102年度訴字第427號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：103 年 07 月 16 日

臺灣雲林地方法院民事判決　　　　　　　102年度訴字第427號原　　　告　日升針織廠股份有限公司兼法定代理人馬碧霞法定代理人兼共同訴訟代理人　黃于晉法定代理人　黃瓊瑤共　　　同訴訟代理人　蘇顯騰律師複代理人　蘇顯讀律師被　　　告　葦慶興業有限公司法定代理人　楊顓行訴訟代理人　施裕琛律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國103 年6 月18日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應自民國一百零一年十一月一日起至將雲林縣莿桐鄉○○○段○○○○○地號土地返還原告馬碧霞之日止，按年給付原告馬碧霞新臺幣肆萬零捌佰叁拾貳元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾萬貳仟元，為原告馬碧霞預供擔保後，得免假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序方面：按公司之經理人或清算人，股份有限公司之發起人、監察人、檢查人、重整人或重整監督人，在執行職務範圍內，亦為公司負責人。解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算。公司之清算，以董事為清算人。但本法或章程另有規定或股東會另選清算人時，不在此限。公司法第8 條第2 項、第24條及第322 條第1 項分別定有明文。原告日升針織廠股份有限公司（下稱原告日升公司）業於民國96年12月24日由經濟部以經授中字第00000000000 號函命令解散在案，有該部103 年2 月13日經授中字第00000000000 號函載明在卷可按（本院卷壹第248 頁正面），其公司章程未規定清算人之產生方式，或由股東會另選清算人，亦未向管轄法院即本院陳報清算人，有原告日升公司提出之公司變更登記表、本院民事紀錄科查詢表及本院依職權調取原告日升公司章程各1 份在卷可按（本院卷壹第247 頁正反面、第273 頁正面及卷貳第33頁正面至第34頁反面），揆諸首揭說明，自應由原告日升公司全體董事即馬碧霞、黃瓊瑤、黃于晉為清算人，並依公司法第8 條第2 項之規定，在執行職務之範圍內，同為原告日升公司之負責人，合先敘明。貳、實體方面：一、原告主張：㈠原告日升公司與原告馬碧霞（下稱原告二人）和被告葦慶興業有限公司（下稱被告公司）於94年11月21日訂定「不動產買賣契約書」（下稱系爭買賣契約書），約定被告公司以新臺幣（下同）1,154 萬2,450 元之價金購買原告馬碧霞所有坐落雲林縣莿桐鄉○○○段○0000地號、地目建、面積1,378 平方公尺土地及同段第2595地號、地目建、面積90平方公尺土地共二筆（下合稱2593、2595地號土地），及原告日升公司所有同段第431 建號建物即門牌號碼雲林縣莿桐鄉○○村○○路0 ○00號有牆鋼架造之廠房全部建築物（下稱431 建號建物）。兩造於系爭買賣契約同時附帶約定：「P.S.坐（按誤寫為座）落同段第2591、2592號土地係屬農田水利會所有，乙方（按指原告二人）從來在使用中，也一併交予甲方（按指被告公司）繼續使用，並在適當機會可承購時，願協助甲方承購。」，原告二人並依約於94年12月23日將上開同段第2593、2595地號二筆土地及同段第431 建號建物辦理所有權移轉登記於被告公司並交付占有，同時將原告馬碧霞向訴外人臺灣省雲林農田水利會（下稱雲林農田水利會）所承租同段第2591地號、地目旱、面積302 平方公尺、同段第2592地號、地目堤、面積278 平方公尺二筆土地（下稱2591、2592號二筆土地）及原告日升公司興建坐落其上未辦保存登記之鋼架造廠房一棟，均交付被告公司占有使用。㈡又上開2591、2592號二筆土地原為雲林農田水利會所有，原告馬碧霞自94年4 月1 日起向雲林農田水利會承租，租期自94年4 月1 日起至95年3 月29日止計1 年，期滿復以原告馬碧霞名義辦理續租，迄97年10月22日時，雲林農田水利會將上開2591、2592號二筆土地辦理公開標售，因承租人即原告馬碧霞有優先購買權，遂分別以43萬元、38萬9,600 元得標買受，雲林農田水利會於97年11月24日以買賣為原因辦理所有權移轉登記與原告馬碧霞所有。嗣2591、2592號二筆土地經原告馬碧霞分別申請地目變更及辦理土地合併登記，經雲林縣斗六地政事務所（下稱斗六地政事務所）分別於98年3 月6 日登記編定為「甲種建築用地」、98年4 月3 日登記合併為同段第2591地號（合併前2591、2592號二筆土地、合併後2591地號土地，以下均稱系爭土地），面積580 平方公尺。㈢系爭買賣契約書訂立時，原告馬碧霞當時僅有基於租賃關係所生之使用收益權，並無所有權，是系爭土地並非系爭買賣契約之標的，原告二人將系爭土地及其尚未辦保存登記建物交付被告公司占有，兩造並協議於雲林農田水利會辦理系爭土地出售或標售時，原告馬碧霞願協助被告公司辦理承購，且系爭買賣契約書「不動產標示」記載：「暨同段431 建號即門牌號碼雲林縣莿桐鄉○○村○○路0 ○00號有牆鋼架造之廠房全部建築物。」，並未載明包括未辦保存登記建物即斗六地政事務所103 年2 月19日土地複丈成果圖所示之乙建物（下稱附圖乙建物），且依原告馬碧霞與雲林農田水利會所簽訂之契約第8 條及第12條約定，解釋上應認為原告馬碧霞僅能將斯時向雲林農田水利會承租之系爭土地上之未辦保存登記建物，隨同系爭土地一併交付被告公司繼續使用，而未一併移轉事實上處分權。如該租賃權已不存在或消滅時，被告公司就系爭土地之繼續使用權利，即應隨同消滅。是解釋上應認雲林農田水利會於97年10月22日將系爭土地出售時，原告馬碧霞即承租人應同意合意終止該租賃合約，放棄租賃權交還土地。從而被告公司就系爭土地繼續使用之權利，亦隨同消滅，是被告公司就附圖乙建物繼續使用權利，亦應於同日隨同消滅。㈣且自系爭買賣契約書兩造約定「在適當機會可承購時，願協助甲方承購」可知，原告馬碧霞僅負有協助被告承購系爭土地之義務，並非被告公司委任原告承購系爭土地，原告馬碧霞亦無依委任契約將系爭土地辦理所有權移轉登記予被告公司之義務，此經臺灣雲林地方法院98年度訴字第524 號民事判決、臺灣高等法院台南分院99年度上易字第195 號民事確定判決確認之。則原告取得系爭土地之所有權及由該所有權所派生之使用受益權，乃係嗣後發生之新事實，與原來兩造所訂之系爭買賣契約書完全無關，亦不受其拘束。又被告公司基於原告馬碧霞向雲林農田水利會承租系爭土地所派生之繼續使用權利，既已消滅，此與原告馬碧霞嗣後取得系爭土地之所有權乃分屬兩事。㈤退步言之，縱認原告馬碧霞在取得系爭土地之後，有同意被告公司繼續使用，亦屬無償之使用借貸關係，原告日升公司於98年10月30日即以莿桐郵局第33號存證信函催告遷讓返還系爭土地及其上違章建物，原告馬碧霞於101 年10月30日亦以莿桐郵局第46號存證信函終止使用借貸關係，應生終止使用借貸之效力。為慎重起見，原告二人再次以本起訴狀對被告公司終止使用借貸契約及一切使用關係，並請求被告公司應將系爭土地及附圖乙建物內之物品騰空遷讓，將系爭土地及附圖乙建物一併返還原告二人，並以起訴狀繕本送達被告公司之日時為意思表示生效之時。㈥自原告馬碧霞於101 年10月30日以莿桐郵局第46號存證信函通知合法終止使用借貸關係，因被告公司無權占有系爭土地，受有相當於租金之不當得利，請求自101 年11月1 日起至其將系爭土地返還原告馬碧霞之日止，按年賠償原告相當於租金額之不當得利。其計算標準依土地法第97條第1 項及第105 條規定，以系爭土地102 年1 月份之當期申報地價每平方公尺880 元，全部面積580 平方公尺，總申報地價為51萬零400 元，按申報總價年息百分之10計算，其相當於租金額之不當得利為每年5 萬1,040 元。㈦原告日升公司為系爭土地上之附圖乙建物之事實上處分權人，原基於大埔尾段第2693、2595地號土地暨同段第431 建號之不動產買賣契約，而附帶將系爭土地上之鋼架造廠房違章建物，交付被告公司繼續使用。然如上所述，被告公司對於系爭土地上之附圖乙建物之使用權於原告馬碧霞就系爭土地之租賃權消滅之時，隨同消滅。則被告公司繼續使用系爭土地上之鋼架造廠房違章建物，並無合法權源，為無權占有。退步言之，縱認原告於前述租賃權消滅之後繼續同意其無償使用，亦屬未定期限之使用借貸關係，且不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人依法自得隨時請求返還借用物。茲貸與人即原告公司於98年10月30日即以莿桐郵局第33號存證信函，定期一個月催告被告公司返還。復於98年11月23日以莿桐郵局第38號存證信函再為相同催告，於本件起訴時再為終止使用借貸及一切使用之關係之意思表示，應認已對被告公司合法終止使用借貸關係。㈧如上開終止使用借貸關係之意思表示為不合法，爰依起訴狀送達被告時，終止兩造間之使用借貸契約，並依民法第470 條第1 項、第472 條第1 項第1 款、第4 款及第767 條第1 項之規定提起本件訴訟等語。並聲明：⒈被告應將系爭土地及附圖乙建物內之物品騰空遷讓，並將系爭土地及附圖乙建物一併返還原告二人。⒉被告應自101年11月1 日起至將第一項土地返還原告馬碧霞之日止，按年給付原告馬碧霞相當於租金額之不當得利5 萬1,040 元。⒊願以現金或華南商業銀行所發行之可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。如本院認定被告公司因系爭買賣契約受讓附圖乙建物，則因雲林農田水利會出售系爭土地，被告公司已成無權占有，則就聲明第一項為備位聲明：被告應將坐落系爭建物上如附圖乙建物拆除，並於拆除後，將系爭土地返還原告馬碧霞。二、被告公司則以：㈠2593、2595地號土地前為原告馬碧霞所有，系爭土地則為雲林農田水利會所有，並由原告馬碧霞向雲林農田水利會承租使用，該四筆土地相鄰，原告馬碧霞並於上開四筆土地上興建廠房使用，先建部分經保存登記為431 建號、增建部分未經保存登記，然先建與增建部分客觀上並無任何區隔而為單一體之地上物，全部地上建物門牌號登記為「雲林縣莿桐鄉○○路0 ○00號」。㈡被告公司因營業需要，乃於93年4 月1 日起向原告馬碧霞承租上開4 筆土地及地上物全部，租金每年48萬元，嗣因原告馬碧霞有出賣上開不動產之意，然因其中系爭土地尚屬雲林農田水利會所有，原告乃先要約「伊所有之2593、2595號土地以每坪3 萬5 千元、總價1,554 萬2,450 元出售」，因被告以賣價太貴拒絕要約，原告乃再以新要約增加買賣標的「以總價1,554 萬2,450 元出售上開房地不動產全部之權利（包含2593、2595號土地，及門牌號馬「雲林縣莿桐鄉○○路0 ○00號之全部地上物，及2591、2592號土地之租賃使用權），並另待將來農田水利會出售2591、2592號土地時被告得依同一條件承買」，被告承諾之，兩造遂於94年11月21日訂定系爭買賣契約書，系爭買賣契約書第4 頁不動產標示載明包括全部地上物全部，並特別加註「PS座落同段土地係屬農田水利會所有，乙方（即原告二人）從來在使用中，也一併交予甲方（按即被告）繼續使用，並在適當時機可以承購時，願協助甲方承購之」。兩造就2593、2595號土地及431 建號建物辦畢所有權移轉登記，並於系爭買賣契約公契並特別約定買賣標的中地上物包括未辦理保存登記之增建部分。㈢因原告二人已賣斷上開房地不動產之全部權利，雲林農田水利會所有之系爭土地即全部由被告公司開始繳納全部租金，繳租單正本全部為被告公司繳納後執有。且因雲林農田水利會之登記承租人仍為原告馬碧霞，原告馬碧霞乃將其對水利會之承租契約正本全部交被告公司執有。至此，原告對上開全部不動產，除形式上為2591、2592號土地之名目承租人外，實質上則已無任何權利。㈣詎雲林農田水利會於97年10月22日標售上開2591、2592號土地時，於開標前一日，被告公司代表人楊顓行協同訴外人黃偉雄找來原告馬碧霞商談隔日投標事宜，請原告馬碧霞放棄第一順位優先權由被告公司以第二順位優先承買權承買，原告馬碧霞諉稱不用麻煩，處理完即依系爭買賣契約辦理移轉等語。豈知原告馬碧霞以總價81萬9,600 元購得系爭土地後，竟即通知被告公司應以614 萬元買受該二筆土地，被告公司驚覺受騙不從，原告馬碧霞復稱「伊又辦理地目變更、目前已屬建地」云云，被告公司亦表示地目變更之費用願承擔，但原告馬碧霞堅持須以614 萬元買受，更要脅如不買將訴請被告公司遷讓房屋，返還系爭土地。自此，兩造即衍生相關民事及刑事訴訟糾葛。㈤依系爭買賣契約，附圖乙建物已出售予被告公司，且建物乙為431 建號之一部、不可分割，非獨立建物，被告於受431 建號所有權移轉登記時，即取得附圖乙建物之事實上處分權。復觀系爭買賣契約之公契中買賣價金，2593、2595號土地申報601 萬8,800 元、431 號建物申報97萬1,000 元。依此比例拆算實際成交價1,554 萬2,450 元，則土地部分成交價實則為1,338 萬3,344 元。再按土地面積比例拆算，原告賣斷2591、2592號土地權利已經取得對價379 萬零204 元，亦即被告係支付對價、依據系爭買賣契約而有權占有系爭土地，原告依民法第767 條請求返還系爭土地，並無理由。㈥被告公司占有系爭土地，前係基於與原告馬碧霞間之租賃關係，後基於與原告二人間所訂立之系爭買賣契約並受讓租賃權迄今，被告始終均屬「有償使用、有權占有」，兩造間並不存在「無償使用」之「使用借貸契約」，原告二人起訴主張已合法終止兩造使用借貸契約，自屬無據。且被告公司占有系爭土地之代價，乃先支付原告租金、嗣向雲林農田水利會繳租，最後依系爭買賣契約支付買賣價金，既已支付，何來受有不當得利而須返還原告等語資為抗辯。㈦並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項（本院卷壹第255頁反面至第256頁反面）：㈠原告馬碧霞與被告公司於92年12月31日訂立租賃契約，期間為5 年，自93年4 月1 日起至98年3 月31日止，每月租金4 萬元，租賃標的為大埔尾段2593、2595號土地。431 建號即門牌號碼雲林縣莿桐鄉○○村○○路0 ○00號有牆鋼架造之廠房及附圖乙建物，於兩造94年11月21日訂定系爭買賣契約時即存在，且被告公司未加以增建。㈡系爭土地原為雲林農田水利會所有，由原告馬碧霞於94年4 月1 日承租，租期自94年4 月1 日起至95年3 月29日止計一年，期滿又以原告馬碧霞名義辦理續租。94年4 月1 日原告馬碧霞與雲林農田水利會所簽立的土地租賃合約書第5 條及96年原告馬碧霞與雲林農田水利會另再簽立的土地租賃合約書第5 條上面均載明不得轉租。㈢原告二人共同與被告公司於94年11月21日訂定系爭買賣契約書，約定由被告公司以價金1,554 萬2,450 元之價格向原告二人購買2593、2595地號二筆土地（所有權人均為馬碧霞），暨同段第431 建號即門牌號碼雲林縣莿桐鄉○○村○○路0 ○00號有牆鋼架造之廠房全部建築物（所有權人為日升公司）。同時附帶約定：「P.S.坐（按誤寫為座）落同段第2591、2592號土地係屬農田水利會所有，乙方（按指原告馬碧霞）從來在使用中，也一併交予甲方（按指被告公司）繼續使用，並在適當機會可承購時，願協助甲方承購。」。㈣兩造系爭買賣契約成立後，即由原告馬碧霞將繳租單交給被告公司，被告公司則將租金交給原告馬碧霞向農田水利會繳租，繳租後收據正本均交由被告執有。原告馬碧霞與雲林農田水利會所訂之「土地租賃合約書」第8 條約定：「依前條解除本合約或合約期限屆滿時，乙方應即停止該土地之使用，自行除去地上物，將土地交還甲方。如逾期不除去地上物者，應認為放棄物，由甲方自由處理，乙方不得異議。」及第12條約定：「甲方如將本件土地出售時，乙方願意放棄承租權交還土地，乙方有優先承買權。」。㈤於締約後，原告二人已於94年12月23日將2593、2595地號二筆土地及同段第431 建號所有權移轉登記於被告公司並交付被告公司占有。㈥雲林農田水利會於97年10月22日將2591、2592地號土地辦理公開標售，原告馬碧霞因有優先承購權，分別以43萬元、38萬9,600 元得標買受，並於97年11月24日以買賣為原因辦理所有權移轉登記為原告馬碧霞所有。嗣經申請地目變更從原地目「旱」變更編定為「甲種建築用地」及辦理合併登記為一筆土地，斗六地政事務所分別於98年3 月6 日、98年4 月3 日辨理登記完畢，合併後地號為同段第2591地號面積580 平方公尺。㈦被告公司曾起訴主張：依兩造間於94年11月21日訂定系爭買賣契約之附帶約定條款，其有委任原告馬碧霞承購系爭土地，依委任契約請求原告馬碧霞將系爭土地辦理所有權移轉登記予被告公司，業經本院以98年度訴字第524 號民事判決被告公司敗訴，被告公司不服上訴，台灣高等法院台南分院以99年度上易字第195 號民事判決被告敗訴確定。四、兩造爭點為（本院卷壹第257 頁正面）：㈠附圖乙建物為獨立建物或非獨立建物？㈡系爭買賣契約書所載之買賣標的，是否包括附圖乙建物？㈢系爭買賣契約如未包括附圖乙建物： ⒈原告請求交還附圖乙建物是否有理由？被告公司是否有權占有？ ⒉原告請求自101 年11月1 日起至返還土地予原告之日止，按年給付原告相當於租金之不當得利5 萬1,040 元是否有據？㈣系爭買賣契約如包括附圖乙建物，則被告公司是否有權占用系爭土地？原告請求自101 年11月1 日起至返還系爭土地與原告馬碧霞之日止，按年給付相當於租金額之不當得利5 萬1,040 元是否有據？五、本院之判斷：㈠附圖乙建物為獨立建物或非獨立建物？ ⒈按所謂建築物增建之附屬物，係指於原獨立之建築物所增建之建築，已具有構造上之獨立性，但在使用功能上，與原建築物係作一體利用，欠缺使用上之獨立性，為不具獨立性之建築，而從屬於獨立之原建築物者而言。增建之附屬物，因不符建築物獨立性之要求，不得為物權之客體；增建之建築物，如已具構造上之獨立性，及使用上之獨立性，則屬獨立之建築物，自得為物權之客體。又所謂具有使用上之獨立性，係指該部分建築物，與一般建築物相同，可作為一建築物單獨使用，有獨立之經濟效用者而言。判斷增建部分，是否具有使用上之獨立性，須斟酌其對外通行之直接性，增建部分之面積、隔間及向來之利用狀況，暨增建部分之利用機能與原有建築物之依存程度等情形定之，最高法院92年度台上字第998 號判決可資參考。 ⒉原告主張附圖乙建物為獨立建物，建物內原另有鐵門可從原告所有另筆土地出入，係被告承租後另行將鐵門封住，僅屬暫時，無礙其為性質上屬獨立建物，被告不否認其將附圖乙建物原有鐵門封死，惟抗辯係經原告同意所為，原告復將鐵捲門拆走，現並無獨立出入口，應認其為非獨立建物等語。經查：附圖乙建物係利用附圖甲建物即431 建號建物原有磚牆及鋼架延伸搭造，附圖甲建物之鋼構略粗，附圖乙建物部分之鋼架較細，附圖甲、乙兩建物屋頂均為鋼架，並連接無法獨立分離，附圖乙建物於北側原設有二扇鐵捲門，但現僅能自附圖甲建物單一出入口進出，並無其他出口可通行，附圖甲、乙兩建物被告公司均用來做倉庫堆放貨物等情，此經本院會同兩造及雲林縣斗六地政事務所測量員履勘測量屬實，有本院之勘驗筆錄、現場照片及雲林縣斗六地政事務所以103 年2 月19日斗地四字第0000000000號函所檢送之複丈成果圖在卷足稽（本院卷壹第189 頁正面至第207 頁正面、第244 頁正面至第245 頁正面），可認附圖乙建物係依附於附圖甲建物所增建之建築，不具有構造上之獨立性，且在使用功能上，係與甲建物同均作為倉庫一體利用，並無獨立之出入口對外通行，需經過與甲建物之共同牆壁中之通道方可通行，縱將已封閉的鐵捲門重新開啟使用，亦屬坐落於袋地上之建物，需經過同段2590、2589之1 地號土地方得對外通行，亦無法直接對外通行，使用上並非便利，且其使用目的，核係在經常、繼續、附隨並幫助甲建物之效用而存在，客觀上具有功能性之關聯及依存關係，並無使用上之獨立性至明，附圖乙建物應為非獨立之建物堪以認定。㈡系爭買賣契約書所載之買賣標的，是否包括附圖乙建物？ ⒈解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第98條定有明文。按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，於文義上及論理上詳為推求，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面，致失當時立約之真意。解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。即解釋契約，應斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的，及經濟價值作全盤之觀察。最高法院39年臺上字第1053號判例、95年度臺上字第2256號判決著有明文。 ⒉兩造訂定之系爭買賣契約書，買賣標的為2593、2595地號二筆土地（所有權人均為原告馬碧霞），暨同段第431 建號即門牌號碼雲林縣莿桐鄉○○村○○路0 ○00號有牆鋼架造之廠房全部建築物（所有權人為原告日升公司），此為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約書1 份在卷可稽（本院卷壹第14頁正面至第17頁正面），附圖乙建物既經認定為附圖甲建物即431 建號建物之部分建物，其使用上亦與附圖甲建物成為一體，附圖甲建物所有權範圍因而擴張，附圖乙建物自為系爭買賣契約效力所及；再從系爭買賣契約書上「有牆鋼架造之廠房全部建築物」等文字，益證皆屬有牆鋼架造之附圖甲建物及乙建物，均屬買賣標的；復從附圖甲建物即431 建號建物移轉所有權登記文件上，亦有「（13）申請登記以外約定事項欄位：⒈他項權利情形：由承買人承受。未辦保存登記建物」等文字記載，此有斗六地政事務所103 年2 月13日以斗地一字第0000000000號函檢送之相關文件在卷可稽（本院卷壹第233 頁正面），可知兩造依系爭買賣契約書辦理所有權移轉登記時，已約定附圖乙建物由被告公司取得；再佐證人代書黏麗淑於偵查中證稱：買賣價款1,154 萬2,450 元是廠房整個431 建號建物包括水利地上違章建物部分都在買賣契約內，因為431 建號建物和違章建物是相連的，有內部通道，連房屋一起計價所以我沒有仔細計算土地一坪是多少錢。…當時買方是基於信任被告（按為原告馬碧霞，下同）而且買賣契約的標的有包括水利地上的違章建物，被告又一直強調會協助購買水利地，告訴人（按為被告公司，下同）於是就簽訂契約了等語（雲林地檢署101 年度偵字第7010號101 年6 月29日訊問筆錄，本院卷壹第147 頁正面至第148 頁正面），所述核與上開登記文件相符，益徵被告抗辯屬實；況從附圖可知，乙建物部分坐落於2593地號土地上、部分坐落於系爭土地上，系爭買賣契約包括乙建物，方能達成完整並有效利用2593、2595號土地及其上全部建築物之目的，亦與一般買賣交易常情相合，原告固稱該「未辦保存登記建物」等文字是代書所蓋，一般應該是指買賣標的的土地上的未辦保存登記建物，不包含非買賣標的物土地上的未辦保存登記建物等語，惟該移轉所有權登記文件既經兩造同意委由代書黏麗淑辦理，原告自難就系爭買賣契約書上經黏麗淑蓋用「未辦保存登記建物」等文字諉為不知，且2593、2595地號二筆土地上除附圖甲建物及相連之附圖乙建物外，亦查無其他未辦保存登記建物，難認原告此部分主張可採。基上，系爭買賣契約所載之買賣標的物包括附圖乙建物，堪以認定。㈢如系爭買賣契約包括附圖乙建物，則被告公司是否有權占用2591號地號土地？原告馬碧霞主張系爭土地交由被告公司使用並由被告公司代向雲林農田水利會繳租，應定性為轉租，復系爭土地經雲林農田水利會出售，租約業經終止，被告公司自屬無權占用系爭土地，被告公司則抗辯基於系爭買賣契約取得系爭土地合法占有權源並代為繳租之事實，應定性原告馬碧霞將系爭土地之承租權讓與被告公司等語。經查： ⒈觀系爭買賣契約之附帶約定載明：「P.S.坐（按誤寫為座）落同段第2591、2592號土地係屬農田水利會所有，乙方（按指原告馬碧霞）從來在使用中，也一併交予甲方（按指被告公司）繼續使用，並在適當機會可承購時，願協助甲方承購。」等文字，可知被告公司取得占有系爭土地之合法權源乃基於系爭買賣契約，復佐兩造不爭執於系爭買賣契約成立後，即由原告馬碧霞將繳租單交給被告公司，被告公司則將租金交給原告馬碧霞向農田水利會繳租，繳租後收據正本均交由被告公司執有之事實，堪認被告公司使用系爭土地，係以代原告馬碧霞向雲林農田水利會支付租金為對價。 ⒉又系爭買賣契約之買賣標的包括附圖乙建物業經認定如前，被告公司既自原告馬碧霞處受讓乙建物及基地使用權，則依最高法院86年臺上字第383 號判決意旨：「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地。徐國清既自劉國章受讓系爭建物及基地使用權，則劉國章依出賣人之義務，應擔保徐國清就其出賣之房屋有合法使用基地之權利，劉國章嗣後既取得基地所有權，應認默許徐國清繼續使用土地。」原告馬碧霞依出賣人之義務，應擔保被告公司就其出賣之乙建物有繼續合法使用系爭土地之權利，原告馬碧霞嗣後既取得基地所有權，應認被告公司仍得以支付一定代價繼續使用土地。 ⒊原告馬碧霞固主張其與被告公司間係屬轉租，且其與雲林農田水利會之契約第12條約定，於土地出售時，願意放棄承租權交還土地，故其與被告公司間之租賃契約業因此而終止等語。然原告馬碧霞未就與被告公司成立租賃契約之意思表示合致為舉證，且依其與雲林農田水利會所簽訂之租賃契約載明不得轉租為兩造所不爭執，故難認其與被告公司間有成立轉租之契約，且基於債之相對性，原告馬碧霞與雲林農田水利會之債權契約之終止，並不影響原告馬碧霞與被告公司間，以支付一定代價繼續使用系爭土地之約定。原告此部分主張，難認有據。 ⒋被告公司雖抗辯與原告馬碧霞間因代為支付租金而成立租賃權讓與，且系爭土地之租賃權業經系爭買賣契約而賣斷云云，惟其亦未就渠等成立租賃契約之意思表示為舉證，且租賃權之讓與以出租人同意為要件，被告公司復未舉證雲林農田水利會就系爭土地承租權之讓與為同意。況原告馬碧霞亦未變更承租人名義為被告公司，難僅憑被告公司代原告馬碧霞向雲林農田水利會支付租金之行為即屬租賃權之讓與。再從系爭買賣契約「從來在使用中，也一併交予甲方（按指被告公司）繼續使用」等文字，並佐以代書黏麗淑於偵查中之證述僅能證明系爭買賣契約僅包括2593、2595地號土地、附圖甲建物即431 建號建物與附圖乙建物，且屬共同計算買賣價格，並未單獨區分土地或地上物之價格，無法認定被告公司因系爭買賣契約已支付永久使用系爭土地權利之代價。 ⒌基上，被告公司依系爭買賣契約，就系爭土地與原告間成立由被告公司代原告馬碧霞向雲林農田水利會支付租金，作為使用系爭土地代價之協議，自足確認。嗣原告馬碧霞向雲林農田水利會購得系爭土地，則原告馬碧霞應受兩造上開協議之拘束，被告公司仍有支付代價而使用系爭土地之權利與義務。㈣原告馬碧霞請求自101 年11月1 日起至返還土地予原告馬碧霞之日止，按年給付原告馬碧霞相當於租金額之不當得利5 萬1,040 元是否有據？ ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價。又土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。土地法第97條第1 項、第148 條、土地法施行法第25條分別定有明文。再基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額，最高法院68年臺上字第3071號判例可資參考。 ⒉被告公司負有支付代價而使用系爭土地之權利與義務，業經認定如前。雲林農田水利會於97年10月22日將系爭土地辦理公開標售，由原告馬碧霞標得，並於97年11月24日以買賣為原因辦理所有權移轉登記為原告馬碧霞所有，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本在卷可按，系爭土地之所有權人雖有變更，然不影響被告公司負有支付代價而使用系爭土地之權利與義務。惟兩造旋因系爭土地衍生相關民事及刑事糾葛，被告公司亦未再支付使用系爭土地之代價予原告馬碧霞，乃屬無法律上原因受有使用系爭土地之利益，致原告馬碧霞受損害，則原告馬碧霞本於不當得利之法則，請求被告公司自101 年11月1 日起返還相當於租金之利益，於法應屬有據。而相當於租金之不當得利，依前揭法律及判例意旨，以不超過系爭占用土地之各該年度申報地價年息百分之10為限。 ⒊系爭土地自102 年1 月起申報地價為每平方公尺880 元，有原告提出之土地登記第一類謄本附卷可參（本院卷壹第33頁正面）。本院參酌系爭土地之使用分區為特定農業區、使用地類別為甲種建築用地，其上如附圖乙建物現供被告公司置放貨物，其餘部分雜草叢生，東側為一斜坡，北側鄰地為「如來加油站」舊址，現已拆除未利用，鄰近雲林縣莿桐鄉主要道路台一丁線、莿桐國中，然僅能自附圖甲建物通行別無出口，暨使用人利用基地之經濟價值、所受利益、彼等關係、周遭繁榮程度等情狀，亦有本院之勘驗筆錄（本院卷壹第190 頁正面至第207 頁正面）在卷可參，及被告公司同意以系爭土地於102 年1 月之申報地價為計算基準等情（本院卷貳第25頁正面），本院認依申報地價年息百分之8 計算相當於租金之不當得利為適當。是原告馬碧霞請求被告公司自101 年11月1 日起至返還土地之日止，按年給付相當於租金額之不當得利為4 萬零832 元【計算式：880 ×580 ×8%＝40 ,832】要屬有據，逾此範圍，則屬無據，應予駁回。六、綜上所述，被告公司與原告二人間系爭買賣契約之標的包括附圖乙建物，且被告公司與原告馬碧霞間，就系爭土地存有支付代價使用系爭土地之法律關係，被告公司乃有權支付代價繼續使用系爭土地，則原告二人本於所有權之權能，聲明第一項先位請求：被告應將系爭土地及附圖乙建物內之物品騰空遷讓，並將系爭土地及乙建物一併返還原告二人。備位請求：被告應將坐落系爭土地上附圖乙建物拆除，並於拆除後，將系爭土地返還原告馬碧霞，均無理由，應予駁回。惟原告馬碧霞自取得系爭土地所有權後，被告公司使用系爭土地並未支付對價受有利益，致原告馬碧霞受有相當於租金之損害，則原告馬碧霞依不當得利之法律關係，請求被告公司自101 年11月1 日起至將系爭土地返還原告馬碧霞之日止，按年給付原告馬碧霞相當於租金額之不當得利4 萬零832 元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。七、本件判決所命被告給付原告之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，依職權宣告假執行；原告就該部分雖陳明願供擔保請准宣告假執行，僅係促使法院職權發動，並無准駁之必要。另被告陳明願供擔保請准免為假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當之擔保金額，准許之。至於原告請求無理由部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：本件訴訟雖原告並未全部敗訴，惟本院僅准許其所請求相當於租金之不當得利部分金額，因該部分之請求，屬民事訴訟法第77條之2 第2 項規定之附帶請求，並不併算訴訟標的價額，故本院認應依民事訴訟法第79條規定，由原告負擔全部訴訟費用。中華民國 103 年 7 月 16 日民事第一庭審判長法官黃一馨法官吳福森法官何佳蓉以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 103 年 7 月 22 日書記官顏錦清

臺灣雲林地方法院102年度訴字第427號

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