桃園簡易庭111年度桃簡字第435號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 桃園簡易庭
• 裁判日期: 111 年 12 月 15 日
• 當事人: 褚恩均、莊郁辰

臺灣桃園地方法院民事簡易判決
111年度桃簡字第435號
原 告 褚恩均
被 告 莊郁辰

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國111 年11月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按「當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之」，民事訴訟法第24條定有明文。經查，本件兩造所簽訂不動產一般委託銷售契約書（下稱系爭契約）第16條後段約定：「若因本契約涉訟，雙方合意以本不動產所在地之地方法院為第一審管轄法院」（見本院卷第13頁），而本件不動產則位於桃園市龜山區，揆諸上開規定，本院就本件訴訟自有管轄權，合先敘明。
二、次按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：⒊擴張或減縮應受判決事項之聲明者」，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告原起訴請求：「被告應給付原告新臺幣（下同）35萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。」，嗣於109 年10月22日變更聲明為：「被告應給付原告527,637元，及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按週年利率5%計算之利息。」（見本院卷第100
頁），核原告所為係擴張應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，應予准許。
三、再按「因訴之變更、追加或提起反訴，致其訴之全部或一部，不屬第427 條第1 項及第2 項之範圍者，除當事人合意繼續適用簡易程序外，法院應以裁定改用通常訴訟程序，並由原法官繼續審理。」，民事訴訟法第435 條第1 項定有明文。查原告擴張訴之聲明後顯已逾50萬元，致本件訴訟非屬民事訴訟法第427 條第1 項、第2 項規定之範疇，惟兩造已於111 年10月26日言詞辯論時，明示同意適用簡易訴訟程序（見本院卷第100頁反面），故本院自得依簡易程序為判決，
核先敘明。
貳、實體方面:
一、原告主張：
原告於109 年4 月9 日將其所有坐落桃園市○○區○○段000地
號土地及其上門牌號碼桃園市○○區○○○路00號房屋（下合稱
系爭不動產），委由訴外人富廣地產有限公司（台灣房屋林口A9環球特許加盟店，下稱富廣公司）銷售，承辦人為被告，並簽訂系爭契約，委託銷售價格為1,890萬元，嗣兩造同
意變更委託銷售金額為1,570萬元，並約定原告實拿1,540萬元（亦即實際銷售金額扣除一切稅賦、被告仲介報酬及其他費用）。詎料，系爭不動產成交後，被告方之代書竟要求其補繳房地合一稅（經稅務機關計算後之金額為527,637元，
含本稅376,884元及罰鍰150,753元)。被告既為本件買賣系
爭不動產之承辦人，其為求迅速成交以取得仲介費，明知兩造已約定原告實拿1,540萬元，仍未依約定繳納，致原告受
有損害，被告應負損害賠償責任。為此，爰依不動產經紀業管理條例第26條第2 項、公平交易法第30條、民法不當得利及侵權行為之規定，提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告527,637元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止
，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：
被告於110年4月20日已明確告知原告，成交後應由賣方繳納稅、規費，並試算房地合一稅1.0與2.0版之差異，原告均表示清楚明白；被告另於110年9月4日與原告通話，並詳細說
明不動產交易所稱的「實拿」是指成交價扣除仲介費，不包含賣方應負擔之稅、規費，原告亦明確表示同意，確認降價為1,570萬元出售；再於110年9月7日簽約過程中，代書也有說明房地合一稅應由賣方負擔；而依系爭契約第10條第7項
規定，買賣成交時，相關稅賦均由甲方負擔（即原告)，同
條第2項則規定，乙方（即富廣公司）人員如有任何承諾，
若未以書面記載於乙方制式契約則為無效等語資為抗辯。並聲明：請求駁回原告之訴。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張：其於109 年4 月9 日將其所有之系爭不動產，委由訴外人富廣公司銷售，承辦人為被告，並簽訂系爭契約，嗣系爭不動產以1,570萬元成交後，經稅務機關核定原告須
補繳房地合一稅及罰鍰，合計527,637元等情，業據原告提
出計算式為證（見本院卷第90頁），且為被告所不爭執，堪信其為真實。
四、原告再主張：被告應賠償原告527,637元乙節，則為被告所
否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠按受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之，民法第535條定有明文。又依系爭契約第四條約定：
「⒈乙方(即富廣公司)受委託處理仲介業務，應以善良管理人之注意義務為之。」（見本院卷第12頁）。本件原告與富廣公司簽訂系爭契約，富廣公司既受原告有償委託仲介，被告則為富廣公司之債務履行輔助人，依上開規定，被告自應負善良管理人注意義務，且仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜，仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，是被告就仲介系爭不動產之買賣自負有善盡預見危險及調查之義務，且對於系爭不動產必要資訊有據實告知原告之義務。
㈡依系爭契約第10條第2項、第7項分別規定：「⒉乙方（即富廣
公司）人員如有任何承諾，均請要求若以書面記載於乙方制式契約內，若以其他書面另行記載者，則為無效。」、「⒎買賣成交時，依法或交易習慣應由甲方（即原告)負擔之土
地增值稅及其他相關稅費，均由甲方負責繳納」（見本院卷第13頁）。查，原告雖主張兩造約定房地合一稅由被告繳納，並提出兩造對話紀錄為證（見本院卷第25至61頁），惟依上開說明，系爭不動產之相關稅賦，原則上應由原告負責繳納，若兩造有約定係由被告負責繳納房地合一稅，即應以書面記載於乙方制式契約，而依原告所主張之兩造對話紀錄，是否符合上開要件，已非無疑。再者，觀諸兩造於110年9月1日之LINE對話紀錄固記載：「原告：我就是實拿1550~1580，實拿就是扣除一切管銷及規費」等語（見本院卷第27頁），然依兩造嗣後於110年9月7日所簽訂之房地合一確認書、
成屋產權說明書，均清楚記載房地合一稅係由原告自行繳納、申報，且原告亦於該約定處簽名以資確認（見本院卷第15、16頁），況本件原告亦自承：伊對於房地合一稅很在乎，知道是一個不算小的數字等情（見本院卷第22頁），是原告既明瞭出售系爭不動產須課徵房地合一稅，又身為系爭不動產交易之賣方，於交易過程中如對系爭不動產交易之房地合一稅負擔與否有爭議，則原告於簽名時，應可清楚得見其名稱及內容，理當知悉房地合一稅應由其自行繳納，倘原告不同意該內容，自無率爾簽名而徒增事後困擾之虞，是原告主張兩造約定房地合一稅由被告繳納云云，尚無可採。
㈢按「本條例用辭定義如下︰⒎經紀人員︰指經紀人或經紀營業員
。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務；經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務」、「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任」，不動產經紀業管理條例第7條第7款、第26條第2項分別定有明文。本件原告
與富廣公司簽立系爭契約後，由被告處理系爭不動產仲介銷售，而被告簽立系爭契約時已有告知系爭房地買賣需繳納相關稅賦一事，並於簽約過程中，也有說明房地合一稅應由原告自行申報、繳納，已如前述，自難認被告有何故意或過失之情，則原告依上開規定，請求被告賠償損害，自屬無據。原告復主張依公平交易法第30條規定：「事業違反本法之規定，致侵害他人權益者，應負損害賠償責任。」，請求被告負損害賠償責任云云，惟並未舉任何證據以明其說，自無從遽予憑信，應駁回之。
㈣原告另主張因系爭不動產成交後，經稅務機關核定須補繳房地合一稅及罰鍰，爰請求被告應返還不當得利云云。惟，出售不動產時應否納稅，稅賦應由買賣雙方何人負擔，於稅法本有規定，縱認原告所述為真，然被告並未因此得利，是原告依民法不當得利之規定，請求被告給付527,637元，亦屬
無據。
五、綜上所述，原告依不動產經紀業管理條例第26條第2 項、公平交易法第30條、民法不當得利及侵權行為之規定，請求被告給付527,637元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止
，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 111 年 12 月 15 日桃園簡易庭 法 官 汪智陽
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 15 日書記官 陳家蓁