臺灣雲林地方法院104年度重訴字第42號

• 裁判案由: 返還買賣價金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣雲林地方法院
• 裁判日期: 105 年 10 月 11 日

臺灣雲林地方法院民事判決　　　　　　 104年度重訴字第42號原　　　告　黃心蘭
訴訟代理人　詹漢山律師
複代理人　　邱駿威
被　　　告　陳林玉鳳
訴訟代理人　林重仁律師
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國105 年9 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、兩造於民國104 年4 月18日訂立雲林縣○○鄉○○○段000000地號土地（下稱系爭396-77地號土地）與同段396-141 地號土地（下稱系爭396-141 地號土地）等森林區農牧用地之第一建經不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），原告業已依系爭買賣契約第3 條之約定，如期給付第一期（簽約款）新臺幣（下同）240 萬元與第三期款（完稅款）360 萬元，共計600 萬元與被告。
㈡、惟原告於104 年5 月間至上開二筆土地巡視時，發現系爭二筆土地以目視方式即可見有許多零散柏油塊，原告合理懷疑系爭二筆土地在被告出賣予原告前業經同意他人傾倒廢棄物與回填砂石，在被告未告知原告之前提下，系爭二筆土地業無法進行正常農業使用，而無法符合該等土地類別為農牧用地之使用目的，原告無法於該等土地為耕植作物、開鑿水井等農牧使用，而具有重大瑕疵。
㈢、嗣後原告以平鎮山仔頂郵局存證號碼39號存證信函向被告表示「本人原深信該土地為自然原生土壤，現發覺存於該土地中的廢棄物等物質都是屬於回填土地，且暫先不論回填土中是否含有害物質，皆不是本人要買的原來正常土壤，更不能安心在此農地上耕種作物或開鑿水井使用；該土地顯然具有重大瑕疵，…特以此函通知台端，請台端於函到五日內回復該土地原生地質土壤，並檢附政府相關認證單位檢測評估開立之書面證明，…。」然被告於收受前開存證信函後並未有所表示，原告遂委託訴外人仲禹工程顧問股份有限公司（下稱仲禹公司）對系爭二筆土地進行檢測後，取得檢測報告後即再以平鎮高雙存證號碼44號存證信函對被告表示「本人委託仲禹公司檢驗土壤質地，檢驗報告顯示該等土地與鄰地土壤質地及顏色完全不同，況現場目視即可發現零散柏油塊，足可證明該土地非屬原本土壤此亦有行政院環境保護署案件編號00000000可稽。」而訴外人仲禹公司出具之檢驗報告其中三普環境分析股份有限公司（下稱三普公司）所出具之土壤採樣記錄表可知，採樣地點S01 至S10 為原告向被告所購買之系爭396-77地號土地隨機抽樣地點，而S11 則為上開土地鄰地抽樣結果，由該檢測報告可知系爭396-77地號土地顏色、質地為黑色與灰色；坋粒及砂礫，顯與一般可進行農牧使用之土地有所不同。是以，原告主張被告所出賣之系爭二筆土地存有回填砂石及廢棄物等事實有理由且與事實相符，此事訴外人第一建築經理股份有限公司亦以臺北南海郵局存證號碼845 號存證信函表示要求被告應將系爭二筆土地回復為可供種植且不含重金屬之土壤，此情更可證明被告之系爭二筆土地有回填砂石及廢棄物之情事。
㈣、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第354 條第1 項、第359
條分別定有明文。今原告向被告購買系爭二筆土地之目的在於種植作物、開鑿水井等農牧使用，現該等土地因存有回填砂石及廢棄物之情況顯無法續為農牧使用，原告買受該等土地之目的與意義即不存在，自當認為屬於買賣標的物之重大瑕疵，原告依前開民法規定請求解除契約應於法有據。原告先前已以平鎮高雙存證號碼44號存證信函為解除契約之意思表示，現再以本起訴狀繕本送達被告之方式表示契約解除之意思。再按「本契約簽訂後，賣方若有擅自解約、不為給付、給付不能或有其他違約情事致本契約解除時，除應負擔買方所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，除應返還已動支之價金外，並同意加倍返還買方已支付之價金做為違約金。第一建經應依約將買方已支付之價金扣除應負擔相關費用，將餘額返還予買方。」此為系爭買賣契約第11條第5
項約定。是以，原告業已以前開存證信函及起訴狀繕本送達被告之方式表示解除系爭買賣契約，依民法第259 條第1 款及第2 款規定，被告自負有返還自原告處受領之600 萬元，並自應返還時起附加法定遲延利息。被告因買賣之物之瑕疵擔保原因致系爭買賣契約解除，應加倍返還自原告處收受之600 萬元款項，共計1,200 萬元。故原告依民法第259 條第1 、2 款、第354 條、第359 條與系爭買賣契約第11條第5
項規定得向被告請求返還之款項總計為1,800 萬元。
㈤、按「農業用地違反區域計畫法或都市計畫法土地使用管制規定者，應依區域計畫法或都市計畫法規定處理。」、「違反第十五條第一項之管制使用土地者，由該管直轄市、縣（市）政府處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並得限期令其變更使用、停止使用或拆除其地上物恢復原狀。前項情形經限期變更使用、停止使用或拆除地上物恢復原狀而不遵從者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，其費用由土地或地上物所有人、使用人或管理人負擔。」農業發展條例第69條、區域計畫法第21條分別定有明文。故系爭二筆土地應依上開法規所劃定範圍及規定依法使用，但系爭二筆土地於鈞院履勘當天以目視即可見土地表面有零散柏油塊及類似建築物拆除廢棄物棄置在土地上，依系爭二筆土地屬森林區農牧用地，上開廢棄物顯屬不應出現於該等土地上之物品，又被告準備書（一）狀雖表示「編號1 、3 位置雖發現有草梗及竹木等物，然該等物品係該土地之原生植物，被告於整地時加以剷除並就地掩埋。」等語，然該土地自104 年4 月18日即系爭買賣契約簽訂日起，被告即無對系爭土地有繼續使用、利用之情況，法院履勘當天所開挖之編號1 、3 土地土方為類似河川底泥並夾帶大量泥水及河川周邊常生長之草梗、竹木等植物，編號2 、4 所開挖土方為普遍乾燥、鬆散之泥土，編號1 、3 土方顯與編號2 、4 所開挖土方明顯不同，依一般社會通念皆會認編號2 、4 土方為農業用地之土方，可供農牧之用；編號1 、3 所開挖之土方雖有竹木及草梗，惟查該草梗顯非系爭土地原生草梗及竹木，系爭土地周圍並未見任何竹木生長，所開挖之土方也為含水之黑色爛泥，無法供農作之用，與編號2 、4 之土方土質差距甚大，並以上開四處地點相距不過50公尺之遠，並已開挖深度皆深達3~5 公尺，若非有挖土機剷除土方並做回填動作，依一般農作人家地上物回填用作肥料皆不可能開挖如此之深，土方差距如此之大，顯見編號1 、3 土方顯非原有森林區農牧用地之土方。
㈥、系爭二筆土地為被告於82年9 月、12月以買賣為原因向他人所購得，有該二筆土地之土地登記第一類謄本可稽，惟系爭二筆土地於101 年間遭訴外人葉茂營造有限公司於承包縣道149 甲線10K+500 路基滑動修復工程時，將所產生之土石放置於系爭396-77地號土地上，且堆置之面積高達1,800 平方公尺，此有雲林縣古坑鄉公所古鄉農字第1040010151號函及雲林縣政府府水土字第1017905565號函所載甚明。另系爭二筆土地更早亦有於95年2 月10日發生任意堆置土石約200 立方公尺及設置土石篩選機1 座之違反水土保持法之違規情事，此有雲林縣政府府農土字第0950500994號函甚明。從前述雲林縣政府之行政處分觀察可知，系爭土地既發生2 次堆置土方之事實灼然甚明，被告實難推諉不知系爭二筆土地存有如此重大瑕疵。又鈞院於104 年11月23日至系爭二筆土地履勘時，於編號5 位置向下開挖50公分深處挖出「大型瀝青塊數塊」；更於下挖100 公分深處挖出「大型瀝青塊數塊」，顯見系爭396-77地號土地因被告違規使用所堆置之土石尚未完全清除，甚或恐係將堆置之土石予以掩埋、回填回系爭396-77地號土地內。末查由行政院農業委員會農業試驗所（下稱農試所）檢送鈞院之系爭二筆土地原生土壤資料進行觀察，系爭二筆土地土色應為「灰色至灰棕色」，然原告前委託之三普公司所為之土壤採樣記錄表記載卻檢驗出「黑色」，顯見，系爭土地之土壤顏色已發生變化而非原本單純之土壤顏色甚明。且上開農試所之原生土壤資料亦無敘明系爭二筆土地內之土壤含有大型柏油塊之成分，更可證明系爭二筆土地內恐有他人回填非屬正常應出現於土壤內之外來物體。而系爭買賣契約載明原告購買系爭土地係供農用，故上開土地在回填物未清除前，實難供一般正常農業使用，而有重大瑕疵。
㈦、並聲明：⒈被告應給付原告1,800 萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。⒊訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以
㈠、原告雖主張其於104 年5 月間至上開二筆土地巡視時，發現系爭二筆土地以目視方式即可見有許多零散柏油塊等情，然原告在104 年4 月12日之前即已多次至系爭二筆土地現場查看，並於104 年4 月12日以電話與被告相約在高鐵嘉義站，以訴外人陳淑凌名義給付被告買賣定金10萬元。
㈡、按買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第355 條定有明文，系爭買賣契約第10條第4 項又約定「點交之本買賣標的應以簽約時之現狀或本契約之約定為準。」又第12條第5 項約定「賣方就本買賣標的：保證確實未受農地套繪管制或做為他棟建築物法定空地或通行權使用，否則買方得無條件解約。」系爭二筆土地位於大馬路旁，原告於簽約前對於系爭二筆土地之瞭解與被告無異，所謂「零散柏油塊」亦為原告簽約前所得見，事後竟以該項事由主張瑕疵及解除契約，顯無理由。
㈢、姑先不論原告所提出之三普公司土壤採樣記錄表之真實性，從該記錄表可看出採樣器材有C （採樣鏟）E （動力機械式採樣車）之不同；即使在系爭二筆土地上土壤質地亦有B 坋粒（0.002~0.05mm）、C 砂粒（0.05~2mm）之差異；土然顏色則有D 黑色、E 灰色之別。至於原告所位在系爭二筆土地旁之林地即S11 之採樣結果土壤質地為D 礦石（> 2mm ）、土壤顏色C 黃色，雖與系爭二筆土地之土地質地、顏色有別，然若與原告主張「正常農業使用之使用方式」，何者為佳，不言自明。
㈣、況且，根據原告104 年6 月9 日平鎮高雙郵局存證號碼44號存證信函所附之行政院環境保護署（下稱環保署）公害陳情網路受理系統處理情形所載「經勘查未發現明顯污染情事或經檢測未違反規定- 未發現明顯污染情事。」再者，系爭396-77地號土地經鈞院現場履勘及開挖採樣結果，編號1 、3
位置雖發現有草梗及竹木等物，然該等物品係該土地之原生植物，被告於整地時加以剷除並就地掩埋，此為農牧用地整地時常見之處理方式，並不影響土地之利用；編號5 位置開挖約50公分、100 公分處有瀝青塊數塊，被告不知其原因為何，蓋系爭土地係被告於82年8 月間購得，該瀝青塊在被告購得前即存在於系爭土地，原因更有種種可能（修建道路、經過車輛遺落、遭人丟置等），然從瀝青塊並非集中、大量堆置之情形觀之，應係將土地原存在之少部分瀝青塊於整地時就地掩埋的結果。除上開極少部分草梗、竹木、瀝青塊以外，系爭396-77地號土地皆為砂石、泥土及石塊，符合森林區農牧用地之土地性質，更無所謂採取砂石後回填廢棄物情事。又依據雲林縣環境保護局（下稱雲林縣環保局）104 年12月14日雲環廢字第1040045843號函所示，系爭土地並無超過有害事業廢棄物認定標準情事，足認，原告主張「系爭土地之現時狀況並無法使原告為農牧使用，而具有重大瑕疵存在。」顯無理由。原告自不得依民法第359 條之規定請求解除契約或減少價金。
㈤、並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。⒊如受不利判決，請准供擔保宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：
㈠、兩造於104 年4 月18日訂立系爭二筆土地之系爭買賣契約。原告並業已依該買賣契約第3 條之約定，如期給付第一期款（簽約款）240 萬元與第三期款（完稅款）360 萬元，共計600 萬元至第一建經履約保證專戶。
㈡、系爭買賣契約第10條第4 項約定：「點交之本買賣標的應以簽約時之現狀或本契約之約定為準。」，同條第6 項約定：「賣方依法對買方負有瑕疵擔保之責，非有重大權利瑕疵或物的瑕疵時，買方不得無故拒絕點交或拒絕協調或怠於提起訴訟，並經賣方定期間催告仍拒不配合點交，則賣方得免除配合點交之義務，並由第一建經將履約保證專戶價金餘款依約結清予賣方。」系爭買賣契約第11條第5 項則約定：「本契約簽訂後，賣方若有擅自解約、不為給付、給付不能或有其他違約情事致本契約解除時，除應負擔買方所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，除應返還已動支之價金外，並同意加倍返還買方已支付之價金做為違約金。第一建經應依約將買方已支付之價金扣除應負擔相關費用，將餘額返還予買方。」。
㈢、原告支付之價金為600 萬元，該價金尚存在第一建金履約保證專戶，被告尚未領取。
㈣、原告於104 年5 月25日以平鎮山仔頂郵局第39號存證信函寄達被告，被告於104 年5 月29日以斗六鎮北郵局第122 號存證信函函覆原告；原告於104 年6 月9 日以平鎮高雙郵局第44號存證信函寄達被告，被告於104 年6 月12日以斗六鎮北郵局第132號存證信函函覆原告。
㈤、訴外人第一建經公司於104 年5 月30日以台北南海郵局第845 號存證信函寄達被告；另於104 年6 月15日以台北南海郵局第926 號存證信函寄達被告。被告於104 年6 月18日以斗六鎮北郵局第141 號存證信函函覆原告及第一建經公司，其中寄予原告之存證信函因「遷出」而遭退回。
㈥、原告前有委託訴外人仲禹公司對系爭土地進行檢測，檢測結果為系爭土地與鄰地土壤質地及顏色均不同。
㈦、本院於104 年11月23日至系爭土地現場履勘，製有勘驗筆錄，兩造對勘驗筆錄內容不爭執。
四、爭執事項：
㈠、原告是否於系爭買賣契約簽約日前即已知悉系爭土地之現況？
㈡、系爭土地是否有遭傾倒廢棄物、回填砂石及重金屬污染超過法定標準之瑕疵？若有該等瑕疵，是否已使該土地有滅失或減少價值，或滅失或減少通常效用、契約預定效用之重要瑕疵（即已無法作為森林區農牧用地之通常使用）？
㈢、原告主張系爭土地有遭傾倒廢棄物、回填砂石及重金屬污染超過法定標準之瑕疵，而依據民法第359 條規定解除契約是否合法？
㈣、原告依據系爭契約第11條第5 項之約定，請求被告返還原告已支付之價金600 萬元，及返還原告已支付價金600 萬元二倍之違約金1,200 萬元，是否有理由，該違約金之約定是否過高？
五、得心證之理由：
㈠、上開兩造所不爭執事項，除為兩造所不爭執外，並有系爭買賣契約、104 年5 月25日平鎮山仔頂郵局第39號存證信函、104 年5 月29日斗六鎮北郵局第122 號存證信函、104 年6
月9 日平鎮高雙郵局第44號存證信函、104 年5 月30日台北南海郵局第845 號存證信函、104 年6 月15日台北南海郵局第926 號存證信函、104 年6 月18日斗六鎮北郵局第141 號存證信函、仲禹公司檢驗報告暨所附之照片說明及三普公司土壤採樣記錄表各1 份在卷可稽（本院卷第31頁至第91頁、第113頁至第157頁），自堪認為真實。
㈡、原告主張系爭二筆土地有重金屬含量超標之瑕疵，為被告所否認，並以前詞置辯。經查，本院於104 年11月23日會同兩造及雲林縣環保局人員至系爭二筆土地現場履勘，就系爭396-77地號土地原告所指出之編號1~5 等處進行開挖（系爭396-141 經原告當場表示該土地品質符合約定之品質，故不請求開挖鑑定，亦經本院記明於勘驗筆錄），並將開挖所掘出之土方囑託雲林縣環保局送檢驗機構檢測是否有重金屬超過法定標準之情形，有本院上開日期勘驗筆錄、現場照片在卷可佐（本院卷第227 頁至第251 頁），嗣後雲林縣環保局回覆本院稱該等土方經檢驗後均未超過有害事業廢棄物認定標準，有雲林縣環保局104 年12月14日雲環廢字第1040045843號函暨所附之上準環境科技股份有限公司「廢棄物樣品檢驗報告」各1 份在卷可憑（本院卷第253 頁至第263 頁），由上開雲林縣環保局回函內容及「廢棄物樣品檢驗報告」檢驗項目各項重金屬檢驗值均為「合格」以觀，系爭二筆土地應無原告所述重金屬超標之情形。
㈢、原告主張系爭二筆土地有回填廢棄物及土石之瑕疵，為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
１、原告雖提出其委託訴外人仲禹公司出具之檢驗報告暨所附三普公司之土壤採樣記錄表，舉證證明系爭396-77地號土地顏色、質地為黑色與灰色；坋粒及砂礫。並主張系爭二筆土地顯與一般可進行農牧使用之土地有所不同等情。然由三普公司土壤採樣記錄表之紀載以觀，系爭396-77土地S1-S10等採樣點之土壤質地有為B 坋粒（0.002~0.05mm）、C 砂粒（0.05 ~2mm ），土壤顏色則為E 灰色及D 黑色；而系爭土地南側鄰地之土壤質地為D 礦石，土壤顏色為C 黃色。但此僅能證明系爭396-77地號土地之土壤質地及顏色與其南側鄰地不同，並不能基此即認為系爭396-77地號土地曾有遭回填廢棄物或土石情形，蓋二筆土地土壤質地與顏色不同，亦有可能是鄰地曾有遭回填廢棄物或土石之情形，無法單方面推論即認為系爭396-77地號土地有何不能供農業使用之瑕疵。況由農試所函覆本院之系爭二筆土地土壤剖面與原生土壤資料可知系爭二筆土地土色為「灰色至灰棕色」，剖面質地為「細砂質土、極細砂質壤土，壤土或坋質壤土」，其土系為「蘆竹南系（Lu-Chu-Nan Series ）」，該土系剖面型態0~30公分處均為「黑棕色」，有農試所105 年5 月25日農試化字第1052111039號函暨所附之系爭二筆土地土壤資訊及蘆竹南系土壤說明各1 份在卷可查（本院卷第435 頁至第443 頁），則系爭二筆土地經三普公司採樣記錄結果與農業試驗所採樣之原土壤剖面及原生土壤資料相符，反倒是系爭396-77地號土地南側鄰地之土壤質地與土色與上開農業試驗所資料不符，則原告以其委託訴外人仲禹公司出具之檢驗報告暨所附三普公司之土壤採樣記錄表證明系爭二筆土地有回填廢棄物或土石之情形，即屬無據。
２、原告又謂系爭二筆土地歷年曾遭人檢舉違法使用，違反環保法規等情形，然經本院向雲林縣環保局函調受理系爭二筆土地歷年遭人檢舉之稽查紀錄，經雲林縣環保局回覆⒈「受理日期0000-00-00」，處理情形「經勘查未發現明顯污染情事或經檢測未違反規定- 未發現明顯污染情事。」，處理備註「本局於104 年6 月3 日18時26分至現場經巡視該農地，現場目視發現零散柏油塊夾雜土方，現場未有明顯大量遭棄置柏油及廢土之情事。」；⒉「受理日期0000-00-00」，處理備註「稽查紀錄一：一、本案係為民眾陳情案件於99.6.15
，15：41現場稽查，稽查當時於古坑鄉荷包村尖山坑51-1號附近巡視，並會同陳情人至所陳地點。二、本局稽查時至所陳地點巡視於該地點後方水溝，有發現不明黑色液體滲出，未發現污染源…。稽查紀錄二：一、本局於99.6.16 ，10：13會同警察單位，地主代表人即陳情人等民眾至現場開挖。二、於現場開挖一點，並未發現有遭掩埋之情事，開挖當時有些許黑色液體，開挖約1 米半，長度約2 米亦未發現有不明液體滲出，據地主代表人表示可能為遭他人倒些許不明液體。」；⒊「處理日期0000-00-00」，處理情形「經檢測（或認定）未為反規定- 符合標準」，有雲林縣環保局104 年9 月14日雲環衛字第1041030361號函暨所檢附之陳情案件辦理稽查紀錄及附件在卷可找（本院卷第177 頁至第181 頁），由上開稽查及處理紀錄，亦難認定系爭二筆土地有遭回填廢棄物及土石之情形。
３、本院於104 年11月23日會同兩造及雲林縣環保局人員至系爭二筆土地現場履勘，就系爭396-77地號土地原告所指出之編號1~5 等處進行開挖（系爭396-141 經原告當場表示該土地品質符合約定之品質，故不請求開挖鑑定，亦經本院記明於勘驗筆錄），開挖結果為原告所指定之編號1 、3 兩點土內有許多草梗及竹木等物，未見有營建或家庭廢棄物；編號5
土內開挖約50公分深處有大型瀝青塊數塊，開挖約100 公分處亦有大型瀝青塊數塊，再往地底開挖之物均為泥土及石塊，有本院勘驗筆錄及照片在卷可稽，可知系爭396-77地號土地內部分土地確實掩埋有草梗、竹木或大型瀝青塊之情形，然造成此狀況之原因不明，經探究原因，由卷內證據資料顯示系爭二筆土地於95年間曾經訴外人黃昭境「未依水土保持法規定，先擬具水土保持計畫，送主管機關核定，而擅自於該土地內任意堆置土石約200 立方公尺及設置土石篩選機1
座。」；於101 年間曾經訴外人葉茂營造有限公司「承包縣道149 甲線10K+500 路基滑動修復工程，所產生土方暫時置於本縣○○鄉○○○段000000○○○○段000 地號山坡地內，未依水土保持法規定，擬具水土保持或簡易水土保持申報書辦理，並擅自堆積土石情事，違規面積約1,800 平方公尺。」有雲林縣政府105 年3 月1 日府水土二字第1053704861號函暨所附之⑴雲林縣政府95年2 月23日府農土字第0950500994號函、⑵雲林縣政府101 年10月24日府水土字第1017905565號函等在卷可憑（本院卷第367 頁至第373 頁）。而該等堆置土方之情形經雲林縣政府處理後，經其勘查均已無堆置土石之情形，有雲林縣政府105 年3 月10日府水土二字第1050022508號函暨所檢附之⑴雲林縣政府95年4 月6 日府農土字第0950502170號函及雲林縣縣（市）山坡地違規使用案件指定實施或限期改正情形檢查紀錄、⑵雲林縣政府102 年6 月5 日府水土字第1027912555號函及古坑鄉溪邊厝段396
-77 地號及尖山坑段160 地號山坡地內擅自堆置土石情事，土石清運完成後裸露部分植被覆蓋限期改正案勘查等在卷可查（本院卷第385 頁至第393 頁）。除上開二筆違規使用紀錄外，並無證據顯示被告或他人有其他在系爭二筆土地上回填廢棄物或土方之情形，故本院認系爭土地內所含之草梗、竹木及大型瀝青石塊應為95年及101 年間系爭396-77地號土地遭人置放土石，經清理後尚未完全清除之物，經被告整地時遭掩埋至該土地內，而屬確有瑕疵存在。
㈣、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第354 條第1 項、359 條分別定有明文。可見買賣之標的物有瑕疵，需限於重大之瑕疵於解除契約並未顯失公平之情況下，買受人始可解除契約；又依據系爭買賣契約第10條第6 項約定：「賣方依法對買方負有瑕疵擔保之責，非有重大權利瑕疵或物的瑕疵時，買方不得無故拒絕點交或拒絕協調或怠於提起訴訟，並經賣方定期間催告仍拒不配合點交，則賣方得免除配合點交之義務，並由第一建經將履約保證專戶價金餘款依約結清予賣方。」可見兩造亦係約定系爭二筆土地於有「重大瑕疵」時，買方始得不履行契約，故所需判斷者為系爭二筆土地是否有重大瑕疵存在。其中系爭396-141 地號土地原告於本院104 年11月23日現場履勘已表示該土地品質符合約定之品質，並經本院記明筆錄，故本院已無庸判斷該土地是否有重大瑕疵。至於系爭396-77地號土地地目田，使用分區為森林區，使用地類別為農牧用地，有該土地之第一類登記謄本在卷可查（本院卷第197
頁），故判斷該土地是否有重大瑕疵，應以該土地之瑕疵是否屬滅失或嚴重減少價值、通常效用或契約預定效用之重要瑕疵為斷。本院認系爭396-77地號土地並無重金屬含量超標之情形，並不會導致其上生長之作物或鑿井取得之水源遭受重金屬污染；其土質及土色符合原生土壤之成分，表示其未遭大規模開挖及回填非原生土壤，且其土質為坋粒（0.002~0.05mm）、砂粒（0.05 ~2mm ），土壤顏色則為灰色及黑色，而非不適於植物根系發展之礫石結構，故應適於供一般農業使用；又該土地經雲林縣政府於105 年1 月5 日上午10時至現場勘查，發現現場土地沒有異樣，且該土地也未低於相鄰土地，益徵該土地未遭大規模開挖後回填，且土地高度與鄰地相仿，並無水流自然流洩致土地形成水窪地之虞；該土地雖曾於95年、101 年間共2 次遭他人堆放土石，然依據雲林縣政府之勘查結果，所堆放之土石業已遭移除，已如前述；該土地雖有部分土壤內含草梗、竹木等物，然草梗、竹木為天然作物之有機纖維，可自然分解，雖有害土地之利用但危害程度不高；該土地雖目視可見有零星散落之柏油塊，且本院104 年11月23日現場履勘，就編號5 土內開挖約50公分深處有大型瀝青塊數塊，開挖約100 公分處亦有大型瀝青塊數塊，然清除土表之柏油塊難度並非甚鉅，至於編號5 開挖處土地內雖埋有大型瀝青塊，但數量不多，且開挖100 公分深度以下則為正常之泥土及石塊，有本院勘驗筆錄及照片在卷可稽，且該土地面積達9,083 平方公尺，本院在該土地各範圍內取樣5 點開挖，僅編號5 開挖處有埋藏少量大型瀝青塊之情形，其他各點則無此情形，可見系爭土地並非遭非法開挖後回填營建廢棄物。基此，本院認為系爭396-77地號土地確實有部分土地內埋藏草梗、竹木及大型瀝青塊，而屬確有瑕疵存在，惟所含草梗、竹木及大型瀝青塊之數量不多，尚不至於造成該土地滅失或嚴重減少價值、通常效用或契約預定效用，故尚非屬得以解除契約之重大瑕疵，原告雖可依法據以主張減少價金，但其解除契約之意思表示及訴請被告給付違約金之請求則尚屬無據。
六、綜上，本件系爭二筆土地並無重大瑕疵，原告依據買賣、契約及物之瑕疵擔保責任之法律關係主張解除契約，並請求被告返還其已支付之土地買賣價金600 萬元及加倍返還已支付之價金共1,200 萬元違約金，及法定遲延利息，均屬無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 105 年 10 月 11 日民事第二庭 法 官 楊昱辰
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 10 月 11 日書記官 賴惠美