料的時候，公司並不知道。這張是在原告家裡寫的，我沒有跟公司報備」等語（參本院卷第51頁），而否認其於簽立系爭協議書一、二時，有為被告新城公司代理簽立之意。是原告主張被告林英方係本於被告新城公司代理人而簽立該協議書部分，即非無疑。況若該協議書一、二，確係被告林英方以被告新城公司代理人之地位所簽立，被告林英方殊無可能以其己身之名義為之，而未與被告新城公司確認是否可行，否則一旦被告林英方向原告謊稱其係基於隱名代理之意思，代理被告新城公司承諾給付報酬，但實際上被告新城公司卻未同意，屆時雖原告可向被告新城公司請求給付，但被告新城公司亦會基於無權代理之法則向被告林英方求償該筆金額，而該筆報酬若以系爭土地成交之金額加以計算即為279,175 元（55,835,000×1.5 ％×1/3 ＝279,175 元），金額非小，遠超過被告
林英方因仲介系爭土地所能獲得之獎金20萬元（詳如後述），是縱被告林英方為求仲介成功獲取獎金，於此情況下，亦無得利，故被告林英方應無動機為此等代理行為。
④是系爭協議書一、二雖非被告林英方本於被告新城公司代理人之地位為之，然被告林英方亦無代理本人即被告新城公司之意思，而原告就此亦無證明其如何明知被告林英方有代理本人之意思，故原告主張系爭協議書一、二有隱名代理之適用，被告新城公司應負本人之授權責任，洵屬無據，不予足採。
⒊系爭協議書一、二之簽立，並無表見代理之適用：
代理權
①按代理權係以法律行為授與者，其授與應向代理人或向代理人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之；由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，民法第167
條、第169 條本文分別定有明文。是於意定代理權之有無有爭執者，主張代理權存在之當事人，應就本人有授權代理人代理而為意思表示之事實，負舉證責任；其主張本人係由自己之行為表示以代理權授與他人，對於第三人應負授權人之責任者，必須舉證證明本人有表見之事實，足使第三人信該他人有代理權之情形存在，始足當之（最高法院60年台上字第2130號判例意旨參照）。
②經查，被告林英方簽立系爭協議書一、二時，並無以被告新城公司代理人之身分為之之意思，且該協議書上亦無被告新城之名義，故該協議書顯非林英方基於被告新城公司代理人或隱名代理人之身分所為，已如前述。再原告復主張縱無隱名代理之適用，亦有表見代理之情形，且主張被告新城公司知悉被告林英方代理其與原告簽立系爭協議書，而未有反對之意思表示，並主張被告林英方於簽立系爭協議書二時，被告新城公司之經理李明芳與陳婉玲均在場，並跟被告林英方說「你要再寫一張」，即當時得以代表被告新城公司之經理即證人李明芳並未表示反對，且要求林英方再寫一張，顯具有表見代理之授權外觀。然證人李明芳亦證稱：「其係直至律師函寄來才知道被告林英方簽立協議書一、二之情事（參本院卷第53頁）、證人陳婉玲亦證稱：「（你知否林英方簽完約後，同意給原告紅包？）我只是代表買方去瞭解狀況，我不知道這些事情」等語（參本院卷第54頁背面），是原告究竟有無向證人李明芳、陳婉玲陳述上開話語，二名證人是曾有向原告稱：「你要再寫一張」等語，實有可疑。再證人李明芳亦到庭證稱：「（你們公司的人員有在仲介買賣時，同意給買賣雙方代理人的情事嗎？）有，但是要往上陳報。可能包個吉祥數字當紅包」、「（紅包的金額如何給付？）如果公司同意，是從公司取得的仲介報酬內給付。」、「（有無公司人員自己約定，以自己的錢給代理人紅包的情況？）可以，這不需要陳報」等語（參本院卷第53頁背面、第54頁），是可知被告新城公司給付代理報酬之流程，需要經被告新城公司，如果係公司內部人員自行允諾給付，則由人員自行決定，不需經過公司同意。是縱二名證人確有向原告陳稱：「你要再寫一張」，亦有可能因被告林英方並未向公司請求同意給付報酬予原告之情事，故二人均認該報酬一事為林英方私下同意給予原告，故告知林英方應本於誠信再改寫一張。準此，僅以原告上開所述，並無法認為證人李明芳有知悉被告林英方代理被告新城公司簽立上開協議書，卻不為反對之意思表示之意，該部分原告主張有表見事實之外觀，顯無足採。
③又證人呂坤泰雖到庭證稱：「｛上開四人到你住處，與你重新簽約的時候，是否有再提到你父親私下提到的「報酬」（並非指買方賣方要給付仲介公司的仲介費）｝？我提起的，我說你們談好的仲介費是1.5%應該照舊，至於你們跟我父親要如何拆帳，要照你們之前約定好的。當時四個人都有聽到，林英方都沒有講話，陳婉玲夫妻就說好」，惟再經本院確認：「（你當下認為你父親約定的報酬是跟林英方個人簽，還是跟公司簽的？」，證人呂坤泰則係證稱：「他們叫我重簽的時候，我有問他們為何要重簽，他們跟我說要做業績給陳婉玲，我當初有說，我父親是從公司拿斡旋金，我才會重新簽一份給他們，我都是直接對公司，我說我不管業績給誰，你們約定要給我父親的報酬都要給，答應我才要重簽，他們四個人都有承諾我說會給。之後我們到被告公司繳款時，我不確定是繳第一次還是第二次款，陳婉玲他們夫妻就跟我說，我們是針對你，林英方是跟我父親，林英方已經離職不做了，我說我不管，但是陳婉玲夫妻就不承認要給付我父親約定報酬的責任」及「（那四個人到你住處，請你重簽而且答應仍會給你父親報酬時，有無特別說給付報酬的責任是林英方個人？）沒有。他們說還是會付，並沒有提到這個部分」等語（參本院卷第77頁），是若證人呂坤泰所述為真，其證詞至多能證明被告林英方及證人李明芳有說會付林明方簽立協議書所約定之報酬一節，但並無法證明李明芳知悉該協議書內容且承認該報酬應由被告新城公司給付，是僅以該部證人之證詞，仍無法證明被告新城公司有為任何表見之事實，足使原告信該被告林英方有代理權之情形存在。
⒋綜上所述，系爭協議書一、二，並非被告林英方本於被告新城公司代理人或隱名代理人之身分所簽立，被告新城公司亦無任何表見之事實，足使原告信被告林英方有代理權之情形，是原告先位請求被告新城公司應依協議書二之約定，給付原告報酬及法定遲延利息，即屬無據。
㈢若系爭協議書一、二，係被告林英方本於其個人之名義與地位所簽立，則該協議書內容計算之基礎究為被告新城公司因出售系爭土地可得之報酬或被告林英方個人可自被告新城公司處取得之報酬？
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。探求當事人真意之方式，應以過去事實及其他一切證據資料為斷定標準，於文義上及論理上詳為推求（最高法院98年度台上字第738 號判決意旨參照）。
⒉經查，系爭協議書二係載明有成交八德區營盤段658-1、658-2，即付1.5 ％的1/3 付於呂英俊先生（詳參本院卷第8 頁），而上開協議書所載之地號確實經成交而售予他人部分，被告林英方亦不為爭執，且有該等契約書在卷可稽，足堪確認已符合上開協議書二所載條件，不論被告林英方後來是否退出系爭土地之仲介事宜，是否改由陳婉玲處理後續事宜，或究竟被告新城公司是否要給予被告林英方獎金，或該獎金係陳婉玲為被告林英方所爭取而來，只要協議書之條件成就，原告即得向被告林英方請求該部分報酬之給付。
⒊再查，原告雖一再主張系爭協議書之計算基礎為系爭土地出售之買賣價金，與系爭土地出售地主同意給予被告新城公司之委託仲介報酬之計算基礎相同，因簽立協議書一後再簽立協議書二，就是配合上開仲介報酬成數之更改。然查，系爭協議書一、二記載之文字僅簡單載明：「若有成交於八德區營盤段658-1 、658 、661 地號之土地，願付2 ％之1/4 給呂英俊先生」（協議書一，參本院卷第57頁）、「如有成交八德區營盤段658-4 、658-2 ，願付1.5 ％的1/3 付於呂英俊先生」，已如上述，可知該等文字內容並無具體特定報酬給付計算之基礎究竟為系爭土地最後成交出售之價金或被告林英方因系爭土地成交後可自被告新城公司處取得之獎金，是該部分應依上開法條及判決意旨，探求當事人之真意才是。
⒊再查，被告林英方主張其因系爭土地成交所得之獎金約為19萬多元，且為計算方便，兩造均同意以20萬元為計算。是若以此計算協議書一應給予原告之報酬應為1,000 元（20萬元×2 ％×1/4 ＝1,000 ），以此計算協議書二應給予原告之
報酬亦為1,000 元（20萬元×1.5 ％×1/3 ＝1,000 ），而
為一定額之金額。若以系爭土地成交出售之價金55,835,000元計算協議書一應給予原告之報酬為（55,835,000×2 ％×
1/4 ＝279,175 ）、以之計算協議書二應給予原告之報酬亦為279,175 元（55,835,000×1.5 ％×1/3 ＝279,175 元）
，仍為一定之金額。即兩造當時應認給予原告之報酬為一固定之金額。然若以系爭土地所出售之買賣價金計算上開協議書一、二應給予原告之報酬為279,175 元，顯逾被告林英方因該仲介契約成交後可得之報酬，是被告林英方應不可能倒貼報酬予原告，故被告林英方到庭主張這個金額沒有很多，其可自行給付給原告，類似給告一份紅包等語（參本院卷第51頁），應非子虛。是若以被告林英方所得之獎金加以計算，該報酬即為1,000 元，確為被告林英方所能負擔，且與一般人給予協助訂約者一個紅包之金額大致相當。
⒋至原告雖主張若非以系爭土地成交之金額為基礎並用以計算協議書所約定之報酬，何以該等協議書未直接具體寫一金額即可，卻如同專任委託契約書約定仲介報酬般，約定一之成數，並隨該專任委託書約定成數之更改而更改。然查，不動產仲介之業務員因仲介不動產所取得之獎金，即係仲介公司基於該仲介標的成交後所取得之仲介報酬中加以給付，是業務員所取得之獎金自亦會隨當事人約定仲介報酬成數之改變而改變，因此成數之多寡亦繫於業務員所為之相關努力，故系爭協議書一、二約定之成數及變更均隨專任委託契約書約定仲介報酬之成數變更，亦屬合理，且不論成數如何調整，最後計算出之金額均係一固定數額，此即回應原告之上開疑問。是原告一再主張被告林英方應給付之報酬係以系爭土地成交之金額加以計算，即屬無據，此部分應以被告林英方因仲介所取得之獎金為計算，而為1,000 元
⒌綜上所述，原告備位請求被告林英方本於系爭協議書二之約定，給付原告1,000 元，確屬有據，逾此部分，為無理由。㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段及第203 條分別定有明文。經查，本件原告係基於系爭協議書二為請求，然該協議書並無記載應何時給付，故應屬無確定給付期限。至原告雖主張對被告林英方請求之利息，應自原告委請律師發函製作當日起至清償日止，按年息百分之五加以計算，然觀以該律師函（參本院卷第12頁），其寄送及請求給付之對象均為被告新城公司，並非被告林英方，況被告林英方從未收受該律師函之送達，是原告主張自該函文製作當日起算利息，即屬無據。又原告追加被告林英方為備位原告之書狀，係於105 年11月23日始寄存送達被告林英方（參本院卷第97頁），並於105 年12月3 日生送達之效力，是原告請求被告林英方給付之利息，應自105 年12月4 日起開始起算，始屬有據。逾此部分之請求，即無理由，應予駁回。七、揆諸上開說明，原告基於系爭協議書二之法律關係，請求被告林英方給付如主文第1 項所示之金額及利息，為有理由，逾此範圍，即屬無據，應予駁回
八、本件係依民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告林英方敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定，依職權宣告假執行。另依同法第436 條第2 項準用同法第392 條第2 項規定，依聲請及依職權宣告被告預供擔保得免為假執行。
九、本件判決事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不另一一論述。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 106 年 1 月 17 日桃園簡易庭 法 官 林靜梅
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 1 月 17 日書記官 游誼