桃園簡易庭109年度桃小字第1636號

• 裁判案由: 給付管理費
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 桃園簡易庭
• 裁判日期: 109 年 11 月 13 日

臺灣桃園地方法院小額民事判決　　　 109年度桃小字第1636號原　　　告　世中心社區管理委員會

法定代理人　李季剛
訴訟代理人　謝立中
被　　　告　林柏延
訴訟代理人　劉惠娟
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國109 年10月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳萬肆仟壹佰壹拾貳元，及自民國一○九年十月九日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告為原告所管理世中心社區（下稱系爭社區）內門牌號碼桃園市○○區○○路000 號11樓房屋（下稱系爭房屋）之區分所有權人，負有依系爭社區規約繳納管理費之義務。又依系爭社區規約第10條及系爭社區於民國108 年9
月1 日之區分所有權人會議決議、108 年11月3 日臨時區分所有權人會議決議所訂之管理費收取標準，被告自108 年11月起，加計汽車位清潔費新臺幣（下同）200 元及機車位清潔費50元後，按月應繳納管理費2,192 元。詎被告自108 年11月起至109 年9 月止均未繳付，已累欠2 萬4,112 元管理費未償。為此，爰依系爭社區規約提起本件訴訟等語。並聲明：如主文第1 項所示。
二、被告則以：原告於108 年11月3 日召開之臨時區分所有權人會議不合法，不得依該次無效決議所調漲之標準收取管理費。又系爭社區之公共設施迄今尚未由建商即和耀建設股份有限公司（下稱和耀公司）點交，共用部分坪數之管理費亦不應由被告負擔。且被告於購入系爭房屋時曾預繳管理費1 萬元予和耀公司，是被告欠繳之管理費應先以該筆費用抵充。另原告管理系爭社區嚴重失職，卻一味向住戶追討管理費，實有不當等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠經查，被告為系爭房屋之所有人，依系爭社區於108 年9 月1
日之區分所有權人會議決議（下稱系爭會議），管理費應以每坪50元之標準繳納。嗣經108 年11月3 日臨時區分所有權人會議（下稱系爭臨時會議）決議，調整管理費之收取標準為每坪55元。依該次會議決議，被告每月應繳納之管理費為2,192 元。而被告於108 年11月至109 年9 月共11個月之期間，均未向原告繳納管理費等情，有建物登記謄本、系爭社區規約、系爭會議紀錄、系爭臨時會議紀錄、管理費繳費狀況總表、存證信函暨其回執可證（見本院卷第46至47頁、第28至38頁、第71至74頁、第20至27頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第195 至196 頁），堪信為真實。則原告請求被告給付上開期間積欠之管理費2 萬4,112 元（計算式：2,192 元×11個月＝2 萬4,11
2 元），洵屬有據。
㈡被告固以系爭臨時會議決議無效等語為辯：
⒈按區分所有權人會議出席人數達2 分之1 ，區分所有權人比例合計2 分之1 以上出席，以出席人數2 分之1 以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權2 分之1 以上同意行之，其餘決議均應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。區分所有權人會議依第10項規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達第10項定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議應有區分所有權人3 人並5 分之1 以上出席及其區分所有權比例合計5 分之1 以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議，為系爭社區規約第3 條第10項、第11項前段所明訂（見本院卷第31頁）。
⒉次按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。其區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1 條第2 項規定，應適用民法第56條第1 項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議（最高法院92年度台上字第2517號判決意旨參照）。又依民法第56條第1 項明文，總會之召集程序或決議方法違反法令或章程時，社員得於3
個月內請求撤銷其決議，但出席社員對於召集程序或決議方法未當場表示異議者，不在此限。準此，倘區分所有權人認為區分所有權人會議未依公寓大廈管理條例召集或決議方法違反法令或章程者，即應由區分所有權人於決議後3 個月內請求法院撤銷其決議。是於法院以確定判決撤銷決議前，該決議當仍屬合法有效，而拘束各區分所有權人。又如主張區分所有權人會議，出席人數不足法定人數，或出席者之所有權應有部分合計未達法定比例者，均係決議方法之違法，並非決議內容之違法（最高法院98年度台上字第1692號判決意旨參照）。
⒊經查，觀諸被告持以謂系爭臨時會議決議無效之事由，核乃該會議出席人數未達法定標準、且議案與系爭會議之議案不同等決議方法之違法，依上說明，此皆僅屬該決議得否撤銷之爭執，要與決議內容違法致該決議當然無效之情形，殊然有別。而被告既未於系爭臨時會議決議後3 個月內提起撤銷上開決議之訴訟，則原告主張系爭臨時會議就管理費收取標準事項之決議係屬合法有效等情，自堪信取。
⒋況自被告之陳述以觀，其指摘系爭臨時會議決議具程序上瑕疵，無非係以該次會議出席人數未達區分所有權人3 分之2 ，且作成決議之議案與系爭會議不同為其依據。惟查，原告乃先於108 年10月20日召開第1 次臨時區分所有權人會議，然因出席人數未達定足數而未成會；原告遂又於108 年11月3 日就同一議案，重新召集第2 次臨時區分所有權人會議即系爭臨時會議，並作成調漲管理費之決議等情，有系爭臨時會議紀錄暨出席人員名冊、代理委託書在卷足憑（見本院卷第74至131 頁）。揆諸首揭規約條文，系爭臨時會議本僅須達區分所有權人3 人並5 分之1 以上出席及其區分所有權比例合計5 分之1 以上出席，即可就與108 年10月20日會議相同之議案開議。而系爭臨時會議與上述要件均無違背乙情，亦為被告所不爭（見本院卷第195 頁反面至第196 頁），則其徒稱系爭臨時會議亦須達區分所有權人3 分之2 以上出席方能開議、且議案須與108 年9
月1 日系爭會議相同始為合法等語，顯就法規及系爭社區規約均存誤解，要難採據。
㈢被告雖另以系爭社區公用設施尚未由和耀公司點交，故該部分坪數之管理費應由和耀公司負擔等語為辯。然被告為系爭房屋之區分所有權人，亦為系爭社區共用部分之共有人等情，有系爭房屋之建物登記謄本足考（見本院卷第46至47頁）。則其依系爭社區規約所負依其所有坪數繳納管理費之義務，自無從因被告就其中特定部分未能實際使用而免除。至被告與出賣人即和耀公司間，縱果有未依買賣契約履行點交義務之爭議，亦應屬被告與出賣人間之權利義務問題，尚不得執此拒絕繳付其本於區分所有權人身分應繳納之管理費。是被告以前詞否認原告之請求，亦非可取。
㈣被告再辯謂其所欠之管理費應先以預繳管理費扣抵等語：
⒈經查，被告於購買系爭房屋時曾繳納1 萬元管理費予和耀公司等情，固為兩造所未爭。然細繹被告與和耀公司簽訂之預售房屋買賣契約書，其第14條第5 項約定：「買方（按：即被告，下同）不論欲遷入與否，應依本條第二項之約定預繳賣方（按：即和耀公司，下同）代管期間管理費每戶新台幣壹萬元整（未售戶管理費部分賣方應先繳付，惟於將來出售時得約定由買方吸收暨另行支付予買方）。其管理及運用依本約第十八條第三項第三款辦理。管理費於社區管理委員會成立並接管後，其收款標準由區分所有權人會議決議或授權社區管理委員會決定之。（本項前段買方代管期間社區管理費與後段管理委員會接管後按約收取之管理費不同，兩者無扣抵之問題）」（見本院卷第212 頁），已明文住戶預繳之1 萬元管理費與住戶按月應繳納之管理費性質相異，不得互為抵用。則原告主張預繳管理費乃用於原告成立前之相關支出，非用以給付原告成立接管系爭社區後收取之管理費等語，誠堪採信；被告據此空言該筆預繳管理費乃約定用於108 年7 月11日起至109 年7 月11日期間之管理費，咸與客觀事證扞格，委屬無稽。
⒉況再稽之上開買賣契約書第18條第3 項第3 款所訂：「賣方於前述管理期間內，買方及其他全體住戶應負擔常態性公共水電、管理及清潔等費用，並由本約第十四條第五項所收之款項支付之。且因該段期間之管理維護屬於公寓大廈管理條例第十八條第一項第一款規定之『領得使用執照一年內之管理維護事項』，買方全體同意於本約第十四條第五項所收之款項不足時，應由社區管理委員會自起造人依法提撥之公共基金中轉付賣方補足差額；若有餘款則於社區管理委員會成立（需經主管機關報備核准）、點收公共設施及接管社區並設立社區公共基金專戶後無息移交之（買方不得主張各戶進住使用期間不同而要求分別計算退還給各戶）。」（見本院卷第219 頁），益徵系爭社區住戶預繳之管理費縱有剩餘，亦應提撥至系爭社區之公共基金專戶，而屬系爭社區之公共基金，顯非得任由個別住戶恣意擇取期間抵扣依規約應繳付之管理費，灼然至明。則被告妄置上述約款於不論，逕稱其未繳之管理費應先以上開預繳之費用抵付，當非可採。
㈤被告另辯稱原告就系爭社區事務之管理嚴重失職等語：
⒈按公寓大廈管理委員會係依法由公寓大廈區分所有權人共同選任組成，並代為執行全體區分所有權人決議之事項。社區管理費則為管理委員會依區分所有權人會議決議、授權或社區規約按時收取之款項，並用於支應系爭社區管理、維護所需之各項費用，而具代支代付之性質，尚非管理委員會處理事務之對價。申言之，區分所有權人或住戶繳納管理費之對象，實仍為全體區分所有權人本身，而非管理委員會。是管理委員會之職務與管理費之收取，洵非源於同一雙務契約，此二者既非立於互為對待給付之關係，區分所有權人或住戶自不得以管理委員會有何職務執行之不當，為其拒絕交付管理費之憑藉。
⒉被告雖再指摘原告有未監督建商修繕公共設施、無端妄指系爭社區有吸毒者造成住戶恐慌，及在通訊軟體LINE洩漏住戶個資等違法怠職之情事。然承上所論，縱令被告所稱前揭情節盡非子虛，亦不得執此拒絕繳納應付之管理費。是被告猶以此為辯，亦乏所憑。
四、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率，民法第229 條第1 項、第233 條第1 項分別定有明文。查本件原告之管理費債權，於系爭社區規約第10條第5 項已明訂遲延利息以年息10％計，並定有給付期限，則被告於逾期未給付時，即應負遲延責任。而原告就上述得請求之金額，僅併請求自109 年10月8 日言詞辯論期日翌日即109 年10月9 日起至清償日止，按年息10％計算之利息（見本院卷第194 頁、第195 頁），核無不合，應予准許。
五、從而，原告依系爭社區規約，請求被告給付如主文第1 項所示，為有理由，應予准許。
六、本件係依小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第436 條之20之規定，依職權宣告假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。並依同法第436
條之19第1項規定，確定訴訟費用額如主文第2 項所示。
中 華 民 國 109 年 11 月 13 日桃園簡易庭 法 官 郭于嘉
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 11 月 16 日書記官 王冠雁
附錄：
一、民事訴訟法第436 條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
（一）原判決所違背之法令及其具體內容。
（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
三、民事訴訟法第471 條第1 項：（依同法第436 條之32第2 項規定於小額事件之上訴程序準用之）
上訴狀內未表明上訴理由者，上訴人應於提起上訴後二十日內，提出理由書於原第二審法院；未提出者，毋庸命其補正，由原第二審法院以裁定駁回之。