桃園簡易庭109年度桃簡字第784號

• 裁判案由: 給付違約金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 桃園簡易庭
• 裁判日期: 109 年 11 月 12 日

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　109年度桃簡字第784號
原　　　告　東坤不動產仲介經紀有限公司

法定代理人　李秀發
訴訟代理人　廖尚鈞
被　　　告　陳嬿婷
訴訟代理人　羅時光

上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國109 年10月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳拾萬元，及自民國一百零九年五月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣貳拾萬元，為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國108 年9 月22日與原告簽訂專任委託銷售契約書（下稱系爭契約），將其所有坐落桃園市○○區○○段00地號土地及其上同段6 號建號房屋（門牌號碼桃園市○○區○○路000 巷0 號，下合稱系爭不動產）委託原告居間仲介銷售，約定銷售期間自108 年9 月22日起至售出為止，委託銷售價格為新臺幣（下同）1,320 萬元，服務報酬為成交價額之4%，並於系爭契約第8 條第3 項約定委託期間內，被告自行將系爭不動產出售或另行委託第三人居間仲介者，視為原告已完成居間仲介之義務，被告仍應支付原約定之服務報酬，嗣於同年11月28日簽定委託事項變更契約書（下稱系爭變更契約），將買賣價款變更為1,100 萬元，委託期間變更為自108 年11月28日起至109 年11月27日止。詎被告竟於108 年12月17日自行將系爭不動產出售，則原告自得請求被告給付服務報酬（違約金）44萬元。為此，爰依系爭契約提起本訴等語。並聲明：被告應給付原告44萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：
㈠被告先於108 年9 月26日與台灣房屋簽約，後來跟原告是在108 年9 月28日簽約，但是原告訴訟代理人欺騙原告，說只要把簽約日期壓在前就是台灣房屋違約，並將系爭契約之委託銷售期間約定至售出為止，並無終止日，顯然違反合約之本質，明顯違反民法公序良俗及比例原則，應屬無效。
㈡且被告有輕度神經認知功能障礙，無法完全理解外界之行為及事物，於簽訂系爭契約之意思表示係在無意識或精神錯亂中所為，亦屬無效。
㈢並聲明：
⒈請求駁回原告之訴。
⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本件原告主張：被告將其所有系爭不動產委託原告居間仲介銷售，約定銷售期間自108 年9 月22日起至售出為止，委託銷售價格為1,320 萬元，並簽訂系爭契約，嗣於同年11月28日簽定系爭變更契約，將買賣價款變更為1,100 萬元，委託期間變更為自108 年11月28日起至109 年11月27日止，嗣被告於108 年12月17日自行將系爭不動產出售等情，業據原告提出系爭契約、系爭變更契約、系爭不動產建物所有權部紀錄等為證（見本院卷第5 至11頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。
四、原告復主張：被告應依系爭契約給付按委託銷售總價4%計算之違約金44萬元乙節，則為被告所否認，並以前開情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠系爭契約是否有無效或得撤銷情事？㈡原告依系爭契約請求被告給付服務報酬44萬元，有無理由？茲分述如下：
㈠系爭契約是否有無效或得撤銷情事？
⒈被告辯稱：系爭契約之委託銷售期間約定至售出為止，並無終止日，顯然違反合約之本質，明顯違反民法公序良俗及比例原則，應屬無效云云。然查，被告雖於108 年9 月22日與原告簽訂系爭契約，將系爭不動產委託原告居間仲介銷售，約定銷售期間自108 年9 月22日起至售出為止，惟兩造嗣於同年11月28日簽定系爭變更契約，將委託期間變更為自108
年11月28日起至109 年11月27日止，有系爭變更契約在卷可參（見本院卷第9 頁），是被告所辯前詞，容有誤會。
⒉按「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。」，民法第92條第1 項固定有明文。惟「當事人主張其意思表示係因被詐欺或被脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任。」（最高法院21年上字第2012號判例要旨參照）。本件被告辯稱其係因遭詐欺而簽立系爭契約云云，揆諸前揭說明，自應由被告就此事實負舉證責任。然被告迄至本院言詞辯論終結前，未能提出證據舉證以實其說，是被告此部分所辯，亦非可採。
⒊次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。復按受監護宣告之人，無行為能力；無行為能力人之意思表示，無效，雖非無行為能力人，而其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者亦同，民法第15條、第75條亦有明定。而無意識係指全然欠缺意思能力而言，精神錯亂，則指精神作用暫時發生異狀，以致喪失正常之意思能力而言，且民法第75條所謂：「其意思表示係在無意識或精神錯亂中所為者」，係指行為人於行為當時，其意思表示須在無意識或精神錯亂中，始能適用該法條之規定而認為無效（最高法院93年度台上字第924 號判決意旨參照）。查被告迄今未經法院為監護或輔助之宣告，，是被告自非無行為能力或限制行為能力之人甚明。至被告所提出國防醫學院三軍總醫院精神醫學部臨床心理室會診日期為108 年12月31日之心理治療/ 心理衡鑑會診單及報告單，及日期為109 年3 月20日之診斷證明書（見本院卷第31至33頁反面），固記載被告有輕度神經認知功能障礙及憂鬱症之情事，惟此尚無足證明被告於108 年9 月間簽訂系爭契約及系爭變更契約時係處於無意識或精神錯亂之狀態。
⒋再徵諸證人即辦理系爭不動產買賣之代書呂紹強到庭具結證稱：「（當時被告跟買方的買賣細節情形為何？）接洽的店是台灣房屋八德店，店長是朱小姐，賣方是陳小姐本人，他當時說話的反應稍微有比較慢，但是還是可以正常的陳述，我有跟雙方陳述買賣的細節及合約內容，解說完成後雙方才簽名蓋章，到我這邊雙方價格已經談好，我沒有參與他們談價格的階段。」、「（過程中是否有覺得兩方有問題？）過程中陳小姐有後悔，覺得價格太低，我也有打電話跟陳小姐確認是否有要繼續買賣，後來經過仲介協調還是有達成買賣。」、「（電聯時，陳小姐的精神為何？）他曾經明確跟我表達當時賣的價格太低。我覺得跟簽約當時的精神狀態一樣。」、「（房子土地辦完過戶後，是否有另外反應其他事項？）沒有印象，就順利結案了。」、「（簽約時是否主張精神有問題，所以簽約無效？）沒有」等語（見本院卷第76頁及背面）。準此，被告於108 年12月17日與訴外人即買主黃永基簽定系爭不動產買賣契約時既意識清晰，並非處於無意識無行為能力狀態，足徵被告於先前與原告簽訂系爭契約及系爭變更契約時，亦非全無意識或於精神錯亂中。此外，被告迄至本院言詞辯論終結之日止，未舉證其他事證以明被告當時確係處於無意識狀態或精神錯亂中，則依上開說明，自亦難遽為有利於被告之認定。綜上，被告抗辯系爭契約有違反公序良俗、比例原則，以及簽立系爭契約及系爭變更契約時係處於欠缺自由意志或於意識不清、精神錯亂之狀態所為等無效或得撤銷情事云云，要非可取。
㈡原告依系爭契約請求被告給付違約金44萬元，有無理由？
⒈依系爭契約第5 條第1 項前段、第8 條第3 項第1 款約定：「支付金額：為成交價額之4 ％。」、「專任委託之遵守：委託期間內，甲方（即被告）自行將本契約不動產標的物出售者，視為乙方（即原告）已完成居間仲介之義務，甲方仍應支付委託銷售總價4 ％服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方。」（見本院卷第6 頁）。準此，被告於簽訂系爭契約時，並無意識不清或欠缺自由意志之情事，已如前述，然被告於專任委託原告銷售期間，自行將系爭不動產出售，是原告依上開規定，請求被告依系爭契約之約定給付違約金，即屬有據。
⒉惟按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」、「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」，民法第250 條、民法第252 條定有明文。又按當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院96年度台上字第107 號判決意旨參照）。
⒊經查，依系爭契約第8 條第3 項第1 款約定，若被告自行將系爭不動產出售，仍應給付委託銷售總價4 ％之服務報酬，核與民法第568 條第1 項居間報酬規定：「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」之給付要件不符，核此約定性質應為被告違約自行將系爭不動產出售之債務不履行違約金。又上開約定既未明言所約定之服務報酬為懲罰性違約金，則依上開說明，應認系爭契約第8 條第3
項第1 款所約定之服務報酬之性質實為損害賠償總額預定性質之違約金，本院自得依前揭規定及解釋予以酌減。本院審酌原告依系爭契約，已有付出相當之勞力、時間及費用，及系爭不動產最終雖係由被告自行出售，然原告亦因此省卻協助買賣雙方處理系爭不動產相關簽約、辦理過戶、點交手續等事宜所需付出之人事、勞務費用，並參酌一般客觀事實及社會經濟情況，堪認原告請求以委託銷售價格之4%計算之違約金尚屬過高，原告得請求被告給付之違約金應酌減至20萬元為適當，逾此部分，尚嫌過高，不應准許。
五、綜上所述，原告依系爭契約之法律關係，請求被告給付違約金20萬元及自起訴狀繕本送達（見本院卷第24頁）之翌日即109 年5 月8 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427 條適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款之規定，依職權宣告假執行。另依同法第436 條第2 項準用同法第392 條第2 項規定，依被告之聲請宣告被告預供擔保得免為假執行。
七、本件訴訟事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 109 年 11 月 12 日桃園簡易庭 法 官 汪智陽
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 11 月 12 日書記官 柯思妤