臺灣雲林地方法院105年度重訴字第37號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣雲林地方法院
• 裁判日期: 105 年 08 月 12 日

臺灣雲林地方法院民事判決　　　　　　 105年度重訴字第37號原　　　告　郭有忠
兼　上一人
訴訟代理人　郭有傳
原　　　告　郭秀雄
被　　　告　郭奕銘
郭勝
郭奕祥
郭奕珍
林冬華
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國105年8月3日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、緣民國103 年9 月初原告等3 人經友人告知，始得知原告等3 人與被告郭奕銘、郭勝、郭奕祥、郭奕珍（下稱被告郭奕銘等4 人）之前共同所有之坐落雲林縣○○鎮○○段00000
○00000 地號土地（下稱系爭二筆土地）樹立一個巨大廣告招牌，原告等3 人到現址看到一個雲林商務旅館的大招牌，所以才向虎尾地政事務所申請系爭二筆土地之土地登記謄本，由土地登記謄本之記載才知道被告郭奕銘等4 人於102 年8 月27日將該等土地之應有部分出賣予訴外人美耐奇開發精密材料股份有限公司（下稱美耐奇公司）。被告郭奕銘等4
人故意不知會原告等3 人是否願意優先承購，係因上開被告4 人之前曾拿系爭二筆土地之土地使用同意書，請求原告同意將上述二筆土地無條件提供作為私設道路永久無償通行使用，而原告當時並不同意，使被告不能順利出售土地，上開被告4 人非常不能諒解。另承辦上開土地移轉案件之被告林冬華地政士也未盡其職責，依土地登記規則第81條、土地法第34條之1 第4 項等規定通知原告等3 人行使優先承購權，使得本有優先承購權之原告等3 人權益受巨大的損失。因原告等3 人所有之同段495 地號土地（下稱495 地號土地）及訴外人美耐奇公司所有之同段499 地號土地（下稱499 地號土地），均係經由系爭二筆土地連結土庫鎮長榮街才能申請建築線，建築法規定原告等3 人所有之495 地號土地若要申請建築執照蓋房屋，需要系爭二筆土地全體共有人同意才能申請建築執照，反觀因承購系爭二筆土地應有部分之美耐奇公司所有之499 地號土地上建物已興建完成，所以不需要系爭二筆土地共同持分的原告等3 人同意，但是原告等3 人與美耐奇公司曾對系爭二筆土地之通行問題發生爭執鬧上法庭，之間關係並不好，如有求美耐奇公司對系爭二筆土地同意申請指定建築線，結果必定無法得到配合。
㈡、104 年訴外人美耐奇公司曾向原告表示想以每坪新臺幣（下同）4 萬元購買495 地號土地面積234.74坪，原告拒絕這項要約，依據內政部實價登錄記載495 地號土地附近土地之成交價格每坪都有7 萬以上，以目前市場成交價約每坪7 萬元，原告所有之495 地號土地無形中每坪受有損失3 萬元，總計損失704 萬元（3 萬元×234.74坪＝704 萬元）。又曾有
仲介人員與原告接洽想以每坪7 萬元購買495 地號土地，但要提出系爭二筆土地共有人土地使用同意書，因原告無法取得現共有人美耐奇公司之土地使用同意書而未能成交。原告所有之495 地號土地要開發建設或出售完全都受美耐奇公司限制。因被告等人之上開行為損害原告權益，爰訴請被告等5 人連帶給付原告權益損失704 萬元。
㈢、並聲明：⒈被告應連帶給付原告704 萬元。⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告方面：
㈠、被告郭奕銘等4 人以：被告郭奕銘等4 人於102 年出售系爭二筆土地之應有部分，尚未成交時，買方即訴外人美耐奇公司曾多次向原告及被告郭奕銘等4 人提出完整產權的買賣及議價方案。經數月的議價協商，被告郭奕銘等4 人同意出售系爭二筆土地應有部分，並向原告等表明要賣土地一事，或許原告對於買方美耐奇公司所提之價金無法接受，故未以相同價格主張優先承買。關於原告所提優先承購權一事，被告郭奕銘等4 人確實已向原告等3 人多次表明就系爭二筆土地之應有部分要賣給美耐奇公司，但原告等3 人從未曾表明要向被告郭奕銘等4 人購買該等土地應有部分之意願，況且原告郭有傳為專業土地地政士，於雲林縣○○鎮○○路000 號設立國光代書事務所，對於權利的行使甚為瞭解，故本件絕非如原告等3 人所主張被告郭奕銘等4 人故意不知會原告等3 人對系爭二筆土地行使優先承購權。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。
㈡、被告林冬華以：系爭二筆土地本來就是供495 、499 地號土地通行的道路，訴外人美耐奇公司購買系爭二筆土地應有部分的目的也是供其所有之499 地號土地通行之用，故即便被告郭奕銘等4 人未通知原告等3 人行使優先承購權，也不違反土地法所規定優先承購權之立法目的，況依據被告郭奕銘等4 人所述，原告等3 人本來就知道被告郭奕銘等4 人要出賣系爭二筆土地，是原告等3 人當時不表示優先承購，故被告林冬華為被告郭奕銘等4 人代辦系爭二筆土地之所有權移轉登記，亦未侵害原告等3 人之權利。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執事項：
㈠、系爭二筆土地原為原告等3 人及被告郭奕銘等4 人所共有，被告郭奕銘等4 人於102 年8 月14日將系爭二筆土地之應有部分出賣予訴外人美耐奇公司，並均於102 年8 月27日完成所有權移轉登記。
㈡、495地號土地為原告等3人所共有。
㈢、499 地號土地原為被告郭奕銘等4 人所共有，後於100 年11月2 日出賣予訴外人美耐奇公司，並於100 年11月23日完成所有權移轉登記。
㈣、原告等3 人對系爭二筆土地有土地法第34條之1 第4 項所定之優先承購權。
㈤、原告所有之495 地號土地需借由系爭二筆土地與外通聯土庫鎮長榮街此一公路。
四、本件爭點：
㈠、被告郭奕銘等4 人於出賣系爭二筆土地之應有部分予訴外人美耐奇公司前，有無向原告等告知將出賣該二筆土地？另被告林冬華有無將原告等3 人有土地法第34條之1 第4 項所定優先承購權一事向原告等3人告知？
㈡、若被告郭奕銘等4 人於出賣系爭二筆土地應有部分前未向原告等告知將出賣該等土地，並通知行使優先承購權；被告林冬華於辦理土地登記時未向原告等3 人告知得行使優先承購權，是否為侵害原告等3 人之權利？若有，是否有造成原告等3 人之財產損害？
五、本院之判斷：
㈠、系爭二筆土地原為原告等3 人及被告郭奕銘等4 人所共有。495 地號土地為原告等3人所共有，被告郭奕銘等4 人於102年8 月14日將系爭二筆土地之應有部分出賣予訴外人美耐奇公司，並均於102 年8 月27日完成所有權移轉登記。499 地號土地原為被告郭奕銘等4 人所共有，後於100 年11月2 日出賣予訴外人美耐奇公司，並於100 年11月23日完成所有權移轉登記。原告等3 人對系爭二筆土地有土地法第34條之1
第4 項所定之優先承購權。原告等所有之495 地號土地需借由系爭二筆土地與外通聯土庫鎮長榮街此一公路等情，為兩造所不爭執，並有地籍圖謄本、495 、499 地號土地及系爭二筆土地之土地登記第一類謄本、現場照片、雲林縣虎尾地政事務所105 年7 月12日虎地一字第1050003919號函暨所附之系爭二筆土地之異動索引表、102 年8 月26日收件字號虎地資字第67580 土地登記申請書及相關資料在卷可稽（本院卷第35頁至第53頁、第121 頁至第193 頁），自堪認為真實。
㈡、按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。土地法第34條之1 第4 項定有明文。本件系爭二筆土地既為原告等3 人及被告郭奕銘等4 人所共有，則被告郭奕銘等4 人於102 年8 月14日將系爭二筆土地之應有部分出賣予訴外人美耐奇公司前自應依上開規定通知原告等3 人行使優先承購權。本件原告等3 人主張被告郭奕銘等4
人並未通知其等優先承購，為被告郭奕銘等4 人所否認，並以前詞置辯，則本院自應審酌此部分爭點。按當事人主張有利於己之事實者，就事實應負舉證之責任，民事訴訟法第277 條定有明文。又主張消極之事實而在客觀上無法積極證明者，其舉證責任移轉於他方當事人，此為舉證責任分配原則之一，此有最高法院85年度上易字第28號判決可資參照。本件原告等3 人主張被告郭奕銘等4 人於出賣系爭二筆土地時未通知其等行使優先承購權，因此項「未通知」之事實為消極事實，客觀上無法由原告積極證明，為顧及當事人間之公平原則，依據前揭最高法院判決之意旨，自應由被告等人舉證證明系爭二筆土地出賣予美耐奇公司及辦理所有權移轉登記前有告知原告等3 人出賣該等土地並通知行使優先承購權一事。經查，被告郭奕銘等4 人於104 年1 月27日臺灣雲林地方法院檢察署（下稱雲林地檢署）檢察官偵訊時供稱：「（均問：【提示警卷第23頁土地登記申請書備註欄九】是否由你們所蓋印？）郭奕祥答：因為買賣時，代書跟我說要準備副本、印鑑證明及印鑑，約定一天把頭期款給我們，把這些東西交給代書去辦理。郭奕銘、郭勝、郭奕珍答：我們就把全部的東西交給對方的代書去辦理。（均問：上面有寫說優先購買權人放棄優先購買權的備註是否知情？）郭奕祥、郭奕珍、郭奕銘、郭勝均答：不知道。（均問：代書辦理前有無問過上開優先購買權的事情？）郭奕祥、郭奕珍、郭奕銘、郭勝均答：沒有，就是把我們的證件等物收去辦理。」等語（雲林地檢署103 年度偵字第7305號卷第26頁）。被告林冬華則於104 年6 月1 日雲林地檢署檢察官訊問時供稱：「（問：你在打備註欄優先購買權人的內容時，你並未取得優先購買權人的書面資料，也沒有進一步的查證？）答：在現場時應該都有講，那時是在土庫的一個便利商店。這些內容是一定要的，只要是共有的案件一定都要打這個。另外的書面如果他們都知道的話，也不一定會有切結給地政。（問：優先購買權人到底有沒有放棄優先購買權，就是你的委託人，也就是本案的4 位出賣人，他們說了就算？只要他們敢用印，你就願意幫他們送件？）對。」、「（問：對告訴人所述有何意見？）答：當時蓋章就在便利商店的小桌子，他們就坐在我的旁邊及前面看我蓋，很清楚我在做什麼。賣方賣那塊建地給美耐奇時，就已答應那塊通道要給美耐奇永久使用，就算美耐奇美沒有買495-1 、499-2 ，出賣人還是要提供給美耐奇使用，所以按照常情來說也不會有人願意買495-1 、499-2 。」等語（雲林地檢署104 年度偵續字第19號卷第33頁），顯見本件被告等5 人於雲林地檢署檢察官偵訊時係在互推責任，被告郭奕銘等4 人辯稱僅是將印鑑等交付給被告林冬華辦理，其他都不知情云云；被告林冬華則辯稱被告郭奕銘等4 人於便利商店前用印時有告知其原告等已放棄優先承購權云云，然均未向檢察官提供任何有利於其等之事證。且本件被告等人於本院審理時亦均未能舉證證明其等於出賣系爭二筆土地予美耐奇公司前或辦理所有權移轉登記前有通知原告等3 人行使優先承購權，則揆諸上開舉證責任分配法則，應認被告郭奕銘等4 人於出賣系爭二筆土地之應有部分予美耐奇公司時並未告知原告等3 人，及通知其等考慮是否優先承購，被告林冬華亦未依其專業盡受託人善良管理之義務確認被告郭奕銘等4 人有無對原告3 人為上開通知，逕自在土地登記申請書備註欄上為「優先購買權人已放棄優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任。」等記載。㈢、按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1 第4 項定有明文，揆其立法目的，無非在第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，以限制共有人人數增加，簡化共有關係，俾促進土地利用，發揮其經濟效益（該條項立法理由及最高法院72年台抗字第94號判例參看）。本件被告郭奕銘等4 人雖於出賣系爭二筆土地之應有部分予訴外人美耐奇公司時並未告知原告等3 人，及通知其等考慮是否優先承購，被告林冬華雖亦未依其專業盡受託人善良管理之義務確認被告郭奕銘等4 人有無對原告3 人為上開通知，逕自在土地登記申請書備註欄上為「優先購買權人已放棄優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任。」等記載，然仍須審究其等之行為是否使原告等3 人受有損害。按民法第184 條第2 項前段所謂保護他人之法律，係指保護他人為目的之法律，但因屬抽象之法律概念，依前揭說明，自應就法規之立法目的、態樣、整體結構、體系價值，所欲產生之規範效果及社會發展等因素綜合研判之。是該條規定所稱之保護他人之法律，強調「保護他人」之色彩，倘法律僅在於保護一般大眾時，則非此處所稱之保護他人法律。又法律之規範雖擴及利益至特定人或特定人群，但此若非規範之原本功能時，尚非得為此規範具有個別保護之性質，意即法律規範之目的是否屬於保護他人之法律，須視其有無個別保護之性質（見姚志明，侵權行為法研究㈠，元照出版有限公司出版，2002年9 月初版第1 刷，第49頁）。若專以保護國家公益或社會秩序為目的者，因未具民法侵權行為「個別保護」之性質，應不包括在內。則行為人有違反保護他人之法律者，被害人尚非可當然主張適用違反保護他人法律類型，仍須審酌該規範目的所直接保護之人員及法益，方得主張有該條規定之適用（見邱聰智，新訂民法債篇通則上冊，92年1 月新訂1 版修正2
刷，第186 頁），免抽象性條款因廣泛適用推定過失責任，致侵權行為基本過失責任原則成為有名無實。本院認為依據土地法第34條之1 第4 項之上開立法目的，法律賦予共有人該條項所定之優先承購權之用意既係為簡化共有關係，俾促進土地利用，以發揮其經濟效益，則判斷該優先承購權受侵害者之權利是否受侵害，有無受有損失，亦應依據該法條之立法目的為合目的性解釋，因而被告等人侵害原告等3 人對系爭二筆土地之優先承購權是否造成原告等3 人損害，亦應聚焦於原告等3 人未能行使對「系爭二筆土地」之優先承購權，是否造成其「系爭二筆土地」之權利損害或利益損失，而不及於對「系爭二筆土地」以外其他鄰地之價值影響。設如因被告等人之上開行為造成原告3 人無法取得「系爭二筆土地」之全部所有權，造成原告等3 人無法在「系爭二筆土地」上為完整利用，始可認為原告等3 人之權益受侵害，除此之外，則不與焉，否則類似本件情形，共有人均得主張其未能行使優先承購權，致其「鄰地」無法與出賣人所出賣應有部分之土地合併利用，造成其「鄰地」面積不足以單獨建築建物、耕作面積過小、地形不方正、沒有適當排水通路、沒有足夠之停車空間，乃至於無法設置庭院花園以提升鄰地之價值…等等而受有損害，則顯然與土地法第34條之1 第4
項立意促使被出賣之共有土地本身便於利用以提升經濟效用之立法目的不符。就本件而言，倘原告等3 人能優先承購系爭二筆土地，所造成之495 地號土地價值提升，應僅屬原告等3 人取得系爭二筆土地全部所有權之反射利益，而本無獨立之請求權，原告等3 人未能優先承購系爭二筆土地僅係其等未能取得上開反射利益，不能認為其等就系爭二筆土地有何受有損害或失去利益，且原告等3 人未能取得之反射利益並非土地法第34條之1 第4 項所欲保障之利益，故難以認為原告受有何損害。
六、綜上，本件被告等人之行為，雖使原告等3 人未能優先承購系爭二筆土地，然此並未造成原告等3 人就系爭二筆土地有何權利受損或失去利益，僅係其等所有之系爭二筆土地所鄰之495 地號土地未能提升價值，而該等未能提升之價值僅屬反射利益，並非土地法第34條之1 第4 項立法目的射程範圍所及，故原告等3 人主張被告等人所為造成其所有之495 地號土地每坪受有3 萬元之損失，共計受有損失704 萬元，即屬無理由，應予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 105 年 8 月 12 日民事第二庭 法 官 楊昱辰
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 8 月 12 日書記官 賴惠美