桃園簡易庭96年度桃簡字第91號

• 裁判案由: 履行契約
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 桃園簡易庭
• 裁判日期: 96 年 08 月 24 日

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　　96年度桃簡字第91號原　　　告　羅丹映象社區管理委員會
法定代理人　丁○○
訴訟代理人　邱俊哲律師
複　代理人　甲○○
被　　　告　丙○○
訴訟代理人　葉宏基律師
乙　○
上列當事人間請求履行契約事件，由臺灣臺北地方法院移送前來，於民國96年8 月6 日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應將坐落在門牌號碼桃園市○○街三十號一樓房屋後方如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分範圍土地上之地上物全部拆除，回復為空地原狀。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行；但被告如以新臺幣叁拾萬元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按「移送訴訟之裁定確定時，受移送之法院受其羈束。前項法院，不得以該訴訟更移送於他法院。但專屬於他法院管轄者，不在此限。」，民事訴訟法第30條有明文規定。經查，本件係由臺灣臺北地方法院於民國95年12月21日以該院95年度北簡字第57582 號裁定移送本院，該裁定已經確定，且本件非屬專屬管轄事件，依上開規定，本院就本件訴訟有第一審管轄權，合先敘明。
二、原告方面：
㈠被告所有門牌號碼桃園市○○街30號一樓房屋（下稱系爭房屋），為「羅丹映象」公寓大廈（下稱系爭公寓大廈）之區分所有建物，該屋係由被告與訴外人長昇建設股份有限公司（下稱長昇建設公司），於86年5 月23日簽立「羅丹映象房屋預定買賣契約書」（下稱系爭買賣契約書）之預售屋買賣契約，購買當時編號為Ｂ棟一樓一號預售屋，已由該公司於88年2 月7 日完成交屋。
㈡嗣於93年3 月間，被告以系爭買賣契約書第3 條暨契約書附件㈠「買賣房屋面積明細表」記載載系爭房屋面積包括室內、騎樓、本層梯間、陽台（下稱系爭陽台）及公共設施分攤部分，共計33.3 9坪，以及契約書附件㈧「房屋及車位平面圖」（下稱系爭買賣契約書附件平面圖）有系爭陽台與落地門之標示，惟該公司除未設置落地門外，亦未於系爭陽台基地外圍設置女兒牆將陽台與系爭公寓大廈內一樓中庭景觀廣場（下稱系爭中庭景觀廣場）區隔，更將系爭中庭景觀廣場花圃（下稱系爭花台）設置在系爭陽台基地上，致使系爭陽台遭誤認為系爭公寓大廈公共設施，而使被告無法使用系爭陽台並溢繳相當於系爭陽台面積之管理費6,100 元為由，起訴請求該公司⑴應將坐落系爭陽台基地內之系爭花台與通風口等建物拆除並於爭陽台基地外圍設置女兒牆、⑵應補行設置落地門、⑶應賠償6,100
元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息；經臺灣臺北地方法院以該院93年度訴字第3440號受理後，於94年5 月20日，以「…。是被告（即長昇建設公司）依約按圖建造之核准圖說本即無陽台之設計，兩造於簽訂系爭建物之買賣契約時，即存有系爭陽台不存在之瑕疵，揆諸前開說明，被告交付無陽台之系爭建物，尚無不完全給付之情，原告（即本件被告）自不得依不完全給付請求被告依系爭契約補正系爭陽台及區隔陽台所在之女兒牆。」為由，除判命長昇建設公司應補行設置落地門外，駁回被告於該件其餘之請求，並已於同年6 月19日確定在案（下稱系爭臺北地院請求設置陽台構造事件、系爭臺北地院判決）。
㈢本件系爭陽台，依系爭買賣契約書附件平面圖之著色情形（彩色原圖於系爭臺北地院請求設置陽台構造事件卷宗之臺北地院卷第69頁），並未將系爭陽台劃歸系爭房屋範圍，依系爭買賣契約書第8 條（註：甲方即被告、乙方即長昇建設公司，下同）「地下層、地面層空地與屋頂權屬：㈠…。㈡為行人安全，甲方同意本社區○○○道，社區內禁止停車，並由乙方於交屋前將中庭予以美化為花園及散步道（如一樓平面圖）以提昇社區價值。㈢一樓住家前院著色部份歸臨接一樓管理使用。㈣…。㈤所有公共設施之使用及維護權均屬相關住戶所共有，並由全體住戶共同組織管理委員會負責管理，甲方不得擅作主張而影響公共之權益。」約定，系爭陽台顯屬系爭公寓大廈之公共設施；此外，長昇建設公司於系爭公寓大廈完工後送桃園縣政府工務局審核准之87年12月30日竣工圖（下稱系爭竣工圖，於系爭臺北地院請求設置陽台構造事件卷宗之臺北地院卷第67頁），亦無系爭陽台設計，系爭陽台基地部分已變更為系爭中庭景觀廣場等情，亦據證人即繪製系爭公寓大廈之建築設計圖說之金以容建築師事務所副所長林弘壹，於系爭臺北地院請求設置陽台構造事件之94年3 月28日言詞辯論期日結證綦詳，並經系爭臺北地院判決採認如前；況以，被告於系爭臺北地院請求設置陽台構造事件，就系爭陽台屬於系爭公寓大廈之公共設施並不爭執，經系爭臺北地院判決載明以「四、兩造不爭之事實：㈠…。㈣系爭陽台內花圃屬於公共設施，為全體住戶所有，經被告（註：即長興建設公司）交由羅丹映象六期管理委員會管理中。」，是系爭陽台確屬系爭公寓大廈之公共設施。
㈣被告為系爭大廈區分所有權人，即應遵守系爭公寓大廈第五屆區分所有權人會議於92年3 月9 日決議通過之「羅丹映象社區管理規約」（下稱系爭規約）及公寓大廈管理條例規定，而系爭公寓大廈另定有「羅丹映象社區住戶公約」（下稱系爭住戶公約），該公約並定有「三、公共設施及秩序維護：㈠…，㈡本社區之（公共設施包括公共場所及公共設備）權益屬於全體住戶，任何住戶或個人不得對之有侵占損毀或妨礙其使用效益之行為。㈢所謂公共場所，係指各住戶私有房屋以外本社區各部份公共使用之空間，凡道路、…、中庭景觀廣場、…、屋頂平台均屬之。」之約定，是被告不得損毀系爭花台或將系爭陽台占為己用；詎被告竟於系爭臺北地院判決後，以其為系爭陽台登記所有權人為由，強行將系爭花台如附圖（即桃園縣桃園地政事務所96年2 月14日桃測法字第0138 00 號土地複丈成果圖）所示Ａ、Ｂ部分拆除並搭建如附圖虛線所示木造柵欄，將附圖Ａ、Ｂ、Ｃ占為已用，並於其內放置水塔等雜物，顯已違反系爭規約、系爭住戶公約以及公寓大廈管理條例規定。
㈤爰依系爭規約、系爭住戶公約與公寓大廈管理條例之法律關係，請求被告將附圖虛線所示木造柵欄拆除，並將坐落在附圖Ａ、Ｂ、Ｃ範圍內之器物搬離，將附圖Ａ、Ｂ、Ｃ部分回復為空地原狀。並聲明：被告應將坐落在系爭房屋後方如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ部分範圍全部拆除，回復為空地原狀；原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告方面：
㈠被告為系爭陽台之登記所有權人，系爭陽台遭被告損毀部分係因被告為施作落地門於無法避免情形下，不慎毀損。被告前在附圖虛線誤築固定鋼板，經桃園縣政府工務局取締後，被告已拆除改以可移動式柵欄及水塔，已經桃園縣政府以95年9 月20日府工使字第0950280288號備查在案，被告並無違法情事。
㈡系爭陽台係經桃園縣桃園地政事務所測量後，繪製有建物測量成果圖，並發給土地所有權狀登記在案，被告確係為系爭陽台所有權人，依民法第765 條之規定，本得自由使用、收益、處分系爭陽台，並排除他人干涉，被告於附圖所示虛線搭建木造柵欄並占有使用附圖Ａ、Ｂ、Ｃ部分土地，皆本於行使被告就系爭陽台所有權之權利。
㈢系爭臺北地方法院判決記載被告就系爭陽台係公共設施為全體住戶所有等情不爭執，係因該件訴訟代理人未明確知悉，始為錯誤主張，依被告於系爭臺北地院請求設置陽台構造事件之起訴狀及補充理由狀㈡之記載，即可查知非被告之本意。
㈣原告雖依系爭買賣契約書附件平面圖之著色情形、系爭買賣契約書第8 條㈡、㈢、㈤約定，主張系爭陽台屬系爭公寓大廈之公共設施；然以，系爭買賣契約書附件平面圖就系爭陽台坐落位置標註有「陽台」字樣，且系爭買賣契約書第3 條定有「㈠…。㈡住宅面積叁叁點叁玖坪包括室內、騎樓、本曾梯間、陽台、及公共設施分攤面積（明細表如附件一）在內，產權登記面積以地政機關複丈結果為準（公共設施面積依地政法令標示於登記簿，不另發狀）。雙方同意在買買坪數增加時，甲方不須補繳價款，減少時，則由乙方按合約所列買賣平均單價退還甲方，並於交屋時結清。㈢…。」之約定，而系爭竣工圖亦標繪有陽台構造等情，此外，證人林弘壹前曾於系爭臺北地院請求設置陽台構造事件結證以「…，但一樓陽台要依照庭院的使用性質由開發者即建設公司與購買者共同協議是公有或私有？並登記產權，…」等語，可證明系爭陽台係長昇公司售與被告之專有部份。
㈤末以，原告雖主張系爭陽台為公共設施，惟系爭陽台既登記為被告所有，而系爭規約、系爭住戶公約內，皆未有將系爭陽台約定為共同使用並載明為約定公用部分之記載，依系爭規約第2 條、第3 條約定，以及公寓大廈管理條例規定，難認系爭陽台屬於系爭公寓大廈之約定共用部分。㈥系爭陽台既屬被告專有部分，且非屬約定共用部分，原告自不得請求被告將附圖虛線所示木造柵欄拆除並搬離坐落在附圖Ａ、Ｂ、Ｃ範圍內之器物、或禁止被告單獨占有使用附圖Ａ、Ｂ、Ｃ範圍土地。爰聲明：駁回原告訴；如受不利益之判決，被告願供擔保請准宣告假執行。
四、按「本條例用辭定義如下：一、…。三、專有部分：指公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。四、…。六、約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。」、「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。」、「本條例所規定除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。二、…。四、共用部分、約定共用部分管理、維護費用之特別約定。五、…。」，89年4 月26日修正公布之公寓大廈管理條例第23條、85年10月2 日發布全文之公寓大廈管理條例施行細則分別定有明文；又92年10月31日修正公布與現行公寓大廈管理條例，將上開規定，修正為同條例第23條「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。（以上第一項）規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。二、…。（以上第二項）。」之規定；此外，「七、區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。」、「十二、規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」，84年6 月28日制定公布至現行公寓大廈管理條例第3 條第7 款、第12款皆為相同之定義。依上開規定，將區分所有之專有部分約定為約定共有部分，應經區分所有權人會議決議，並將該約定共有部分之範圍及使用主體載明於規約，始生約訂共有部分之效力。經查：本件兩造雖持系爭買賣契約書之契約條款與系爭買賣契約書附件平面圖為主張，惟系爭買賣契約書僅為被告與長昇建設公司間之買賣契約，而長昇建設公司係於87年12月30日將系爭公寓大廈建築完成申報竣工，且系爭公寓大廈亦已經召開區分所有權人會議、通過規約、組成管理委員會，依上開規定，就系爭公寓大廈關於專有部份、共用部分、約定專用部分、約定共用部分之認定，自應依系爭公寓大廈之規約為認定，是本件兩造以系爭買賣契約書之契約條款與系爭買賣契約書附件平面圖爭執系爭陽台究否屬約定共用部分，皆屬無據，合先敘明。
五、本件被告雖以系爭陽台所有權狀辯稱其就系爭陽台有所有權存在，並以系爭陽台所有權未經系爭公寓大廈區分所有權人會議約定為約定共用部分云云置辯。經查：按「依本法所為之登記，有絕對效力。」，土地法第43條固有明文規定，惟本條所謂登記有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦與絕對真實之公信力，並非於保護交易安全之必要限度以外，承認事實上不存在之權利（最高法院94年度台上第66號裁判要旨參照）。查以，訴外人長昇建設公司與被告簽訂系爭買賣契約書時，長昇建設公司核准圖說建造之系爭公寓大廈，本無系爭陽台之設計，長昇建設公司交付予被告者，亦為無系爭陽台之系爭房屋等情，已據系爭臺北地院判決認定綦詳；此外，證人即系爭建物繪製設計圖說金以容建築師事務所副所長林弘壹，亦於系爭臺北地院請求設置陽台構造事件之94年3 月28日言詞辯論期日到庭，提出系爭公寓大廈建築施工所憑之設計圖說並依系爭竣工圖結證以：「（問）提示桃簡第36頁契約書的附圖（註：即系爭買賣契約書附件平面圖），本件標的是否有陽台？（答）與核准的圖說有差異。（問）提示被告（註：即長昇建設公司）所提建造執造的設計圖。（答）該設計圖是經工務局核准，本件爭執是在圖說Ａ２- ３。依照建築技術規則設計施工篇規定，86年桃園地區未實施容積管制以建蔽率計算，如二樓是陽台投影至一樓依法也是屬於陽台，陽台依照核准為寬度309 、深度
200 。86年4 月8 日變更設計，庭院造景全部變更。二樓以上的陽台是屬於專有，但一樓陽台要依照庭院的使用性質由開發者即建設公司與購買者共同協議是公有或私有？並登記產權，如過要再築起女兒牆必須另外變更設計。我的設計裡面是要供中庭使用。我另外有設計一個門在這個房子裡面。契約的附圖就是變更後的設計圖。」、「（問）本件複丈成果圖為何有陽台？（答）依照工務局核准的設計圖說上面的虛線表示是陽台來繪製的，非依使用現況繪製。（問）Ｄ棟一樓二號的房屋有無陽台？原證七（註：被告主張系爭公寓大廈一樓其他住戶有與系爭中庭景觀廣場有以女兒牆相隔之私有陽台）。（答）單實線，是陽台，是私用的。雙實線表示可以做女兒牆與公共區域作劃分。單實線只單純墊高地面，因為該位置臨社區外牆很近，所以為方便住戶使用不再作女兒牆。」等語，足堪確認系爭公寓大廈於建築完成、申報核發使用執照時，客觀上並無系爭陽台之「物」存在，系爭陽台係地政機關於繪製建物複丈成果圖時，因僅依工務局核准之設計圖繪製而未前往現場實測，致將上開核准設計圖之二樓陽台投影虛線，誤繪製成系爭陽台而予登記並發給所有權狀，是地政機關就系爭陽台之建物所有權登記暨該所有權狀表徵之所有權，實際上並不存在，核係屬無效登記與無效權狀。亦即，民法總則與物權編規定之不動產所有權，必須客觀上確有該不動產之「物」存在，該所有權方有其存在之依據，如客觀上並無該「物」存在，縱地政機關於登記簿冊上有該不動產之登記或製發該不動產之所有權狀，仍無法使客觀上並不存在之「物」因而存在，該登記及權狀因具有與客觀事實不符之重大明顯瑕疵存在，依行政程序法第111 條第7 款規定，該所有權之登記或核發權狀之處分，自屬無效。縱上，系爭陽台之所有權登記及所有權狀既屬無效，而其所表徵之系爭陽台之所有權於實際上亦屬不存在，被告自不得以實際上不存在之所有權，對原告為何等主張；是本件被告以系爭陽台為其所有、系爭陽台未經規約約定為約定共用部分云云，皆屬無理由。
六、按「本條例用辭定義如下：一、…。四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。五、…。」、「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。」、「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。」、「住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」，89年4 月26日修正公布及現行公寓大廈管理條例第3 條第4 款、第9 條第2 項、第4 項、第11條第1 項分別定有明文；，又「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及防空避難室，非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為。」，84年6 月28日訂定公布之公寓大廈管理條例第8 條第1 項亦有明文規定，而規定復於92年12月31日修正為現行公寓大廈管理條例第8 條第1 項之「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」規定，且同條第2 項並有「住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。」之規定。查以：系爭花台係坐落於系爭竣工圖所示之系爭陽台虛線範圍內，且屬系爭竣工圖所列「綠化面積檢討」編號㊳之綠化面積（即兩造於本件96年8 月6 日言詞辯論期日就卷附系爭竣工圖確認之藍色部分面積），堪認系爭花台及編號㊳之綠化面積，皆屬系爭公寓大廈之公用部分，而系爭陽台坐落之系爭中庭景觀廣場，依系爭竣工圖及系爭公寓大廈使用執照之記載，核屬法定空地之性質，自屬系爭公寓大廈之公用部分，依上開公寓大廈管理條例規定，被告未經區分所有權人會議同意即擅將系爭花台如附圖Ａ、Ｂ部分拆除，並占用屬於公用部分如附圖Ｃ部分所示土地，顯已違反上開公寓大廈管理條例規定，並違反系爭規約第2 條第3 項、第3 條第3 項第3 款、第6 款、第18條第1 項第2 款、第3 款、第19條第1 項，及被告依系爭規約第19條制定系爭住戶公約之規定，是本件原告依系爭規約及公寓大廈管理條例之公寓大廈住戶權利義務之法律關係，請求被告將附圖Ａ、Ｂ、Ｃ部分範圍全部拆除，回復為空地原狀，為有理由。
七、從而，本件被告就系爭陽台並無所有權存在，而系爭陽台於系爭竣工圖坐落之虛線土地係屬系爭公寓大廈之共用部分，被告未經系爭公寓大廈區分所有權人會議同意，即拆除屬於公用部分之系爭花台如附圖Ａ、Ｂ部分之建物、並占用同屬公用部分之系爭中庭景觀廣場如附圖Ｃ部分所示之土地，是原告依系爭規約及公寓大廈管理條例之公寓大廈住戶權利義務之法律關係，請求被告將其搭建堆置於附圖Ａ、Ｂ、Ｃ部分範圍之建物及雜物全部移除，將上開範圍土地回復為空地原狀，為有理由。又本件係就民事訴訟法第427 條第3 項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，核屬同法第389 條第1 項第3 款所定之判決，爰依職權宣告假執行，並依被告聲請定被告得如主文所示擔保金額而免為假執行。又法院應依職權宣告假執行者，本無庸原告為聲請，若原告仍聲請願供擔保宣告假執行者，該聲請僅在促使法院職權發動，法院仍係本於職權而宣告，自無庸對該聲請為准駁之裁判。依上開說明，就本件原告假執行聲請，茲不另為准駁之諭知，併此敘明。
八、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第389 條第1 項第3 款、第392 條第2 項，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　8 　　月　　24　　日桃園簡易庭 法 官 陳世旻
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　8 　　月　　28　　日書記官 李玉華