臺灣雲林地方法院102年度訴字第131號

• 裁判案由: 返還價金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣雲林地方法院
• 裁判日期: 103 年 01 月 15 日

臺灣雲林地方法院民事判決　　　　　　　102年度訴字第131號原　　　告　昱臣營造有限公司（原名鎮光鳴營造有限公司）
法定代理人　盧政達
訴訟代理人　陳淑香律師
被　　　告　吳志宏
訴訟代理人　熊治璿律師
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國102 年9 月4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣貳佰肆拾萬元，及其中新台幣壹佰貳拾萬元自民國一○○年一月七日起、餘新台幣壹佰貳拾萬元自民國一○○年六月三十日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九; 餘由原告負擔。
本判決於原告以新台幣捌拾萬元供擔保後，得假執行; 但被告得以新台幣貳佰肆拾萬元預供擔保後，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分:
按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止。上開規定，於有訴訟代理人時不適用之。民事訴訟法第170 條、第173 條定有明文。本件原告原名「鎮光鳴營造有限公司」、法定代理人「黃瑞光」，嗣於民國（下同）102 年6 月13日本件訴訟程序進行中，公司名稱及法定代理人變更為「昱臣營造有限公司」及「盧政達」，並經向主管機關台南市政府以102 年6 月14日府經工商字第00000000000 號函准予變更登記，並於同年12月3 日具狀聲明承受訴訟，並提出上開台南市政府函及有限公司變更登記表等影本為證（本院卷第116 至120 頁），核無不合，應予准許。
貳、實體部分:
一、原告主張：
㈠緣兩造於100 年1 月7 日就坐落雲林縣西螺鎮○○○段000
○00000 地號土地（下稱系爭土地）成立買賣契約，總價金為新臺幣（下同）1,490 萬元（下或稱系爭不動產買賣契約），原告並於同日將面額100 萬元、20萬元之2 紙支票交與被告，作為支付定金，抵充價款，尾款1,370 萬元則持系爭土地再辦理貸款，以第二次貸款之金額清償系爭土地第一次序之抵押權設定（抵押債權人為台灣中小企業銀行股份有限公司）之方式作為支付（俗稱背胎），並約定建築線核准後，被告始可兌現上開100 萬元之支票，辦理抵押權設定之手續亦由被告負責處理。詎被告於尚未取得建築線前即兌現上開100 萬元支票。
㈡嗣因抵押權設定手續有問題，雙方遂於100 年4 月11日同意由原告再交付面額129 萬3 千元之支票與被告，並由原告另於100 年4 月25日前提供250 萬元給被告，以準備清償第一次序之貸款，剩餘1,000 萬元價金仍以背胎方式支付，於辦理後次序貸款期間，由原告支付第一次序貸款之利息。該日後，原告均按月繳納貸款利息3 萬1 千元。詎被告於兌現上開129 萬3 千元支票及收受9 個月利息後，竟擅自出售系爭土地與訴外人林鈵傑。嗣經原告查訪催討後，向被告表達解除契約之意，經被告委任蔡柏宗同意將原告所交付之價金250 萬元及貸款利息30萬元（以整數計算）合計280 萬元返還原告。
㈢按「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。債權人於有第226 條之情形時，得解除其契約。契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：由他方所受領之給付物，應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」民法第226 條、第256 條、第259 條第1 款、第2 款分別定明文。被告既違反系爭買賣契約，將系爭土地出售與他人，已屬違約，嗣後已無繼續履行之可能，爰依上開規定及系爭買賣契約第9 條後段之約定，重申表達解除契約之意，並請求被告返還原告因系爭買賣契約已給付之價金及利息共277 萬2 千元（計算式：120 萬元+129萬3,000元+3萬1,000 元×9=277萬2,000元）。
㈣對被告抗辯之陳述：
⒈兩造雖於100 年4 月11日就系爭買賣契約簽訂附加條款（下或稱系爭附加條款），然該附加條款第7 條所定「不得拖過1 個月」是指同條款第2 條所定原告自100 年3 月1 日起負擔被告之銀行利息，每一期貸款之繳款期限不得超過1 個月。
⒉依系爭附加條款第3 條之約定，雙方同意100 年5 月1 日前完成過戶，辦理過戶並非原告單方可完成，被告應依約於100 年5 月1 日前提供辦理過戶所需之產權資料。
⒊原告於100 年5 月17日交付由訴外人東大億營造股份有限公司（下稱東大億公司）所簽發面額200 萬元、47萬8,000 元之支票2 紙予被告，被告未於100 年5 月1 日辦理移轉登記手續，原告仍依約使上開面額47萬8,000 元之支票兌現，被告於兌現上開47萬8,000 元之支票後，因訴外人東大億公司適遭搶劫，被告於100 年8 月提示上開面額200 萬元之支票始遭退票，並非自始無法兌現。
⒋又原告嗣經由訴外人林正安介紹認識訴外人國根建設股份有限公司（下稱國根建設公司），並介紹斡旋訴外人國根建設公司同意買受系爭土地，被告代理人蔡伯宗即表示同意退還原告前所支付之價金250 萬元，系爭買賣契約應解為經兩造同意解除，被告應退還原告所給付之價金等語。
㈤並聲明：
⒈被告應給付原告277 萬2,000 元，及其中⑴120 萬元自100
年1 月7 日起、⑵129 萬3,000 元自100 年5 月10日起、⑶27萬9,000 元自100 年10月17日起，均至清償日止按年息百分之五計算之利息。
⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
㈠系爭不動產買賣價金之給付流程依系爭不動產買賣協議書及附加條款比對觀之，總價金1,490 萬元，扣除頭期款120 萬元，尚餘尾款1,370 萬元，再扣除系爭附加條款第5 條約定之票款129 萬3, 000元（9 萬3,000 元為原告同意代被告支付之銀行貸款利息）剩餘價金1,250 萬元，依系爭附加條款第6 條之約定，雙方同意於100 年4 月25日前由⑴原告提交250 萬元至被告之帳戶備償。⑵買方登記名義人開立1,000
萬元面額本票與被告，俟第二次序貸款撥付清償第一次序貸款後，原告始得取回該本票。
㈡又系爭附加條款第7 條「若買方無法完成前項作業買方應提交欲延期限之利息，但不得拖過1 個月」係指原告若無法完成系爭附加條款第6 條所約定應於100 年4 月25日前提交250 萬元與被告及完成銀行貸款作業清償1,000 萬元尾款，而欲延期不得拖過1 個月即自100 年4 月25日起算1 個月內，即至100 年5 月25日止前需完成第6 條約定之事項而言，非如原告所稱系爭附加條款第7 條約定「不得拖過1 個月」係指每期貸款利息繳納期限不得遲延超過1 個月。
㈢另被告於100 年1 月7 日與原告簽立系爭不動產買賣契約後，即備妥土地過戶所需之相關文件資料交付代書辦理過戶手續，原告亦指定過戶予訴外人謝玟育為系爭土地之登記名義人，代書並於100 年2 月16日將本件送雲林縣稅務局辦理土地增值稅之申報在案，詎料原告所指定之過戶人信用不佳，無法向銀行貸得應給付之尾款1,370 萬元，原告亦無法另行覓得足以向銀行貸得上開款項之人辦理過戶，代書始於100
年4 月11日向雲林縣稅務局申請撤銷先前土地增值稅辦理之申報，足見被告並無拒不履行過戶之情事，係因得歸責原告之事由，而無法辦理系爭土地之過戶事誼，原告主張顯與事實不符。
㈣原告於100 年5 月17日交付之面額47萬8,000 元之支票，與系爭附加條款第6 條約定原告應於100 年4 月25日前提交250 萬元與被告之部份無涉。查兩造於100 年4 月11日簽定系爭附加條款，於第5 條約定原告以發票日100 年4 月20日、面額81萬5,000 元及發票日100 年5 月10日、面額47萬8,000 元之支票二紙支付被告價金尾款129 萬3,000 元，惟被告於100 年4 月20日提示面額81萬5,000 元之支票時，經以存款不足為由遭退票，原告隨即向被告要求以給付現金及換票之方式來支付129 萬3,000 元之部分，並改交付現金81萬5,000 元及於100 年5 月17日交付發票日100 年5 月25日、面額47萬8,000 元之支票與被告。上開發票日100 年5 月25日、面額47萬8,000 元之支票，自始至終即與系爭附加條款第6 條約定原告應於100 年4 月25日提交之250 萬元無涉，非如原告所謂被告未於100 年5 月1 日辦理移轉登記手續，原告仍依約使上開面額47萬8,000 元之支票兌現。
㈤原告雖於100 年5 月17日一併交付東大億公司所簽發面額200 萬元（發票日為100 年6 月15日）、47萬8,000 元（發票日為100 年5 月25日）之支票與被告收執時，即明知發票人東大億公司於1 年內已發生存款不足退票達3 次，並即將被臺灣票據交換所（下或稱票據交換所）列為拒絕往來戶，仍刻意交付上開二紙支票與被告作為支付價金尾款，嗣後發票人東大億公司於100 年5 月20日被列為拒絕往來戶。
㈥且原告雖曾交付上開訴外人東大億公司簽發發票日100 年6
月15日、面額200 萬元之支票與被告作為部分價金之給付，然於票載發票日到期時，原告卻一再要求被告不要按期提示，被告始於100 年7 月7 日以存證信函為第一次催討。俟被告於100 年8 月17日提示上開支票，竟遭以存款不足及拒絕往來戶為由退票，可見原告於本件土地買賣實無履約之誠意及能力，被告遂於100 年10月24日再次以存證信函通知原告限期依約履行給付價金義務，逾期則依系爭買賣契約第9 條之約定將原告前所支付之價金由被告收充為違約金，並解除本件買賣契約。是被告雖於100 年10月31日將系爭土地另出售予第三人，惟本件買賣契約既已於100 年10月24日經合法解除而失效，依約被告自得沒收原告已交付之價金作為違約金，當無原告主張之一屋二賣之情事，原告自不得以被告違反履行義務而主張解除系爭買賣契約，要求被告返還前開違約金等語。
㈦並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執及爭執事項：
㈠不爭執事項:
⒈兩造於100 年1 月7 日就系爭土地成立系爭不動產買賣契約，總價金為1,490 萬元。簽約當日由原告將面額100 萬元、20萬元之支票各1 紙交付被告，以作為定金，並抵充價款，尾款1,370 萬元則以系爭土地再辦理第二順位抵押貸款，以該貸款金額清償系爭土地第一順位抵押權所擔保之借款債務，系爭不動買賣契約書上並有約定嗣建築線核准後，被告始可兌現上開100 萬元支票。
⒉兩造於100 年4 月11日延續系爭不動產買賣契約，增訂系爭附加條款。
⒊原告於100 年5 月17日交付發票人均為東大億公司、支票號碼0000000 號、發票日100 年6 月15日、面額200 萬元，及支票號碼0000000 號、發票日100 年5 月25日、面額478,000 元之支票各1 紙給被告。該200 萬元支票經被告於100 年8 月17日提示後退票未兌現。
⒋被告曾委託王庭鴻律師分別於100 年7 月7 日、100 年10月24日分別寄發如被證六、七之臺中法院郵局第1545號、第2482號存證信函給原告，分別催告原告給付價金與沒收價款或解除系爭不動產買賣契約。
⒌原告曾於100 年11月14日寄存證信函給被告。
⒍被告於100 年10月31日將系爭土地所有權移轉登記給訴外人林鈵傑，並經林鈵傑於101 年1 月6 日再移轉登記給訴外人國根建設公司。
㈡爭執之事項：
⒈原告有無依系爭附加條款第5 、6 條之約定給付價金？
⒉兩造於100 年4 月11日所簽訂之系爭附加條款第6 、7 條約定之真意為何（原告主張係指其未能依第6 條規定為給付時，代繳系爭土地之第一順位抵押貸款之利息每次不得遲延超過1 個月; 被抗辯係規定原告履行第6 條約定之期限，遲延不得超過1 個月）？
⒊由東大億公司開立之號碼0000000 、發票日100 年6 月15日、面額200 萬元及號碼0000000 、發票日100 年5 月25日、面額478,000 元之二紙支票是否屬於自始即無法兌現之支票？
⒋依系爭買賣契約，兩造誰有義務去辦理第二順位之抵押貸款，以清償被告前已設定之第一順位抵押貸款債務，作為清償系爭不動產買賣契約之部分價金?
⒌系爭不動產買賣契約，是否經被告於100 年10月24日合法解除? 被告可否依系爭買賣契約沒收原告已給付之價金？
⒍系爭不動產買賣契約於100 年10月間，在台中高鐵站協商賣給訴外人林鈵傑或國根建設公司時，是否已合意解除？
⒎如原告違約，被告沒收原告已交付之全部價金作為違約金，是否過高而應予酌減？
四、得心證之理由:
㈠原告主張兩造於100 年1 月7 日就系爭土地成立系爭不動產買賣契約，總價金為1,490 萬元。簽約當日由原告交付面額100 萬元及20萬元之支票各一紙予被告，以作為定金之支付，並抵充價款，尾款1,370 萬元，則約定以系爭土地辦理第二順位抵押貸款，供清償系爭土地所設定第一順位抵押權所擔保之債務作為該價金尾款之支付。並約定建築線核准後，被告始可領取上開100 萬元支票。惟被告於尚未取得建築線前即兌現該100 萬元支票。且因第二順位抵押權設定之手續問題，兩造遂於100 年4 月11日延續系爭不動產買賣契約，增訂系爭附加條款，原告並於同日交付面額合計129 萬3 千元之支票二紙予被告，另約定由原告於100 年4 月25日前給付被告250 萬元，以清償系爭土地所設定第一順位抵押權所擔保之貸款，剩餘1,000 萬元價金仍以背胎方式辦理支付，於辦理該後順位抵押貸款期間，由原告支付第一順位抵押貸款之利息。該日後，原告均按月繳納貸款利息約31,000元至100 年10月份（100 年9 月之利息），共繳付9 個月（次）之利息。而被告於100 年11年10日，以於100 年10月31日買賣之原因，將系爭土地所有權移轉登記與訴外人林鈵傑，並經林鈵傑於101 年1 月6 日再以買賣為原因，移轉登記給訴外人國根建設公司等情，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約書及附加條款、委任書、意願書、台灣中小企業銀行存款憑條、系爭土地異動索引表、土地所有權買賣移轉契約書、雲林縣稅務局100 年4 月13日雲稅土字第0000000000號函、支票暨退票理由單等在卷可參（本院卷第11至23頁、第38
至50頁），足信為真正。
㈡原告有無依系爭附加條款第5 、6 條之約定給付價金？
⒈原告主張其已依系爭附加條款第6 條之約定，交付發票人均為東大億公司、發票日分別為100 年6 月15日及同年5 月25日、面額為200 萬元及478,000 元之支票各一紙予被告作為支付，僅因上開200 萬元之支票屆票發日時，因東大億公司之會計到銀行領款時被搶，才致該200 萬元之支票未獲兌現等語。然為被告所否認，並辯稱: 上開478,000 元之支票，係兩造補訂系爭附加條款時，連同另一紙面額815,000 元之支票交付被告，作為履行系爭附加條款第5 條所約定之1,293,000 元之款項，且其中478,000 元之支票是給付兩造於系爭買賣之仲介陳炳章與劉兆祥之仲介費用，但後來均未兌現，原告後來才委由證人陳慶芳以現金換回上開二紙支票; 另上開200 萬元之支票，雖是原告為履行系爭附加條款第6 條所約定之款項，然未兌現，且原告亦未給付剩餘之50萬元，故被告已違約在先等語。
⒉查兩造所不爭執之系爭附加條款第5 條載明: 「本年4 月11日雙方同意支付本筆買賣價金尾款新台幣1,293,000 元整，【開立帳號00000000發票日100.4.20票號AY0000000 、發票日100.5.10票號AY 0000000】。」第6 條則載為: 「貸款殘存額新台幣12,500,000元整，雙方同意4 月25日前，提交新台幣2,500,000 元整，入乙方帳戶備償，殘額度撥付後，清償賣方之銀行貸款，買方取回本票，賣方取回借據。」等語。
⒊原告上開主張，雖據其提出該二紙支票影本為證（本院卷第58頁），然該二紙支票之金額合計為2,478,000 元（200 萬+478,000=2,478,000），核與上開附加條款第6 條所約定原告應給付250 萬元之金額不符。而被告所抗辯之上開事實，業據證人陳炳章到庭結證屬實（本院卷第141 頁背面），且原告所提出上開支票影本旁亦有證人陳炳章簽名附記: 「茲收到鎮光鳴營造（股）公司提交購地價金數如左列票據，另殘存價金新台幣壹仟壹佰伍拾萬元正予（於）過戶后以貸款支付，收訖無訛。」等語可參，雖該附記殘存價金1150萬元，核與上開系爭附加條款第6 條所約定之貸款殘存額1250萬元扣減200 萬元後之餘額1050萬元不符，然原告亦未能舉證證明其確已依上開附加條款第6 條約定給付價金。
⒋且證人陳慶芳亦結證稱: 「…有關剛剛提到的2 張各為47萬8000元及200 萬元的支票，其中47萬8000元部分，已有依約給付給吳志宏，另外200 萬元的部分，是準備用來償還銀行（第一次的貸款）使用，以使債務剩下1000萬元。該筆土地總價1000多萬元，其中該給付給吳志宏部分，我們已付清…」、「因東大億在錢方面不方便，所以200 萬元才跳票，無法如期給付。其實那200 萬元是要準備付給銀行清償原借貸使用的，而不是要給吳志宏的。」、「…拿錢出去時我都有參加，最後是開了2 張票，1 張47萬8000元，1 張200 萬元，結果200 萬元的那（張）票跳票，但47萬8000元我們有拿現金去給他。」等語（本院卷第144 頁正面、第145 頁正面）。證人所述上開478,000 元之支票未兌現，而係由其等以現金支付，且係用以支付被告，而非用來償還銀行等情，核與被告上開抗辯情節相符，足信屬實。原告僅以上開東大億公司所簽發面額200 萬元之支票支付系爭附加條款第6 條所約定之款項; 上開面額478,000 元之支票，則是原告用以支付附加條款第5 條所約定之部分金額; 至於證人陳炳章於前項原告所提出二張支票影本旁所附「殘存價金1150萬元」之註記，應係「1050萬元」之筆誤，均足認定。
㈢依系爭買賣契約，兩造誰有義務去辦理第二順位抵押貸款，以清償被告前已設定之第一順位抵押貸款債務，作為清償系爭買賣契約之部分價金?
⒈原告雖主張依系爭不動產買賣契約，被告有義務為原告辦理第二順位抵押貸款，以清償第一順位抵押貸款債務，作為清償系爭不動產買賣之尾款，並提出意願書乙紙為證（本院卷第14頁）。然為被告所否認。而觀上開意願書上雖載有: 「附代（帶）條件地主需負責土、建融資完成，雙方契約方為有效」等語，然該意願書係原告委任訴外人劉兆祥全權處理系爭不動產買賣事宜之證明文件，其效力原則上只能存在於原告與受任人劉兆祥之間，無法拘束被告。
⒉況系爭不動產買賣契約書第二條㈡並載明: 「尾款新台幣壹仟參佰柒拾萬元整，由甲方（即原告）以買賣標的向金融機構辦理貸款以清償乙方（即被告）現有之銀行貸款及差價…」等語（本院卷第11至12頁、第38至41頁）。
⒊且證人即代被告簽訂系爭土地買賣契約之陳炳章亦證稱: 「（問: 請問那依約應該去銀行辦理第二順位抵押借款者，是屬於買方或賣方之義務？）應是買方的責任。當初雖有提議要請賣方也幫忙促成這件事，看虎尾的台企（台灣中小企業銀行虎尾分行）能否同意轉貸，但因鎮光鳴始終找不出授信良好的人來登記…根本就無法獲得銀行同意借給1200多萬的貸款。後來為解決爭議…才又換成東大億，東大億一出面，也說全部都沒問題，還要求以「先將200 萬元提撥到吳志宏的帳戶裡面（備償），再由其逕向銀行借1000萬元」的方式，來還清原先的銀行貸款，於是雙方才在100 年4 月11日另定一附約…。」等語（本院卷第141 頁正面）。
⒋並參酌: ⑴原告自陳因第二順位抵押權設定之手續問題，雙方於100 年4 月11日增訂系爭附加條款。⑵且系爭附加條款第2 條載明: 「鎮光鳴營造有限公司同意自本年3 月1 日起負擔賣方之銀行利息。」⑶且原告除支付系爭土地買賣之部分價金外，另支付自100 年1 月至同年9 月份被告就系爭土地設定第一順位之抵押貸款利息，每月約31,000元，及兩造簽訂系爭附加條款時，原告依附加條款第5 條約定所交付上開面額815,000 元及478,000 元之支票各一紙合計金額1,293,000 元，其中120 萬元係屬支付系爭買賣價金，93,000元部分則係負擔被告上開第一順位抵押貸款100 年1 至3 月之利息等情，為兩造所不爭執，並有證人陳慶芳及蔡柏宗之證述，與原告提出之台灣中小企業銀行存款憑條一紙在卷可佐（本院卷第15頁），足信屬實。可見兩造簽訂系爭附加條款時，原告已負遲延責任，原告主張被告有義務為原告辦理第二順位抵押貸款，以作為清償系爭土地買賣之尾款云云，委無可採。
㈣系爭附加條款第6 、7 條約定之真意為何（原告主張係指其未能依第6 條規定為給付時，代繳系爭土地之第一順位抵押貸款之利息每次不得遲延超過1 個月; 被抗辯係規定原告履行第6 條約定之期限，遲延不得超過1 個月）？查:
⒈原告主張系爭附加條款第7 條規定: 「若買方（原告）無法完成前項作業買方應提交欲延期限之利息，但不得拖過1 個月; 若在（再）無法完成則是（視）同買方違約處理。」是指其只要按月支付系爭土地之第一順位抵押貸款之利息，不超過一個支付即可云云，為被告所否認。而原告上開主張有違社會一般交易，不可能讓買賣之一方無限期的遲延之常情，而其未能提出任何證據以實其說，已難信屬實。
⒉且上開規定，係指原告未能依該條款第6 條約定給付尾款時，最遲不得再拖過一個月之期限，並非同意讓原告只要支付第一順位之貸款利息，即可無期限的延期，業據證人陳炳章結證屬實，其並證稱: 「最主要是土地的買賣沒有人無限期（拖延）的。買方當時是看到系爭土地已於銀行貸款1,250
萬，希望也能貸到1,250 萬，可是偏偏其提出的人選授信有問題，所以才一直拖，以致又衍生後面的利息繳交問題。不管怎樣，我們還是講的很清楚，5 月1 日前一定要過戶清楚。」等語明確（本院卷第142 頁正面）。
⒊另參酌兩造於100 年4 月11日簽訂系爭附加條款時，原告已負遲延責任，已如上述。而該附加條款第3 條載明: 「雙方同意本年5 月1 日前，完成過戶事宜。」第4 條: 「鎮光鳴營造有限公司同意將土地登記東大億建設（股）公司。」第5 條及第6 條則分別約定原告應於100 年4 月11日及4 月25日前各給付價金1,293,000 元及250 萬元，第7 條始為上開約定之前後語意，足認被告抗辯系爭附加條款第7 條規定是指原告無法完成第6 條約定時，應付延期之利息，且不得超過1 個月屬實。原告主張其遲延時，只要付息不超過1 個月，即可繼續延期云云，為無可採。
㈤系爭不動產買賣契約於100 年10月間，在台中高鐵站協商賣給訴外人林鈵傑或國根建設公司時，是否已合意解除？查:
⒈系爭土地業經被告於100 年11年10日，以於同年10月31日為買賣之原因，將所有權移轉登記與訴外人林鈵傑，並經林鈵傑於101 年1 月6 日再以買賣為原因，移轉登記給訴外人國根建設公司，已如上述。而原告主張被告將系爭土地再賣給國根建設公司，係由其委託證人陳慶芳斡旋促成乙節，雖為被告所否認。然經證人陳慶芳證述屬實，其並證稱: 「…100 年10月17日我繳完利息，到了10月21日那些仲介及地主有到我家裡來，當日在我見證之下，我們於高鐵站有另訂買賣契約將系爭土地轉售於他人，買方當時因未帶現金，故有開立面額30萬元，10月31日到期之支票給王志宏兌現。這件事詢問吳志宏，說不定他也不知道，他只是人頭戶而已。10月21日，系爭土地就已另行成立買賣，我賣土地（因我是股東）每坪2 萬2000元，同時充當見證人，當天吳志宏並未到場，是由蔡柏宗出面代理，其當場也有出價每坪2 萬3000元，像吳志宏這樣先賣土地給我，又賣給別人，讓我對現在到底是他在賣土地，還是我在賣土地搞不清楚。這件土地再轉賣時，吳志宏每坪有賺到500 元，我本來覺得要賺就讓他賺，沒關係，可是他竟於10月24日或25日寄存證信函來指稱我們違約。像他這樣，土地先賣給我，利息也都是我在繳，又賣給別人賺錢，我也沒計較，可是，不應該連已收受的價金都不還給我們…」、「（問: 請問證人剛剛稱有在高鐵站另外談買賣系爭土地的事，時間是什麼時候？）是100 年10月21日下午約3 、4 時許在烏日高鐵站談的。」「（問:
為何你會去那裡？）是那些仲介來邀我去的。我是由我姪女開車載我去高鐵站的，雖然事先他們都已講的差不多了，但最後還是由我替他們斡旋才得以促成該買賣的。蔡柏宗當時開價（每坪）2 萬3000元，我心想既然土地已賣（給我們了），為何要貪心（每坪）多賣1000元，所以就居間斡旋建議可讓王志宏（每坪）多賺500 元。」等語（本院卷第144 至145 頁）。
⒉且證人林正安亦結證稱: 「買主姓張（即國根建設公司負責人張保進）是由我找來向陳慶芳代表買受系爭土地的，為這件事我們到過陳代表家裡好幾趟，到後來我才打電話約蔡董（即蔡柏宗），我之所以有蔡董及業主電話是經由住竹山已去逝的劉老先生（即劉兆祥）處得知的，據悉過去系爭土地就是經由這位劉老先生的介紹才賣給陳萬居的。至於，陳萬居與他（劉老先生）洽談的過程，我則不知道。我知道這件事是因陳慶芳代表透過其鄰居也是我的朋友蘇東暉，告訴我說系爭土地陳代表有開價出來要賣，以前雖在陳萬居手上，但目前已由陳慶芳在處理。於是，我才找住高雄的張董來看這塊地，並與陳代表接洽，代表有說好，並開價每坪2
萬2 千元。接著我就去找住竹山的劉老先生，他說如果我有需要地主及劉董的電話，他可以給我，且說如果有要談的話就找蔡董談，我因此才拿到他們2 人的電話，並打電話約蔡董在臺中烏日高鐵站讓雙方去接洽，當天陳慶芳代表也有到場，講到最後蔡董表示希望（每坪）賣2 萬3 （千元），我說，當初不是講說2 萬1 （千元）嗎，怎麼現在變成2 萬3 ，最後由代表斡旋以2 萬2500元成交。成交之後，何時付款，我就不知道了…事實上，張董當初也有言明，本件買賣若有成交，工程絕對讓我施作，果然，後來工程確實也有給我施作，於是我就向臺北的金亞營造借牌，以包工帶料方式每坪5 萬3 向他承攬，祇是後來我有因故而放棄，才改由金亞接續施作。接下來，我就完全不知其一切發展，只曾聽代表說過『蔡董還有多少錢應還給他』，並聽蔡董也說過『代表這筆錢，我這邊如買受人有付清，我也會跟他處理』。至於後來有無處理，我就不知道了。」、「（問: 後來土地為何又賣給林炳（應為「鈵」、下同）傑？）林炳傑也是我的朋友，是我介紹他們認識的。林炳傑有表示同意與張保正合夥，由張保正占6 （股份百分之六十），林炳傑占4 （股份百分之四十）。後來林炳傑因犯案入監被執行，才造成我要請領已施作的工程款不順利，因此我不得不才將工程轉讓給金亞的王董接手。」、「（問: 後來將系爭土地之所有權登記給林炳傑，是你們在高鐵站那邊就協調好的嗎？）是。」等語明確（本院卷第152 頁背面至153 頁），核與證人陳慶芳上開證述情節大致相符。
⒊另系爭土地雖登記在被告名下，然參酌上開證人林正安證稱「說如果有要談的話就找蔡董談」等語; 與證人即代理被告與原告簽訂系爭土地買賣契約之陳炳章亦證稱: 「本件是蔡先生（蔡柏宗）委託我賣地，他與吳志宏是合夥關係…」等語（本院卷第140 頁背面），而蔡柏宗亦證稱其是被告的股東，原告遲延給付系爭土地買賣之尾款價金後，係陳慶芳等人要求繼續支付貸款利息等語明確（本院卷第147 至148 頁），可見證人陳慶芳所證稱被告只是系爭土地之人頭，真正可以決定處分者應為蔡柏宗，足以採信。
⒋並參酌上開被告於100 年11年10日將系爭土地所有權移轉登記與訴外人林鈵傑，係以雙方於100 年10月31日為買賣之原因，嗣林鈵傑於101 年1 月6 日再以買賣為原因，移轉登記給訴外人國根建設公司之過程，核與證人陳慶芳、林正安二人之證述情節相符; 且證人蔡柏宗亦證稱其有在高鐵（站）與原告等人談，及其將系爭土地再出售與林鈵傑，是蘇東暉先生帶來的等語（本院卷第149 頁），亦與證人林正安所證其係從蘇東暉處得知陳慶芳要賣系爭土地等情相符。可見證人陳慶芳及林正安二人上開證述屬實，即被告於100 年10月31日將系爭土地出售與訴外人林鈵傑，係由上二證人及訴外人蘇東暉先前之介紹、斡旋，並於同年月21日在台中高鐵站即已談妥合意，僅於上開10月31日至代書處補簽買賣契約書而已。
⒌又原告雖未依系爭附加條款第6 條約定於100 年4 月25日前支付被告250 萬元尾款，而只交付東大億公司所簽發面額200 萬元之支票一紙予被告，且該支票屆發票日後，經提示亦遭退票等情，已如上述。且依該附加條款第7 條規定，原告不得拖過1 個月; 若再無法完成，則視同違約。且依系爭不動產買賣契約書第九條本文規定: 「甲方（原告）如不履行本契約交付殘餘價金時，或因可歸責於甲方之事由，致不能如期交付殘餘價金時，乙方（被告）無庸催告，甲方願將所交付之價金悉數由乙方沒收充為處罰違約金…」，有系爭不動產買賣契約書及附加條款載明可佐。然原告未能於100 年4 月25日後延1 個月，即同年5 月25日前，完成給付系爭附加條款第6 條所約定之尾款金額250 萬元時，蔡柏宗仍按月打電話請證人陳慶芳支付系爭土地第一順位抵押貸款之利息，迄同年10月17日（即至系爭土地再轉售與林鈵傑及國根建設公司為止），共支付9 個月之利息乙節，亦據證人陳慶芳結證明確。雖為被告所否認，且證人蔡柏宗亦否認有同意原告等人延期，並證稱係原告等人自行將利息匯入其銀行帳戶繳納云云。然其證述原告等人如何與其洽談延期履行及繳付利息之過程時，語多保留，甚或前後矛盾，顯與事實不符，不足採信。
⒍且參酌被告所提出其委託王庭鴻律師於100 年7 月7 日寄給原告及陳慶芳之存證信函，雖載有依系爭不動產買賣協議書第9 條沒收原告等人已交付之價金等語;然又於同年10月24
日再寄發存證信函給被告及陳慶芳定期於3 日內給付250 萬元尾款，逾期即解除系爭土地買賣契約等語，有該二郵局存證信函用紙在卷可佐（本院卷第46至50頁）。再者，原告上開依系爭附加條款第6 條所交付被告發票人東大億公司、面額200 萬元、發票日100 年6 月15日之支票，被告係於同年8 月17日才向支付銀行提示請求兌現而遭退票乙節，亦有被告提出票暨退票理由單影本可證（本院卷第45頁），則在該支票遭退票以前，當無從確定原告是否未能支付。且原告與陳慶芳如未得蔡柏宗同意延期給付，當無可能繼續支付該貸款之利息，致損失擴大，並再介紹訴外人林鈵傑等人購買系爭土地。依上情節，足信證人陳慶芳上開所證情節屬實，且蔡柏宗有同意原告等人延期給付系爭不動產買賣契約之義務，亦足認定。
⒎又蔡柏宗於上開100 年10月21日在台中高鐵站，將系爭土地另出售與訴外人林鈵傑及國根建設公司時，雖未言明願退還原告已給付之價金，而僅稱其會跟原告當時之法定代理人陳萬居或證人陳慶芳處理等語，業據證人林正安結證明確（本院卷第152 頁背面至155 頁）。然蔡柏宗既是系爭不動產買賣之有權處分人，且其於原告等人給付遲延後，有同意原告等人延期給付; 並於系爭不動產買賣契約未解除前，同意原告與證人陳慶芳等人之介紹斡旋將系爭土地另出售與訴外人林鈵傑及國根建設公司; 又其所出售之價額為每坪22500 元，尚高於系爭不動產買賣契約之價額每坪22000 元，有上開證人陳慶芳及林正安之證述可參，並有系爭不動產買賣契約書載明可佐，即被告另行出售系爭土地並無虧損，則被告及蔡柏宗斯時應有同意與原告等人解除系爭不動產買賣契約之意思。即系爭不動產買賣契約應認為於當時即已合意解除。因此，被告於嗣後之同年月24日委請王庭鴻律師寄上開存證信函給原告等人催告履行給付250 萬元尾款，逾期則解除契約之意思表示，應無法律上之效力，故被告不得主張沒收原告已給付之價金。
㈥又按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方受領之給付物，應返還之;
受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259 條第1 、2 款定有明文。原告主張其依系爭不動產買賣契約已給付之價金及利息共2,772, 000元（計算式：120 萬元+1,293,000元+31,000 元×9=2,772,000 元）等語。
惟被告辯稱上開1,293,000 元其中478,000 元部分係雙方約定給付給系爭不動產買賣之仲介即證人陳炳章等人之仲介費、93,000元部分則屬100 年1 至3 月的貸款利息，且嗣後之每月利息非固定31,000元等語。經查:
⒈原告給付上開1,293,000 元給被告，係依系爭附加條款第5
條之約定，且原告簽訂系爭附加條款時，已處於給付遲延等情，已如上述。且系爭不動產買賣價金共1490萬元，扣除原告訂約時給付之定金120 萬元餘1370萬元，再扣除上開120
萬元（1,293,000-93,000=120萬）則為1250萬元，該金額核與系爭附加條款第6 條所規定之「貸款殘存額1250萬元」相符，因此，被告辯稱上開1,293,000 元其中93,000元係為支付貸款之利息，而非支付價金屬實; 然其中478,000 元係屬價金之部分，被告辯稱係雙方約定給付陳炳章等人之仲介費用云云，不足採信。
⒉又依台灣中小企業銀行虎尾分行102 年6 月28日以102 虎企字第066 函本院所檢附被告之銀行帳戶交易明細資料所示，被告自100 年4 月至同年9 月所支付之貸款利息合計為21萬元，有該函暨所檢附交易明細資料在卷可佐（本院卷第81至89頁），加上同年1 至3 月之利息9 萬3000元，原告所支付之貸款利息合計為30萬3000元，足以認定。然上開利息，既係原告給付遲延後，雙方約定應由原告負擔之義務，當不因兩造嗣後解除契約而有不同，故原告主張此部分亦應返還，委無可採。
⒊因此，原告得依上開規定得請求返還已給付之價金為240 萬元。
㈦末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。民法第229 條第1 項及第233 條第1 項定有明文。則原告併依上開規定，請求被告給付自給付日即其中120 萬元自100 年1 月7 日起，其餘120 萬元自100 年5 月10日起均至清償日止，按年息5%計算之利息。其中定金部分之120 萬元自兩造簽訂系爭不動產買賣契約日即100 年1 月7 日起算利息，雖屬有據。然其餘120 萬元，係兩造補訂系爭附加條款時，依該附告條款第5 條約定所交付面額815,000 元及478,000 元之支票各一紙合計金額1,293,000 元而來，已如上述。然該二紙支票嗣後均未兌現，其中478,000 元之支票更換為發票人為東大億公司、票載發票日為100 年5 月25日之同額支票，然仍未兌現，最後拖了很久才由證人陳慶芳持現金向被告換回上開二紙支票等情，亦經證人陳炳章、陳慶芳二人證述明確（本院卷第141 頁背面、第145 頁正面），並有該東大億公司簽發之支票影本在卷可參（本院卷第58頁），則原告應不可能於上開支票之發票日100 年5 月25日前給付120 萬元。而依系爭附加條款規定，上開金額應交付之日期，與原告應於5 月1 日前就系爭土地完成過戶，至遲不得逾期一個月之約定，及被告委託王庭鴻律師於100 年7 月7
日所發存證信函之內容，未提及上開給付，有該存證信函可按（本院卷第46至47頁）等情以觀，原告應至遲於同年6 月30日已為給付，故原告請求該120 萬元之利息，應自該期日起算; 原告請求自100 年5 月10日起計算利息，尚屬無據。㈧從而，原告本於契約解除後之回復原狀義務規定，請求被告給付240 萬元，及其中120 萬元自100 年1 月7 日起、其餘120 萬元自100 年6 月30日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原告超過上開部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘爭點、主張與舉證，經審酌核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、假執行之宣告：
兩造均陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，於原告勝訴部分，均核無不合，茲酌定相當之擔保金額，予以准許。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據: 民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 103 年 1 月 15 日民事第一庭 法 官 黃一馨
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 1 月 21 日書記官 陳善永