桃園簡易庭97年度桃簡字第339號

• 裁判案由: 遷讓房屋
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 桃園簡易庭
• 裁判日期: 98 年 01 月 07 日

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　 97年度桃簡字第339號原　　　告　徐鴻志即祭祀公業徐淡健管理人
徐振旺即祭祀公業徐淡健管理人
乙○○即祭祀公業徐淡健管理人
徐阿益即祭祀公業徐淡健管理人
共　　　同
訴訟代理人　陳鼎正律師
被　　　告　甲○○
訴訟代理人　劉士昇律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國97年12月10日言詞辯論終結，爰判決如下：
主 文
被告應將坐落桃園縣桃園市○路段一七八九－五地號土地上如附圖所示Ｂ部分面積十五點零一平方公尺之鐵皮建物、Ｈ、Ｉ部分面積合計四十三點七六平方公尺之二層樓鐵皮建物、Ｊ部分面積八點一七平方公尺之鐵皮建物均拆除，並將上開地號土地如附圖所示Ｂ至Ｊ部分土地（合計面積七十點一三平方公尺）返還予原告。
被告應給付原告新臺幣柒拾貳萬參仟貳佰柒拾伍元，及自民國九十七年三月四日起至交還上開土地之日止，按月給付原告新臺幣貳萬零肆佰伍拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五十六，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如就第一項以新臺幣伍佰玖拾陸萬壹仟零伍拾元，第二項前段部分以新臺幣柒拾貳萬參仟貳佰柒拾伍元，第二項後段部分以已到期部分全額預供擔保，免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款定有明文。上開所稱之「請求之基礎事實同一」者，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院91年度臺簡抗字第33號民事裁定要旨參照）。又按因訴之變更、追加或提起反訴，致其訴之全部或一部，不屬第427 條第1 項及第2 項之範圍者，除當事人合意繼續適用簡易程序外，法院應以裁定改用通常訴訟程序，並由原法官繼續審理。前項情形，被告不抗辯而為本案之言詞辯論者，視為已有適用簡易程序之合意，民事訴訟法第435 條亦有明定。查原告於起訴時，主張被告係無權占有門牌號碼為桃園縣桃園市○○路308 號之房屋（下稱系爭房屋），而基於房屋之所有物返還請求權、不當得利請求權，請求被告應將系爭房屋遷讓返還予原告及應給付原告新臺幣（下同）1,352,460 元及自民國97年3 月1 日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告22,541元之損害金，嗣於本院審理時，主張被告不是無權占有系爭房屋就是無權占有系爭房屋坐落之桃園縣桃園市○路段第1789之5 地號土地（下稱系爭土地），並另基於土地之所有物返還請求權、不當得利請求權追加預備之訴，變更請求為：㈠先位聲明：被告應將系爭房屋遷讓返還予原告及應給付原告1,352,460 元及自97年3 月4 日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告22,541元之損害金。㈡備位聲明：被告應將附圖所示B 、H 、I 、J 部分之鐵皮建物拆除，將系爭土地交還原告，及被告應給付原告1,295,000 元及自97年3 月4 日起至返還系爭土地時止，按月給付原告21,583元，被告雖不同意上開訴之追加，然原告所為之追加，與其原訴請求，皆係本於被告是否無權占有系爭房屋、系爭土地所生之爭執，核屬請求之基礎事實同一，且訴訟資料於後請求之審理均得加以利用，原告先後兩請求在同一程序得加以解決，亦可避免重複審理，揆諸上開規定，原告上開訴之追加，自應准許。又原告所追加之預備之訴，系爭土地訴訟標的價額在500,000 元以上，致本件訴訟之一部，不屬第427 條第1 項及第2 項之範圍，而被告不抗辯而為本案之言詞辯論者，視為已有適用簡易程序之合意，核先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠原告為祭祀公業徐淡健於民國94年間所推選之管理人，並已向桃園縣桃園市公所報備，且祭祀公業徐淡健為坐落桃園縣桃園市○路段第1789之5 地號土地（下稱系爭土地）及其上未辦理保存登記門牌號碼為桃園縣桃園市○○路308 號房屋（下稱系爭房屋）之所有權人。㈡祭祀公業徐淡健管理人徐鴻志、徐阿炎、徐嵩城、徐金元於83年7 月20日將系爭房屋出租予被告，言明每月租金為新臺幣（下同）7,000 元，租期自83年7 月20日至84年7 月21日為止，到期不續租，如欲續租應於到期前1 個月內另訂租約，有房屋租賃契約書可憑，被告既未另協商訂約，又未自動遷出，積欠鉅額違約金亦不處理，僅來函稱欲繳租，但實無繳清賠償金及另訂租約之誠意，嗣原告委請律師發函請求被告交還系爭房屋，未獲置理。至於被告辯稱於86年7 月20日與徐淡健祭祀公業徐金元等3 人另簽訂租約云云，原告否認之，且該契約未經原告管理之祭祀公業徐淡健授權，該租約無拘束原告之效力，被告辯稱徐金元同意其進行修繕云云，顯無可採。被告又辯稱曾支付租金予徐邦男云云，惟原告管理之祭祀公業徐淡健從未授權徐邦男出租系爭房屋，且徐邦男係因涉嫌竊占祭祀公業徐淡健財產偵查中，始授權吳崇哲出面交涉歸還財產及賠償事宜，原告管理之祭祀公業徐淡健並未承認另行簽訂之租約，被告辯稱祭祀公業徐淡健承認渠與徐邦男之租約云云，顯屬無稽，被告實屬無權占有系爭房屋及土地；另被告提出向徐邦男支付之系爭房屋租金可抵銷原告請求被告給付之金額云云，然被告係交付徐邦男也不是交予原告，不生清償效力，且原告未曾授權訴外人徐金元、徐邦男與被告訂約或向被告收取租金，被告與訴外人徐金元、徐邦男的私相授受行為與原告管理之祭祀公業徐淡健無涉，自無從抵銷；按無法律上原因受有利益致他人受損害者，應負賠償責任，民法第179 條定有明文，原告本於租約及不當得利法律關係，自得請求被告交還系爭房屋。又系爭房地位在桃園市○○路旁，近桃園火車站，生活機能發達，應以土地及其建築物申報總價年息10% 計算不當得利的損害金始為允當，系爭土地申報地價為每平方公尺35,000元，被告每月相當租金之損害為21,583元（計算式：35,000X74 平方公尺X1/10X1/12=21,583） ，系爭房屋課稅現值為114,900 元，每月相當租金之損害為958 元（計算式：114,900X1/10X1/12= 958），因被告無權占有每月相當租金之損害額為22,541元（計算式：21,583 +958=22,541），爰請求起訴前5 年之損失共1,352,450 元（35,000X74X1/10X5+114,900X1/10X5=1,352,450） 及被告自97年3 月4 日起至返還系爭房、地之日止，按月給付原告22,541元。㈢如鈞院認為附圖所示B 、H 、I 、J 鐵皮建物為被告所另外搭建，而屬新建物，則除原有建物磚造部分外，被告自行搭建鐵皮建物亦為無權占有原告系爭土地，此部分與原告原起訴主張被告係無權占有系爭土地部分基礎事實同一，原告爰追加預備聲明，依民法第767 條請求被告拆除系爭土地上如附圖所示B 、H 、I 、J 鐵皮建物，將系爭土地交還原告，並請求被告給付起訴前5 年相當系爭土地租金之損害金1,295,000 元（35,000X74X1/10X5=1,295,000）及自97年3 月1 日起返還系爭土地時止，按月給付原告21,583元等語，並先位聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告。㈡被告應給付原告1,352,450 元及自97年3 月4
日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告22,541元之損害金。㈢願供擔保請准宣告假執行。及備位聲明：㈠被告應將附圖所示B 、H 、I 、J 之鐵皮建物拆除，將系爭土地交還原告。㈡被告應給付原告1,295,000 元及自97年3 月4
日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告21,583元之損害金。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造自77年3 月29日起迄今均有租賃關係存在，被告並依約給付租金，並非無權占有系爭房屋，被告既係依據租賃契約關係合法占有使用系爭房屋，且依約支付租金，被告並無不當得利之情形，說明如下：㈠被告早於76年間因鄰居告知系爭房屋為訴外人徐朝全管有，故於77年4 月19日與案外人徐朝全簽訂租賃契約承租系爭房屋。嗣後徐朝全先生過世，被告於83年7 月20日改與祭祀公業徐淡健當時之4
名管理人徐鴻志、徐阿炎、徐嵩城、徐金元重新簽訂租約，租期自83年7 月20日至84年7 月21日止，租金每月7,000 元；租期屆滿後雙方未換約，被告亦繼續承租系爭房屋，至86年7 月20日再與「徐淡健祭祀公業徐金元管理人等三人」另訂租約，由徐金元代表簽立，租期86年7 月20日至88年7 月21日，租金每亦為月7,000 元。於此段租賃期間因系爭房屋老舊、長期漏水、木材樑柱腐蝕，被告要求修繕，徐金元以因祭祀公業要拿錢出來維修有困難為由，請被告自行修復，並再次表明同意被告得使用系爭房屋至不續租為止。嗣祭祀公業徐淡健之原管理人徐金元於87年5 月過世，系爭房屋由案外人徐邦男繼承，繼續以相同租賃條件出租予被告，但租金要求改以匯入徐邦男之妹妹蔡碧珠桃園農會信用部的金融帳戶中，故自88年7 月21日迄今兩造租賃契約仍存在，且徐邦男同意被告於89年11月或12月間自費將系爭房屋改建為目前的2 層樓鋼架房屋。又被告於95年12月22日接獲徐邦男之辦理祭祀公業徐淡健管理資料交接之通知，通知被告與祭祀公業徐淡健之新管理人重新定約，但因兩造租賃條件差異過大，未達成重新訂約之協議，又因原告拒絕受領租金，被告不得已至法院辦理提存方式給付租金。由上開說明可見兩造間仍有不定期租賃契約關係存在，且被告依約履行給付租金之義務，原告主張被告為無權占有，請求遷讓房屋及給付損害金，顯無理由。㈡系爭房屋原為磚瓦厝舊屋，早因年久失修而毀損，舊有建物僅存目前屋內4 面不完整之斷牆，其他構造已不復存在，目前所見之房屋是由被告重建的鋼造鐵皮建物，自應認原告起造系爭房屋而原始取得，原告並非系爭房屋之所有權人。㈢就原告請求給付相當租金損害部分，原告自承曾於83年7 月20日至84年7 月21日止將系爭房屋出租予被告使用，之後被告仍繼續使用租賃物，原告管理人未為任何反對意思，迄今長達10餘年，則依民法第451 條規定，應視為不定期限繼續契約，而系爭房屋向來由訴外人徐金元實際管業，84年7 月以後仍由徐金元向被告收租，徐金元死亡後，亦由其子徐邦男向原告收租在案，此可由徐邦男95年12月22日出具之「辦理祭祀公業徐淡健管理資料交接」及系爭房屋之「房屋無償移轉同意書」等文件所載系爭房屋由徐金元管理、收租、納稅，因祭祀公業徐淡健改選新管理人承辦業務，故辦理交接、變更登記等情，顯見系爭房屋長期以來均由訴外人徐金元、徐邦男相繼管有，亦有水費單可按，自足令被告信賴徐金元、徐邦男有權出租系爭房屋，再者，兩造曾於96年2 月6 日辦理續租條件協商，亦初步達成共識，顯見原告確係承認被告前與徐金元或徐邦男所訂租約及支付租金等情，而未爭執被告為無權占有或有不當得利之情形。退步言，縱認兩造無租賃關係存在，依民法第943 條、第952 條，被告亦為善意占有人，並無不當得利規定之適用，故被告因信賴基於租賃而占用系爭房地，並按月繳付租金，應合於善意占有要件，被告依法得為占有物之使用、收益，對於所有人不負返還利益之義務。再退步言，縱認被告仍應負返還利益之義務，原告所主張以法定租金最高限額10% 計算相當租金之損害云云，然系爭房屋目前均為被告所自行增建，原告就上開房屋主張相當租金之損害已屬無據，且被告又非占用系爭土地之全部面積，被告前承租系爭房屋之租金為每月7000元，兩造事後協商續約時之初步協議亦僅為租金每月13,000元，原告逕以系爭土地全部面積74平方公尺並以法定租金最高限額計算相當租金之損害金為每月22,541元，顯屬過高。㈣再者，若認被告有給付不當得利損害金之義務，被告亦得主張抵銷：被告自84年8 月起至97年1 月止，均按月繳付租金予徐金元或徐邦男，共計150 個月，金額1,050,000 元，另有押租金20,000元，且均已由徐邦男計算後移交給原告接收在案，有徐邦男移交明細表可佐，原告自得就此部分主張抵銷；又被告自96年2 月起至97年12月止之租金合計161,000 元，被告亦已辦理法院提存，被告就此部分亦得主張抵銷；另被告增建、修繕系爭房屋已支出289,217 元，可認係保存或改良系爭房屋支出之費用，得依民法第954
條、第955 條請求償還，故此部分亦主張抵銷。㈤又兩造租賃契約書雖記載租賃標的為系爭房屋1 棟，然房屋與土地本具有使用上不可分離關係，被告又係承租店面供經營機車行使用，且一般人對房屋與土地係分屬2 個不動產之法律觀念淡薄，故兩造契約書之真意應認為其租賃標的包括系爭土地在內，且原告的律師函、起訴狀內都記載被告係承租系爭土地、系爭房屋，顯見原告亦認為系爭租約的範圍包括房屋及土地在內。㈥原告自承祭祀公業徐淡健於83年7 月20日將系爭房地出租予被告，租期自83年7 月20日起至84年7 月21日屆滿，然被告仍繼續為租賃物之使用，原告均未為反對之意思，且縱使兩造契約書記載租用期間屆滿後繼續租用時須雙方同意後另訂契約，惟此僅為期滿後得協商再訂租約之意，不能解釋為期滿後當然排除民法第451 條之適用，故兩造租賃契約已於84年7 月21日期滿，被告仍繼續為租賃物使用，系爭房屋向來均由訴外人徐金元管理出租，自來水亦由徐金元名義申請，稅籍登記亦為徐邦男名義，兩造又曾於97年2
月6 日就徐邦男於96年12月表示移交新管理人後，辦理續租之事協商，顯見原告確實知悉被告長期租用系爭房地之事實，原告既未為反對意思，迄今長達十餘年，故依上開規定，已視為不定期繼續契約關係。又依原告乙○○於96年度偵字第5002號案件之證述、原告與徐邦男辦理系爭租約移交事宜的文件所示，顯見原告已承認兩造租賃契約有效存在，故原告主張被告無權占有及應返還相當租金不當得利等情，尚無足取等語置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，請准供擔保免為假執行之宣告。
三、原告主張渠等4 人現為祭祀公業徐淡健管理人，現由被告使用之系爭房屋係坐落系爭土地上，系爭土地現為原告祭祀公業徐淡健所有等情，業經原告提出桃園縣桃園市公所桃市民字第0940006856號函、系爭土地登記謄本、96年度地價稅繳款書等均影本各1 份為證，堪信為真實。查祭祀公業徐淡健之管理人徐鴻志、徐阿炎、徐嵩城、徐金元於83年7 月20日簽訂「房屋租賃契約書」，約定被告承租之租賃標的為「桃園縣復興路308 號房屋乙棟」、租賃期間自83年7 月20日起至84年7 月21日止，以1 年為限、租金為每月7,000 元，被告應於每月21日前繳納月租等情，有上開83年之房屋租賃契約書1 份在卷可參，至於上開租賃契約之標的物，原告主張僅有包括系爭房屋，被告則稱另包含系爭土地，並以前詞置辯，然上開兩造83年房屋租賃契約書既稱「房屋」租賃契約書，租賃標的亦載明為系爭房屋，租金部分亦僅有記載房屋租金，契約書內容均未提及任何關於系爭土地之記載，亦未提及任何土地租金之支付，顯見系爭租賃契約之性質係屬「房屋」租賃契約，未包括系爭土地之租賃，至屬明確；而原告於本案訴訟前委任律師所書之存證信函或起訴書中提及系爭房地均出租予被告云云，顯與當時契約當事人真意相違，且原告事後亦否認租賃標的包括系爭土地，故尚不足以此認定上開契約包括土地租賃，被告辯稱系爭租約之租賃標的包括系爭土地，難認有據。又系爭房屋既坐落在系爭土地上，被告承租系爭房屋使用時，自需一併使用系爭土地，故應認當事人之真意為原告管理之祭祀公業徐淡健同意被告於承租系爭房屋期間得無償使用系爭土地，故若兩造房屋租賃關係消滅，系爭土地使用目的不存在，被告自有返還系爭土地之義務，核先敘明。
四、原告主張兩造系爭租賃契約已於84年7 月21日租賃期間屆滿終止，被告事後自行與徐金元簽訂之租賃契約對原告不生效力，被告於上開租期屆滿後仍占用系爭土地、房屋，為無權占有，故先基於系爭房屋之所有物返還請求權及不當得利法律關係，請求被告遷讓系爭房屋，及返還起訴前5 年迄今使用系爭房地相當於租金之損害金；又如認為系爭房屋已因被告拆除重建而原租賃物已滅失，現坐落系爭土地之房屋為被告所有，被告亦為無權占有系爭土地，故再基於系爭土地之所有物返還請求權及不當得利法律關係，備位請求被告返還系爭土地及返還起訴前5 年迄今使用系爭土地相當於租金之損害金等情，為被告所否認，並以前詞置辯，另以原告已收取訴外人徐邦男（即福島邦男）移交被告之租金、被告向法院提存之96年2 月至97年12月之租金及系爭房屋修繕費用等向原告主張抵銷原告請求不當得利相當租金之損害金等情。從而，本件兩造之爭執即在於：㈠兩造租賃契約關係是否已消滅？即被告是否無權占有系爭房屋或系爭土地？㈡原告得否依不當得利法律關係向被告請求相當於租金之損害金？及請求之金額為何？被告得否主張抵銷？
五、兩造租賃契約關係是否已消滅，即被告是否無權占有系爭房屋或系爭土地：
㈠按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451 條定有明文。又按民法第451 條所定出租人於租期屆滿後，須即表示反對之意思，始生阻止續約之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益，而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設。並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力，最高法院55年臺上字第276 號判例、77年度臺上字第5096號判決、71年度臺上字第1737號判決意旨可資參照。查祭祀公業徐淡健當時之管理人徐鴻志、徐阿炎、徐嵩城、徐金元代表祭祀公業徐淡健於83年7 月20日與被告就系爭房屋簽訂租賃契約，契約書中約明租賃期間自83年7 月20日至84年7 月21日止，契約書第8 條並約定「租期屆滿時，不再續租。乙方（即被告）應即無條件自動他遷，將房屋交還甲方，並拋棄軍人及其家屬優待條件所定各項優待權益。如欲續租，須于一個月前另立書面契約，始生續租之效力。」，有兩造房屋租賃契約書、桃園縣政府66府民造字第95522 號函（即原告提出之附件二）各1 份在卷足參，則上開契約書中既有租期屆滿不再續租，及如欲續租需於1 個月前另立書面契約之約定，則已有阻止續約之效力，而兩造又未於84年7 月21日租期屆滿1
個月前另立書面契約，縱被告於租期屆滿後繼續為系爭房屋之使用，然被告並未舉證證明兩造有於租期屆滿前另立書面契約，亦未能提出相當證據證明被告於84年7 月21日租期屆滿後至被告與訴外人徐金元於86年7 月20日前另立租賃契約書前，有獲祭祀公業徐淡健同意繼續使用系爭房屋或有向原告繳租之事實，則難認祭祀公業徐淡健與被告於83年間簽訂之租賃契約於84年7 月21日租期屆滿後已轉為不定期限繼續契約性質，該份83年簽立之租賃契約關係應於84年7 月21日租期屆滿時終止而消滅，被告辯稱上開契約轉為不定期限繼續契約云云，並不可採。
㈡至於被告辯稱其於86年7 月20日與徐金元簽訂之房屋租賃契約應對原告發生效力，且原告於徐金元兒子徐邦男移交系爭房屋及租金時，亦已承認被告與徐金元簽訂之契約對原告有效，故兩造契約關係仍然存在一節，經查，被告於86年7 月20日與徐金元就系爭房屋簽立房屋租賃契約，約明租賃期間自86年7 月20日起至88年7 月21日止，有86年7 月20日房屋租賃契約書（即被告提出之被證二）在卷可稽，上開契約書中出租人欄載為「徐淡健祭祀公業管理人徐金元」，且原告乙○○於徐邦男所涉偽造文書案件偵查中亦證稱：系爭房屋之前的房租是徐金元收的等語（臺灣桃園地方法院檢察署95年度交查字第1284號卷第12頁），顯見徐金元當時係為代表原告祭祀公業徐淡健與被告簽定租賃契約，並非以個人名義簽定契約甚明，雖當時祭祀公業徐淡健之管理人除徐金元外，尚有徐鴻志、徐阿炎、徐嵩城，有桃園縣政府66府民造字第95522 號函（即原告提出之附件二）可佐，惟按「因公同共有祭產與第三人涉訟，縱其公同關係所由規定之契約未明定得由何人起訴或被訴，然我國一般習慣，祭產設有管理人者，其管理人有數人時，得共同以自己名義代表派下全體起訴或被訴，如僅一人，得單獨以自己名義代表派下全體起訴或被訴，無管理人者，各房長得共同以自己名義代表派下全體起訴或被訴，此項習慣，通常可認祭產公同共有人有以之為契約內容之意思，最高法院著有37年上字第6064號判例可資參照。又綜合最高法院79年5 月29日79年度第2 次民事庭會議決議、88年度臺上字第756 號民事判決、37年上字第6064號判例之意旨，祭祀公業有多數共同管理人，所為之出租行為，自亦不需全體管理人共同為之，僅管理人一人即得代表祭祀公業。」，有臺灣高等法院90年度重上字第325 號判決意旨可資參照，故祭祀公業徐淡健之管理人徐金元僅一人為該祭祀公業之代表，出租系爭房屋予被告，自對祭祀公業徐淡健發生效力。然上開被告與徐金元代表祭祀公業徐淡健簽訂之房屋租賃契約書既約明租賃期間至88年7 月21日止，亦有約定租期屆滿時不再續租，如欲續租需於1 個月前另立書面契約始生續租效力等情，有上開房屋租賃契約書佐參，堪認被告與祭祀公業徐淡健已於訂約之初即已表明阻止續約之效力，且被告亦未能舉證證明兩造有於租期屆滿前另立書面約定或證明租期屆滿後祭祀公業徐淡健有意繼續出租，並重新洽定租期及租金之情，縱被告於租期屆滿後有繼續使用之事實，而祭祀公業徐淡健未為反對之表示，仍難認上開租約可視為不定期租約，故上開86年被告與祭祀公業徐淡健管理人徐金元簽訂之租賃契約已於88年7 月21日租期屆滿之時止歸於消滅。
㈢被告自上開租期88年7 月21日屆滿後，是否無權占有系爭房屋：被告辯稱徐金元於87年5 月12日死亡後，徐金元之子徐邦男接續徐金元管理系爭房屋，並向被告收租至96年1 月，被告信賴徐邦男可出租系爭房屋一節，已為原告所否認，按祭祀公業之祭產為全體派下員公同共有，依民法第828 條規定，關於公同共有權利之行使，應得共有人全體之同意，故就祭產之出租，除經全體派下員之同意或由公業管理人為之外，個別派下員無擅自出租之權利。又祭祀公業之管理人可否以繼承方式繼任疑義，內政部已於79年9 月5 日曾以臺（79）內民字第82861 號函示「祭祀公業管理人之變動，除公業之原始規約另有訂定外，應以選任方式為之」，又按民法第169 條規定，使本人負授權人之責任，須有本人由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示，足使第三人信該他人有代理權之表面上事實存在，因而與該他人為法律行為，並經第三人主張本人應負授權人之責任，始能成立。是在第三人與他人為法律行為之前，須先有足使第三人信為有代理權之表見事實存在，始有成立表見代理可言。查徐邦男僅為原祭祀公業徐淡健管理人徐金元之子，然並非祭祀公業徐淡健另行選任之管理人等情，為兩造所不爭執，徐邦男本無從代祭祀公業徐淡健管理系爭房屋出租事宜，雖依徐邦男移交明細表顯示徐邦男曾有為系爭房屋、土地繳納稅金、向被告收取系爭房屋租金，然徐邦男於其所涉偽造文書案件偵查中稱：系爭房屋是祭祀公業的，不是我的，是由我父親徐金元代為管理，我父親去世後由我繼承此項工作，我只是幫忙管理房子收租等語、證人吳崇哲亦於該案中證稱：當初是因為稅捐處要求房子要設籍課稅，稅捐處說祭祀公業名下不能登記財產，要登記在管理人名下，徐金元又已死亡，我才請徐邦男去辦理相關手續，我不知道還有其他管理人等語甚明（臺灣桃園地方法院檢察署95年度交查字第1284號卷第20、21頁），足見徐邦男僅係自認可繼承父親代為系爭房屋收租事宜，並未徵得祭祀公業徐淡健之同意，而被告既於歷次簽立租賃契約時已知悉系爭房屋為祭祀公業徐淡健所有，被告又無提出該祭祀公業委任徐邦男處理系爭房屋出租事宜之任何文件或證據，被告亦自陳租金都是匯到徐邦男妹妹的帳戶等情，顯見本件並無被告信為徐邦男對於系爭房屋出租事宜有代理權之表見事實存在，故被告辯稱其與徐邦男於上開租賃契約到期後，另與徐邦男所成立租賃關係應對原告生效云云，自屬無據。再按租賃之房屋，因天災或其他事變致全部滅失者，依民法第225 條第1 項、第266 條第1 項之規定，出租人免其以該房屋出租與承租人使用之義務，承租人亦免其支付租金之義務，租賃關係當然從此消滅。至房屋承租人對於房屋之基地，雖得因使用房屋而使用之，若租賃關係已因房屋滅失而消滅，即無獨立使用之權，最高法院81年臺上字第2925號判決意旨可資參照。原告主張被告於租約終止後，被告係無權占用系爭房屋等情，為被告所否認，並辯稱：被告於向徐邦男繳租期間，因系爭房屋為磚瓦平房老舊不堪使用，故已於89年翻新重建為2 層樓鐵皮建物，系爭房屋僅餘4 面不完整之斷牆等情及提出原告不爭執真正之信義五金行估價單1 紙、成輝鋼業有限公司估價單3 紙、添建鋼鐵股份有限公司出貨單1 紙、日曄五金行收據1 紙、「李」估價單1 紙、泓豪水電材料有限公司估價單1 紙、金鉅鋼鐵有限公司出貨單1 紙、裕達鋼材股份有限公司估價單3 紙、尚杉鋼架工程公司估價單1 紙、盛茂舊料門窗行估價單1 紙均影本為據，經查，證人丙○○於本院審理中證稱：我有參與系爭房屋搭建的工作，約89年11月底施工4 天，我是做支撐鋼架部分，收尾部分不是我做的，該處原本就是1 樓的紅磚房屋，因為舊房子危險要改建，原本的房屋牆壁沒有動到，舊屋頂全部拆掉，我們立樁8
支、挖地基2 尺，另外有作支撐，1 、2 樓再做隔間、橫樑，鐵皮屋是以鋼樑作支撐，沒有利用原本的樑柱支撐，原本的房屋牆壁留有2 面牆等語（本院97年9 月24日言詞辯論筆錄第2 至4 頁）、證人丁○○於本院審理中證稱：系爭鐵皮屋搭建的工作我有參與，我是幫忙裁剪材料給丙○○施作，施作時間為89年11月，該處原為1 樓紅磚房屋，現在的鐵皮屋都是以鋼樑支撐，沒有用到原來的樑柱等語（同上筆錄第4 至6 頁），被告所辯與上開證人所述及被告提出之估價單內容、製作時間大致相合，顯見系爭房屋原為磚造1 樓平房，係因被告於89年11月底、12月翻修時，將系爭房屋重新改建為鐵皮2 層樓建物無訛。又再經本院於97年7 月14日至現場勘驗，勘驗結果略為：系爭房屋為2 層鋼造建物，1 、2
層之間是以鋼骨為樑，2 樓為鐵皮屋頂前後各4 支鋼造支柱，建物1 樓前方為鐵捲門以供出入，系爭建物左側有1 層木造夾層，以鋼骨為支柱。系爭建物內殘留原磚造建物之四面磚牆，一面為建物中間處，長270 公分、高210 公分，另一面右側牆面長410 公分、高210 公分，另一面在系爭建物後側距鐵皮部分約1 公尺處，長730 公分、高210 公分，另左側之牆面係位在與木造房屋鄰界處，長430 公分、高210 公分。系爭房屋1 、2 樓係以木板相隔，牆面或以鐵皮、或以木板為牆，2 樓有3 間木造隔間房屋，前方有鐵皮陽臺，以鐵皮為棚，寬330 公分、長720 公分等情，有本院97年7 月14日勘驗筆錄可佐，亦有桃園縣桃園地政事務所97年6 月9
日桃測法字第045700號土地複丈成果圖（即本判決書附圖）在卷足稽，復參以系爭房屋照片39張（即被證12），可認系爭房屋1 樓為鐵皮結構，部分牆面則使用原有建物之磚造牆面、磚柱子再往上搭建鐵皮而附合為完整牆面，2 樓則均屬鐵皮結構、木板隔間，整棟建物並以鋼骨為樑柱，而磚造部分僅留存牆面部分，並無完整結構，亦無支撐整棟房屋之功能，原磚造1 樓平方已徒留不完整牆面，屋頂、支撐之樑柱均遭拆除而失卻房屋遮蔽風雨之功能，足認被告於89年11月底、12月間修繕系爭房屋時，將原有系爭房屋主要結構拆除至僅剩斷垣殘壁時，原有之系爭房屋已滅失，現存系爭房屋之鐵皮2 層樓建物，為被告所新建，而為被告原始取得，被告與徐邦男另定之系爭房屋租賃契約，然已因系爭房屋滅失，被告與徐邦男之租賃契約關係當然歸於消滅，被告所辯徐邦男辦理移交系爭房屋、土地相關文件、財產予原告時，原告顯已承認被告與徐邦男之租賃契約對祭祀公業徐淡健生效云云，自不可採。綜上，被告於88年7 月21日與祭祀公業徐淡健之租賃契約終止後，雖已無占有系爭房屋之權能，然被告於89年11月底、12月間自行拆除系爭房屋舊屋，建立新房屋而原始取得，被告已為現存系爭房屋之所有權人，故原告先位主張被告現無權占有系爭房屋，基於系爭房屋所有物返還請求權及不當得利請求權，請求被告返還系爭房屋及使用系爭房、地相當租金之不當得利損害金，並無理由，原告先位之訴應予駁回。
㈣原告備位主張被告現為無權占有系爭土地，故基於系爭土地之所有物返還請求權，請求被告拆屋還地等情，因被告與祭祀公業徐淡健租約關係於88年7 月21日終止後，系爭土地無償供被告使用之目的已不存在，被告自無權繼續占有系爭土地。至於被告占用系爭土地之面積部分，查系爭土地面積為74平方公尺，有土地登記謄本在卷可參，而依桃園縣桃園地政事務所97年6 月9 日桃測法字第045700號土地複丈成果圖所示，鐵皮建物部分B 、H 、I 、J 合計面積為66.94 平方公尺，原有舊屋磚造牆壁面積為3.07平方公尺、原有舊屋磚柱子面積為0.12平方公尺，被告既將原有舊屋磚造牆壁、磚柱納入新建鐵皮建物內，被告占用系爭土地範圍自包括上開舊有磚牆、磚柱，與B 、H 、I 、J 鐵皮建物部分合計共70.13 平方公尺，而附圖所示A 、K 、L 部分均為空地，A 部分又為巷道使用，被告抗辯其占用系爭土地之面積並非系爭土地全部，原告又未舉證證明上開空地部分亦為被告占有使用，難認系爭土地附圖所示A 、K 、L 部分亦為被告無權占有，故原告基於系爭土地之所有物返還請求權，請求被告拆除如附圖所示B 、H 、I 、J 之鐵皮建物後，將系爭土地B
至J 部分交還原告，洵屬有理，原告請求被告交還系爭土地A 、K 、L 空地部分，自屬無據，為無理由。
六、原告主張被告應給付起訴前5 年內按無權占有系爭土地面積乘以當年度系爭土地每平方公尺申報地價年息10 %計算之損害金1,295,000 元及自97年3 月4 日起至返還系爭土地止，按月給付21,583元等情，被告則認：依被告使用土地之情形，以年息10% 計算過高，且被告基於信賴其基於租賃而占用系爭土地，為系爭土地之善意占有人，不負返還利益之義務，又被告得以徐邦男向被告所收取租金已移交給原告之部分、被告向法院提存96年2 月至97年12月份租金、89年11月、12月間修繕系爭房屋費用主張抵銷等情置辯。經查：
㈠按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例參照），又租金之請求權因五年間不行使而消滅，既為民法第126 條所明定，則凡無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權已逾租金短期消滅時效之期間，債務人並為時效之抗辯者，其對於該相當於租金之利益，不得依不當得利之法則，請求返還（最高法院85度年臺上字第711 號判決意旨參照）。查被告所有之地上物即系爭房屋無權占用祭祀公業徐淡健之系爭土地B 至J 部分，已如前述，揆諸上開說明，自屬無法律上之原因而受有相當於租金之利益，並致原告受有不能用益系爭土地B 至J 部分之損害，則原告基於不當得利之法律關係，請求被告返還其因無權占有系爭土地B
至J 部分所受相當於租金之利益，即屬有據；原告於97年3
月3 日向本院提起本件民事訴訟，有本院收狀章戳記載之時間可稽，是原告自得對被告請求自起訴時回溯5 年（即92年3 月4 日起）至交還上開占有系爭土地部分為止之相當租金之不當得利。
㈡次按於城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之10為限，而前開規定於租用基地建築房屋之情形準用之，土地法第97條第1 項、第105 條亦分別定有明文。另土地法第97條第1 項規定所謂之土地價額，依同法施行細則第25條之規定，係指法定地價而言，而土地法第148 條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第97條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價。再者，所謂「年息百分之10為限」，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之10計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度使用人利用基地之經濟價值、所受利益、彼等關係及社會感情等情事，以為決定。經查，被告位在系爭土地之系爭房屋主要作為開設機車行使用，系爭房屋前為桃園縣桃園市○○路20米道路上，距離桃園火車站約1 公里，系爭建物右側有南門國小、憲兵隊、前方有慈護宮，附近有金融機構、便利商店，各種商號林立、生活機能發達等情，業經本院前往現場勘驗無訛，且有系爭房屋照片39張在卷可按。本院審酌被告地上物所在系爭土地對外之交通狀況、生活機能、工商繁榮程度、利用系爭土地之經濟價值及利益、利用系爭土地之時間，認原告主張按系爭土地當年度每平方公尺申報地價年息之10% 計算，尚屬合理妥適，至於被告辯稱以每平方公尺申報地價年息10% 計算過高，且之前兩造於96年2 月6 日曾初步協議每月租金為13,000 元 ，原告請求過高云云，然被告占用系爭土地係經營機車行為營利使用，並非供租屋居住，原無上開土地法租金限制規定之適用，且兩造之前租賃契約約定月租7,000 元乃83年間、86年間之事，現今經濟情況已非昔日可比，又被告稱兩造另於96年2 月6 日初步協議每月租金為13,000元，然兩造既未再簽訂新約，縱有被告所稱之初步協議，並無拘束兩造之效力，且上開金額亦難認符合系爭土地表彰之價值，故被告上開辯詞並非可採。則原告依據不當得利法律關係，向被告請求起訴時回溯5 年內（即自92年3 月4 日起至97年3 月3 日止），以占用面積70.13 平方公尺乘以當年度每平方公尺申報地價年息（系爭土地92至97年度每平方公尺申報地價均為35,000元，有桃園縣政府地方稅務局地價稅課稅明細表在卷可參）之10% 計算之損害金即1,227,275 元（計算式：70 .13X35,000X10%X5=1,227,275） 及自97年3 月4 日起至交還系爭土地B 至J 部分之日止，按月給付以占用面積70.13 平方公尺乘以當年度每平方公尺申報地價之年息10%
計算之損害金20,455元（計算式：70.13X35000X10%/12=20,455） ，應屬可採，逾此部分則無理由。
㈢至於被告辯以：縱認系爭房屋被告對原告無租賃契約關係存在，然被告係因信賴基於租賃關係而占用系爭房、地並按月繳付租金，故依民法第943 條、第952 條規定，善意占有人對於占有物使用所獲利益，對於所有人不負返還義務云云，然按民法第943 條規定占有人於占有物上行使之權利，推定其適法有此權利，而善意占有人依推定其為適法所有之權利，得為占有物之使用收益，民法第952 條亦有明文，然該條所稱之善意占有人，須占有人誤信對於物為有權占有且無懷疑而後可，否則仍為惡意占有人，並無該條文之適用；查被告既先後於83年7 月20日、86年7 月20日與祭祀公業徐淡健之管理人就系爭房屋訂立租賃契約，已如前述，且被告自陳長期以來均占有使用系爭房屋迄今，則被告顯已明知系爭房、地之所有權人即為祭祀公業徐淡健，徐邦男僅為徐金元之兒子，與祭祀公業無關等情甚明，而被告於祭祀公業徐淡健管理人之一之徐金元死亡後，另行和與祭祀公業徐淡健無關之徐邦男訂立系爭房屋租賃契約，並向徐邦男繳租，難認被告誤信其對系爭房屋、土地為有權占有且毫無懷疑，再者，系爭房屋於89年11月底、12月間業經被告拆除而租賃物已滅失，被告至此已為新建之系爭房屋所有權人，亦無須對原告負返還起訴前5 年內迄今使用系爭房屋不當得利之損害金之義務，故被告辯稱其為系爭房、地之善意占有人，而得依民法第952 條規定，對原告主張不負返還占有使用系爭房、地之所獲利益云云，要無足取。
㈣再按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334 條第1 項前段定有明文。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段亦有明定。被告就上開原告請求被告給付占用系爭土地B 至J 部分相當租金不當得利部分主張以徐邦男移交給祭祀公業徐淡健之系爭房屋租金、被告提存96年2 月至97年12月之租金161,000
元、系爭房屋修繕費289,217 元為抵銷等節，自應由被告就抵銷事由負舉證責任。經查，⒈徐邦男移交給祭祀公業徐淡健之系爭房屋租金部分：被告主張自84年8 月起至97年1 月止均按月繳付租金7,000 元給徐金元或徐邦男，共計150 個月，合計金額為1,050,000 元，再加上押租金20,000元，合計為1,070,000 元，徐邦男已移交給原告交收在案等情，原告雖不爭執徐邦男有與原告辦理移交系爭房屋、土地事宜，然否認被告可持之抵銷，並稱：被告對徐邦男、徐金元支付之租金，對原告不生清償效力等語。查被告與祭祀公業徐淡健管理人之一之徐金元簽立之租賃契約，係代表祭祀公業徐淡健所簽立，對祭祀公業徐淡健自生效力，被告依據租賃契約給付86年7 月20日至88年7 月21日止之租金予徐金元，祭祀公業徐淡健縱受領該租金自屬有據，對被告並無返還義務，此部分無從抵銷；而被告向徐邦男繳租部分，係基於被告與徐邦男租賃契約關係，與原告無涉，且原告所有之系爭房屋於89年11月底、12月間經被告拆除後已滅失，至此被告與徐邦男之租賃契約關係因租賃物不存在而歸於消滅，被告自90年1 月起即無向徐邦男繳付系爭房屋租金之義務，徐邦男自90年1 月起向被告收取之租金自屬無法律上原因而受利益，使被告受有損害，依民法第179 條前段規定，徐邦男自應返還上開不當得利，又徐邦男嗣將系爭房屋、系爭土地相關文件、財物移交給祭祀公業徐淡健等情，業據證人吳崇哲、乙○○於徐邦男所涉偽造文書案件偵查中證述甚明，業經本院調取臺灣桃園地方法院檢察署96年度偵字第5002號卷核閱屬實（該卷第13頁），依上開卷附原告簽名認可之祭祀公業徐淡健管理人（徐金元部分）移交明細表、祭祀公業徐淡健公委員會（徐金元）收支明細表所示（該卷第16至18頁），徐邦男移交予原告關於系爭房屋租金部分，為其向被告收取自88年6 月至95年12月之每月租金7,000 元，並扣除徐邦男為系爭土地、系爭房屋繳付稅金後之結存金額464,808 元，而徐邦男將上開不當得利向被告收取90年1 月至95年12月之租金504,000 元（計算式：7000X12X 6=504,000）交給原告，原告受領亦無法律上原因，而使被告受有損害，被告自得依民法第179 條前段規定請求原告返還504,000 元，被告以此主張抵銷，應屬有理，被告逾此部分主張抵銷之租金、押租金共566,000 元（計算式：1,070,000-504,000=566,000
），顯屬無據，不准予抵銷。⒉被告提存96年2 月至97年12月之系爭房屋租金部分：被告雖已向法院提存96年2 月至97年12月之系爭房屋每月租金7,000 元，合計161,000 元，有提存書影本7 張在卷可憑，然兩造之租賃契約關係已於88年7 月21日而告終止，已如前述，被告已無須給付原告系爭房屋租金，原告亦無受領義務，故被告提存系爭房屋租金共161,000 元而主張該部分租金已給付原告而可供抵銷，自屬無據。⒊系爭房屋修繕費289,217 元部分：系爭房屋於89年11月底、12月間業經被告拆除而重建為新建物，已如前述，縱被告花費289,217 元重建現存之系爭房屋，然被告已原始取得系爭房屋所有權，所用之花費亦係為己之利益所支出，並非為保存原有系爭房屋所支出之費用，自不得依民法第954
條或第955 條規定請求原告償還上開費用，故被告此部分主張抵銷，亦屬無理由。綜上，兩造互負債務相抵後，被告尚應給付原告723,275 元（計算式：1,227,275-504,000=723,275） 及自97年3 月4 日起至交還系爭土地B 至J 部分之日止，按月給付以占用面積70.13 平方公尺乘以當年度每平方公尺申報地價之年息10% 計算之損害金20,455 元。
七、從而，原告先位主張基於系爭房屋所有物返還請求權及不當得利法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋並給付1,352,450 元及自97年3 月4 日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告22,541元部分為無理由；原告備位主張本於系爭土地所有物返還請求權及不當得利之法律關係，請求被告應將系爭土地如附圖所示B 部分面積15.01 平方公尺鐵皮建物、H 、I 部分面積合計43.76 平方公尺鐵皮建物（1 至2 樓）、J 部分面積8.17平方公尺鐵皮建物部分拆除，並將系爭土地如附圖所示B 至J 部分土地返還原告及請求被告給付原告723,275 元及自97年3 月4 日起至返還系爭土地止，按月給付原告20,455元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。又法院應依職權宣告假執行者，本無庸原告為聲請，若原告仍聲請願供擔保宣告假執行者，該聲請僅在促使法院職權發動，法院仍係本於職權而宣告，自無庸對該聲請為准駁之裁判，本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427 條第4 項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，核屬同法第389 條第1 項第3 款所定之判決，爰依職權宣告假執行，並再依被告聲請定被告得如主文所示第5 項擔保金額而免為假執行。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
九、結論：原告先位之訴為無理由，備位之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 條第2 項、第79條、第389 條第1 項第3 款、第392 條第2 項，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　98　　年　 　1　　月　　7 　　日臺灣桃園地方法院桃園簡易庭
法 官 蘇昭蓉
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中　　華　　民　　國　　98　　年 　　1 　　月　　7　　日書記官 楊文雄