八十八年度桃簡字第七五四號｜民事：遷讓房屋｜裁判日期：90 年 03 月 15 日

臺灣桃園地方法院桃園簡易庭民事判決　　　　　　　八十八年度桃簡字第七五四號原　　　告　庚○有限公司法定代理人　己○○ 訴訟代理人　李銘洲　　律師林良財　　律師甲○○　　桃園複　代理人　呂麗美被　　　告　戊○○○○股份有限公司法定代理人　丁○○ 被　　　告　磨豆科技有限公司法定代理人　丙○○○ 訴訟代理人　乙○○ 右當事人間遷讓房屋事件，本院判決如左：主文被告魔豆科技有限公司應將門牌號碼桃園縣桃園市○○路五四七號二樓房屋遷讓返還原告；另應自民國八十八年五月十九日起至遷讓上開房屋日止，按月給付原告新台幣柒萬元。被告戊○○○○股份有限公司應給付原告新台幣貳拾叁萬玖仟叁佰伍拾伍元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用百分之九十，由被告魔豆科技有限公司負擔，餘由原告及被告戊○○○○股份有限公司平均負擔。本判決第一項於原告以新台幣壹佰肆拾貳萬伍仟元為被告魔豆科技有限公司供擔保後，得假執行；但被告魔豆科技有限公司如於假執行程序實施前，以新台幣肆佰貳拾柒萬伍仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。本判決第二項於原告以新台幣柒萬玖仟柒佰捌拾伍元為被告戊○○○○股份有限公司供擔保後，得假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、原告方面：一、訴之聲明：被告魔豆科技有限公司（下稱魔豆公司）應將門牌號碼桃園縣桃園市○○路五四七號二樓房屋遷讓返還原告，並應自民國（下同）八十八年五月十八日起至遷讓系爭房屋日止，按月給付原告新台幣（下同）七萬元；被告戊 ○○○○股份有限公司（下稱現代風公司）應給付原告二十一萬元，及自八十八年五月十九日起至遷讓系爭房屋日止，按月給付原告七萬元之違約金；訴訟費用由被告負擔；原告願供擔保，請准宣告假執行。二、陳述意旨略以：（一）訴外人長昇建設股份有限公司（下稱長昇公司）前將其所有門牌號碼桃園縣桃園市○○路五四七號二樓房屋租予被告現代風公司使用，約定月租七萬元，租賃期限自八十六年六月五日起至八十九年六月五日。長昇公司於八十七年十二月二十四日將系爭房屋所有權移轉予原告，依民法第四百二十五條規定，被告現代風公司即應按月給付前開租金予原告，詎該公司自八十八年二月份起，即未依約給付租金予原告，經原告以八十八年四月十三日以桃園府前二十一支局第七○五號存證信函限期催告渠給付租金，惟未獲置理。另被告現代風公司復未經原告同意，擅將系爭房屋交予被告魔豆科技有限公司（下稱魔豆公司）使用，顯已違反原告與被告現代風公司間之租約第四條第二款約定，原告乃於八十八年五月十八日以桃園府前二十一支郵局第一０二三號存證信函，終止與被告現代風公司間之租賃契約。（二）按房屋承租人遲延支付租金達兩期以上者，經出租人定相當期限催告，仍未支付者，及承租人違反禁止轉租之約定者，出租人均得終止租約，此參諸民法第四百四十條及第四百四十三條等規定即明；又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物予出租人，亦為民法第四百五十五條所明文。查被告現代風公司迄今積欠原告三個月租金計二十一萬元，且未經原告同意，即逕自將系爭房屋交予魔豆公司使用，是魔豆公司屬無權占有，依首開說明，原告自得終止被告現代風公司間租約，並基於租賃契約、所有物返還請求權、侵權行為及不當得利等法律關係，請求被告魔豆公司自八十八年五月十八日起至遷讓系爭房屋日止，按月給付原告七萬元，及請求被告現代風公司給付原告二十一萬元，暨依租賃契約第六條第二項約定，請求渠公司自八十八年五月十九日起至遷讓系爭房屋日止，按月給付原告七萬元之違約金。（三）被告現代風公司辯稱其與長昇公司之租約，業於八十七年六月三十日合意終止云云，顯非實在。查長昇公司與現代風公司之租賃契約，自八十六年六月五日簽訂起迄今，雙方從未為合意終止租約之行為，是被告就其所主張雙方已合意終止之事實，依法應負舉責任。至被告現代風公司所提出其於八十七年七月十六日所撰之「變更同意」申請書，僅為現代風公司單方面制作之文書，並無長昇公司為同意變更之簽認，毫無證據力可言。該公司另以魔豆公司申請設立登記時所檢附之「公司營利事登記切結書」中，所有權人處蓋有長昇公司之大小章，即遽予推定長昇公司已同意終止與現代風公司之租約云云，顯為被告一廂情願之說法，不足採信。蓋查，按同意終止租約之意思表示，在當事人間即生原租賃關係消滅之權利義務變動之效力，自須當事人間確有終止租約之明白表示，不容以其他不相干之事實任意推定之。本件被告現代風公司所提出之「公司營利事業登記切結書」，其內容僅為房屋所有權人同意公司設立於該址而已，並無任何涉及租賃或無償使用等情事，乃一般承租人欲於租賃物所在地另外成立公司而要求出租人同意之慣常作法，不足為奇。該同意書至多僅表示長昇公司同意被告魔豆公司設立登記於該址而已，因未述及其他約定，與被告所稱長昇公司同意終止與現代風公司間租約無關。（四）次查，出租人之所有同意承租人另行籌設公司登記於租賃房屋，一般係基於原租賃關係之情誼而無償同意之，並非有另外成立獨立法律關係之意，更無因此即生消滅原租賃關係之意，此不可不辨。長昇公司固曾同意魔豆公司籌設於系爭房屋，惟此純係因與現代風公司有租賃關係存在而同意之，並無與魔豆公司成立租賃關係之真意，蓋租賃關係涉及租金、租期、押租金等具體條件之約定，豈是一紙公司營利事業登記切結書所能推定。再者，原告更無同意終止與現代風公司租約之可能，因同意魔豆公司設立登記時，魔豆公司尚未成立，長昇公司豈有可能於斯時同意終止現代風公司之租約？（五）被告魔豆公司辯稱，該公司已與長昇公司或原告成立不定期租約云云，亦非事實，不足採信。查被告現代風公司固曾於八十七年七月間向長昇公司要求更換承租人為魔豆公司，惟因當時現代風公司積欠鉅額管理費及租金未付，長昇公司為免換約後魔豆公司不願承擔現代風公司先前積欠之管理費及租金，乃要求現代風公司先繳清所積欠之管理費及租金後再議，但未同意換約。其後，因被告現代風公司始終無力繳清管理費，且迄今已積欠系爭房屋所屬社區管理委員會管理費達二十五萬六千九百八十四元，及八十八年元月份前每月租金亦均遲繳，八十八年二月份以後更無力繳付，換約乙事乃不了了之。凡此事實，業經長昇公司總經理甲○○於八十八年十月五日在鈞院審理時到庭證實無誤。次者，長昇公司固曾同意魔豆公司設立登記於系爭租賃物所在地，惟此並不代表長昇公司已同意換約。蓋被告現代風公司尚未繳清管理費及租金，已如前述，長昇公司不可能同意換約。至於同意被告魔豆公司先行設立登記於租賃物所在，純為長昇公司應現代風公司要求所為之便宜措施，此乃被告魔豆公司須先辦理設立登記成立法人後，始能辦理後續換約事宜，如不同意被告魔豆公司先行設立，一切換約事宜豈非白談？況且，辦理設立登記須耗時數月以上，能否獲准設立亦在未知之數，故長昇公司同意魔豆公司先行辦理設立登記於租賃物所在，亦屬合理。長昇公司雖同意被告魔豆公司先行立登記於租賃物所在地，惟其後因現代風公司無力繳清積欠之管理費及租金，故長昇公司終究未同意被告現代風公司所提出之換約要求。（六）被告現代風公司雖曾於八十七年七月間以其公司已退票為由，要求長昇公司同意其承租地另籌公司經營，並希望新公司設立後再協議變更承租人為新公司，而長昇公司亦曾同意先行設立公司，但對於承租人是否更易為新公司，長昇公司則要求現代風公司先結清積欠之管理費及租金後再議，以免新公司承受後，被告現代風公司積欠之管理費與租金無人繳納。之後，被告魔豆公司雖成立，但被告現代風公司卻始終未清償前欠，故長昇公司自始至終未同意變更承租人為被告魔豆公司，被告現代風公司乃要求原告公司承辦人辛○ ○安排與長昇公司總經理甲○○協商，甲○○堅持須先清償前述款項後再議，迄今亦無清償事實，故雙方未再談變更承租人適宜。又本件即令被告現代風公司曾向長昇公司要求換約，然因長昇公司始終未同意並配合辦理換約之公證事宜，故被告現代風依法仍無法解免其應按月給付租金之義務。被告現代風公司因已遭退票，無支票可以使用，故向被告魔豆公司借款開予長昇公司。換言之，被告現代風公司係以其「客票」即被告魔豆公司開立之支票交給長昇公司，以給付部分月份之租金。被告辯稱長昇公司曾收受部分被告魔豆公司支票，即可推定承租人已換為被告魔豆公司云云，顯然於法無據。再者，被告現代風公司票信不佳，其用以給付租金之支票有丁○○個人支票、被告現代風公司支票、台灣噴畫設計有限公司（下稱台灣噴畫公司）公司支票及被告魔豆公司支票等多種，渠公司交付支票之種類雖多，但只要能兌現，長昇公司與原告公司自不拒絕，尤其，被告現代風公司已然退票後，其交付之客票作為給付租金之用，更屬不得不然之作法，原告或長昇公司當然接受，換言之，原告或長昇公司接受被告現代風公司交付之被告魔豆公司支票，僅生原告或長昇公司自被告現代風受領租金之關係，並不因此致長昇公司同意變更承租人為被告魔豆公司之法律關係。事實上，長昇公司既明示同意變更承租人之條件如前，則被告現代風公司未履行該條件前，應視為長昇公司已明白表示不同意變更承租人為被告魔豆公司，在此情形下，斷無可能因長昇公司或原告接受被告現代風公司所交付之被告魔豆公司支票，即生默示同意變更承租人之法效。（七）被告所辯：租賃房屋電路管線配置有問題、排水管漏水、風扇運作不良，其已自行修繕，並從已提存之房租中抵銷云云，純為其臨訟杜撰，以圖抵賴租金之技倆。查系爭房屋若有應修繕之瑕疵存在，亦應先通知長昇公司修繕，於怠於修繕時，方有自行修繕之餘地，本件訴訟前長昇公司並未接獲任何要求修繕之通知，被告魔豆公司遲於訴訟期間之八十九年九月三十日以存證信函通知原告修繕，姑不論是否有前揭瑕疵，縱有之，因系爭租賃契約業於八十八年五月十八日終止，租賃關係已然消滅，當不生應否修繕問題。次查，現代風公司承租系爭房屋後，財務即出現危機，承租之第一年十二個月中，屢次以其公司財務及人事改組之私人問題向長昇公司要求換票，令長昇公司不勝其擾。第二年即八十七年六月五日起，現代風公司並未依約開立全年十一個月份之支票交長昇公司，經長昇公司於八十七年八月二十九日函催仍置之不理。其後，每月租金繳交期限屆至，被告現代風公司均百般拖延，幾乎每月均經出租人一再催告後，始於該月月底前補繳。然自八十八年二月份起，被告現代風公司即無力再給付任何租金。尤有甚者，承租人被告現代風公司自八十六年六月五日起，迄今未繳交任何一期管理費，事經管理委員會多次催繳，出租人仍置之不理，總計自承租起迄今約二十八個月中，承租人已積欠管理費高達二十五萬餘元。對於承租人拒繳管理費之行徑，所有管理委員會之成員均厭惡不已。本件承租人前揭拒繳租金及管理費之一貫作風後，對於承租人於訴訟進行中，再杜撰系爭房屋有水電、冷氣、水管破裂其已自行修繕，並從應付房租中扣抵等藉口，以圖抵賴租金之作風，即不再深感訝異。事實上，系爭房屋絕無承租人所稱瑕疵存在，該房屋之狀況極佳。況查承租人所舉出之瑕疵項目，如冷氣維修及照明燈具之維修等，姑不論其瑕疵是否存在尚有疑義，即令有該等問題，亦屬承租人所應自行維修之項目，與出租人無關。此外，承租人所列瑕疵清單中，居然包括「帽子、Ｔ恤、貼紙、書包、電腦桌、電腦螢幕、印表機、筆盒、列印專用相紙」等物，且其金額高達四十四萬零九百八十五元，原告實不知該等物品與本件租賃有何相干？退言之，租賃契約業經原告於八十八年五月十八日終止，租賃關係已然消滅。租賃契約既已終止，承租人於八十八年九月三十日以存證信函催告原告修繕房屋，實已不具任何意義。（八）被告現代風公司所提出付款人世華商業銀行北桃園分行、票據號碼ＣＡ00 00000號支票，經查為該公司交付原告作為支付八十八年一月份之租金，非如渠所述用以支付同年二月份之租金，此觀之該支票發票日為八十八年一月三十一日，而非同年二月份可知。同理，票據號碼ＣＡ0000000 號支票，其發票日為八十七年十二月二十日，亦不可能用以支付八十八年一月份之租金。乙、被告現代風公司部分：一、訴之聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。二、陳述意旨略謂：（一）長昇公司與被告現代風公司就系爭房屋訂有租賃契約，被告現代風公司於八十七年七月十六日向長昇公司提出變更承租人為被告磨豆公司之要求，長昇公司要求被告現代風公司補正申請程序，亦即應將被告現代風公司積欠之租金繳清並完成被告磨豆公司之設立登記。被告現代風公司遂於八十七年七月十六日將積欠之租金連同變更承租人同意書及申請書一併交由辛○○先生及長昇公司經理收訖，至八十七年七月止，被告現代風公司並未收到任何有關系爭房屋管理委員會之管理費催繳單據，故無原告所述管理費用之爭議，縱有亦與本件爭執無關。長昇公司並於八十七年六月十七日時在被告魔豆公司檢送桃園縣政府之「公司營利事業登記切結書」中，公司設立處之租賃物所有權人處加蓋有長昇公司之大小章，由此得知長昇公司應於八十七年六月十七日前，即同意終止被告現代風公司之租約，轉而與被告魔豆公司訂立新的租約。（二）渠公司與原告公司前有協議，管理費應由管理委員會向渠公司請求，渠公司於八十七年六月三十日遷離系爭房屋，於使用系爭房屋期間之租金被告現代風公司均有繳交。又原告與被告魔豆公司成立新租賃契約，原告並無要求將舊契約解除，但原告既與被告魔豆公司成立新租賃契約，則應認為渠公司與原告間租賃契約已解除。叁、被告魔豆公司部分：一、訴之聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔；若受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。二、陳述意旨略稱：（一）現代風公司與長昇公司之租賃契約，業於八十七年六月三十日終止。被告現代風公司於八十七年七月十六日提出變更同意申請書，然長昇公司早已同意該公司補正程序申請事項，且由被告魔豆公司檢送桃園縣政府之公司營利事業登記切結書中，所有權人處加蓋長昇公司之大小章，時間更早在同年六月十七日可知，長昇公司前於同年六月十七日或更早以前，即同意終止被告現代風公司之租約，轉而與被告魔豆公司訂定新租賃契約，並要求渠公司簽發一年份之租金票據予原告，被告魔豆公司因此繼續自行裝潢及維修漏水問題，且當事人間為求系爭房屋水管破裂，便利釐清權益關係，更同意於約滿一年後換約，惟因最初遷入系爭房屋時，曾發生漏水與裝潢等問題，是雙方同意原約自八十六年七月初起算至八十七年六月三十日終止。（二）被告魔豆公司總經理乙○○於八十六年六月間受聘被告現代風公司之總經理，因同年十月三十日被告現代風公司發生跳票問題，故由乙○○之父所經營之台灣噴畫公司周轉資金，被告現代風公司並承諾翌年三月間可增資返還前開借款，故於八十七年十二月二日通知長生公司，由該公司經理呂理賢前來收取七紙由台灣噴畫公司開立繳付租金之票據，並退還由被告現代風公司七張未到期之票據，而該款項係作為八十七年六底止之租金。八十七年三月二十一日被告現代風公司股東會議決議，無能力償還自八十六年十一月一日起至八十七年三月二十日止台灣噴畫公司代墊之二百八十萬元，故決議自八十七年三月二十一日起暫停營業，並辦理各項相關程序，而由被告魔豆公司承受該公司。魔豆公司於八十七年五月間主動與長昇公司謝昌星聯絡希望正式換約，俾開立新年度之支票予該公司，但長昇公司承辦該業務之人員一再更換，長昇公司亦未開租金發票予被告現代風公司，致被告現代風公司未完成暫停營業，八十七年七月二十日始能至長昇公司洽談，且開立同年七月租金與該公司謝昌星。又被告魔豆公司營業執照於八十七年六月間已核發，因長昇公司一再延誤，令被告魔豆公司關於支票、發票及進貨事宜等，亦受耽誤。（三）被告魔豆公司於八十七年三月間遷入系爭房屋，同年五月二十七日與長昇公司接洽換約，真正換約為同月二十日，由渠公司乙○○與長昇公司王總經理、辛○○接洽，而管理費係同年十月份始由管理委員會通知原告，然該費用並費被告魔豆公司積欠，同年十一月間又為換約一事協調，原告本要求公證，但均因原告爽約而未完成，惟原告曾派該公司店長李稟宏前來收取租金，被告魔豆公司遂以支票支付八十七年十一月治八十八年二月間之租金。（四）按「租賃契約在法律上並無必須訂立字據之規定，自不容原告以未經訂立字據，主張未與被告發生租賃關係，不負給付租穀之義務」、「租賃契約之成立，除不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據為之外，並無一定之方式。苟合於民法第四百二十一條所謂當事人約定一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之情形，即令未經訂立書面，仍不得謂當事人間之租賃關係尚未成立」，最高法院三十七年上字第六七六二號及四十年台上字第三○ 四號判例可資參照；又按，不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據立之，未以字據立之者，視為不定期之租賃，此觀之民法第四百二十二條規定亦明。查長昇公司既同意被告魔豆公司繼續承租系爭房屋，且於該公司申請營利事業登記之切結書上用印，並收受魔豆公司所交付之租金，足徵長昇公司與魔豆公司間有租賃關係存在，究彼此間之真意，被告魔豆公司乃承接被告現代風公司之所有權義，為求承繼租約，自欲與長昇公司訂立新租賃契約，而其租賃期限，被告現代風公司原與長昇公司之租約對照，應超過一年，而長昇公司竟一再拖延，不與被告魔豆公司訂立書面契約，據民法第四百二十二條規定，長昇公司與被告魔豆公司間之租賃契約應已成為不定期租賃。又按，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在，民法第四百二十五條已有規定。查長昇公司於八十七年十二月間將上開房屋所有權移轉與原告，則前述不定期租賃關係對於原告繼續存在，當然不發生被告現代風公司未經原告同意將租賃物擅自交予被告魔豆公司可言，而得構成終止租約事由可言。其次，原告就被告魔豆公司給付租金至八十八年二月一節，業於原告準備書狀中自認「現代風公司自八十八年二月份起即未繳納租金」等語無誤，至關於系爭房屋同年三月至五月間租金及原告以存證信函終止與被告現代風公司間租賃契約之租金部分，被告魔豆公司主張以該公司支出之系爭房屋修繕費與之抵銷，故暫緩給付。按民法第四百二十九條及第四百三十條規定，租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔，出租人為保存租賃物所為必要行為，承租人不得拒絕，租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或字行修繕，而請出租人償還其費用，或於租金中扣除之。茲被告魔豆公司承租系爭房屋期間，即瑕疵不斷，經催告原出租人長昇公司改善，但未獲置理，更者，長昇公司移轉系爭房屋所有權予原告，並令原告興訟催討上開建物，被告魔豆公司迨收悉起訴狀繕本始知系爭房屋所有權人已易主，原先之催告行為，長昇公司均不理會，故以答辯狀代催告原告於收受後十五日內，為系爭房屋電路管線、排水管漏水、風扇運作不良等之修繕，否則主張以八十八年度存字第三○一九號提存鈞院之金額抵銷租金。原告不為聞問，亦不領取提存金額，其租金應由修繕費中扣抵，則原告以未繳租金為由，欲終止租約之意思表示，於法無據。肆、本院之判斷：一、兩造對於長昇公司前將其所有門牌號碼為桃園市○○路五四七號二樓之房屋出租於被告現代風公司，約定租金每月七萬元，租賃期限自八十六年六月五日起至八十九年六月五日止，長昇公司嗣於八十七年十二月二十八日將系爭房屋之所有權轉讓予原告，及系爭房屋現由被告魔豆公司占有等事實，均不爭執，且有系爭房屋公證租賃契約書、系爭房屋所有權狀等得佐。二、本件首應釐清者，為被告現代風公司是否已合法終止原租賃契約？按終止租賃契約，依民法第二百六十三條準用同法第二百五十八條規定，應向他方當事人以意思表示為之，此項意思表示固不限於一定方式始得為之，亦無須得他方當事人之同意，始有終止契約之效力。但定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依民法第四百五十條第三項之規定，先期通知，民法第四百五十三條已有明文規定，據此，定期租賃契約之終止，以契約約明有終止權者為限，復以此反面解釋，無約定得主張終止權之相對人，除經契約當事人雙方合意終止外，即不得任意主張終止。查長昇公司與被告現代風公司所定租賃契約關於契約之終止，於該契約之第六條第一款已約明：「違約處罰：１乙方（按即為被告現代風公司）違反約定方法使用房屋，或拖欠租金達兩個月（預開支票未能兌現，下同）以上，經甲方（按即為長昇公司，下同）催告限期繳納仍不支付時，不待期限屆滿，甲方得終止租約，並將附件保證支票填註日期提示兌現」等語，足見雙方租賃契約僅長昇公司有租賃屆期前之終止權，被告現代風公司則無之。次查，被告現代風公司於八十八年六月二十九日言詞辯論中提出之八十七年七月十六日變更同意書載稱：「茲就八十六年五月二十三日起之戊○○○○（股）公司向長昇建設（股）公司承租座落桃市○○路五四七號二樓之場地之租賃契約合約至八十七年七月三十一日解除合約。自八十七年八月一日起由魔豆科技有限公司總承租‧‧‧ 」，又於八十八年八月五日提出之變更同意書則載為：「茲就八十六年五月二十三日起之戊○○○○（股）公司向長昇建設（股）公司承租座落桃市○○路五四七號二樓之場地之租賃契約合約，至八十七年七月三十一日解除合約，自八十七年八月一日起由魔豆科技有限公司繼續承租‧‧‧」，前後書證就文字與標點符號之記載略有出入，非全然一致，又前者並無被告現代風公司之公司章與負責人印章，後者則有之，果該同意書曾出示與長昇公司同意，則究竟係何一份同意書，是有疑問，茲原告公司否認長昇公司有何同意，被告均無提出任何證據實其說。另依被告現代風公司之答辯意旨，前述所謂「解除合約」尚無溯及使雙方租賃契約自始失其效力之意思，並參照該同意書內容全意旨以觀，被告現代風公司於前述變更同意書中所云解除契約，應係指終止契約而言。而此應探究者，乃被告現代風公司之終止租賃契約行為是否適法？姑不論該變更同意書是否到達長昇公司，本件長昇公司與被告現代風公司間之租賃契約，被告現代風公司並無約定期前終止權，又渠非以民法第四百二十四條、第四百三十條、第四百三十五條第二項及第四百三十六條等法定終止權之主張，故被告現代風公司之右揭終止，不生終止租賃契約之效力。三、次者，上開變更同意書所稱，系爭房屋自八十七年八月一日起由被告魔豆公司「總承租（抑或繼續承租）」云云，又有何法律效力？按當事人之意思表示無論是明示或默示，均須其間之意思表示互相合致，契約始謂成立。設如本件被告現代風公司所陳，自八十七年八月一日起系爭房屋即由被告魔豆公司繼續承租，因事涉原租賃契約主體之變更，自應得長昇公司之同意，惟原告監詞否認該事實，此有利於被告之事實，被告亦無提出直接證據佐之。復按，承租權能否轉讓，我國民法並無規定，但承租人為何，於出租人有重大利害關係，故租賃權係以人格信用為前提之權利，於法無明文下，除當事人間另有特約外，應不准許轉讓，質言之，租賃權固有處分之可能，但原則上無讓與性，不得任意處分，在無特約下，承租人將租賃權讓與他人，該讓與行為不生效力，出租人與承租人間之租賃契約亦不因之當然終止。長昇公司與被告現代風公司間之前述租賃契約，經查無得讓與租賃權之特約，有原告所呈之公證房屋租賃契約附卷可資為憑，又該房屋租賃契約第四條第二款尚明文約定，未經長昇公司同意，被告現代風公司不得將房屋全部或一部轉租、出借、頂讓，或以其他變相方法由他人使用房屋等語，猶足徵系爭租賃契約中，長昇公司並無允許被告現代風公司讓與租賃權之意。揆之前開說明，縱將被告現代風公司之意思解為租賃權之讓與，亦非法之所許。四、按就他人之財產或營業概括承受其資產及負債者，因對於債權人為承受之通知或公告，而生承擔債務之效力，民法第三百零五條第一項有應向債權人為通知之要式規定。林秀貞與被告現代風公司達成協議，約定被告現代風公司全體股東同意將該公司所有資產，包括積極之財產與消極之負債等一切權利義務，全部交由林秀貞概括承受，林秀貞並同意前述承受，林秀貞概括承受被告現代風公司資產後，得自由使用、處分之，並須為被告現代風公司清償債務一節，雖有雙方於八十七年二月二十六日簽訂之在卷協議書可證。然被告現代風公司不得將渠對長昇公司之系爭房屋租賃權讓與，前述綦明，則上開林秀貞與被告現代風公司之概括承受協議，自無從包括承受被告現代風公司之右揭租賃權。另應敘明者，林秀貞與被告魔豆公司於法律上擁有各自獨立之法人格，互不等同，不得相提並論，故渠等間之概括承受與被告魔豆公司全然無關。因此，不論原告否認被告現代風公司、魔豆公司間之概括承受，及概括承受已對之為通知等事實，或被告魔豆公司所稱，渠公司與被告現代風公司間概括承受之協議書，何者為真，林秀貞與被告現代風公司間之概括承受協議絕無成為被告魔豆公司取得對長昇公司或原告就系爭房屋之租賃權。被告魔豆公司若另有與被告現代風公司間成立概括承受，且業向長昇公司或原告為通知之事實，對此被告魔豆公司得因之取得租賃權之有利事實，既無舉證以明，則應以原告所述，被告間之概括承受合意，祗屬內部關係等語，為可資採信。從而，除被告魔豆公司與長昇公司或原告間另成立租賃契約外，被告現代風公司既無公告概括承受之公表情事，該事實衡情容難謂為長昇公司或原告所知悉，而依社會常情，以所謂「客票」給付債務所在皆有，又被告現代風公司終止租約並非合法，長昇公司或原告於收取系爭房屋八十八年二月份止以前之租金票款，不論是否為被告現代風公司所簽發，應可信長昇公司或原告公司乃以收取被告現代風公司租金之意思而為收受。五、再應論究者，為被告魔豆公司與長昇公司間有無租賃關係存在？民法第四百五十一條規定，租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思表示者，視為以不定期限繼續契約者，係以原有租賃關係存在為前提，本件被告魔豆公司與長昇公司或原告間並無租賃關係存在，本件訴訟自無該條規定可言，被告魔豆公司援以為辯，要屬誤會。第按，民法第四百二十二條規定，不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，考其立法理由，係謂逾一年之不動產租賃契約，於當事人之利害極有關係，應使其訂立字據，藉防後日之爭論，其未訂立字據者，則視為不定期限之租賃，此參之同法第四百二十一條稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用，他方支付租金之契約，不動產租賃契約之成立，雙方當事人就租賃客體、租金數額及租賃期間等必要之點，自須有合致，方得謂之。本件被告魔豆公司於八十八年八月五日言詞辯論時已自認：因未「換約」，故租金繳至八十八年二月，其後即未給付租金，但因原告同意換約，因此該公司繼續裝潢等語，又查，被告「現代風公司」且於八十七年九月八日以被告所呈附卷之新店郵局十九支局第四五○號存證信函告知長昇公司聯繫換約及開立租約支票乙事。基於上情，可知被告現代風公司前詞所辯，長昇公司應於八十七年六月十七日前，即同意終止被告現代風公司租約云云，並非實在，否則該公司無須再三要求換約；另被告魔豆公司之八十八年十月四日答辯（三）狀事實及理由欄二（二）第四行以降，尚稱該公司「‧‧‧欲與長昇公司訂立『新約』，而其期限現代風原先與長昇公司之租約對照（二年約），應超過一年‧‧‧」，亦至少得見被告魔豆公司與長昇公司就租賃「新約」關於系爭房屋之定期租賃期間租賃內容未合致，當然可認被告魔豆公司確實未與長昇公司完成租賃契約之換約。此外，證人辛○○亦到院結證：八十七年六月間兩造對於系爭房屋續約一事，為伊所接洽，當時被告現代風公司積欠管理費，且支票一直跳票，故乙○○希望能換合約，伊任職時之長昇公司經理要求被告現代風公司須結清系爭房屋之管理費，且要求新簽訂之租賃契約須公證，但此二項要求被告現代風公司均為履行，換約時，被告魔豆公司要求設址於系爭房屋，長昇公司雖同意，惟要求公司申請設立後，被告現代風公司應結清管理費，被告現代風公司卻未結清，伊乃請乙○○至公司與經理接洽，然無共識，月十七日伊至被告魔豆公司簽訂切結書時，係被告要求先同意成立魔豆公司後再換約，同年十一月換約時，協議結論為被告結清管理費、租金開立一前之期票及租約應經公證等語（參見本院八十九年度十二月二十六日言詞辯論筆錄），益見長昇公司與被告魔豆公司就系爭房屋，並未成立新租賃契約，準此，該公司對原告亦無主張租賃權可言。被告魔豆公司復以，長昇公司允許渠公司在系爭房屋申請設立時，並蓋有印章，亦可推知長昇公司同意租賃系爭房屋予渠公司云云，並提出切結書一紙為憑，然按，同意他人於其所有之建物登記為公司之營業所，其社會事實有諸端，非侷限於出租一途，職是，被告魔豆公司別無其他證據可證長昇公司或原告出租系爭房屋予渠公司，則遽難單因該切結書記載長昇公司允被告魔豆公司使用系爭房屋該處，即認二公司彼此間確為租賃關係。基此，被告魔豆公司係無權占用系爭房屋，且原告對於被告魔豆公司並無修繕義務可謂。六、茲被告現代風公司將系爭房屋交予被告魔豆公司使用，有違上述房屋租賃契約第四條第四條第二款之約定，又於租賃關係存續其間，只繳付租金至八十八年二月，是原告以八十八年四月十三日以桃園府前二十一支局第七○五號存證信函限期催告，迄今積欠租金亦達二期，嗣依前開租賃契約第六條第一款之約定，復於八十八年五月十八日以桃園府前二十一支郵局第一０二三號存證信函，終止與被告現代風公司間之租賃契約，為法之所許。本件被告現代風公司自八十八年三月起至原告於同年五月十八日終止租賃契約止，尚應繳納租金十六萬九千三百五十五元（七萬元＋七萬元＋七萬元×十三÷三十一；計算至個位，以四捨五入方法計算），基於租賃契約之請求權基礎，原告自仍得請求渠給付。另查，系爭租賃契約關於違約金之約定，於第六條第二款載有，被告現代風公司於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，被告現代風公司應支付按房租一倍計算之違約金等語，資此可見，該約定純為違約金之約定，而非相當於租金損害之約定，亦無足解為應自終止租約起至返還房屋日止，按月以七萬元計算違約金之意思，果雙方真意如此，則該約定之違約金額顯為過高，本院爰得一民法第二百五十二條之規定核減之，而以違約金總額為七萬元屬相當。七、原告終止右開租賃契約後，被告魔豆公司自八十八年五月十九日起方有無權占有可言，原告本於所有物返還請求權、侵權行為及不當得利等之法律關係，訴請渠返還，是為法之所允；又參酌系爭房屋原租金數額、該屋所處地理位置之經濟繁枯狀況及現今經濟情事等，原告請求渠自上述日起至清償日止，按月賠償原告七萬元相當於租金之損害賠償，洵屬有據，應准許之。八、本件原告超出前揭部分之請求，難謂有據，應予駁回。至原告及被告魔豆公司分別陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核除原告敗訴部分，於法並無不合，爰分別酌定相當之金額准許之；原告敗訴部分之假執行聲請，因訴之駁回，致失其附麗，當不予准許。九、本件事證業臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經查與本案右述判斷不生影響，無庸再予審酌，併予敘明。十、據上論結，本件原告之訴，為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七十九條但書、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十　　年　　　三　　　月　　十五　　日臺灣桃園地方法院桃園簡易庭法官朱敏賢右為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。書記官林韡婷中　　　華　　　民　　　國　　九十　　年　　　三　　　月　　十五　　日

桃園簡易庭八十八年度桃簡字第七五四號

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