臺灣雲林地方法院103年度訴字第260號

• 裁判案由: 拆屋還地等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣雲林地方法院
• 裁判日期: 103 年 08 月 28 日

臺灣雲林地方法院民事判決　　　　　　　103年度訴字第260號原　　　告　林金童
訴訟代理人　林伯璋
被　　　告　郭君明
郭姿蘭
共　　　同
訴訟代理人　張智學律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國103 年8 月7
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠兩造於民國94年12月29日簽訂土地租賃契約書（下稱系爭契約），由原告向被告郭姿蘭承租坐落雲林縣虎尾鎮○○段000 ○000 地號土地上合計41.57 平方公尺之土地，即門牌雲林縣虎尾鎮○○路000 號建物之所在面積；向被告郭君明承租坐落雲林縣虎尾鎮○○段000 ○000 地號土地上合計41.57 平方公尺之土地，即門牌雲林縣虎尾鎮○○路00000 號建物之所在面積，興建房屋作為店鋪營業場所之用，兩造並合意建築費用可以租金抵償、承租人為原告而租地建屋、合法建造之一樓店鋪鐵皮屋於租賃期滿或終止時，其地上物歸出租人即被告等所有，嗣後原告依約出資興建房屋，起造人以被告等名義申請。嗣於使用執照核發後，原告將興建之房屋（下稱系爭原始建物）分別出租予訴外人鄭美華及林亞熙，經渠等反應建築面積太小不敷使用，原告本於租賃關係存續中，租賃物實有增建及修繕之必要，且有利於租金價值提高，於徵得被告等同意後，即再行施作增建部分以供使用。
㈡坐落雲林縣虎尾鎮○○段000 地號土地（下稱系爭901 地號土地）上如附圖即雲林縣虎尾地政事務所103 年7 月16日土地複丈成果圖所示編號Ｂ部分面積43.96 平方公尺之鋼鐵造有牆地上物、編號Ｄ部分面積46.20 平方公尺之防火建材（外觀為鐵皮）地上物；坐落雲林縣虎尾鎮○○段000 地號土地（下稱系爭902 地號土地）上如附圖所示編號Ｆ部分面積42.75 平方公尺之鋼鐵造有牆地上物、編號Ｇ部分面積44.76 平方公尺之防火建材（外觀為鐵皮）地上物等增建建物（下稱系爭增建建物）係於系爭原始建物後方空地緊接施工加蓋，具構造上之固定性、獨立性及永久性，非利用系爭原始建物之一部加蓋而為系爭原始建物之附屬建物。系爭契約未約定系爭增建建物應歸何人所有，因係原告出資興建，應由原告原始取得系爭增建建物所有權，原告自得雇工全部拆除並搬離拆除物；雖原告基於系爭契約有興建建物之權，惟系爭契約既經終止，原告即無使用基地之權，除基地所有人願留買系爭增建建物或法律別有規定外，建物所有人即原告當有回復原狀、交還基地之義務。
㈢倘認系爭增建建物應歸被告等所有，依兩造訂約之目的，原為興建永久性房屋，若將該地上房屋拆除，對社會經濟利益損失甚鉅，故依民法第259 條第3 、5 款規定，應由被告等以金錢償還原告。另原告於系爭契約成立後，於存續期間內，就租賃物增建系爭增建建物，支出有益費用新臺幣（下同）2,183,600 元，有增加租賃物之價值，出租人即被告等知其情事而不為反對之表示，參酌最高法院102 年度台上字第1522號判決及21年上字第1692號判例意旨，原告應得類推適用民法第431 條規定，主張出租人就租賃物所受損害對於承租人之賠償請求權、有益費用償還請求權及工作物取回權。兩造雖未針對系爭增建建物另立契約，僅口頭允諾原告追加補償，詎被告等因不滿原告收取較高租金，竟反悔原允諾之補償，將系爭增建建物視為系爭原始建物之附屬建物，進而認為屬於被告所有，與兩造訂立系爭契約之真意不符，被告等應負擔系爭增建建物增加價值之費用。
㈣為此，先位請求依民法第765 條第1 項規定，請求判決如先位聲明所載。倘認先位拆屋還地之請求造成社會經濟及對被告等利益有重大損害之虞，則原告依民法第431 條及第259
條第3 、5 款規定，請求判決如備位聲明所載等語。
並聲明：㈠先位聲明：⒈被告郭姿蘭應將坐落系爭901 地號土地上如附圖所示編號Ｂ部分鋼鐵造有牆地上物面積43.96
平方公尺、編號Ｄ部分防火建材（外觀為鐵皮）地上物面積46.20 平方公尺之地上物，由原告雇工全部拆除，並搬離拆除物，將土地回復原狀，返還予被告郭姿蘭。⒉被告郭君明應將坐落系爭902 地號土地上如附圖所示編號Ｆ部分鋼鐵造有牆地上物面積42.75 平方公尺、編號Ｇ部分防火建材（外觀為鐵皮）地上物面積44.76 平方公尺之地上物，由原告雇工全部拆除，並搬離拆除物，將土地回復原狀，返還予被告郭君明。⒊訴訟費用由被告負擔。⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位聲明：⒈被告郭姿蘭應給付原告80萬元，原告並應將系爭901 地號土地上地上物之增建一、二樓未保存登記部分，即如民事起訴狀附圖所示編號Ａ部分面積90.70 平方公尺之地上物交由被告使用。⒉被告郭君明應給付原告80萬元，原告並應將系爭902 地號土地上地上物之增建一、二樓未保存登記部分，即如民事起訴狀附圖所示編號Ｂ部分面積78.16 平方公尺之地上物交由被告使用。⒊訴訟費用由被告負擔。⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠系爭契約租賃期間自95年12月12日起至102 年12月11日止。系爭增建建物係原告自行施作，未曾取得被告等同意，所使用材料皆為中古再利用之材料，價值甚低，系爭原始建物之造價不過各145,000 元，系爭增建建物造價應更為低廉。
㈡原告除向訴外人鄭美華及林亞熙收取租金外，另各向渠等收取每月2 萬元之裝潢設施補貼費，自99年11月15日起至102
年12月15日止，計已收取148 萬元之補貼費；且租賃期滿後，原告又拒絕歸還渠等各25,000元之保證金，而由被告郭君明出面，繼續將租賃物出租予鄭美華及林亞熙，從利益歸屬上，原告已獲取153 萬元之財產利益，沒有損失可言，被告等並未獲得不當之財產利益。
㈢系爭增建建物為系爭原始建物之一部分，與系爭原始建物連接成一體，使用上具有無從分割之一體性；系爭增建建物無獨立之經濟效能，欠缺使用上之獨立性，具有物理上之依附關係，自係依附於系爭原始建物而為附屬建物，被告等取得所有權；又系爭增建建物為系爭原始建物之重要成分，依民法第811 條規定，附合於系爭原始建物成為系爭原始建物之附屬物，屬於被告等所有。另依系爭契約第9 條約定，系爭土地上所有地上物均為出租人即被告等所有，原告無權請求拆除增建建物。系爭土地上之地上物，無論係系爭原始建物或系爭增建建物，都具有合法占用系爭土地之權源。
㈣本於私法自治原則，系爭契約第5 條約定已排除民法第431
條任意性規定之適用，故原告不得向被告等請求任何補償金；系爭契約之租賃物為土地，原告自行興建系爭增建建物，並非就租賃之土地為有益費用支出，而係對系爭原始建物為有益費用支出，苟有增加價值，亦係增加系爭原始建物之價值，非土地之價值，與民法第431 條規定之要件未符，原告請求自無理由。另原告先位主張民法第765 條規定，並非請求權基礎等語，資為抗辯。
並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠兩造於94年12月29日簽訂土地租賃契約書，約定由原告承租使用坐落雲林縣虎尾鎮○○段000 ○000 ○000 ○000 地號土地全部，每月租金15,000元，租賃期限自接水接電完成日起計7 年。兩造並於契約書第9 條其他特約事項，約定「承租人租賃本約土地後，在其土地上出資興建房屋，起造人應以出租人之名義申請，於租賃期滿或終止租約時，其地上物歸出租人所有」。
㈡坐落雲林縣虎尾鎮○○段000 ○000 地號土地為被告郭姿蘭所有，其上有被告郭姿蘭所有門牌號碼為雲林縣虎尾鎮西安里6 鄰○○路000 號建物（即有申請使用執照部分，下稱332 號建物），上開建物現出租予他人經營佳珍自助餐。
㈢坐落雲林縣虎尾鎮○○段000 ○000 地號土地為被告郭君明所有，其上有被告郭君明所有門牌號碼為雲林縣虎尾鎮西安里6 鄰○○路00000 號建物（即有申請使用執照部分，下稱332-1 號建物），上開建物現出租予他人經營小江南牛肉麵。
㈣原告於兩造租賃存續期間，分別於332 號及332-1 號建物出資增建，332 號建物增建面積一樓為43.96 平方公尺，二樓46.2平方公尺；332-1 號建物增建面積一樓為42.75 平方公尺，二樓44.76 平方公尺。
㈤332 號建物增建部分一樓為建物後方廚房、衛浴廁所及屋後空地，二樓為房間。332-1 號建物增建部分一樓為餐廳、儲藏室、衛浴廁所及屋後三角空地，二樓為房間。上開二建物之增建部分，係依附332 號及332-1 號原建物（即有申請使用執照部分）後方，向後及向上延伸增建完成，與原建物緊密相連，增建部分與原建物內部相通，屋頂相連，外觀無從判斷原建物與增建部分之區隔。332 號建物現出租予他人經營佳珍自助餐，332-1 號建物現出租予他人經營小江南牛肉麵，上開二建物大門均位於建物前方，為主要及唯一之出入口，建物後方雖有小門通往屋後空地，惟屋後空地並未連接至道路。
四、得心證之理由：
本件之爭點在於㈠332 號及332-1 號建物之增建部分是否因附合於原建物無法分離而成為原建物之部分？增建部分應歸屬何人所有？㈡原告先位聲明依民法第765 條規定，請求被告由原告雇工拆除332 號及332-1 號建物增建部分，將建物占用土地部分回復原狀，返還土地予被告，有無理由？
㈢備位聲明則類推適用民法第431 條規定及依民法第259 條第3 款及第5 款規定，請求被告二人分別給付原告各80萬元之有益費用，有無理由？
㈠原告主張坐落雲林縣虎尾鎮○○段000 ○000 地號土地（下稱900 、901 地號土地）為被告郭姿蘭所有，另坐落雲林縣虎尾鎮○○段000 ○000 地號土地（下稱902 、903 地號土地）為被告郭君明所有，原告與被告二人於94年12月29日簽訂土地租賃契約書，約定由原告承租使用坐落雲林縣虎尾鎮○○段000 ○000 ○000 ○000 地號土地（下稱系爭四筆土地）全部，每月租金15,000元，租賃期限自接水接電完成日起計7 年；兩造並於契約書第9 條其他特約事項，約定「承租人租賃本約土地後，在其土地上出資興建房屋，起造人應以出租人之名義申請，於租賃期滿或終止租約時，其地上物歸出租人所有」等語。原告向被告二人承租系爭四筆土地後，分別以被告郭姿蘭、郭君明為起造人，向雲林縣政府申請使用執照，在900 、901 地號土地出資建造門牌號碼：雲林縣虎尾鎮西安里6 鄰○○路000 號建物（下稱332 號建物），及在902 、903 地號土地上出資建造門牌號碼：雲林縣虎尾鎮西安里6 鄰○○路00000 號建物（下稱332-1 號建物，而上開二建物因兩造於土地租賃契約書第9 條約定於租賃期滿時，地上物歸出租人所有，因而由被告郭姿蘭、郭君明分別取得332 號及332-1 號建物之所有權之事實，業據原告陳述綦詳，復為被告所不爭執，並有土地登記謄本4 份、土地租賃契約書1 份、使用執照2 份在卷可憑（見本院卷第12-16 頁、第18-19 頁），自堪信為真正。
㈡原告另主張原告承租系爭四筆土地後，因原先申請使用執照建築之332 號及332-1 號建物不敷使用，無法順利出租，原告乃分別於332 號及332-1 號建物出資增建，332 號建物增建面積一樓為43.96 平方公尺，作為建物後方廚房、衛浴廁所使用，二樓面積為46.2平方公尺，作為房間使用；332-1
號建物增建面積一樓為42.75 平方公尺，作為餐廳、儲藏室、衛浴廁所使用，二樓面積為44.76 平方公尺，作為房間使用，有勘驗測量筆錄、現況草圖，及雲林縣虎尾地政事務所103 年7 月16日土地複丈成果圖各1 份在卷可稽（見本院卷第46-49 頁、第66-67 頁）。
㈢至原告主張332 號及332-1 號建物增建部分，為原告出資建造，原告為所有權人，因兩造租賃關係業已終止，上開增建部分無權占有系爭901 、902 地號土地，為此，依民法第765 條規定，先位聲明請求被告由原告雇工拆除占用系爭901
、902 地號土地之地上物，並搬離地上物，將土地回復原狀返還被告等語，則為被告所否認，並以：系爭增建建物為原始建物之一部分，與原始建物連接成一體，使用上具有無從分割之一體性；系爭增建建物無獨立之經濟效能，欠缺使用上之獨立性，系爭增建建物為系爭原始建物之重要成分，依民法第811 條規定，附合於系爭原始建物成為系爭原始建物之附屬物，屬於被告二人所有。另依兩造所簽訂土地租賃契約書第9 條約定，系爭四筆土地上所有地上物均歸出租人即被告二人所有，原告無權請求拆除增建建物等語，資為抗辯。經查：
⒈按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人取得動產所有權，民法第811 條亦有明文規定，故主建物附加之增建物如無獨立出入口，不能為獨立使用者，應屬主建物之附屬物而為主建物之一部分（最高法院92年度台抗字第338
號裁判意旨參照）。
⒉被告郭姿蘭所有332 號建物增建部分一樓為建物後方廚房、衛浴廁所，二樓為房間；另被告郭君明所有332-1 號建物增建部分一樓為餐廳、儲藏室、衛浴廁所，二樓為房間。上開二建物之增建部分，係依附332 號及332-1 號原建物（即有申請使用執照部分）後方，向後及向上延伸增建完成，與原建物緊密相連，增建部分與原建物內部相通，屋頂相連，外觀無從判斷原建物與增建部分之區隔。上開二建物大門均位於建物前方，為主要及唯一之出入口，建物後方雖有小門通往屋後空地，惟屋後空地並未連接至道路，業據本院至現場勘驗明確，有勘驗測量筆錄及現場簡圖各1 份及現場照片在卷可佐（見本院卷第46-49 頁）。是以332 號及332-1 號建物現況斟酌，增建部分性質上屬於332 號及332-1 號原建物之一部而為使用，與原建物在結構上已成為一體而合併使用，足認332 號及332-1 號增建部分之廚房、餐廳、儲藏室、衛浴廁所並不具有構造上及使用上之獨立性，不得獨立成為物權之客體，縱認增建部分係原告出資增建，然增建部分既附合於原建物而無從分離，成為原建物之重要部分，自應歸屬原建物所有人即被告二人所有。原告主張：332 號及332-1 號建物增建部分，為原告出資建造，原告為所有權人，即不足採。
⒊按所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉，民法第765 條固有明文規定，惟系爭332 號及332-1 號建物增建部分，依民法第811 條規定，由被告郭姿蘭、郭君明分別取得332 號及332-1 號增建部分之所有權，已如前述。原告既非332 號及332-1 號建物增建部分之所有人，則原告依民法第765 條規定，請求由原告雇工拆除占用系爭901 、902 地號土地之地上物即增建部分，並搬離地上物，於法自屬無據，不應准許。
㈣原告又主張：如認系爭增建建物應歸被告等所有，因原告於兩造租賃存續期間內，出資增建，支出有益費用2,183,600
元，有增加租賃物之價值，出租人即被告等知其情事而不為反對之表示，原告應得類推適用民法第431 條及適用民法第259 條第3 、5 款規定，請求被告返還有益費用即以金錢補償原告，爰請求被告二人分別給付原告80萬元等語，為被告所否認，經查：
⒈按承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限。承租人就租賃物所增設之工作物，得取回之。但應回復租賃物之原狀，民法第431 條定有明文。次按，民法第431 條第1 項之規定並非強制之規定，當事人間如有相反之特約，自應依其特約辦理（最高法院29年上字第1542號判例意旨參照）。
⒉按兩造所簽訂之土地租賃契約書第9 條其他特約事項，約定「承租人租賃本約土地後，在其土地上出資興建房屋，起造人應以出租人之名義申請，於租賃期滿或終止租約時，其地上物歸出租人所有」等語，顯見兩造就承租人於租賃期間，支出有益費用，於承租土地上出資興建房屋者，有以特約約定排除民法第431 條第1 項規定之適用，因而於系爭土地租賃契約書第9 條特約約定於租賃期滿或終止租約時，其地上物歸出租人所有。兩造既約定原告於租賃期間支出有益費用所興建之房屋，於租賃期滿後歸出租人所有，則依系爭土地租賃契約書第9 條約定，原告自不得再以其就租賃物支出有益費用，因而增加其物之價值，主張於租賃關係終止時，被告應償還其費用。
⒊至原告另以系爭土地租賃契約書第9 條約定應僅限於有申請使用執照之合法建物才有適用等語，為被告所否認，經查，系爭四筆土地上並無辦理保存登記之建物，有雲林縣虎尾地政事務所103 年5 月30日虎地二字第0000000000號函文1 紙在卷可按（見本院卷第30頁），至系爭四筆土地雖曾分別以被告郭姿蘭、郭君明為起造人，向雲林縣政府申請核發使用執照，而由原告於系爭四筆土地上建築332 號及332-1 號建物，然此係因兩造已於系爭土地租賃契約書特約約定，起造人應以被告之名義申請，惟系爭四筆土地上迄未有辦理保存登記之建物，為兩造所不爭執，而觀之系爭土地租賃契約書第9 條約定之文義，其所著重者乃係租賃期滿或終止租約時，承租人所出資興建房屋之所有權歸屬問題，兩造既以特約約定地上物歸出租人所有，並未約定僅限於有申請使用執照之建物始歸出租人所有，則解釋上自應認承租人於租賃期間在承租土地上出資興建之房屋，無論有無申請使用執照，於租賃期滿或終止租約時，其地上物之所有權均歸出租人即被告所有。原告上開主張，與兩造契約約定之文義不符，所辯自不足採。
⒋綜上，兩造既已於系爭土地租賃契約書第9 條特約約定原告於租賃期間支出有益費用所興建之房屋，於租賃期滿後歸出租人所有，原告自不得再主張類推適用民法第431 條規定，請求被告償還有益費用即以金錢補償原告。從而，原告請求被告二人分別給付原告80萬元，為無理由，應予駁回。
㈤綜上所述，系爭332 號及332-1 號建物增建部分，業已附合於原建物而無從分離，成為原建物之重要部分，歸屬原建物所有人即被告二人所有，原告既非332 號及332-1 號建物增建部分之所有人，則原告請求由原告雇工拆除占用系爭901
、902 地號土地之地上物即增建部分，並搬離地上物，為無理由，應予駁回。又兩造既已於系爭土地租賃契約書第9 條特約約定原告於租賃期間支出有益費用所興建之房屋，於租賃期滿後歸出租人所有，原告自不得再主張類推適用民法第431 條規定，請求被告償還有益費用即以金錢補償原告。從而，原告請求被告二人分別給付原告80萬元，亦無理由，應予駁回。而原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，當失所附麗，應併予駁回。
㈥本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，均與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 103 年 8 月 28 日民事第三庭 法 官 冷明珍
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 8 月 28 日書記官 曾玲玲