九十一年度桃簡字第四八六號｜民事：返還押租金｜裁判日期：91 年 12 月 20 日

臺灣桃園地方法院桃園簡易庭民事判決　　　　　　　九十一年度桃簡字第四八六號原　　　告即反訴被告　隆福行股份有限公司法定代理人　乙○○ 反訴被告兼訴訟代理人　甲○○ 被　　　告即反訴原告　丁○○ 丙○○ 共　　　同訴訟代理人　呂丹琪律師右當事人間請求返還押租金事件，本院判決如左：主文原告之訴駁回。反訴被告應給付反訴原告新台幣貳拾壹萬玖仟叁佰叁拾叁元及自民國九十一年七月二十日起至清償之日止按週年利率百分之五計算之利息。反訴原告其餘訴駁回。本判決第二項得假執行；但反訴被告如於假執行程序實施前以新台幣柒萬叁仟元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。本訴訴訟費用由原告負擔；反訴訴訟費用由反訴被告連帶負擔十分之九，餘由反訴原告負擔。事實及理由甲、原告（反訴被告）方面：壹、聲明：一、本訴部分：被告應連帶給付原告新台幣（下同）三十萬元及自民國九十年十二月一日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。二、反訴部分：㈠駁回反訴原告之訴。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。貳、陳述：一、緣原告於八十六年十月三日向被告承租桃園縣龜山鄉○○村○○鄰○○○路五六四巷十六之一號房屋（下稱系爭房屋），作為倉庫用途，租賃期限自八十六年十一月一日起自九十一年十月三十一日止，共計五年，兩造並訂有房屋租賃契約（下稱系爭租約），原告交付被告三十萬元作為押租保證金。二、原告租用系爭房屋係為倉儲潤滑油品之用，承租時亦為被告所明知，惟近兩年來，附近居民日多，人口密集，附近民眾屢次聚集抗議，並在倉庫大門及門前噴漆，灑冥紙，散發黑函指責，造成原告公司員工莫大心理壓力，視倉庫為畏途，原告實已無法再依原租賃目的使用租賃物，但因搬遷事關重大，原告曾數度向被告尋求協助，並儘量與鄰居溝通，但均未獲善意回應，另系爭房屋有關符合消防法規所需增添改建之費用，原告已支付十餘萬，估計尚需百萬元以上，惟原告就此多次與被告磋商，被告均無意負擔，致系爭房屋無法符合消防法規為合法之使用，足見被告並未能依雙方租賃契約之本旨提供合於倉儲潤滑油品使用之租賃物，應屬無疑。依民法第四百二十三條及第二百二十六條之規定，被告既不能提供完全符合原告所需倉儲潤滑油品之租賃物，即已不符原告承租之目的，原告依法即得終止雙方於八十六年十月三日所簽訂之租賃契約，原告亦已表示終止，並請求被告返還原告已繳之押租保證金三十萬元。三、又依系爭租約第七條之約定，契約期間內原告若擬遷離他處時應不附條件返還房屋於被告，系爭租約第五條亦約定，原告如不續租，被告應於原告遷空返還房屋後退還押租保證金，顯見原告亦保有意定之租約終止權，原告乃於九十年十二月七日以存證信函向被告為提前於九十年十一月三十日終止系爭租約之意思表示，被告對於終止並無異議，且原告亦已於九十年十一月二十五日將系爭房屋遷空交還被告，依系爭租約第五條之約定，被告應於遷空交還房屋後無息退還押租金，惟經原告履次催討，被告均託辭不理。四、綜上所述，本件系爭租約既已終止契約，原告並將系爭房屋騰空交付，被告即取得提前出租之權利，自應依約返還押租保證金至明。從而原告起訴請求被告返還押租保證金三十萬元及自民國九十年十二月一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息請求判決如訴之聲明。五、對反訴之抗辯：㈠系爭房屋既無法依租賃目的為原告使用收益，被告係屬違反上開「交付義務」及「保持義務」，自屬民法第二百二十六條規定之「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者」。據此，被告既不能提供完全符合原告所需倉儲潤滑油品之租賃物，即已不符原告承租之目的，原告依法即得終止雙方於八十六年十月三日所簽訂之租賃契約，原告亦已表示終止，並請求被告返還原告已繳之押租保證金，並無不當。況此時租賃之目的非可歸責於我方之事由致給付不能，而出租人無法排除此障礙使租賃物能合於原來之使用目的，依民法第四百二十三條，出租人不能履行使承租人為使用收益之義務時，租賃關係從此消滅，出租人自不得再主張依租賃契約契約第十八條約定請求原告賠償一個月租金，且依租賃契約契約第五條之規定，出租人應於本公司遷空交還房屋後（已於九十年十一月二十五日遷空並返還出租人），無息退還押租保證金。㈡原告雖於九十年十一月二十五日遷離，惟該終止之意思表示，早於同年十月底由原告公司經理甲○○傳達於被告，被告所言原告未先期通知，亦屬不實。㈢有關被告（反訴原告）所請修繕費用部分： ⑴關於鐵捲門故障及內外磚牆修補部分：蓋鐵捲門及磚牆皆屬有使用年限之耗損物，本應隨其使用年限而更換或修補，故其係屬因其使用年限之自然耗損而有修繕之必要，尚非人為之故意、過失所造成之毀損，依民法第四百三十條之規定應由被告負修繕之責。 ⑵關於地面油污清洗部分：原告承租系爭房屋係以供油品之倉儲為目的，乃被告所明知，而油品之倉儲所造成之油污亦屬其堆放過程所不可避免之附帶作用，自屬依約定之方法，或依物之性質而定之方法而為使用致有毀損，依民法第四百三十二條第二項之規定，承租人不負賠償責任。況依一般社會交易情形，油品倉儲租賃契約，其租金皆較一般租賃契約為高，其理即在於締約過程中考量油品之特性，而預先將其風險規避於租金之中，被告（反訴原告）實無理由再主張油污清洗費用應由原告（反訴被告）負擔。 ⑶關於舖設五公分柏油地面部分：誠如被告（反訴原告）所云地面油污必須清洗，既須清洗，清洗後就可回復原狀，又何須舖設五公分柏油地面，顯見該項修繕係屬不必要，與系爭契約無關，自難令原告（反訴被告）負責。縱果真清洗無法回復原狀，又為何僅得舖設柏油地面？又為何須舖設達五公分厚之柏油地面？況且原告（反訴被告）承租面積為六百坪，而依被告（反訴原告）請款單所示，地面油污必須清洗者，僅二百六十坪，為何須全面舖設柏油地面？ ⑷綜上所述，被告（反訴原告）所請上開費用，或為出租人所應承擔之自然耗損，或為出租人所預計而規避於租金之風險（明知承租該租賃物係為供油品之倉儲為目的），實無責令原告（反訴被告）承擔之理，否則出租人豈非只座收高額租金，卻又不必分擔任何風險，難謂事理之平，且有違誠信原則。六、綜上所述，原告保管租賃物並無違反善良管理人義務之情形，且本件系爭租約既已終止契約，原告並將前揭租賃物騰空交付，被告即取得提前出租之權利，自應依約返還押租保證金至明。從而被告反訴請求原告賠償並主張抵銷皆無理由，請判決如原告之聲明。乙、被告（反訴原告）方面：壹、聲明：一、本訴部分：原告之訴駁回。二、反訴部分：反訴被告應連帶給付反訴原告二十四萬二千三百三十三元及自本狀繕本送達之翌日起至清償之日止按週年利率百分之五計算之利息。貳、陳述：一、兩造於八十六年十月三十日訂立房屋租賃契約，原告向被告承租系爭房屋，租賃期限自八十六年十一月一日起至九十一年十月三十一日止，此租約係續約，原告早於八十一年間即向被告承租系爭房屋作為倉儲潤滑油品之用，附近多為空地，僅有少數幾戶居民居住，原告所稱近年來附近居民日多，人口密集履次抗爭絕非事實，被告依約交付租賃物供原告使用長達九年，原告因個人因素不再租用系爭租賃物係可歸責於債務人之事由，與被告無涉。二、原告擅自於租賃期間九十年十一月底遷離他處，依租約第十八條約定，原告自應賠償被告一個月租金（即第五年租金）二十一萬六千三百三十三元。三、原告遷離後未依約將系爭房屋恢復原狀返還被告，被告為清洗滿地油污支出清洗費用，及地面污染嚴重部分重新舖設柏油，另原告承租期間未盡善良管理人注意毀壞內外磚牆及鐵捲門等，被告花費修繕費共計三十二萬六千元。四、綜上所述，原告應賠償被告一個月租金二十一萬六千三百三十三元，及修繕費三十二萬六千元，總計五十四萬二千三百三十三元，押租金三十萬元，被告主張抵銷，依此原告仍須賠償被告二十四萬二千三百三十三元。五、原告主張被告未依租賃契約之本旨提供合於倉儲潤滑油品使用，無非以附近居民抗爭及租賃物未合於消防法規為由，然查：㈠原告所承租之系爭房屋附近多為空地，僅有少數幾戶居民居住，原告稱附近居民屢次聚集抗議絕非事實。㈡原告稱系爭房屋承租時消防安檢均合格，九十年十月間因法律修正，有新規定，被告不願配合致遭消防局開罰單。惟依消防法第六條第一項及第九條規定，設置消防安全設備之義務人為「場所管理人」，系爭房屋既已出租予原告供其使用，本件原告即為場所管理人，負有設置消防安全設備之義務，與被告無涉。六、反訴原告為房屋及土地所有權人，出租時地面未有厚重油污，反訴被告搬遷後自應負回復原狀之責將油污清除，反訴原告亦得本於所有權排除侵害。反訴被告搬遷後滿地遺留厚重油污，反訴原告另僱人清洗油污地面（約承租面積中之二六○坪），嚴重污染之地面無法清洗部分（約三四○坪），亦無法再舖設原先之水泥地面，蓋因水泥無法附著於油污地面之上，倘舖設水泥則需另先舖設點焊鋼絲網再舖以厚達十公分之水泥，最後再加以粉光，不但施工不易，花費亦較舖柏油地面高出二十三萬一千元。七、被告於八十六年十一月一日起出租系爭房屋並交付原告使用至九十年十一月三十日原告遷出上開房屋止，該租賃物均合於約定使用收益之狀態。原告主張之事由均係可歸責於承租人之事由，與被告無涉。八、如上所述，原告尚積欠被告二十四萬二千三百三十三元，而反訴被告甲○○ 為系爭租約之連帶保證人，故請求反訴被告連帶給付反訴原告二十四萬二千三百三十三元及自本狀繕本送達之翌日起至清償之日止按週年利率百分之五計算之利息。丙、法院之判斷：一、原告於八十六年十月三日向被告承租系爭房屋，作為倉庫用途，租賃期限自八十六年十一月一日起自九十一年十月三十一日止，共計五年，兩造並訂有房屋租賃契約，原告交付被告三十萬元作為押租保證金，原告於九十年十二月七日以存證信函向被告為提前於九十年十一月三十日終止系爭租約之意思表示，原告租用前揭租賃物係為倉儲潤滑油品之用，承租時為被告所明知，及反訴被告甲○○為系爭租約之連帶保證人等情，為兩造所不爭執，並經原告提出房屋租賃契約書、存證信函等附卷可稽，自堪信為真實。二、被告對依租賃契約應返回原告押租保證金三十萬元並不爭執，惟辯稱原告應賠償被告一個月租金二十一萬六千三百三十三元，及修繕費三十二萬六千元，總計五十四萬二千三百三十三元，故就押租金三十萬元，被告主張抵銷等語，並另請求反訴被告連帶給付反訴原告二十四萬二千三百三十三元及自反訴訴狀繕本送達之翌日起至清償之日止按週年利率百分之五計算之利息。故本件所應審酌者厥為：㈠原告是否應依租賃契約第十八條賠償被告一個月租金（即第五年租金）二十一萬六千三百三十三元。㈡原告是否應賠償被告修繕費用三十二萬六千元。三、按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第四百二十三條定有明文。而所謂合於所約定使用收益之租賃物，如在當事人就租賃物之使用收益情況有特別約定之情形，自應符合當事人間之約定，但如無就此加以特別約定，則應以一般物品所具有之品質為基準。原告主張租用系爭房屋係為倉儲潤滑油品之用，承租時亦為被告所明知，惟近兩年來，附近居民日多，人口密集，民眾屢次聚集抗議，造成原告公司員工莫大心理壓力，視倉庫為畏途，原告實已無法再依原租賃目的使用租賃物；另系爭房屋有關符合消防法規所需增添改建之費用，原告已支付十餘萬，估計尚需百萬元以上，被告均無意負擔，致系爭房屋無法符合消防法規為合法之使用，足見被告並未能依雙方租賃契約之本旨提供合於倉儲潤滑油品使用之租賃物，應屬無疑，被告既不能提供完全符合原告所需倉儲潤滑油品之租賃物，即已不符原告承租之目的，係屬違反「交付義務」及「保持義務」，自屬「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者」，原告依法即得終止雙方於八十六年十月三日所簽訂之租賃契約等語；被告則辯稱原告所承租之系爭房屋附近多為空地，僅有少數幾戶居民居住，原告稱附近居民屢次聚集抗議絕非事實，且依消防法第六條第一項及第九條規定，設置消防安全設備之義務人為「場所管理人」，系爭房屋既已出租予原告供其使用，本件原告即為場所管理人，負有設置消防安全設備之義務，與被告無涉等語。經查：㈠兩造就被告於承租時即知原告租用系爭房屋係為倉儲潤滑油品之用雖不爭執，惟此並不能即謂兩造間有就系爭房屋之使用收益情況有特別約定，又參諸兩造所簽訂之房屋租賃契約書內容，亦未就此加以特別約定，故應認如於租賃關係存續中，系爭房屋符合一般房屋所具有之品質時，出租人即已盡民法第四百二十三條之義務。是原告以因附近居民抗議及未符合消防法所規定一定規模之倉庫所應具備之消防安全設備而認被告未於租賃關係存續中，保持合於約定使用、收益之狀態，而依民法第四百二十三條及第二百二十六條之規定終止租賃契約，即屬無據。㈡依兩造所簽訂之房屋租賃契約書第十八條約定：「‧‧‧租賃期間內乙方（即原告）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方（即被告）一個月租金，乙方絕無異議。‧‧‧」，第三條約定第五年月租金二十一萬六千三百三十三元，現原告於租賃前間屆滿前提前終止租約，而原告主張依民法第四百二十三條及第二百二十六條之規定合法終止租賃契，為無理由，已如前述，故依房屋租賃契約書第十八條，原告即應賠償被告二十一萬六千三百三十三元。四、被告（即反訴原告）主張原告遷離後未依約將系爭房屋恢復原狀返還被告，被告為清洗滿地油污支出清洗費用，及地面污染嚴重部分重新舖設柏油，另原告承租期間未盡善良管理人注意毀壞內外磚牆及鐵捲門等，被告花費修繕費共計三十二萬六千元；原告（即反訴被告）則辯稱被告所請上開費用，或為出租人所應承擔之自然耗損，或為出租人所預計而規避於租金之風險（明知承租該租賃物係為供油品之倉儲為目的），實無責令原告承擔之理等語。經查：㈠關於鐵捲門故障及內外磚牆修補部分：按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態；又租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第四百二十三條、第四百三十條分別定有明文。原告辯稱鐵捲門及磚牆屬有使用年限之耗損物，本應隨其使用年限而更換或修補，故其係屬因其使用年限之自然耗損而有修繕之必要等語，經查，鐵捲門及磚牆原本即有其耐用年數，因自然耗損而須定時加以維修，今被告既未能舉證證明原告未依善良管理人之注意，保管使用租賃物，依前揭法條，被告原即應加以修繕，且房屋租賃契約書第十一條亦約定：「‧‧‧。房屋因自然損壞有修繕必要時，由甲方（即被告）負責修理。」，故被告請求原告給付鐵捲門故障整修及內外磚牆修補費用共二萬三千元，即無理由。㈡關於地面油污清洗部分：被告主張被告為房屋及土地所有權人，出租時地面未有厚重油污，原告搬遷後自應負回復原狀之責將油污清除等語。原告則辯稱原告承租系爭房屋係以供油品之倉儲為目的，為被告所明知，而油品之倉儲所造成之油污亦屬其堆放過程所不可避免之附帶作用，自屬依約定之方法，或依物之性質而定之方法而為使用致有毀損，依民法第四百三十二條第二項之規定，承租人不負賠償責任。況依一般社會交易情形，油品倉儲租賃契約，其租金皆較一般租賃契約為高，其理即在於締約過程中考量油品之特性，而預先將其風險規避於租金之中，被告實無理由再主張油污清洗費用應由原告負擔等語。經查： ⒈被告主張系爭房屋出租時地面未有厚重油污等情，為兩造所不爭執，應堪認定為真實。 ⒉按民法第四百三十二條第二項但書規定：「但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」，而此所謂依約定之方法，係指雙方就租賃物之使用方法有特別加以約定之情形；而所謂依物之性質而定之方法，則係指依該租賃物之性質加以使用，原即會發生自然之毀損變更之情況。本件被告於承租時雖即知原告租用系爭房屋係為倉儲潤滑油品之用，惟兩造並未就租賃物之使用方法有特別加以約定，而油污亦非屬依該租賃物之性質加以使用，原即會發生自然之毀損變更，故原告辯稱依民法第四百三十二條第二項之規定，原告不應負油污清理之責，難認可採。 ⒊按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，此觀民事訴訟法第二百七十七條之規定自明。原告雖辯稱兩造在於締約過程中考量油品之特性，以預先將其風險規避於租金之中，被告實無理由再主張油污清洗費用應由原告負擔等語。原告為此抗辯，即應就兩造就此有合意之事實加以舉證，原告既未能舉證以實其說，參諸右揭法條，自難認原告之辯詞屬實。 ⒋依兩造所簽訂之房屋租賃契約書第七條約定：「契約期間乙方若擬遷離他處時‧‧‧應無條件將該房屋照原狀還甲方‧‧‧」，故被告依租賃契約請求原告給付地面油污清洗費用五萬元，為有理由。㈢關於舖設五公分柏油地面部分：被告主張原告搬遷後滿地遺留厚重油污，被告另僱人清洗油污地面（約承租面積中之二六○坪），嚴重污染之地面無法清洗部分（約三四○坪），亦無法再舖設原先之水泥地面，蓋因水泥無法附著於油污地面之上，倘舖設水泥則需另先舖設點焊鋼絲網再舖以厚達十公分之水泥，最後再加以粉光，不但施工不易，花費亦較舖柏油地面高出二十三萬一千元，故請人舖設柏油共支出二十五萬三千元等語；原告則辯稱如地面油污必須清洗，清洗後就可回復原狀，應無須舖設五公分柏油地面，顯見該項修繕係屬不必要，自難令原告負責。縱果真清洗無法回復原狀，為何僅得舖設柏油地面，又為何須舖設達五公分厚之柏油地面？況且原告承租面積為六百坪，而依被告請款單所示，地面油污必須清洗者，僅二百六十坪，為何須全面舖設柏油地面等語。經查，依被告所提出之二紙估價單內容觀之，地面油污清洗部分確僅有二百六十坪左右，而以舖設柏油及水泥之費用加以比較，舖設水泥之工程整體完成共需支出四十八萬四千元（含舖設點焊鋼絲網、厚十公分混凝土、地面整體粉光費用），高於舖設五公分柏油之費用甚多，是被告所支出舖設柏油費用二十五萬三千元，應認未逾必要範圍，故被告依租賃契約第七條請求原告給付舖設柏油費用二十五萬三千元，核無不合。五、按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第三百三十四條第一項前段定有明文。被告對原告負有三十萬元之債務，而原告對被告亦負有五十一萬九千三百三十三元之債務（216333＋50000＋253000＝519333 ），均已如前述，則被告就原告之請求主張抵銷，自為可採。六、從而，原告依租賃契約請求被告給付三十萬元及自民國九十年十二月一日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，此部分既經被告為抵銷之抗辯，故原告之請求，為無理由，應予駁回。七、反訴原告依租賃契約之約定對反訴被告固有五十一萬九千三百三十三元之債權，惟其中三十萬元部分，反訴原告已於本訴中對反訴被告之請求為抵銷抗辯，則原告對被告之債權即剩二十一萬九千三百三十三元，故原告依租賃契約請求被告給付二十一萬九千三百三十三元及自反訴訴狀繕本送達翌日即九十一年七月二十日起至清償之日止按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及其他事證，核不影響本件判斷之結果，爰不一一論述，併此敘明。九、本件反訴原告勝訴部分係因定期租賃關係所生之爭執涉訟所為反訴被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行。十、結論：本件原告之訴為無理由；反訴原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第二項，判決如主文。中　　　華　　　　民　　　　國　　九十一　年　　十二　　　　月　二十　　日臺灣桃園地方法院桃園簡易庭法官王耀興右為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。書記官簡維萍中　　　華　　　　民　　　　國　　九十一　年　　十二　　　　月　二十　　日

桃園簡易庭九十一年度桃簡字第四八六號

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