臺灣雲林地方法院105年度簡上字第62號

• 裁判案由: 返還租金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣雲林地方法院
• 裁判日期: 106 年 07 月 18 日

臺灣雲林地方法院民事判決　　　　　　 105年度簡上字第62號上　訴　人　王世榮
訴訟代理人　王文積
被上訴人　　利勤實業股份有限公司
法定代理人　洪文耀
訴訟代理人　許美雅
程耀德
上列當事人間請求返還租金等事件，上訴人對於中華民國105 年10月13日本院斗六簡易庭105 年度六簡字第15號、105 年度六簡字第117 號第一審判決提起上訴，本院於106 年06月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
壹、上訴人方面：
一、聲明：
㈠、請求原判決廢棄。
㈡、被上訴人為原告部分其在第一審之訴駁回。
㈢、上訴人為原告部分，請求判決被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）203,000 元（租金）、395,870 元（修繕費）。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
㈠原審105 年度六簡字第15號判決所認定被上訴人需修繕物品之依據為民國104 年8 月31日之宿舍退租交還紀錄表，經查證，判決內所述第2 項修繕費用最高，且為影響房屋能否出租之重要項目，其認定與事實完全不符，其中尤以水溝蓋修繕部分最為離譜，請詳為審認，其他修繕未完成部分說明如下：
⒈依據原審卷六第4 頁第19、20行，及第29頁第16行證人所述，可以確認宿舍前門鐵捲門按鈕損壞，且可確認宿舍退租交還紀錄表第二項所列被上訴人應予修繕的前門為鐵捲門，而非原審判決所認定之鋁門窗，既已有證可考，何以原審判決仍認定宿舍退租交還紀錄表上所載之前門為鋁門窗。另原審判決又認為被上訴人退租迄今已一年有餘，縱該前門有損壞，也不能歸責於被上訴人，殊不知被上訴人連鐵捲門按鈕至今仍未更換，有何證據認為被上訴人已將宿舍退租交還紀錄表所載之前門即鐵捲門修繕完成。再者，前述鐵捲門按鈕開關更換，需將鐵捲門旁柱子上打洞方能更換，然後還要貼補磁磚，其工程費用達3 萬元以上，此尚不包括馬達驗證是否損壞，故被上訴人以鋁門窗代鐵捲門按鈕開關，實有可議之處。
⒉被上訴人以照片述明宿舍內一樓洗手臺整組大致完整無缺，然已確立被上訴人所提出之照片不實，誤導法官，其心可議。原審判決書認定宿舍內一樓洗手臺大致完整無缺，然上訴人已提出圖片洗手臺已產生裂痕迄今仍未更換（維修），原審判決怎可認定該洗手臺大致完整無缺，且被上訴人提出之照片不實，於判決書內亦未列明。
⒊被上訴人以照片述明宿舍內之水箱蓋、馬桶蓋已更換新品，且已疏通馬桶與清潔，然確立被上訴人所提之照片不實，誤導法官。又上訴人提出現存租屋之照片，可確立被上訴人所提照片為不實，其因為被上訴人所提出之照片馬桶蓋與洗手臺位置相反。又原審判決書第10頁認為馬桶的排水狀況良好，當場勘驗沖水後水可慢慢消下去。然試問沖水後馬桶內的水可慢慢消下去，糞便如何能沖刷乾淨？這是常識，原審判決怎可認定被上訴人已修繕完成。
㈡原審105 年度六簡字第117 號判決，有關租金要求被上訴人給付部分，除請視105 年度六簡字第15號上訴理由是否屬實（如為屬實則確立被上訴人修繕未完成，上訴人如何進行驗收，被上訴人如何能完成交屋）再議外，另鑰匙是否已交還上訴人部分，提出下列二點意見：
⒈上訴人並未看到鑰匙31支之屋內拍照照片，更遑論被上訴人需親交31支鑰匙給上訴人才符合程序。
⒉105 年1 月9 日兩造於調解委員會調解時，上訴人提出被上訴人是否有將鑰匙交還上訴人此一問題，被上訴人稱有交還。上訴人再問該等鑰匙是交還與何人，被上訴人卻語塞，更可確立被上訴人並未交還房屋鑰匙予上訴人。
㈢上開二點如查證得知被上訴人均未據實說明，或未提出任何反證，被上訴人即應給付上訴人如上訴聲明第三項之款項。
貳、被上訴人方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
㈠宿舍退租交還紀錄表所載之水溝蓋應為宿舍內廁所的落水孔蓋，原審認定之事實並無錯誤。
㈡104 年9 月5 日當天陳經理及上訴人有簽宿舍退租交還紀錄表，預計104 年9 月30日進行點交，退租金跟押金。但104 年9 月30日那天沒有遇到上訴人，所以宿舍的鑰匙沒有於當天交還給上訴人。104 年9 月30日那天證人郭修群應該沒有把鑰匙放在宿舍內再拍照，他是事後回去才回報給被上訴人訴訟代理人程耀德。後來證人林鈺添可能有再跟程耀德確認後有去還宿舍的鑰匙。另外上訴人一直說被上訴人沒有交還宿舍的鑰匙所以他沒辦法進去宿舍，也沒有辦法將該等建物再行出租，但是事實是上訴人一直都有進宿舍，還有進去燒香。
參、兩造不爭執事項：
一、被上訴人為提供外籍員工住宿之必要，自98年10月起即向上訴人承租其所有坐落雲林縣○○市○○里○○路00○00號房屋（下稱系爭房屋）供宿舍之用，並按年簽訂租賃契約。被上訴人於104 年4 月17日與上訴人王世榮簽訂最後一份租賃契約，租期至105 年3 月31日，月租為29,000元，並交付押租金58,000元予上訴人。
二、又上訴人之租金所得稅及健保補充保費由利勤公司代繳且由兩造之租金中扣除，利勤公司開立票面金額25,520元之支票作每月交付租金之用，並交由上訴人按月兌現。
三、系爭房屋租賃契約第5 條約定：因乙方（指被上訴人）之故意、過失毀損房屋，應負損害賠償之責。
四、嗣被上訴人無租賃之必要，兩造合意提前於104 年9 月終止系爭房屋租賃契約，且未積欠上訴人租金，但上訴人拒絕返還如原審判決附表所示之6 紙支票及押租金予利勤公司，並要求利勤公司修繕系爭房屋及交還鑰匙。
五、系爭房屋租賃契書第6 條第3 項約定：「本契約租賃期限未滿，一方擬終止租約時，須提前壹個月告知對方，始可終止租約關係，保證金於交還房屋時無息返還。……。」且本件系爭房屋租賃契約，業於104 年9 月1 日起終止。
六、系爭房屋租賃契約終止後兩造有會同勘驗系爭房屋現況，並製作原審卷一第59頁清單，作為後續被上訴人利勤公司修繕房屋之初步依據。
七、兩造於104 年8 月31日填寫原審卷一第127 頁之宿舍退租交還記錄表，其內記錄有系爭房屋仍需修繕之事項。該記錄表並記載：「說明：公司遷出作業已于104 年8 月31日全部執行完成，結算電錶度數9/30，水錶度數9/30。」、「房東應退金額/ 支票【租金】$153,120元（抽票6 張＋現×）、【
押金】$58,000 」、「預計收支日期104/9/30」。
理 由
一、按判決書內應記載之事實，得引用第一審判決。又判決書內應記載之理由，如第二審關於攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見，與第一審判決相同者，得引用之，民事訴訟法第454 條第1 項前段、第2 項前段分別定有明文。此一規定，依同法第436 條之1 第3 項，於簡易程序之第二審亦有準用。原審判決理由欄之記載與本院後述之見解不相抵觸者，均為本院所認同，並予引用，不再重複敘述。
二、被上訴人為提供外籍員工住宿之必要，自98年10月起即向上訴人承租系爭房屋供宿舍之用，並按年簽訂租賃契約。被上訴人於104 年4 月17日與上訴人王世榮簽訂最後一份租賃契約，租期至105 年3 月31日，月租為29,000元，並交付押租金58,000元與上訴人。又上訴人之租金所得稅及健保補充保費由被上訴人代繳且由兩造之租金中扣除，被上訴人開立票面金額25,520元之支票數紙作每月交付租金之用，並交由上訴人按月兌現。嗣後兩造合意自104 年9 月起終止租約，且被上訴人並未積欠上訴人租金等情，為兩造所不爭執，並有被上訴人提出支票簽收聯6 張及系爭房屋租賃契約書為證，而系爭房屋租賃契書第6 條第3 項約定：「本契約租賃期限未滿，一方擬終止租約時，須提前壹個月告知對方，始可終止租約關係，保證金於交還房屋時無息返還。……。」可知，終止租約，並不須要他方同意。而關於兩造業已終止租約之事實，復為上訴人所不爭執，且依宿舍退租交還記錄表（本院105 年度六簡字第15號卷【下稱原審卷】一第127 頁）記明：公司遷出作業已於104 年8 月31日全部執行完成，是本件系爭房屋租賃契約，業於104 年9 月1 日起終止應可確定。
三、系爭房屋租賃契約終止後上訴人依據民法第432 條、第184
條、第213 條至第215 條等規定，訴請被上訴人賠償系爭房屋因被上訴人未盡善良管理人之注意義務及故意、過失所造成損害之修補費用395,870 元。按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。民法第432 條、第184 條第1 項分別定有明文。另按系爭房屋租賃契約第5 條亦約定：因乙方（指被上訴人）之故意、過失毀損房屋，應負損害賠償之責。故如被上訴人未盡善良管理人之注意義務，或故意、過失侵權行為造成系爭房屋或其內設施毀損，則被上訴人當應依上開法律規定及租賃契約約定對上訴人負債務不履行或侵權行為之損害賠償責任。經查：證人阮茂土（仲介順立公司所請舍監）於原審證稱：「（何時當舍監？）101 年11月19日去見習，102 年初開始任職，103 年10月31日離職，地板破壞我去的時候就有了；（照片損害情況是這個情形麼？）照片日期是11月20日，我離職103 年10月31日，（如果外勞有反應設壞掉你如何處理？）我會跟原告總務報告，估好價後請師傅來做，再報給順立公司；（消耗品誰負責修繕？）外籍勞工反應給我，比如紗門的消耗品，我們順立公司要修理；（任內有發現設備嚴重損壞的有那些？）我去兩年，負責修理他們飲水機，全部換新，洗衣機全部換新，還有落地鋁門全部換新，還有消耗品如紗門、紗窗，能夠目視看到的，就請人來修理；（你反應過去後都有來修理？）有，都三聯單，一張我備存；（你看設備，比如桌椅、門窗，有比較刻意被破壞的情形？）在我任內將近兩年，他們很守規矩；（兩棟有幾個外勞？）兩棟加起來60人；（你管理期間，房東有進來修繕或做哪些自然損害的修繕嗎？）有來拜拜而已；（電動門有壞？）門是開放的，可以上去下來，我的任內都很正常；發現有損害會不會請房東會同來看？）應該不用通知，我任內沒有嚴重到要房東來看。」等語（原審卷一第116 頁反面至第120 頁反面）。另證人林鈺添（仲介順立公司僱用之翻譯）亦於原審證稱：「（宿舍裡面有人為破壞？）那是舊房子，我認為有些脫落，應該是自然損壞；（有無人為刻意破壞？）據我所知，應該沒有。」（原審卷一第123 頁）等語。可認在證人阮茂土任內，及系爭租賃契約終止前，系爭房屋並沒有嚴重損壞或因被上訴人之故意或過失行為遭破壞之情形，縱系爭房屋有依物之通常使用產生之損壞也都會在外勞反應後立即修繕完畢，故可認被上訴人已依民法第532 條第1 項規定，以善良管理人之注意保管租賃物，並依系爭租賃契約第5 條前段規定「以善良管理人之注意使用房屋」。再者，系爭房屋本非新屋，且經被上訴人從98年間承租使用至104 年9 月1 日，已使用有數年之久，定有人為使用痕跡，且系爭房屋本係供人居住使用，其各項設施均長期遭頻繁使用，縱有宿舍退租交還記錄表所載之物品或設備損壞，通常亦屬被上訴人依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，所致之損壞，而非被上訴人未盡善良注意義務或故意、過失侵權行為所造成之損壞，且上訴人並未舉證證明被上訴人有何違反善良管理人注意義務或故意、過失造成系爭房屋毀損之情形，則被上訴人對上訴人即無任何債務不履行及侵權行為之損害賠償責任，故上訴人依據民法第432 條、第184 條、第213 條至第215 條等規定，訴請被上訴人賠償系爭房屋因被上訴人故意過失所造成損害之修補費用395,870 元，即屬無據。
四、系爭租賃契約終止後，上訴人主張被上訴人尚未將系爭房屋內垃圾清運，且未歸還鑰匙，致其無法再行出租該房屋，受有租金損失203,000 元等情。經查，即便上訴人所述系爭租賃契約終止後被上訴人並未清運房屋內之垃圾，且迄今尚未交還系爭房屋的鑰匙31支等情為真，然兩造間之系爭租賃契約既已終止，且被上訴人已將系爭房屋交還給上訴人，則上訴人已實際管領系爭房屋，上訴人如欲將系爭房屋再行出租，大可僱請鎖匠開啟系爭房屋大門，再將房屋內各鎖頭及鑰匙換新，及將垃圾清運處理後，即可將系爭房屋再行出租，其所受之損失至多為更換系爭房屋所有鎖頭、鑰匙及清運垃圾所支出之費用，故其以上開事由主張其無法再行將該房屋出租而生租金203,000 元損害，即屬無據。又上訴人主張被上訴人於系爭租賃契約終止後，尚未將宿舍退租交還記錄表內所載之項目修繕完成，致其無法再行出租該房屋，受有租金損失203,000 元等情。經查，原審已於105 年6 月20日會同兩造至系爭房屋現場履勘，勘驗結果認為系爭房屋一樓廚房留有一節水管未切除，造成廚房對外的鐵捲門無法完全放下、二樓後逃生梯猶留有一鐵架在牆壁上未拆、二樓後紗窗小破洞等漏未修繕等情。退步言之，即便有上訴人主張之宿舍退租交還記錄表所記載之水溝蓋尚未補蓋、馬桶沖水過慢等情，然上訴人對此等尚未完成修繕項目均非不可先自行僱工完成修繕後再行將系爭房屋出租，其所受之損失至多為僱工完成上開修繕所支出之費用（該損失並非上訴人所請求被上訴人未盡善良管理人注意義務及侵權行為所生之損失，而係被上訴人簽訂宿舍退租交還紀錄表所成立之另一契約之債務不履行之損失），故其以上開事由主張其無法再行將該房屋出租而生租金203,000 元損害，即屬無據。
五、被上訴人因無繼續租賃系爭房屋之必要，兩造已合意提前於104 年9 月終止租賃契約，且未積欠上訴人租金等情，為兩造所不爭執，則上訴人於系爭租賃契約終止後已無繼續對被上訴人收取租金之權利，則上訴人當需返還被上訴人簽發用以支付租金之如附表所示支票6 紙與被上訴人，故被上訴人請求上訴人返還上開支票6 紙，當屬有據。
六、按押租金（即履約保證金）係為擔保承租人租賃債務之履行，於租賃關係終了，租賃物已返還，承租人無債務不履行情事，且押租金尚有餘額時，承租人即得請求返還（最高法院81年度台上字第1630號判決意旨參照）。本件上訴人雖主張被上訴人未履行系爭租賃契約第5 條之損害賠償義務，其得拒絕返還押金及如附表之支票，然被上訴人對上訴人並不負有債務不履行、侵權行為或契約約定之損害賠償責任，已如前述，則上訴人已無權利扣留被上訴人之前交付之押租金58,000元，用以擔保被上訴人租賃債務之履行，則被上訴人請求上訴人返還押租金58,000元，亦屬有憑。
七、綜上所述，本件被上訴人主張為可採，上訴人之主張及抗辯均為無可取。則被上訴人依租賃法律關係及宿舍退租交還記錄表之約定，請求上訴人返還如附表所示支票6 紙及押租金58,000元，為有理由，應予准許。至於上訴人請求被上訴人給付損害賠償及租金損失共598,870 元，則屬無理由，應予駁回。是原審判命上訴人返還如附表所示支票6 紙及給付58,000元與被上訴人，並依職權宣告假執行，及駁回上訴人之請求，於法均無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所舉證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1
第3 項、第449 條第1 項、第454 條第1 項前段、第2 項、第78條判決如主文。
中 華 民 國 106 年 7 月 18 日民事第二庭 審判長法 官 邱瑞裕
法 官 蔣得忠
法 官 楊昱辰
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 106 年 7 月 18 日書記官 郭雅妮
附表
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│編│ 支票號碼 │票面金額 │ 到期日 │
│號│ │（新臺幣）│ │
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│１│AI0000000 │ 25,520 │ 104.9.28 │
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│２│AI0000000 │ 25,520 │ 104.10.28 │
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│３│AI0000000 │ 25,520 │ 104.11.28 │
├─┼─────┼─────┼─────────┤
│４│AI0000000 │ 25,520 │ 104.12.28 │
├─┼─────┼─────┼─────────┤
│５│AI0000000 │ 25,520 │ 105.01.28 │
├─┼─────┼─────┼─────────┤
│６│AI0000000 │ 25,520 │ 105.02.28 │
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