109年度桃簡字第1559號｜民事：損害賠償｜裁判日期：110 年 12 月 30 日

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 109年度桃簡字第1559號原告即反訴被告陳正吉訴訟代理人吳立熙陳鄭權律師詹立言律師被告即反訴原告范玉蘭訴訟代理人范振中律師黃俊華律師李宗暘律師上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國110 年11月23日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣壹拾萬玖仟零伍拾元，及自民國一○九年十月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。本訴訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣壹拾萬玖仟零伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。反訴被告應給付反訴原告新臺幣柒萬貳仟伍佰參拾壹元，及自民國一一○年一月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。反訴原告其餘之訴駁回。反訴訴訟費用由反訴被告負擔五分之一，餘由反訴原告負擔。本判決反訴原告勝訴部分得假執行。但反訴被告如以新臺幣柒萬貳仟伍佰參拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由壹、程序部分：一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民法第259條定有明文。另依同法第260條第1項、第2項規定，提起反訴，其標的須與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係，且與本訴得行同種之訴訟程序。本件原告就兩造間關於門牌號碼桃園市○○區○○○○街000號之房屋（下稱系爭房屋）租賃所生糾紛提起本件訴訟；而被告亦基於系爭房屋之租賃關係提起反訴。本訴及反訴均適用簡易訴訟程序，且其原因事實及防禦方法相互牽連，證據具有共通性。是被告提起本件反訴，合於法律規定，應予准許。二、次按簡易案件訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436條第2項、第255條第1項第3款定有明文。查本件反訴原告起訴時，原聲明請求：「（一）反訴被告應將系爭房屋騰空返還予反訴原告。（二）反訴被告應自民國109年10月10日起至遷出騰空返還系爭房屋之日止，按月給付反訴原告新臺幣（下同）3萬元。（三）願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院卷第53頁），嗣因反訴被告已遷讓返還系爭房屋，故反訴原告於110年1月28日具狀變更聲明為：「反訴被告應給付反訴原告41萬2,223元，及自民事反訴變更訴之聲明暨準備㈢狀送達翌日（即110年1月30日）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。」，經核反訴原告上開所為，應屬減縮應受判決事項之聲明，與上開規定相符，自應准許。貳、本訴部分：一、原告主張：原告於109年3月9日邀同訴外人吳姵賢為保證人，向被告承租系爭房屋，並簽訂住宅房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定每月租金為3萬元，租金應於每月10日前繳納，租賃期間自109年4月10日起至112年4月9日，系爭租約業經公證，原告並已繳交押租金6萬元。惟原告將系爭房屋裝修入住後，始發見系爭房屋2、3樓均有漏水之情事，且因房屋結構與設計問題，天井加蓋部分產生嚴重之共鳴聲，原告已多次向被告反應，被告卻未盡其修繕責任，竟於109年7月29日寄發存證信函表示將提前終止系爭租約，原告隨即於108年8月4日寄發存證信函表示不同意終止系爭租約，並要求被告應於文到3日內修繕漏水及共鳴問題，嗣於108年8月10日寄發存證信函向被告表示於修繕完成前主張同時履行抗辯，拒絕給付租金，被告仍置若罔聞。本件被告既未依系爭租約提供合於使用收益之房屋予原告，顯有債務不履行，是以本件起訴狀繕本之送達為終止系爭租約之意思表示，被告自應依民法第179條後段之規定，返還押租金6萬元，另請求被告賠償原告已支出之裝潢費用14萬5,400元、水電材料費1萬8,898元、水電工資1萬元、廚具熱水器1萬5,800元、神明祖先請入安座及遷出費用2萬4,000元、冷氣移機費2萬8,000元、公證及房仲費用1萬8,000元、3樓紗窗費用600元、搬家費用6萬元、小孩轉學之學習費用2萬元、違約金3萬元、精神慰撫金50萬元，併同押租金6萬元，共計93萬0,698元。爰依系爭租約、民法第179條後段、第227條第2項等規定，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告93萬0,698元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、被告則以：原告並未舉證系爭房屋之共鳴聲乃因其結構與設計問題而生，且原告所稱之共鳴及漏水問題，係原告自行裝修系爭房屋後始發生，不可歸責於被告，且原告於簽約前看過系爭房屋並無異樣，被告係以原況出租，並將屋況反應於租金上，被告已善意提出修繕方案欲解決漏水問題，然原告反提出額外之不合理要求，並拒不配合修繕，被告迫於無奈始於109年7月29日寄發存證信函，提前2個月通知原告將於109年10月9日終止系爭租約，故原告請求87萬0,698元之損害賠償為無理由。又原告自109年8月10日起積欠租金，業經被告於109年9月14日以存證信函催告原告應於7日內給付積欠之租金未果，被告遂於109年10月16日以存證信函為終止系爭租約之意思表示，請原告於109年11月15日前搬離系爭房屋；復於109年10月28日以書狀為提前終止系爭租約之意思表示，經原告於翌日收受；再於109年11月26日以反訴準備狀催告原告應於3日內給付積欠之租金，被告以書狀送達為終止系爭租約之意思表示，請原告於110年1月9日前搬離系爭房屋，然原告拒不繳納房租並拒絕搬離系爭房屋，則押租金當然發生抵充之效力，是原告自不得請求返還押租金6萬元，亦不得主張同時履行抗辯等語置辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：（見本院卷第255頁及其反面）（一）原告於109年3月9日邀同訴外人吳姵賢為保證人，向被告承租系爭房屋，並簽訂系爭租約，約定每月租金為3萬元，租金應於每月10日前繳納，租賃期間自109年4月10日起至112年4月9日（109年3月10日至109年4月9日為裝修期），系爭租約業經公證，原告並已繳交押租金6萬元。（二）被告依系爭租約第12條第1項約定，於109年7月29日寄發存證信函，提前2個月通知原告將於109年10月9日終止系爭租約，原告於109年7月29日收受，並隨即於109年8月4 日寄發存證信函表示不同意終止系爭租約，嗣於109年8月10日寄發存證信函向原告表示於修繕完成前主張同時履行抗辯，拒絕給付租金。（三）原告已支出系爭房屋之裝潢費用14萬5,400元。（四）原告自109年8月10日起即未繳納租金，業經被告於109年9月14日以存證信函催告原告應於7日內給付積欠之租金未果，被告遂於109年10月16日以存證信函為終止系爭租約之意思表示，請原告於109年11月15日前搬離系爭房屋；復於109年10月28日以書狀為提前終止系爭租約之意思表示，經原告於翌日收受；再於109年11月26日以反訴準備狀催告原告應於3日內給付積欠之租金，被告以書狀送達為終止系爭租約之意思表示。（五）原告於109 年12月22日返還系爭房屋之鑰匙予被告。（六）原告已將廚具熱水器搬離系爭房屋。四、本院之判斷：（一）系爭租約於何時終止？ 1、按契約之終止，乃繼續性契約之當事人一方，因他方之契約不履行而行使終止權，使繼續性之契約關係向將來消滅之意思表示。租賃契約為繼續性契約，出租人或承租人之終止租約，依民法第263條準用同法第258條之規定，應向他方當事人以意思表示為之。而非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力，同法第95條第1項亦定有明文，所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀之狀態而言（最高法院58年度台上字第715號判決意旨參照）。 2、經查，系爭租約第12條第1項約定：「本契約於期限屆滿前，得期前終止租約，但應於2個月前通知對方。一方未依約通知時，應賠償對方3萬元（最高不得超過1個月租金額）之違約金後，方得終止租約。」（見本院卷第11頁），且系爭租約業經公證，而本件被告依此項約定，於109 年7月29日寄發存證信函，提前2個月通知原告將於109年10月9日終止系爭租約，原告於109年7月29日收受等情，為兩造所不爭執，已如前述，是兩造既訂有得期前終止租約之約定，則被告於109年7月29日通知原告將於109年10月9日終止系爭租約，應屬合法有效。 3、原告固主張其於109年8月4日寄發存證信函表示不同意終止系爭租約，並於109年8月10日寄發存證信函向原告表示於修繕完成前主張同時履行抗辯，拒絕給付租金等語，惟系爭租約第12條第1項之約定，為當事人一方即得行使之終止權，無需待他方之同意，且其意思表示，以通知達到相對人時，即發生效力，是以，原告縱向被告表示不同意終止系爭租約，亦不影響被告終止系爭租約之意思表示已生效力。 4、準此，被告於109年7月29日寄發存證信函通知原告將於109年10月9日終止系爭租約，自生合法終止契約之效力。（二）原告請求被告給付93萬0,698 元（含押租金6 萬元、損害賠償87萬0,698 元），有無理由？ 1、按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償損害，民法第227 條第1、2項分別定有明文。次按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423 條亦有明文。再按民事訴訟法第277條明定，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 2、本件原告主張系爭房屋2、3樓有漏水，且因房屋結構與設計問題，天井加蓋部分產生嚴重之共鳴聲，則被告未提供合於所約定使用收益之系爭房屋予原告，亦未於租賃關係存續中，保持系爭房屋合於約定使用收益之狀況，遲不修繕系爭房屋致原告受有損害，爰依民法第227條第2項規定，請求原告損害賠償等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查： ⑴證人謝青瞞證稱：我是原創房屋公司的仲介，原告這組客戶是由我跟被告接洽，原告在簽訂系爭租約前，有去看過系爭房屋，當時沒有注意到3樓有漏水，也沒有聽到房屋有共鳴聲，兩造簽訂系爭租約並經公證，公證完就現場交屋，當時系爭房屋是可以使用的狀態等語（見本院卷第269頁反面至第271頁反面），足認原告於簽訂系爭租約前，已至現場看過系爭房屋，當時並未發現有漏水或共鳴聲。而原告於承租後自行整修系爭房屋，此見系爭租約第21條其他特約事項第4項約定：「自109年3月10日至同年4月9 日為裝修期，期間內由承租人全權負責」等語自明（見本院卷第12頁反面）。又證人葉中隆證稱：我幫原告裝潢系爭房屋，在3個房間在天花板裝輕鋼架並以木板隔間等語（見本院卷第172頁及其反面），與原告陳稱：被告沒有跟我們說天井是加蓋的，葉中隆施作輕鋼架時，發現屋頂是木作，打到天花板時破了一個大洞，所以產生水管的共鳴聲，3樓如果有人走動的話，也會產生共鳴聲等語（見本院卷第173頁），可知原告自行僱工裝潢時破壞天花板，並將房間以木板隔間並以輕鋼架包覆天花板，縱系爭房屋事後確有共鳴聲，均有可能是造成共鳴聲之原因。是原告主張因系爭房屋結構與設計問題，天井加蓋部分產生嚴重之共鳴聲云云，尚難憑採。 ⑵再者，被告辯稱並非不處理原告反應系爭房屋之漏水問題，已請訴外人安盛房屋管理顧問有限公司（下稱安盛公司）之水電工班前往系爭房屋查看，並提出修繕方案解決，然原告卻違反系爭租約第8條第3項約定，拒不配合修繕，並經由安盛公司對被告提出：①租方願意配合施作防水工程及1樓浴室化糞池排管工程，但需求償租金賠償。②租方願意搬遷，但會列出求償清單。③不需施工，但租金降為每月2萬元，原漏水的部分，可將家具移邊，但如有其餘漏水造成財損一樣會求償等要求，被告迫於無奈才會期前終止系爭租約等語，並提出對話紀錄為證（見本院卷第61至66頁），核與證人林嘉韋證稱：我之前是安盛公司的總務主任，我去系爭房屋看過原告反應的漏水狀況，有建議屋主修繕項目並開立估價單，被告有到安盛公司找我討論後續修繕事宜，但因原告提出因施工影響生活品質而開出上開3點要求，被告不同意無法達成共識，所以沒辦法進行施工，當時系爭房屋漏水的狀況是小小的滴水，並不影響居住，系爭房屋是可以正常使用的狀況，我們雖有建議屋主補強外牆，但這不是一定要做的等語（見本院卷第272至275頁）大致相符，堪認被告已派人查看系爭房屋之漏水情形，並擬定修繕計畫，然原告提出上開3點要求，因無法達成共識而未進行修繕工程，並非被告未盡其修繕義務。況由原告所列之上開第3點要求，足認系爭房屋雖有滴漏水之情形，原告僅需將家具挪移避開即可，並未嚴重影響居住生活。此外，依兩造提出系爭房屋之外牆及內部照片（見本院卷第135、137至143頁、第210至223頁），可知系爭房屋為老舊建物，衡情承租人在決定承租與否之際，除考量屋況外，亦當一併考量租金與屋況是否相當，綜合評價後始決定承租，是被告辯稱以系爭房屋之原況出租，並將屋況反應於租金上等語，尚可採信。是以，原告主張被告未交付及保持合於約定使用收益之系爭房屋，屬不完全給付，並致原告受有損害，請求原告損害賠償等語，即難認有據。 3、惟原告已支付系爭房屋裝潢費14萬5,400元乙情，有卷附之收據為證（見本院卷第26頁），且為兩造所不爭執，則系爭租約原約定3年之租賃期間，因被告單方提前於109年10月9日終止，致使原告原預計可使用3年系爭房屋所投入之裝潢成本，僅使用至109 年12月22日返還鑰匙之日，則原告主張被告應就裝潢費用依原告使用月份（即自109年4月10日至109 年12月22日，不足1月以1月計）比例負擔，請求被告給付10萬9,050元【計算式：14萬5,400元（36- 9）/36＝10萬9,050元】，為有理由，應予准許。 4、至原告主張被告應給付水電材料費1萬8,898元、水電工資1萬元、神明祖先請入安座及遷出費用2萬4,000元、冷氣移機費2萬8,000元、公證及房仲費用1萬8,000元、3樓紗窗費用600元、搬家費用6萬元、小孩轉學之學習費用2萬元、違約金3萬元、精神慰撫金50萬元云云，惟查，系爭租約第13條明訂：「租約期滿或終止時，甲方（即被告）應結算乙方（即原告）依約所生之相關費用，乙方應即將租賃住宅返還甲方，並遷出戶籍或其他登記，不得藉詞任何理由，繼續使用本租賃住宅，亦不得要求任何搬遷費或其他名目之費用。」（見本院卷第11頁），是關於搬家費用6萬元、神明祖先請入安座及遷出費用2萬4,000元、冷氣移機費2萬8,000元，依上開約定均不得主張。又公證及房仲費用1萬8,000元，縱為原告簽訂系爭租約時所支出，然與被告終止系爭租約並無關連，是此部分之請求，應屬無據。再者，原告並未提出水電材料費1萬8,898元、水電工資1萬元、3樓紗窗費用600元、小孩轉學之學習費用2萬元之單據，且為被告所否認，是原告此部分之主張，未盡其舉證責任，亦屬無據。況原告已將廚具熱水器搬離系爭房屋，為前述兩造之不爭執事項，是原告請求廚具熱水器1萬5,800元，亦無理由。又被告依系爭租約第12條終止租約，並無違約之情事，則原告依該條請求被告給付3萬元之違約金，即屬無據。此外，原告並未舉證被告有何故意或過失致系爭房屋漏水與發出共鳴聲，並侵害其人格權，且二者有相當因果關係，故原告請求精神慰撫金50萬元，亦應駁回。至原告另請求被告返還押租金6萬元，亦無理由（理由詳後述），亦不應准許。 5、綜上所述，原告依系爭租賃契約之法律關係，請求被告給付10萬9,050元，及自起訴狀繕本送達翌日（即109年10月1日，見本院卷第48頁送達證書）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。參、反訴部分：一、反訴原告主張：依系爭租約第12條第1項之約定，反訴原告得於2個月前通知對造提前終止系爭租約，因反訴被告拒不配合修繕，反訴原告於109年7月29日寄發存證信函，提前2 個月向反訴被告表示將於109年10月9日終止系爭租約，故系爭租約應於該日終止。又反訴被告自109年8月10日至109年10月9日系爭租約終止時，均未給付租金，共積欠租金6萬元，且反訴被告於109年12月22日始返還系爭房屋之鑰匙，是反訴被告自109年10月10日起至109年12月22日止，無權占用系爭房屋，每月應給付相當於租金之不當得利3萬元，共計8萬2,000元。又反訴被告未依約將系爭房屋回復成出租時之原狀，反訴原告已於109年10月16日以存證信函通知反訴被告系爭房屋應以「原屋返還」，未搬離之物品將視為廢棄物處理，惟反訴被告搬離後，系爭房屋之裝潢未拆除、環境髒亂、垃圾環繞、水路及電路管線遭破壞、牆面有多處破損與鑽孔之情況，就室內油漆粉刷、裝潢拆除、更換管路、牆面修復及垃圾清運等費用估價共27萬0,223元。爰依系爭租約、民法第439條前段、第179條、第227條第1項、第432條第1、2項、第431條第2項、第213條第1、3項等規定，請求反訴被告給付41萬2,223元（計算式：6萬元＋8萬2,000元＋27萬0, 223元＝41萬2,223元）等語。並聲明：如前開變更後之聲明。二、反訴被告則以：系爭租約第21條其他特約事項第2點約定「承租人返還租賃住宅前，雙方應在欲返還2個月前約定時間，檢視房屋狀況，屆時決定回復原狀或現況返還」，然兩造並未約定系爭房屋要回復原狀，而反訴被告於109年12月9日搬離系爭房屋後，於翌日寄發簡訊通知反訴原告及其女兒與訴外人安盛公司之承辦人員，並寄發存證信函通知反訴原告，嗣反訴被告於109年12月22日交還系爭房屋鑰匙予反訴原告時，再以存證信函要求反訴原告辦理點交仍遭拒絕，是反訴原告應有以現況受領系爭房屋之意，事後才要求反訴被告將系爭房屋回復原狀，顯與系爭租約之約定不符，且有違誠信原則。再者，反訴原告並未舉證系爭房屋出租前、後之狀況，許多狀況是出租前已存在，並非反訴被告所造成，且反訴被告於109年8月10日寄發存證信函通知反訴原告未修繕系爭房屋之瑕疵前，暫時拒絕給付租金，以此行使同時履行抗辯拒絕給付租金等語置辯。並聲明：（一）反訴原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：（一）反訴被告是否應將系爭房屋回復原狀後返還反訴原告？1、查系爭租約第21條其他特約事項第2項約定：「承租人返還租賃住宅前，雙方應在欲返還2個月前約定時間，檢視房屋狀況，屆時決定回復原狀或現況返還」等語（見本院卷第12頁反面），足認反訴被告返還系爭房屋，並非以回復原狀為原則，而應由兩造另行約定。 2、經查，反訴原告依系爭租約第12條第1項約定，於109年7 月29日通知原告將於109年10月9日終止系爭租約，為合法有效乙節，業經本院認定如前，則反訴原告既已提早2個月通知反訴被告將終止系爭租約，即欲使反訴被告於109 年10月9日終止系爭租約時返還系爭房屋，然反訴原告卻未同時或於欲使反訴被告返還系爭房屋2個月前，要求反訴被告屆時應以回復原狀之方式返還系爭房屋，亦未與反訴被告約定時間檢視系爭房屋狀況，應可推認反訴原告有以現況受領系爭房屋之意。嗣反訴原告縱以109年10月16 日存證信函通知反訴被告應將「原屋」返還（見本院卷第68至69頁），然「原屋」所指是否為反訴被告需將系爭房屋之裝潢拆除後回復原狀，或僅係要求反訴被告將屋內物品搬離騰空即可，似有未明，況斯時系爭租約已合法終止，反訴原告並未提前2個月告知反訴被告應回復原狀，自不得於終止系爭租約後，始行要求反訴被告應將系爭房屋回復原狀。是以，反訴原告單方終止系爭租約之行為雖合法有效，但未依約於欲反訴被告返還系爭房屋之2個月前約定時間檢視系爭房屋狀況，要求反訴被告回復原狀，則反訴被告以現況返還系爭房屋，並不悖於系爭租約之特約約定。（二）反訴原告請求反訴被告給付41萬2,223 元（含積欠之租金6 萬元＋相當於租金之不當得利8 萬2,000 元＋回復原狀之費用27萬0,223 元＝41萬2,223 元），有無理由？ 1、按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定有明文。又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決要旨參照）。本件反訴被告自109 年8月10日起即未繳納租金，為兩造所不爭執，已如前述，又系爭租約已於109年10月9日終止，業經本院認定如前，是反訴原告請求反訴被告給付積欠2個月之租金共6萬元，應先以反訴被告交付之押租金6萬元抵充，而抵充後已無剩餘，是反訴原告主張反訴被告應給付積欠之租金6 萬元，即屬無據，應予駁回。至反訴被告辯稱已通知反訴原告未修繕系爭房屋之瑕疵前，暫時拒絕給付租金，主張同時履行抗辯云云，惟所謂合於租約約定使用、收益之狀態，應綜合考量租賃之經濟目的、租賃物之現狀、承租人所支付之對價，並依誠信原則檢視其待修繕之瑕疵是否已達足以影響承租人依約使用，並非租賃物一有待出租人修繕之情事發生時，承租人即可行使同時履行抗辯而拒付租金，否則如待修繕之瑕疵微小，又不致影響承租人依約使用租賃物，承租人仍得據以拒絕全部租金之給付，豈不有失公平？又本件漏水之情形應不致影響反訴被告依約使用系爭房屋，業經本院認定如前，是反訴被告以此拒絕給付租金，主張同時履行抗辯云云，洵無可取，併此敘明。 2、再按無權占有他人之不動產，依通常情形受有相當於該不動產租金之利益，而不動產之所有權人或出租人，此時依通常情形亦受有相當於租金之損害。經查，系爭租約已於109年10月9日終止，反訴被告卻仍無權占用系爭房屋，取得使用系爭房屋之利益，致使反訴原告無法使用收益系爭房屋，反訴原告自得向反訴被告請求返還其所受之利益。故反訴原告請求反訴被告自系爭租約終止之翌日即109 年10月10日起至同年12月22日返還系爭房屋鑰匙之日，按月給付相當租金之不當得利3 萬元，共計7萬2,531元（計算式：3 萬元＋3 萬元＋3 萬元×13/31＝7萬2,531元，元以下四捨五入），即屬有據；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。 3、按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限，民法第227條第1項、第432條第1、2項分別定有明文。經查，反訴原告主張反訴被告未依約將系爭房屋回復成出租時之狀態，且系爭房屋環境髒亂、垃圾環繞、水路及電路管線遭破壞、牆面有多處破損與鑽孔之情況，請求反訴被告給付室內油漆粉刷、裝潢拆除、更換管路、牆面修復及垃圾清運等費用共27萬0,223元云云，固據提出現場照片、報價單在卷可查（見本院卷第114至126頁），惟反訴原告自承同意反訴被告就系爭房屋進行室內裝修工程等語（見本院卷第253頁反面），且依系爭租約第8條第6項、第21條第4項約定，裝修費用由反訴被告自行負擔，自109年3月10日至同年4月9日為裝修期等情（見本院卷第11 頁），堪認兩造合意反訴被告可就系爭房屋進行室內裝修工程，則反訴被告縱有重拉水路及電路管線、將天花板或牆面鑽孔、裝扶手與掛架、加設燈具與拉門及曬衣架、拆除櫥櫃玻璃門、更換馬桶等情，均為兩造合意反訴被告得進行室內裝修之範疇，是反訴被告依約使用、裝潢系爭房屋，縱致系爭房屋有變更或毀損，依前揭說明，並不在承租人應負損害賠償之責任範圍內。又依上開現場照片，可知反訴被告搬離系爭房屋後，屋內狀況大致清空整潔，並無惡意遺留大量垃圾，或有故意破壞管線或油漆牆面之情事，從而，反訴原告請求反訴被告給付室內油漆粉刷、裝潢拆除、更換管路、牆面修復及垃圾清運等費用共27萬0,223元，尚屬無據，應予駁回。 4、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告給付7萬2,531元，及自民事反訴變更訴之聲明暨準備㈢狀送達翌日（即110年1月30日）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。肆、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。伍、本件原告勝訴與反訴原告勝訴部分係適用簡易程序所為被告與反訴被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389 條第1 項第3款規定，應依職權宣告假執行。另依同法第436 條第2 項準用第392 條第2 項規定，依被告與反訴被告之聲請，分別諭知被告與反訴被告如為原告與反訴原告預供擔保，得免為假執行。陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　110 　年　　12　　月　　30　　日桃園簡易庭法官陳容蓉以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　1 　　月　　3 　　日書記官王翰揚

桃園簡易庭109年度桃簡字第1559號

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