臺灣雲林地方法院100年度簡上字第13號

• 裁判案由: 排除侵害
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣雲林地方法院
• 裁判日期: 100 年 08 月 09 日

臺灣雲林地方法院民事判決　　　　　　 100年度簡上字第13號上　訴　人　李瑞寶
被　上訴人　華泰綜合大樓管理委員會
法定代理人　蔡宏文
訴訟代理人　林重仁律師
上列當事人間請求排除侵害事件，上訴人對於中華民國100 年3
月8 日本院斗六簡易庭99年度六簡字第220 號第一審判決提起上訴，本院於民國100 年7 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人方面：
㈠、聲明：
⒈原判決廢棄。
⒉被上訴人在原審之訴駁回。
⒊訴訟費用由被上訴人負擔。
㈡、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
⒈原審認上訴人係公寓大廈管理條例（下稱本條例）第3 條第1 項第8 款之住戶，應遵守本條例第15條第1 項之規定而使用專有部分，因上訴人不遵守規定，依被上訴人之請求，以本條例第15條第2 項之規定為上訴人敗訴之判決。惟本條例第15條第2 項係規定：「住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀。」本件上訴人縱有如被上訴人所指違法使用，被上訴人於制止而不遵從時，應報請雲林縣政府處理，並要求回復原狀，但被上訴人並未踐行報請雲林縣政府處理之程序，而逕行向原審提起本件訴訟，與本條例第15條第2 項之規定即有不符，程序自有未洽，原審竟遽為實體判決，其判決即有違誤，應予廢棄。
⒉上訴人占用之停車位屬華泰綜合大樓（下稱系爭大樓）之共用部分，經約定供特定區分所有權人使用之約定專用部分，業經原審認定在案。參照本條例第9 條第1 項「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權」之規定意旨，訴外人臺西汽車客運股份有限公司（下稱臺西客運）與富甲天下企業有限公司（下稱富甲天下公司）自得就系爭大樓停車位為使用收益，故其等將所分配之停車位出租予上訴人，自屬合法有效。又依據本條例第9 條第2 項規定：「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。」上訴人承租系爭大樓停車位之目的，乃為經營停車場，且為24小時全天候營業。而經營停車場業務，自有設置如原審判決所附雲林縣斗六地政事務所民國（下同）99年10月11日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A 木板隔間房屋及編號B 活動式車棚之必要，此乃符合本條例第9 條第2 項規定允許之範圍。再者，被上訴人自86年9 月1 日起至98年8 月31日止，即與上訴人訂立租賃契約，且同意上訴人得就停車位以外空間自行設施、使用，即設置A 、B 建物，12年來相安無事，可見被上訴人明知上訴人經營停車場，有設置A 、B 設施之必要，且同意上訴人為之，即應成立本條例所定之「規約」效力，故上訴人依規約設置活動車庫及茶水間，並無違反本條例第15條之規定，即無違法變更約定專用部分。
⒊被上訴人之組成全由各樓指定員工或承租人代表，並非依規約由業主代表，上訴人也被指名擔任委員幾年，業經富甲天下公司向鈞院提起訴訟，經鈞院以99年度訴字第552
號判決被上訴人之決議無效，由此可見99年度以前被上訴人的組織是違法。
㈢、證據：除援用第一審所提之證據外，補提臺灣雲林地方法院（下稱雲林地院）99年度訴字第552 號民事判決、地下一、二樓車位使用配置圖及被上訴人辦公室、保全室、活動車庫、停車場等照片。
二、被上訴人方面：
㈠、聲明：
⒈上訴駁回。
⒉第二審訴訟費用由上訴人負擔。
㈡、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
⒈程序部分：本條例第15條第2 項有關「報請直轄市、縣（市）主管機關處理」，屬任意規定，上訴人主張應先踐行該程序方得提起排除侵害之訴，恐有誤解。況且，該條項將「並要求其回復原狀」與「報請直轄市、縣（市）主管機關處理」同列，被上訴人未報請直轄市、縣（市）主管機關處理，而直接要求回復原狀，依法並無違背。
⒉實體部分：上訴人所持上訴理由，皆經原審於判決理由中闡述詳明，其上訴顯無理由。
㈢、證據：除援用第一審所提之證據外，補提雲林地院斗六簡易庭99年度六小字第188 號民事小額判決及雲林地院100
年度小上字第3 號民事裁定。
三、兩造不爭執之事實：
㈠、上訴人於系爭大樓地下一樓設置如附圖所示A 部分面積6
平方公尺之木板隔間房屋及B 部分面積13.72 平方公尺之活動式車棚。
㈡、被上訴人於99年6 月25日決議以存證信函通知上訴人於10日內拆除上開建物，並於99年7 月2 日寄發存證信函通知上訴人於文到10日內拆除，經上訴人於99年7 月5 日收受，惟上訴人至今仍未拆除上開A 、B 部分地上物。
㈢、兩造前於86年8 月間簽訂汽機車停車場租賃契約書，租賃標的物為系爭大樓地下一、二樓汽機車停車場（面積及範圍如契約書之附件平面圖），租賃期限自86年9 月1 日起至98年8 月31日止，租賃期間租金均由上訴人交予被上訴人用以抵付臺西客運之管理費，餘額再由被上訴人交付臺西客運，此租約所出租之停車位為當時被上訴人同意臺西客運使用之停車位。
㈣、上訴人於98年12月16日與富甲天下公司簽訂停車場租賃契約，租賃標的物為系爭大樓一、四、五、六樓之地下一、二樓停車位，租賃期限自98年10月7 日起至101 年10月6
日止，並經本院所屬民間公證人公證。
㈤、訴外人偉倫開發有限公司（下稱偉倫公司）、富甲天下公司、黃正賢及上訴人於99年1 月18日簽訂協議書，約定由偉倫公司繼受黃正賢就上開㈣所載租約之權利與義務，且與富甲天下公司共同將租賃標的物出租予上訴人，並變更租賃標的物為系爭大樓一、四、五、六樓、七樓之一、七樓之四、七樓之五之地下一、二樓停車位。
㈥、臺西客運就系爭大樓土地應有部分萬分之4402及區分所有權建物全部暨共有部分，經本院民事執行處97年度執字第3548號案件執行拍賣後，於98年9 月22日由富甲天下公司及黃正賢拍定取得，持分各二分之一，其後黃正賢再將所買受之二分之一持分出售予偉倫公司。
㈦、上訴人所占用之系爭停車位屬系爭大樓之約定專用部分。四、得心證之理由：
本件兩造之主要爭點為：被上訴人依本條例之規定，請求上訴人除去系爭大樓地下一樓如附圖所示A 部分之木板隔間房屋及B 部分之活動式車棚，有無理由？被上訴人提起本件訴訟前，是否須先踐行報請雲林縣政府處理之程序？管理委員會之委員，是否應以所有權人為限？分別論述如下：
㈠、按「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求回復原狀。」本條例第9 條、第15條分別定有明文。而其中第9 條第2 項所謂另有約定者，應以同條例第9 條第3 項所定：「前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定」為限，非如上訴人所陳係指其與臺西客運或富甲天下公司、黃正賢、偉倫公司等人簽訂停車場租賃契約中之約定內容，亦即上訴人不得持其與臺西客運、富甲天下公司、黃正賢及偉倫公司等人之約定，主張排除本條例之適用（參照最高行政法院88年判字第4297號判決）。㈡、經查，上訴人主張其所占用之系爭停車位，屬系爭大樓之共用部分經約定供特定區分所有權人使用之約定專用部分，為兩造所不爭執，則上訴人於臺西客運就系爭大樓之區分所有建物先後移轉予富甲天下公司、黃正賢、偉倫公司等人後，自得與新所有權人另訂系爭停車場之租賃契約，惟所訂立之租約內容及系爭停車場之使用方式仍不得違反本條例之相關規定，及系爭大樓之規約暨區分所有權人之決議。且上訴人與富甲天下公司、黃正賢、偉倫公司等區分所有權人訂立租賃契約後，基於承租人之身分，亦屬本條例所稱「住戶」（本條例第3 條第8 款），而應遵守該條例中關於「住戶」之相關規範。
㈢、依系爭大樓之使用執照所載，系爭大樓地下層之用途為防空避難及停車場（見原審卷二第7 頁），由此足見系爭大樓地下室之停車位，應作為停車使用。又觀之系爭大樓管理規則第6 條所規範地下停車場之管理內容，該共用部分經約定專用之停車位，其用途顯然亦限於停車使用，且未約定區分所有權人或其承租人得於停車位之空間另行設置其他地上物。是依系爭大樓使用執照所載用途及管理規則之約定可知，上訴人所占用之系爭停車位，其設置之目的係為供停車使用，甚為明確。上訴人於該停車場內搭建木板隔間房屋及活動式車棚以供茶水間及休息使用，顯然已違反本條例第15條第1 項之規定。
㈣、而兩造於簽訂之汽機車停車場租賃契約第8 條固約定：「…餘空間供承租人規劃與設施」等語（見原審卷一第42頁），惟該「規劃與設施」仍不得違反系爭大樓之使用執照所載用途及規約之規定，已如前述。何況，上開租約之租期已於98年8 月31日屆滿，且租期屆滿後，被上訴人已於99年1 月15日召開之管理委員會會議中就系爭大樓地下一、二樓停車位遭占用作為寢室乙事作出決議，要所有權人於1 個月內負責排除。另於99年6 月25日召開之管理委員會會議中就同一事件作出限上訴人於10日內拆除，否則依法辦理之決議，並於99年7 月2 日寄發存證信函通知上訴人於文到10日內拆除，經上訴人於同年月5 日收受，有上開會議紀錄及存證信函在卷可證（見原審卷一第18-21 頁），復為上訴人所不爭執，足認被上訴人目前基於系爭大樓之管理權及全體區分所有權人之利益考量，已不同意上訴人於系爭大樓地下一樓之停車場繼續設置上開房屋及車棚，並已制止上訴人，要求其回復原狀。
㈤、次按本條例第15條第2 項規定「住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀」，其意思係指住戶違反前項規定經制止而不遵從時，管理負責人或管理委員會得報請直轄市、縣（市）主管機關，同時並得訴請法院命違反第1 項規定之住戶回復原狀（參照臺灣高等法院暨所屬法院92年法律座談會民事類提案第16號），並非須先報請主管機關處理後始得起訴請求。是以，被上訴人既已通知上訴人限期拆除木板隔間房屋及活動式車棚，上訴人迄今仍未拆除上開地上物，依本條例第15條第2 項規定，被上訴人自得報請雲林縣政府處理，或訴請法院命上訴人回復原狀，或二者同時為之。
㈥、再按所謂「規約」，係指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，為本條例第3 條第12款所明定。由是觀之，規約之內容必須經區分所有權人會議之決議，始得成為區分所有權人全體共同遵守之事項。而縱如上訴人所述，被上訴人於簽訂租賃契約時，即明知上訴人有設置木板隔間房屋及活動式車棚之必要，且同意上訴人為之，惟上開內容並未經區分所有權人會議決議訂定於系爭大樓管理規則中，依上開說明，即非本條例所稱之規約。故上訴人主張被上訴人同意其於停車場內設置木板隔間房屋及活動式車棚，即應認具有規約之效力，其使用方式並無違反本條例第15條之規定，恐有誤解，為不足採。
㈦、另依本條例第29條第2 項規定：管理委員之選任、解任、權限與其委員人員、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議，但規約另有規定者，從其規定。又經系爭大樓區分所有權人會議決議通過之被上訴人組織章程第4 條約定：管委會之成立與委員之產生，由本大樓之業主（所有權人或使用人）一樓派出二人，其餘每層樓派出一人為委員，代表該樓之業主執行管委會之各項任務。是依被上訴人之組織章程約定，管理委員會之委員，並非以所有權人為限，使用人亦得被選任成為管理委員。則上訴人以被上訴人之組成並非全由業主代表，主張被上訴人之組織違法乙節，即非有理。至於上訴人所提出之本院99年度訴字第552 號民事判決，是富甲天下公司對被上訴人提起「確認被上訴人於99年9 月24日召開之管理委員會會議，其中有關【討論事項：㈡停車位分配請檢討案。】之決議無效訴訟，本院以：停車位之分配涉及系爭大樓共用部分前經約定專用之修訂，應以規約或經區分所有權人會議特別決議通過，始生合法效力，管理委員會並無決議之權限，然被上訴人卻於其召開系爭會議中，予以提案討論並決議通過系爭決議，揆之上開說明，被上訴人所為系爭決議自屬無效等語，判決被上訴人敗訴，核與
本件被上訴人委員之選任是否以所有權人為限之爭議無關。
㈧、綜上所述，上訴人基於承租人之身分，未依使用執照所載用途及規約使用約定專用之系爭停車位，業經被上訴人制止而不遵從，被上訴人依法自得訴請法院命上訴人回復原狀。從而，被上訴人依本條例第15條第2 項之規定，請求上訴人除去系爭大樓地下一樓如附圖所示A 部分之木板隔間房屋及B 部分之活動式車棚，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，命上訴人應將系爭大樓地下一樓如附圖所示A 部分面積6 平方公尺之木板隔間房屋及B 部分面積13.72 平方公尺之活動式車棚除去，並依職權宣告假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果不生影響，不另論述，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1
第3項 、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 8 月 9 日民事第二庭 審判長 黃一馨
法 官 楊昱辰
法 官 蔡碧蓉
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 100 年 8 月 9 日書記官 蘇紋泙