桃園簡易庭106年度桃簡字第794號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 桃園簡易庭
• 裁判日期: 106 年 12 月 08 日

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　106年度桃簡字第794號原　　　告　劉珆秀
被　　　告　高若庭
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106年12月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路○○○號十一樓之五樓房屋遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣肆萬捌仟元，及其中新臺幣參萬貳仟元自民國一０六年三月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一０六年四月十六日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬陸仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項、第二項及第三項到期部分得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255條第1 項第3 款定有明文。本件原告原起訴請求被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路000號11樓之5房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還予原告，並請求如下各項：①二個月租金及押租金合計新臺幣（下同）64,000元及自民國106年3月24日起至清償日止之法定遲延利息；②自民國106年4月16日起至返還系爭房屋之日止，按月給付16,000元；③違約金16,000元。嗣於訴訟中撤回押租金32,000元之請求，並變更聲明如後述（見本院卷第47頁正背面頁），依上開規定，應予准許。二、本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：
一、原告主張：被告於民國106年2月9 日與伊簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），向伊承租系爭房屋，約定租賃期間自106年2月15日起至108年2月14日止，每月租金含管理費為16,000元（應於每月15日以前給付租金），押租金32,000元，被告並簽立發票日各為106年2月15日、106年3月15日，票面金額各為48,000元、16,000元之支票二紙交付伊，用以支付押租金32,000 元及前2期租金32,000元，然前開支票經伊提示後均遭退票，伊於106年3月18日、106年3月22日寄發存證信函催告被告於106年3月23日前給付積欠前2期租金，又於106年3月24日寄發存證信函告知終止系爭租約且應於106年3月31日前搬遷，該通知函於106 年3月27日到達被告，系爭租約即於當日終止，被告仍置之不理。又系爭租約第6條第2項約定，被告於終止租約後經催告搬遷仍不交還房屋時，伊得向被告請求按租金1 個月之違約金即16,000元。爰依系爭租約、民法租賃及不當得利法律關係提起本訴，聲明：如主文第1至3項所示，並願供擔保請求准予假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
三、得心證之理由：
㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租金，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每個月開始支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約，民法第440條第1項及第2項定有明文。另參諸該條文第2項後段規定之立法理由可知，於約定以「2個月以上時期」為1期租金給付時，於承租人遲延2 個月給付租金，出租人始得終止租約。
㈡次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294 號判決參照）。另按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段亦有明定。復按系爭租約第6條第2 項約定：乙方（即被告）於租約終止經甲方（即原告）訂7 日以上催告搬遷，而仍不交還房屋，自終止租約之翌日起，乙方應支付按房租1個月計算之違約金。
㈢本件原告主張兩造簽訂系爭租約，租期自106年2月15日起至108年2月14日止，且約定被告應於每月15日以前給付租金，又被告業已遲付租金總額達2個月之租額（106 年2月15日起至106年4月14日止之租金），經原告以存證信函催告被告應於106年3月23日前給付積欠租金，被告逾期仍未給付，又經原告於106年3月24日寄發存證信函終止終止系爭租約，系爭租約已於106年3月27日終止，被告迄未遷讓返還系爭房屋等情，業據提出與所述相符之系爭租約、支票暨退票理由單、存證信函暨回執、管理費收據等件為證，應與事實相符。又兩造約定租金給付之時期係按月於每月15日以前給付（每月為1期），並非約定以2個月以上時期為1 期之租金給付，而無民法第440 條第2項後段規定之適用，則原告於被告遲付2個月租金後，依民法第440條第2項前段規定終止系爭租約，應屬合法。又兩造租賃關係既於106年3月27日終止，被告自該時起即喪失使用系爭房屋之法律上原因，惟仍繼續使用系爭房屋，而獲得相當於每月租金16,000元之利益，並致原告受有相當於該租金之損害。準此，系爭租約既經合法終止，則原告請求被告遷讓返還系爭房屋，及給付106年2月15日起至106年4月14日止之租金及相當於租金之不當得利共32,000元（包括於契約終止日前，請求遲延給付租金；於契約終止日後，請求相當於租金之不當得利），並賠償按租金1 個月之違約金16,000元，暨請求被告自106年4月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月返還其所受相當於租金16,000元之利益，均屬有據，應予准許。至原告於本院審理時雖陳稱被告應給付自106 年2月15日起至106年4月14日止之2個月租金，暨請求106年4月16日起至返還系爭房屋之日止按月給付16,000元相當於租金之不當得利等語，然其請求權既已敘明包含系爭租約、民法租賃及不當得利法律關係，則其真意應係指系爭租約於106 年3 月27日終止前，乃依據租約及民法租賃之法律關係請求遲延給付租金；而於系爭租約終止日後，則依據民法不當得利法律關係請求相當於租金之不當得利，是本院上開所為之認定即係依當事人之歷次陳述及陳述之真意所為之判斷，附此敘明。
㈣末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，民法第229條第1項、第233 條第1項前段、第203條分別定有明文。從而，原告依系爭租約、民法租賃及不當得利之法律關係，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告，以及給付積欠租金及相當於租金之不當得利32,000元及自106 年3月24日起（前經原告催告前2期租金應於106年3月23日前付清）至清償日止，按週年利率為5％計算之利息，並賠償違約金16,000 元（與欠租32,000元，合計為48,000元），暨自106年4月16日起至搬遷日止，按月給付16,000元，均為有理由，自應准許。
四、綜上所述，原告依系爭租約、民法租賃及不當得利之法律關係，請求如主文第1至3項所示，均為有理由，應予准許。又本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389 條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。至原告聲請供擔保宣告假執行之部分，僅係促使法院職權發動，毋庸另予准駁之表示，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 106 年 12 月 8 日桃園簡易庭 法 官 彭怡蓁
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 12 月 8 日書記官 吳耿翔