95年度桃簡字第1249號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：95 年 09 月 26 日

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　95年度桃簡字第1249號原　　　告　和毅股份有限公司法定代理人　丙○○ 訴訟代理人　張　靜律師被　　　告　億建有限公司法定代理人兼　被　告　甲○○ 被　　　告　乙○○ 上列當事人間請求遷讓房屋事件，於民國95年9月12日言詞辯論終結，本院判決如下：主文被告應連帶給付原告新臺幣陸拾捌萬元，及其中新臺幣肆拾貳萬元部分，自民國九十五年六月二十日起至清償日止，按週年百分之五計算之利息。被告應共同將坐落在桃園縣大園鄉○○段沙崙小段二０五五地號、同段二０五五－四地號土地，及坐落在同段二０五五地號土地上建物編號桃園縣大園鄉○○段沙崙小段二三一建號、同段二三七建號、同段二八七建號地上建物門牌號碼為桃園縣大園鄉○○村○○路○段八０九號房屋，騰空遷讓返還原告。被告應連帶給付原告自民國九十五年七月十日起至騰空遷讓返還本判決第二項之土地及房屋之日止，按月以新臺幣貳拾捌萬元計算之損害金，及其中按月以新臺幣壹拾肆萬元計算之損害金部分，就其各日之損害金，自各該日起至清償日止，按週年百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告連帶負擔。本判決於原告勝訴部分得假執行；但被告如就本判決第一項部分以新臺幣陸拾捌萬元、第二項部分以新臺幣貳佰伍拾貳萬元、第三項部分以已到期部分全額預供擔保，免為假執行。事實及理由一、程序部分：㈠按「當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之。」，民事訴訟法第24條定有明文。經查，本件兩造於民國92年10月20日，就原告所有坐落在桃園縣大園鄉○○段沙崙小段2055地號、同段2055-4地號土地（下稱系爭2055地號土地、系爭2055-4地號土地），以及坐落在系爭2055地號土地上建物編號為桃園縣大園鄉○○段沙崙小段231建號、同段237建號、同段287建號之地上建物即門牌號碼桃園縣大園鄉○○村○○路○段809號房屋（原門牌號碼同村坡堵16之12號，下稱系爭房屋），簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約書），由被告三人共同承租系爭房屋及系爭2055地號與系爭2055-4地號土地使用（下稱系爭租賃契約），並於系爭租賃契約書第20條約定以「因本約有關事項而涉訟時，雙方同意以臺灣桃園地方法院為第一審管轄法院。」，是兩造上開管轄合意，核與上開規定相符，本院自有第一審管轄權，合先敘明。㈡按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限；又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第2項分別定有明文。本件原告起訴時，原於聲明第二項請求本院判命被告應「連帶」將系爭2055地號土地、系爭2055-4地號土地及系爭房屋予以騰空，並遷讓返還予原告；嗣於95年7月10日言詞辯論期日，將上開聲明第二項中「連帶」之用語刪除；查以原告上開聲明之變更，雖已變更請求內容之法律關係，惟其請求之基礎事實，皆係本於系爭租賃契約書之租賃法律關係，且被告億建有限公司（下稱億建公司）及被告甲○○，於本件95年9月12日之言詞辯論期日到庭，對於上開變更無異議，並為本案之言詞辯論，揆諸上開規定，原告上開所為變更，自屬合法，應予准許。㈢被告乙○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，就被告乙○○部分，由其一造辯論而為判決。二、原告方面：㈠原告與被告億建公司、被告甲○○即億建公司董事、被告乙○○三人，於92年10月20日，兩造共同簽訂系爭租賃契約書，雙方約定：原告將所有之系爭2055地號土地、系爭2055-4地號土地及系爭房屋出租與被告億建公司、甲○○及乙○○三人使用；租賃期間自92年10月20日起至97年10月19日止，共五年；每月租金新臺幣（下同）140,000元，須於每月二十日前交付。兩造並於系爭租賃契約第6條約定「乙方（註：即被告）於租期屆滿時，除經甲方（註：即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。」，另於同契約第12條約定「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償損害。」。㈡本件被告三人承租系爭2055地號土地、系爭2055-4地號土地及系爭房屋，係用以供被告億建公司經營廢棄物清除及處理用，詎被告億建公司未依規定堆置處理，造成該處環境髒亂，而遭桃園縣政府環境保護局命被告建億公司限期於94年12月27日前改善，惟被告建億公司並未改善，復經原告前往現場要求處理，被告甲○○、乙○○皆避不出面處理，且被告三人自94年12月20日起，即未依約按月繳付租金，原告即於95年6月1日函催被告三人給付積欠之租金並請求清除堆置之廢棄物，惟迄今仍未經被告三人清償及清除堆置之廢棄物。㈢被告三人自94年12月20日起至原告繕具本件起訴狀之95年6月16日止，已積欠六個月之租金，合計840,000元，已經符合民法第440條規定之終止租約要件，爰以本件起訴狀為終止租約之意思表示，終止兩造系爭租賃契約，並為以下之請求： ⒈依租賃及所有權之法律關係，請求被告三人給付積欠之租金840,000元，並將系爭2055地號土地、系爭2055-4 地號土地及系爭房屋騰空返還原告。 ⒉又系爭租賃契約終止後，被告三人即屬無權占有系爭2055地號土地、系爭2055-4地號土地及系爭房屋，並致原告受有損害，自應依系爭租賃契約之標準，按月於每月20日給付原告相當租金140,000元之損害賠償金。 ⒊依系爭租賃契約書第6條約定，請求被告三人按月給付原告以原租金一倍標準計算之違約金140,000元，至被告三人騰空返還系爭2055地號土地、系爭2055-4地號土地及系爭房屋騰空返還原告止。 ⒋依系爭租賃契約書第12條約定，請求被告三人給付原告因被告三人不履行系爭租賃契約，而聲請假扣押及提起訴訟委任律師之律師費用260,000元。㈣爰依兩造系爭租賃契約及所有權之法律關係，請求被告三人騰空並返還系爭2055地號土地、系爭2055-4地號土地及系爭房屋、並給付上開積欠租金及支出律師費用共1,100,000元（計算式：840,000元＋260,000元＝1,100,000元）、按月於每月20日給付之損害賠償金及違約金280,000元（計算式：140,000元＋140,000元＝280,000元），以及上開款項之遲延利息，並聲明以： ⒈被告應連帶給付原告1,100,000元，及自90年6月20日起至清償日止，按週年百分之五計算之利息。 ⒉被告應將系爭2055地號土地、系爭2055-4地號土地及系爭房屋予以騰空，並遷讓返還予原告。 ⒊被告應自95年6月20日起至返還系爭2055地號土地、系爭2055-4地號土地及系爭房屋時止，按月於每月20日連帶給付原告280,000元及各至清償日止按週年百分之五計算之利息。三、被告方面：㈠被告建億公司及被告李友正於言詞辯論期日到場，對其二人於上開時間與被告乙○○及原告簽訂系爭租賃契約，並自94年12月起即未給付租金，以及系爭2055地號土地、系爭2055-4地號土地及系爭房屋內堆置之廢棄物，因無人購買，迄今仍未清除等情並不爭執。㈡被告乙○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作聲明陳述。四、經查：㈠原告主張兩造簽訂系爭租賃契約，被告違規堆置廢棄物並積欠租金，迄今仍未清除廢棄物及清償租金，已於95年6 月1日函催等情，業據原告提出系爭租賃契約書、系爭2055地號土地、系爭2055-4地號土地謄本及系爭房屋建物謄本、系爭房屋門牌證明書、報紙剪報、經緯法律事務所經緯95靜字第024號函各一份、現場相片三十六幀為證，核與其主張事實相符。按「當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認。」、「當事人對於他造主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，準用第一項之規定。」，民事訴訟法第280條第1項前段、第3項前段有明文規定，本件被告建億公司及被告李友正，就原告主張之上開事實，於言詞辯論期日既不爭執，而被告乙○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場爭執，依上開規定，自應認原告主張之事實為真實。㈡按終止權之行使，依民法第263條準用同法第258條之規定，應向他方當事人以意思表示為之，契約當事人之一方有數人者，該意思表示，應由其全體或向其全體為之，此為終止權行使之不可分性（最高法院64年台再字第2394號判決要旨參照）。經查，本件原告係以起訴狀為終止系爭租賃契約之意思標示，而系爭租賃契約既係以被告三人為共同承租人，是依上開說明，自應以起訴狀繕本送達被告全體時，原告終止之意思表示始發生效力。查以，本件起訴狀繕本，固已於95年6月27日送達於被告乙○○本人，惟就被告建億公司、被告甲○○部分，係於95年6月29日寄存於被告建億公司、被告甲○○戶籍地址警察機關，依民事訴訟法第138條規定，係於同年7月9日始發生送達之效力，應認本件原告終止系爭租賃契約之意思表示，係於95年7月9日始到達被告全體而生終止之效力。五、本件被告三人就系爭租賃契約既自94年12月起即積欠租金、並有違規堆置廢棄物之事實，經原告於95年6月1日函催後，於同年7月9日終止系爭租賃契約等情，既已如前證，茲就本件原告之請求分敘如下：㈠積欠租金之請求部分： ⒈按定期租賃契約固無土地法第100條之適用（司法院院解字第3489號、第4005號解釋要旨參照），惟按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」，民法第440條第1項、第2項已定有明文，次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年台上字第1631號判決要旨參照），末按「債務已屆清償期者，儘先抵充。」，民法第322條第1款亦有明文規定。 ⒉經查，兩造簽訂之系爭租賃契約，前已經被告三人依系爭契約書第5條約定交付押租金420,000元予原告等情，為原告所自認，而被告三人未依約按期給付租金，就該已屆清償期之租金債務，依上開說明，該押租金即應發生當然抵充之效力，抵充已屆清償之租金。次查，本件被告三人就系爭2055地號土地、系爭2055-4 地號土地及系爭房屋，雖有違規堆置廢棄物情形，而似有違反系爭租賃契約書第10條約定，而與土地法第100 條第4款規定「承租人以房屋供違反法令之使用」之情形相當，惟查，土地法上開之規定，係指將系爭房屋供違反法令之用，適用該條規定應與其個人行為是否違法之問題相區別（66年臺66函民決字第04 775號裁判指正要旨參照），是就系爭租賃契約書第10條約定，亦應為相同之解釋，而本件被告億建公司雖有違規堆置本件廢棄物之情形，惟該違規情節，究係上開土地及房屋依法令本不得堆置本件廢棄物、或係被告億建公司堆置本件廢棄物之方法有違反法令之情形，雖經原告提出剪報影本一紙，惟依該剪報記載，仍難認定其違反法令及違規情節究竟如何。況以，原告終止本件租賃契約之事由，依其起訴狀之記載及其於95年7月15日言詞辯論期日中之主張，皆係以被告三人有積欠租金情形作為終止事由，是依上開民法規定，自應將被告三人交付之押租金420,000元抵償後，始得以被告三人積欠租金已達二個月為由，終止系爭租賃契約。 ⒊依上開規定，本件將被告三人繳交之押租金420,000元，依原租金140,000元之標準折合三個月租金抵繳後，原告請求自94年12月20日起積欠之六個月租金，即應折算為自95年3月份起積欠之三個月租金，合計420,000元。按「承租人應依約定日期，支付租金。」、「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。」，民法第439條前段、第229條第1項分別定有明文，本件兩造系爭房屋租賃契約書第20條已明文約定各期租金之給付日期，被告三人既未依約按時給付，原告自得就各期租金，自各期給付遲延日起至清償日止，按法定利率計算之利息為請求。是本件原告請求被告三人給付上開積欠租金420,000元，及自95年6月20日起算之法定利息，核係在原告得請求之上開租金及遲延利息範圍內，為有理由，逾此部份之請求，不應准許。 ⒋末以，系爭租賃契約係於95年7月9日始經原告終止，就系爭租賃契約自95年6月至7月9日之租金部分，於本件言詞辯論終結前，並未據原告擴張聲明為請求，自非屬本件裁判之範圍，附此敘明。㈡返還租賃物之請求部分： ⒈按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。」，民法第455條有明文規定，且兩造並於系爭租賃契約書第5條後段、第6條、第7條約定被告於租期屆滿後應遷空回復原狀返還之義務，是系爭租賃契約既已經終止，被告三人自應將系爭2055地號土地、系爭2055-4地號土地及系爭房屋騰空回復原狀返還於原告。 ⒉另按「租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物。」，最高法院75年台上字第801號判例參照。本件兩造系爭租賃契約既已經終止，且原告為系爭2055地號土地、系爭2055-4地號土地及系爭房屋之所有權人等情，已如前證，被告三人仍於上開土地及房屋堆置廢棄物，自屬無權占有，原告自得依所有權之法律關係，對被告為上開請求。㈢相當租金損害之請求部份： ⒈按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。其依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，惟於審酌對方所受之利益時，如無客觀具體數據可資計算，請求人所受損害之數額，未嘗不可據為計算不當得利之標準（最高法院92年度台上字第324號判決要旨參照）。 ⒉原告以被告三人於系爭租賃契約終止後，繼續堆置本件廢棄物占有系爭2055地號土地、系爭2055-4地號土地及系爭房屋，致使原告受有相當租金之損害為由，請求被告三人按月給付相當租金140,000元之損害賠償金，依上開說明，核屬不當得利之請求，合先敘明；復依被告三人使用上開土地及房屋堆置廢棄物之情形，堪認上開土地及房屋現仍全部由被告三人占有使用中，是被告三人自受有相當租金之利益，是原告請求以相當原租金之標準計算其所受有之損害，自應認准許。惟查，系爭租賃契約既係於95年7月9日始經原告為終止，參酌民法第120條之期間起算規定，被告三人因無權占有而獲有不當得利之期間，應自同年月10日起算。 ⒊按「受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償。」、「善意占有人，於本權訴訟敗訴時，自訴訟拘束發生之日起，視為惡意占有人。」，民法第182條第2項、第959條分別定有明文。按以終止租約後之賠償與其他無租賃契約關係之賠償，雖名稱與租金異，而實質上仍屬使用土地之代價（最高法院49年台上第1730號判例要旨參照），惟該賠償之請求，如係基於不當得利之法律關係，而屬惡意不當得利受領人或惡意占有人時，應認請求權人非不得依上開規定，請求受領人就受領之利益，附加利息，一併償還。復按民法第182條所定之附加利息，係受領人受領利益時，就該利益使用所產生之利益，該附加利息性質上仍屬不當得利，僅其數額可以利息之計算方式來確定，是該附加利息如得以非利息計算之方式上確定其金額，亦無不可計為返還之範圍（最高法院93年台上字第1853號判決要旨參照）。查以，本件起訴狀繕本既係於95年7月9日送達被告全體，並終止系爭租賃契約，應認自同年月10日起，被告三人即屬惡意不當得利受領人，爰依上開規定，以利息計算之方式，確定被告三人所應返還之利益及應償還之附加利息金額之返還利益範圍。 ⒋至於，原告聲明請求被告三人應自95年6月20日起至返還上開土地及房屋止，按月於每月20日連帶給付原告上開金額及各至清償日止按週年百分之五計算之利息，並未表明被告三人應於每月20日為給付之理由以及其請求利息之性質與法律之依據。如其請求之利息係不當得利之附加利息之返還請求，則依其聲明內容計算之數額，已逾被告三人應返還數額；如其請求之利息係遲延債務之遲延利息請求，因民法第182條已明文規定不當得利受領人自受領時至返還止之返還利益範圍之計算方法，自難再依民法第233條計算遲延利息。是本件原告請求被告三人自95年7月10日起至返還上開土地及房屋之日止，按月給付原告140,000元之損害金，並就上開損害金標準計算之各日損害金，自各該日起至返還日止，按週年百分之五計算之利息，為有理由，逾此部份之請求，不應准許。㈣違約金之請求部分 ⒈按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」，民法第250 條定有明文。查以我國民事訴訟法，除第三審訴訟外，不採律師訴訟制度，當事人間爭訟所生之律師費用，雖不能當然認係上訴人之損害，惟當事人間就一定法律關係，預先約定一方如有違約或債務不履行時，即應賠償他方因此涉訟所支出之律師費用者，就該律師費負擔之約定，尚非不得認係當事人間就因違約所致之損害賠償範圍之約定，而有損害賠償性質之違約金約定。 ⒉查以，兩造於系爭租賃契約書第6條、第12條分別有「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。」、「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償損害。」之約定，依上開說明，並參酌系爭租賃契約書整體意旨，可認兩者皆係屬損害賠償性質之違約金約定，且原告就被告三人遲延遷讓交還土地及房屋部分，僅請求按原租金一倍計算之違約金，參以原告因被告三人堆置本件廢棄物將來可能受有之損害，應認尚無過高之虞；又依本件訴訟標的價額係3,056,340元之標準，原告主張其因系爭租賃契約涉訟已經支出假扣押及提起訴訟之委任律師費用共260,000元，並提出收據二紙為證，堪認屬實，自非不得准許。惟上開遲延遷讓交還土地及房屋與支出律師費之賠償請求，既皆屬違約金性質，即非屬遲延之債務，自難認係民法第203條規定之應付利息之債務，是原告就上開二筆違約金併請求按法定利率計算利息，難認為有理，不應准許。㈤縱上所述，本件依原告請求之聲明及其聲明所主張之原因事實，原告因終止系爭租賃契約，得向被告三人請求之金額項目，可認定如下： ⒈積欠租金部分：被告三人應給付原告420,000元，及自 95年6月20日起至清償日止，按週年百分之五計算之利息。 ⒉返還租賃物部分：被告三人應將系爭2055地號土地、系爭2055-4地號土地及系爭房屋予以騰空遷讓返還原告。⒊相當租金損害部份：被告三人應給付原告自95年7月10 日起至返還房屋之日止，按月以140,000元計算之損害金，並就上開金額標準計算之各日損害金，自各該日起至清償日止，按週年百分之五計算之利息。 ⒋逾期返還租賃物之違約金部分：被告三人應給付原告自95年7月10日起至返還系爭2055地號土地、系爭2055-4 地號土地及系爭房屋之日止，按月以140,000元計算之違約金。 ⒌支出律師費用之違約金部分：被告三人應給付原告260,000元。六、按「數人負同一債務，而其給付不可分者，準用關於連帶債務之規定。」，民法第292條定有明文。是於數人共同承租之情形，就給付租金而言，金錢給付性質上固為可分，惟共同承租人受領租賃物之權利及返還租賃物之義務均不可分，故共同承租人所負之租金債務性質上應認為不可分（臺灣高等法院90年度重上字第156號判決參照），又被告有二人以上應遷讓房屋或交付土地，除各被告應履行部分自始有特定外，自屬不可分之債，應諭知被告等共同遷讓或交地，並命被告等連帶負擔訴訟費用（61年臺61令民字第2032號裁判指正參照）。從而，本件原告依據系爭租賃契約書之租賃法律關係、無權占有及不當得利之法律關係，請求被告三人連帶給付上開積欠租金（事實及理由欄五、㈤、⒈）、相當租金之損害（事實及理由欄五、㈤、⒊）、逾期返還租賃物及支出律師費之違約金（事實及理由欄五、㈤、⒋及⒌），並共同騰空遷讓返還系爭2055地號土地、系爭2055-4地號土地及系爭房屋（事實及理由欄五、㈤、⒉），為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。復按「法院之為判決，固須本於當事人之聲明，若當事人所為聲明僅用語錯誤，法院本於其聲明之真意而予勝訴之判決，自不得謂其所判決者係未經當事人聲明之事項，亦不發生訴之變更或追加問題。」，最高法院38年穗上字第103號判例可資參照，爰依上開判例意旨，判決如主文。又本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第2項第1款訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，核屬同法389條第1項第3款所定之判決，爰依職權宣告假執行及被告得供相當擔保金額而免為假執行。七、結論：本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第79條、第85條第2項、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　95　　年　　9 　　月　　26　　日桃園簡易庭法官陳世旻以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　95　　年　　9 　　月　　27　　日書記官李玉華

桃園簡易庭95年度桃簡字第1249號

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