桃園簡易庭97年度桃簡字第867號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 桃園簡易庭
• 裁判日期: 98 年 07 月 10 日

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　 97年度桃簡字第867號原　　　告　思夢樂股份有限公司
法定代理人　甲○○○
訴訟代理人　林清漢律師
複　代理人　丁○○
乙○○
被　　　告　嘟嘟國際股份有限公司
法定代理人　丙○○
訴訟代理人　潘維成律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於中華民國98年6 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆拾萬伍仟參佰捌拾元，及自民國九十七年六月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告前向被告承租桃園縣八德市○○街98巷25號建築物及其基地（以下簡稱系爭建物）並於民國92年9 月18日訂立租賃契約，約定租期為15年，每月含營業稅以及停車場與招牌使用費之租金為新臺幣（下同）360,000 元（以下簡稱系爭租約）。依系爭租約第1 條約定，租賃標的物除系爭建物外，尚包含停車場入口2 支招牌及1 支廣告塔與建築物外牆上2 面橫式招牌，然因被告對於停車場及停車場入口部分未盡保修之責，致招牌鐵柱劣化不堪使用，原告設置招牌之權利因而受損。另因被告將系爭建物2 樓出租予第三人使用，2 樓業主因改建2 樓消防設備，致原告承租之1 樓消防設備受損，遭主管機關開單罰款，原告因而寄發律師函請求被告修繕上開廣告塔及修補消防設備受損之瑕疵，惟皆為被告所拒，原告只得自行修補，支出設置招牌鐵柱費用250,000 元（報價為250,425 元，實收250,000 元）、消防設備修補費用100,380 元。另於97年1 月15日被告所有受電箱上之電線遭竊，經原告僱工修補支出55,000元（報價為58,774元，實收55,000元），合計共損失405,380 元（250,000+55,000+100,380=405,380）。爰依民法第429 條第1 項、第430 條之規定請求被告償還上開費用及利息。
（二）對被告抗辯之陳述：
1、招牌鐵柱鏽蝕重新設置部分：原鐵柱因繡蝕嚴重，為免因招牌倒塌造成重大意外，已於重設前通知被告派人修復，但未獲被告任何回應，為免造成意外，原告遂自行更換招牌鐵柱。而招牌乃租賃標的物之一，被告應負保持其合於約定使用、收益之狀態，是被告辯稱兩造租期長達15 年
，是自租賃物點交予原告之日起即應由原告負保管維修責任，依系爭租約第9 條免責約定，即應由實際使用人即原告負維修責任，被告不須負責云云，並無理由。
2、受電箱電線遭竊修補部分：查此失竊之電線乃用以連接臺灣電力公司（以下簡稱臺電）電纜及臺電設在系爭建物外牆上之受電箱，而從臺電受電箱連接至1 樓被告所有受電箱之所有電源線材設備皆為被告所有。系爭建物之1 樓及2 樓乃由被告分別出租予原告及第三人，但整棟建物之電源皆係由被告所有之受電箱處拉線供電，即1 、2 樓乃共同使用同一電源，是雖系爭租約有第9 條之免責約定，然此約定係指對於兩造承租建築物內之商品，尤其係原告商品遭竊時對於被告免責之約定，本件遭竊之電線係屬建築物外之設備，且該設備係電力設備，影響建築物之有效利用，並非系爭租約第9 條免責事由之範圍，原告應不負保管臺電電纜至臺電受電箱間電線之責任。受電箱電線遭竊，既於租賃關係存續中，被告身為出租人，自應保持其合於約定使用、收益之狀態，負責電線之修補，故被告主張依約定免責，顯無理由。
3、消防設備受損修繕部分：緣92年原告向被告承租系爭建物時，系爭建物1 樓為保齡球館撤退後之空屋，2 樓為內衣批發公司，原告於承租後因應內裝工程需求，而移動或增設1 樓消防設備，此部分費用由原告負擔。爾後被告於95年將2 樓出租予第三人來福星餐廳後，因2 樓消防設備需增設，是由被告與第三人協議各自負擔1/2 費用，重新施作2 樓消防設備，並將1 樓與2 樓之消防線路分離，但因施工不完全，導致1 樓消防警報線路異常，灑水設備、緊急電機不動作等問題發生。因消防局告知每年2 次之消防檢修申報皆不合格，如不立即改善將開單處罰，因此原告於通知被告並未獲回應後，為免遭消防局處罰即自行施工修復消防設備。另出租人對於消防設備安全之提供，於租賃關係存續中，應保持其合於約定使用、收益之狀態，此為出租人之義務，且本件消防設備未能通過安全檢查，致屢遭主管機關處罰，催告後被告仍置之不理，原告請求自屬有據。
4、關於9,000,000 元改造建設費用部分：此改造建設費用之提撥乃因系爭建物於締結系爭租約時相當老舊，無法即作為原告賣場使用，故被告同意支付改造建設費用讓原告作為改造廁所、地板、天花板、空調等設備之用。
（三）並聲明：被告應給付原告405,380 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
二、被告則以：對於原告因修繕招牌鐵柱、受電箱電線及消防設備支出405, 380元之金額不爭執，然爭執修繕之責任歸屬。（一）招牌鐵柱鏽蝕重新設置部分：
原告主張停車場及停車場入口因被告未盡保修之責，造成招牌鐵柱劣化不堪使用，致原告設置招牌權利受損，原告自行修補而支出費用應由被告負擔云云。惟查被告於92年9 月簽約之時，即依據租賃契約規定將契約物件中有關停車場入口2 支招牌及1 支廣告塔與建築物外牆上2 面橫式招牌點交予原告使用，而依系爭租約第9 條第1 款約定，如非可歸責於兩造之不可抗力因素而造成兩造之設備、財產、商品受到損害時，兩造雙方不負任何責任。是自點交之日起，即應由實際使用人即原告負維修責任，而非由被告負維修之責，況且鐵柱為消耗性物品，正常情況下，鐵柱本會自然耗損，此顯然非可歸責於被告之不可抗力事由所造成之損壞，依據系爭租約第9 條約定，被告不負任何責任。另依民法第435 條第1 項規定，原告似可對被告請求減少租金，然請求減少租金請求權與本案之損害賠償請求權無涉，且原告亦可依系爭租約第12條請求終止租約作為救濟，是應依第9 條約定，被告不負賠償之責。
（二）受電箱電線遭竊修補部分：
受電箱電線遭竊部分，如前所述，被告於契約簽約之後，即將租賃物件點交予原告使用，自應由原告負責保管，原告未盡保管之責，以致受電箱上之電線遭竊，自非屬可歸責於被告之不可抗力原因，依據該契約第9 條第1 款之約定，被告不負任何責任。
（三）消防設備受損修繕部分：
查消防設備確實係由原告保管使用，則相關耗損自應由原告負責，與被告無關，另被告否認係因二樓業主改建而致消防設備受損，被告並未參與會勘，原告自行與2 樓業主片面所達成之會勘結果，被告不受其拘束。且依系爭租約第10條約定，被告僅須提供消防許可申請所必要之「文書」，並無提供消防「設備」之義務，是對於消防設備損壞之維修，被告亦毋庸負責。
（四）依系爭租約第7 條約定，被告已提供原告9,000,000 元之改造建設費用，由被告分15年每月攤還5 萬元給原告，故才會又有第9 條免責事由之約定，且依第12條約定，出租人即被告雖應做好善後工作，但若原告認被告未做好善後工作，亦僅能依第12條主張契約消滅。
（五）並聲明：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事實：
（一）兩造於92年9 月18日就系爭建物訂立系爭租約。系爭租約相關條款約定：
1、第1 條：停車場入口2 支招牌及1 支廣告塔與建築物外牆上2 面橫式招牌亦屬承租範圍。
2、第3 條：租賃期間為自簽約日起15年。
3、第4 條：每月租金為360,000 元（含營業稅以及停車場與招牌使用費）。
4、第7 條：本契約物件之改造建設費為9,000,000 元（含設計、測量、申請等自本契約物件簽約日起至建築物點交為止有關之全部費用）。建設費為甲方（即被告）負擔由乙方（即原告）先行代墊。另，建設費若超過9,000,000 元，其超過金額做為乙方資產。建設費9,000,000 元充作建設協力金。建設協力金於簽約日起15年甲方每月以50,000元均等攤還予乙方，而攤還金額與租金相抵扣。
5、第9 條：如因不屬於甲方或乙方責任之火災、風災、水災、地震等天然災害以及竊盜等不可抗力之原因，致使甲方或乙方之設備、陳列架、器材、商品及其他一切財產受到損害時，甲、乙雙方不負任何責任。因不屬於甲方之不可抗力因素致使店舖設備故障造成乙方之損害時，甲方不負該項責任。
6、第10條：有關施工上、消防許可、營業執照等乙方店舖營運上所須認可之申請所必要之文書，甲方有配合協助之義務。
7、第12條：因本契約第9 條之原因致使契約物件之大部分滅失或有顯著毀損情況時，甲方應本著誠意做好善後之工作，如結果經乙方判斷本契約無法存續時，本契約應視同消滅。……乙方店舖營運上因法令的限制發生問題時，甲方應負責立即協助並排除之。
（二）原告支出設置招牌鐵柱花費250,000 元，受電箱電線遭竊修補費用55,000元，消防設備維修工程費用10,380元。
四、得心證之理由：被告對於原告因招牌鐵柱鏽蝕重新設置、修補受電箱遭竊電線、維修消防設備共花費405,380 元並不爭執（見本院卷第65頁至第66頁、第148 頁），並經原告提出工程報價單、統一發票各3 紙為證（見本院卷第12頁、第21頁至第23頁、第87頁），應堪認為真實，原告主張該筆費用應由被告支付，被告則以依契約約定，伊不負任何責任置辯，是本件爭點在於招牌鐵柱、受電箱電線及消防設備之修繕應由原告抑或被告負責。
（一）按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。蓋解釋意思表示，端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性。是解釋契約尤須斟酌交易習慣，及當事人所欲達成之經濟效果、合理預期之契約利益，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、交易習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之。其中應將當事人之目的列為最先，交易習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。因此，解釋契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。又解釋契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，則應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院18年上字第1727號、19年上字第58號、19年上字第453 號判例要旨及88年度台上字第1671號判決要旨參照）。
1、被告對於原告之請求，辯稱依系爭租約第9 條免責約款，伊不負任何責任，是不須支付修繕費用云云，經查，系爭租約第9 條第1 項約定：不可歸責於兩造之原因所造成之財產損害，兩造不負任何責任；第2 項則約定：不可歸責於被告之原因造成被告設備故障導致原告之損害，被告不負責任，比對第1 項、第2 項可知，第9 條所指之「責任」應係指「損害賠償責任」。而自己對自己設備之損害，並無所謂損害賠償之問題，故第1 項所謂「不負任何責任」應係指出租人（即被告）對承租人（即原告）或承租人對出租人不負損害賠償責任而言，即出租人對於自己所有設備（租賃物）之損壞，並無所謂對自己賠償之問題，但仍應有保持其合於約定使用、收益狀態之義務，即不因系爭租約有第9 條免責事由之約定而免除出租人應依民法第423 條規定負租賃物狀態之保持義務，若租賃物之毀損係因承租人未盡善良管理人之注意所致，則承租人依民法第432 條第2 項，亦應負損害賠償責任，是被告所辯，應不足採。
2、又查，系爭租約第7 條雖有被告應分15年自每月租金抵扣50,000元攤還9,000,000 元建設協力金之約定，然該筆建設協力金係指系爭租約「簽約日起至建築物點交為止」之建設系爭建物之費用，故亦不因有此建設協力金之約定即免除被告出租人之保持義務。
3、另被告辯稱依系爭租約第9 條配合第12條約定，系爭租約租期長達15年，被告將租賃物交付原告占有使用後，被告實無能力在盡維修保管責任，故有第9 條免責約款之約定，即被告原則上不負任何責任，雖第12條有「應本著誠意做好善後之工作」之約定，但若原告認被告未做好善後工作，亦僅能依該條主張契約消滅云云，然如前述，第9條
之約定僅在免除損害賠償責任，並未免除出租人對於租賃物之保持義務，此從第12條「出租人應本著誠意做好善後之工作」之約定更可確立，倘被告未做好善後工作，原告甚至可以主張契約消滅，舉重以明輕，原告當然可以不行使終止契約之權利，而僅請求修繕。又系爭租約雖長達15年，然原告亦皆按月給付被告360,000 元之租金作為使用租賃物之對價，被告以租期長達15年無能力盡租賃物之保持義務，並不足採。
4、綜上，解釋系爭租約之相關約定，兩造並無免除出租人民法第423 條之保持義務，依民法第429 條及第432 條規定，倘不可歸責於承租人之事由造成租賃物毀損，應由出租人負擔租賃物之修繕義務，先予敘明。
（二）招牌鐵柱鏽蝕重新設置部分：
1、原告主張招牌鐵柱劣化不堪使用，須由被告負擔更換費用等語，為被告所否認，並以前詞置辯。經查：依系爭租約第1 條及第4 條之約定，租賃標的物除系爭建物外亦包含廣告招牌，原架設招牌之鐵柱雖已經原告拆除並予以廢置多時，而無法呈現原來之使用狀態，無法經過鑑定認定該鐵柱於原告更換時是否已達不堪使用之狀態，然依原告所提供之照片觀之，該鐵柱之毀損應屬自然鏽蝕所致，屬不可歸責於兩造之事由，非因原告未盡善良管理人注意義務所致，是原告毋庸依民法第432 條第2 項之規定負損害賠償責任，依民法第423 條及第429 條第1 項之規定，應由出租人即被告負擔修繕費用。
2、又原告於發現招牌鐵柱毀損時，先經2 次發函請求被告修繕未果，在經向多方詢問後，認鏽蝕部位在鐵柱中央，且鏽蝕面積不小，倘僅以修補方式並無法保證安全，為免因招牌倒塌造成重大意外，故選擇在原基礎上替換與原鐵柱相同式樣之鐵柱作為修補方式，有工程報價單、照片9 張及催告函2 份在卷（見本院卷第8 頁至第11頁、第13頁至第18頁）可參，是可認招牌鐵柱確有修繕必要，而原告於定期催告被告修繕未果後，自行以此不須重新施作基礎，而更換與原鐵柱相同式樣之鐵柱作為修繕方式，其所支出之費用應屬必要，則依民法第430 條之規定，原告自可向被告請求招牌鐵柱修繕費用250,000元。
（三）受電箱電線遭竊修補部分：
1、查本件遭竊之受電箱電線係設置在系爭建物外牆，作為臺電電線桿之外電供應至系爭建物整棟樓內電之用，電源由系爭建物1 、2 樓所共用，有原告提出之附圖及照片7 張在卷（見本院卷第104 頁至第111 頁）可參，而該段電線係於97年1 月15日5 時許遭剪斷竊走，有原告提出之報案三聯單、桃園縣政府警察局八德分局通知偵辦情形函文、現場照片2 張在卷（見本院卷第18頁至第20頁）可憑，則該段電線既係設置於建築物之外牆，且依系爭租約第9 條第1 項約定，亦將「竊盜」納入不可歸責於雙方之事由，則承租人即原告毋庸依民法第432 條第2 項對被告負損害賠償責任。
2、又此段電線係用以連接外電及內電，若無修復則系爭建物即陷於無電使用之狀態，無法達合於約定使用、收益之狀態，是出租人即被告對此應負有修繕義務，原告向被告請求修繕所支出之55,000元，應有理由。
（四）消防設備受損修繕部分：
1、被告辯稱依系爭租約第10條約定，被告僅須提供消防許可申請所必要之「文書」，並無提供消防「設備」之義務，是對於消防設備損壞之維修，被告亦毋庸負責云云，經查，依各類場所消防安全設備設置標準第12條分類，原告商場為第1 款（甲類）第4 目（-4）簡稱甲-4場所，系爭建物2 樓餐廳為甲-5場所，而原告承租前，系爭建物係作為保齡球館使用，屬甲-2場所，故系爭建物全棟之消防安全設備應依甲類場所設置，且原告於承租前，系爭建物即設置有甲類場所之消防設備，此為兩造所不爭執。則系爭建物是否配置有合於標準之消防設備，關係著原告是否得以將系爭建物作為成衣賣場之經營場所，於租賃期間繼續保持合於檢驗標準，則攸關原告是否能通過消防局之定期檢查，免於受罰，故系爭建物是否配置有合於標準之消防設備，當然影響租金之核定標準，即於系爭租約中，提供合於標準之消防設備應屬出租人即被告對於租賃物之保持義務之一。
2、關於本件消防設備毀損之原因，經證人陳政文於本院審理時到庭證稱：系爭建物之消防設備是由我負責維護，97年初因原告之消防檢查不合格被消防局開單，故請我過去維修，經我與2 樓消防公司共同會勘、檢測，原告消防設備受損乃因2 樓裝潢時將消防線路全部剪斷，未再接回所致（見本院卷第138 頁至第139 頁），又消防設備之共同設置部分計有室內消防栓設、自動撒水設備、火警自動警報設備、緊急廣播設備、排煙設備、緊急發電機設備第6 項設備，依證人從事消防檢測10年經驗，一般場所消防安全設備設於營業或使用範圍內者，基於使用者付費原則，自由承租人負責，而前述6 項公用設備若有損壞，則應由出租人負責維修，有威德水電工程有限公司所出具之書狀在卷（見本院卷第125 頁）可參。雖被告辯稱證人陳政文僅與系爭建物2 樓業主進行原告消防設備受損之會勘、檢測，並未通知被告到場，乃片面自行協議本件消防設備受損係因2 樓業主改建所致，被告不受此結論之拘束云云，惟查證人陳政文係領有專業證照之消防設備士（消士證字第0925號），並有從事消防檢測長達10年之經驗，其對於本件消防設備毀損原因之判斷應屬可採，而本件消防設備毀損部位係屬共同設置之部分，是應由出租人負修繕之責，原告因而向被告請求修繕費用100,380 元，應屬合理。
（五）從而，原告請求被告給付招牌鐵柱鏽蝕重新設置費用250,000 元、受電箱電線遭竊修補費用55,000元及消防設備受損修繕費用100,380 元，應有理由。
五、綜上所述，原告基系爭租約及民法第429 條、第430 條，請求被告給付405,380 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。
六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　7 　　月　　10　　日桃園簡易庭 法 官 葉藍鸚
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　7 　　月　　10　　日書記官 辜伊琍