臺灣雲林地方法院106年度訴字第618號

• 裁判案由: 撤銷區分所有權人會議決議等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣雲林地方法院
• 裁判日期: 107 年 10 月 31 日

臺灣雲林地方法院民事判決　　　　　　　106年度訴字第618號原　　　告　龔國基
被　　　告　北港朝聖大樓管理委員會
法定代理人　王元亨
訴訟代理人　吳啟勳律師
上列當事人間請求撤銷區分所有權人會議決議等事件，本院於民國107 年10月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認被告於民國一０六年八月三十日召開之北港朝聖大樓社區一０六年度第二次臨時區分所有權人會議所為決議無效。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、被告之法定代理人原為楊佳音，嗣變更為王元亨，業據其於民國107 年4 月9 日具狀聲明承受訴訟，於法尚無不合，應予准許。
二、原告主張：
㈠原告為北港朝聖大樓公寓大廈之區分所有權人（下稱北港朝聖大樓區分所有權人），被告於106 年8 月30日召開之北港朝聖大樓社區106 年度第二次臨時區分所有權人會議（下稱系爭106 年區分所有權人會議），因：
⒈被告前以106 年8 月18日朝聖字第1060818001號北港朝聖大樓106 年度臨時區分所有權人會議會議通知單（下稱106 年8 月18日會議通知單）通知北港朝聖大樓區分所有權人系爭106 年區分所有權人會議之召開，惟其內容並未記載發生何重大事故有即時處理必要之具體情事，且北港朝聖大樓區分所有權人先後接獲2 紙106 年8 月18日會議通知單，但其上會議時間卻分別記載106 年8 月30日、106 年8 月28日，致北港朝聖大樓區分所有權人根本無從知悉確切會議時間為何？再北港朝聖大樓區分所有權人共206 位，依系爭106 年區分所有權人會議紀錄所載，計有139 戶出席，雖系爭106 年區分所有權人會議所為決議均係經全體出席者同意通過，然此決議與訴外人誠寶資產管理有限公司（以楊佳音為代表）、王元亨實業有限公司（以王元亨為代表）占大多數區分所有權之北港朝聖大樓區分所有權人有利害關係（如第一案暫緩收取公共基金），彼等卻參與表決，其召集程序或決議方法，顯有違反北港朝聖大樓公寓大廈規約第6 條第1 款、公寓大廈管理條例第25條、民法第52條第4 項及第56條第1 項規定之情事，原告為北港朝聖大樓區分所有權人之一，自得訴請確認系爭106 年區分所有權人會議所為決議無效。
⒉如認系爭106 年區分所有權人會議之召集程序或決議方法與法無違，惟：
①被告早於104 年4 月17日公告要求北港朝聖大樓區分所有權人收繳管理費及公共基金，更以104 年5 月13日北港朝聖大樓公共基金收繳通知單通知原告限期於104 年6 月30日前繳納公共基金完畢，即被告已依104 年2 月24日北港朝聖大樓區分所有權人第一次會議（下稱104 年2 月24日第一次區分所有權人會議）所為授權被告訂立管理費收費及公共管理基金繳納方式之決議，於104 年4 月20日被告第一屆第1 次臨時委員會會議（下稱104 年4 月20日臨時委員會會議）作成區權人按持有坪數、每坪繳交新臺幣（下同）1,000 元公共基金，以為修繕之用之決議，且事實上被告業已按此決議執行。系爭106 年區分所有權人會議主席楊佳音卻謂104 年04月20日臨時委員會會議提及此事僅係委員們擔心入不敷出，嗣於105 年8 月6 日委員會中重申此案尚未執行。既104 年4 月20日臨時委員會會議已決議：「…，管委會將依規約第17條第3 款且區權會中2/3 人數決議，每位所有權人的持有坪數每坪繳交1,000 元的公共基金，作為修繕之用。」，自非訴外人楊佳音所謂管委會會議無權決議此重大事項，此事關係每位住戶之權益，須經北港朝聖大樓區分所有權人會議決議始生效。則系爭106 年區分所有權人會議討論議題第一案之說明⒈～⒍，無一係正當理由，系爭106 年區分所有權人會議卻決議變更前經北港朝聖大樓區分所有權人會議中2/3 人數決議要求北港朝聖大樓區分所有權人繳交公共基金之案。況系爭106 年區分所有權人會議紀錄另載明有關修繕工程所支之各項費用，管委會存款不足，顯見被告當值財務匱乏、資金短缺捉襟見肘之際，此公共基金暫緩收取之決議，確實對北港朝聖大樓公益有重大危害，亦與北港朝聖大樓公寓大廈規約第17條第1 款、第18條第3 款相抵觸。
②被告為早日恢復北港朝聖大樓之安全，欲進行各項修繕工程，惟恐修繕工程費用不足，討論議題第二案乃決議有關修繕工程所支各項費用被告存款不足部分，由北港朝聖大樓區分所有權人占大多數之王元亨實業有限公司先行支付，再由管理費及公共基金支付，此與討論議題第一案之決議顯有矛盾，蓋既有存款不足無法支應修繕費用之虞，為何決議暫緩收取公共基金？再公寓大廈共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔，自無由某區分所有權人先行支付問題，討論議題第二案決議由區分所有權人之一之王元亨實業有限公司，負擔上開應由公共基金支付費用之義務，顯失公平，違反公寓大廈管理條例第11條及北港朝聖大樓公寓大廈規約第17條第1 款、第18條第3 款規定。況查北港朝聖大樓歷年區分所有權人會議決議事項，並無如公寓大廈管理條例第11條及北港朝聖大樓公寓大廈規約第7 條第1 項第2 款第2 、6 目部分所規定，就公用部分設施工程項目及支付辦法為決議，討論議題第二案所指針對北港朝聖大樓的各項修繕工程，應係北港朝聖大樓區分所有權人誠寶資產管理有限公司及王元亨實業有限公司所有3 ～8F之商場及住宅，為開設朝聖文旅旅館，進行其專有部分大規模翻修及室內裝潢，致戶內外設置管線必須使用公用部分之各項修繕工程，依公寓大廈管理條例第6 條及第10條第2 項規定，本應負修復或補償所生損害之責任與義務，故討論議題第二案內容違反公寓大廈管理條例第11條、第6 條、第10條第2 項但書及北港朝聖大樓公寓大廈規約第7 條第1 項第2 款第2 、6 目之規定，應予撤銷。又彼等為轉嫁上開鉅額修繕費用及損害補償，欲轉由北港朝聖大樓管理費及公共基金支付，才極力主導系爭106 年區分所有權人會議通過關於討論議題第二案及臨時動議第二案之決議，彼等與本案有利害關係，而有損害北港朝聖大樓利益之虞，卻參與表決，顯有違民法第52條第4
項規定，該決議應予撤銷。
③系爭106 年區分所有權人會議討論議題第三案所為關於：⒈就北港朝聖大樓公寓大廈規約第7 條第3 款關於區分所有權人會議討論事項之增訂條文與原北港朝聖大樓公寓大廈規約第7 條第3 款此部分之規定及公寓大廈管理條例第31條規定抵觸應予撤銷。⒉就北港朝聖大樓公寓大廈規約第11條第02款、第12條第3 款之增訂條文與原北港朝聖大樓公寓大廈規約第11條第2 款、第12條第3 款之規定抵觸應予撤銷；且管理委員之任期，依公寓大廈管理條例第29條規定，並未授權予區分所有權人會議，得以區分所有權人會議決議方式更改。⒊大樓社區並未依公寓大廈管理條例第26條規定另行設立商場管理委員會，自無適用該規定之必要，北港朝聖大樓公寓大廈規約第15條第2 款之增訂條文內容不能實現，該事項屬北港朝聖大樓管理委員會之責任、職務，此部分與原北港朝聖大樓公寓大廈規約第15條第2 款之規定及公寓大廈管理條例第36條第8 款、第10款規定抵觸應予撤銷。⒋就北港朝聖大樓公寓大廈規約第17條第2 款、第3 款之增訂條文，大樓社區並無商場管理委員會之存在，該增訂條文內容不能實現，且自本大樓B2～2F商場部分自104 年12月30日納入管理委員會起，該等區分所有權人或商場經營管理權人迄未向被告繳交管理費（105 年01月～106 年10月計，共積欠22個月管理費3,537,503.2 元），該增訂條文係為特定商場經營權人即王元亨實業有限公司設定權利、免除義務，該公司有利害關係，仍參與表決，有違反民法第52條第4 項規定情事，該決議應予撤銷。況該條文既增訂商場管理費收支由當時取得鎮公所所有權之商場經營權人決定收費標準，卻又增訂商場及住家區分所有權人依照各北港朝聖大樓區分所有權人會議之決議分擔之，顯然自相矛盾抵觸，且本大樓社區既無商場管理委員會當即無商場區分所有權人會議，該增訂內容不能實現。⒌大樓社區並無商場管理委員會之存在，北港朝聖大樓公寓大廈規約第21條第3 款、第4 款之增訂條文內容不能實現，該事項屬北港朝聖大樓管理委員會之責任、職務，此部分與原北港朝聖大樓公寓大廈規約第15條第2 款之規定及公寓大廈管理條例第36條第8 款規定抵觸應予撤銷。如上所述，系爭106 年區分所有權人會議討論議題第三案關於大樓規約修改：第2 章第7 條第3 款、第3 章第11條第2 款、第3 章第12條第3 款、第3 章第15條第2 款、第4 章第17條第2 款、第3 款、第4 章第21條第3 款、第04款、第7 章第27條等【按討論議題說明將款均誤載為項】之修訂內容，顯與公寓大廈管理條例及北港朝聖大樓公寓大廈規約相關規定相違，依公寓大廈管理條例第37條及北港朝聖大樓公寓大廈規約第13條第8 款規定，討論議題第三案之決議，應予撤銷。
④臨時動議第二案所為北港朝聖大樓3 ～8F各項改善工程授權由被告執行之決議，與北港朝聖大樓公寓大廈規約第7 條第2 款及公寓大廈管理條例第11條、第6 條、第10條第2 項但書規定均相抵觸，應予撤銷。
⑤故而，被告前、後任主任委員楊佳音及王元亨為抗拒其名下誠寶資產管理有限公司及王元亨實業有限公司繳納所積欠之鉅額公共基金、管理費及修繕費，及抗拒、阻擾主管機關雲林縣政府行政調查程序，在雲林縣政府106 年8 月31日限期函覆前夕，主導召開系爭106 年區分所有權人會議，且為達成渠等免除繳納鉅額公共基金、管理費及修繕費之目的，甘冒違反公寓大廈管理條例第11條及北港朝聖大樓公寓大廈規約第17條第1 款、第18條第3 款之規定，特於北港朝聖大樓公寓大廈規約中，為渠等增訂設定權利及免除義務條文，並於系爭106 年區分所有權人會議議案表決時，因涉渠等自身利害關係而有損害社團利益之虞時，仍加入表決，違反民法第52條第4 項之規定，則系爭106 年區分所有權人會議關於討論議題第一案、第二案、第三案（除關於規約第5 章第22條第9 款部分外）；臨時動議第二案之決議違反公寓大廈管理條例第37條、民法第56條第2 項規定及北港朝聖大樓公寓大廈規約第13條第8 款規定，應予撤銷，爰依法提起本件訴訟等語。
㈡並聲明：
⒈先位聲明：確認被告於106 年8 月30日召開之系爭106 年區分所有權人會議所為決議無效。
⒉備位聲明：被告於106 年8 月30日召開之系爭106 年區分所有權人會議所為第一案、第二案、第三案（除規約第5 章第22條第9 款部分外）、臨時動議第二案之決議應予撤銷。
㈢對被告抗辯所為之陳述：
⒈系爭106 年區分所有權人會議討論議題為公共基金問題、修繕問題、規約修改問題，依公寓大廈管理條例第31條及北港朝聖大樓公寓大廈規約第7 條第2 款、第3 款第3 目規定，應有區分所有權人所占戶數3 分之2 以上及其區分所有權比例合計3 分之2 以上出席。北港朝聖大樓應出席區分所有權人數共206 人，區分所有權總計100%，應有出席之區分所有權人之人數為137.33人【206 人×2/3 = 137.33人】，系爭
106 年區分所有權人會議出席人數為139 人。惟再依公寓大廈管理條例第27條第2 項於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權5 分之1 以上者（按北港朝聖大樓全部專有部分個數總合之5 分之1 為41.2人【206 人×1/5 = 41.2
人】），其超過部分不予計算之規定。誠寶資產管理有限公司所有之專有部分55人，只能以41.2人計算、王元亨實業有限公司所有之專有部分77人，只能以41.2人計算，依此計算，系爭106 年區權會會議出席人數139 人，僅能以89.4人計算，顯然出席人數未達法定出席人數137.33人。系爭106 年區分所有權人會議決議方法既違反上開北港朝聖大樓公寓大廈規約及公寓大廈管理條例之規定，其所為決議自應為無效。
⒉依據系爭106 年區分所有權人會議紀錄附件，即北港朝聖大樓公寓大廈規約106 年8 月30日修正版本，就規約第7 條第3 款第3 目規定之記載「區分所有權人會議討論事項：⒈除第二款第一目至第五目應有區分所有權人所占戶數五分之三（104 年版為：三分之二）以上及其區分所有權比例合計五分之三（104 年版為：三分之二）以上出席，以出席人數三分之二（104 年版為：四分之三）以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權所占戶數三分之二（104 年版為：四分之三）以上之同意行之外，……」，顯與北港朝聖大樓公寓大廈規約104 年12月30日修正版本不同，足見被告未經北港朝聖大樓區分所有權人會議決議，已擅自將104 年12月30日修正版本第7 條第3 款第3 目部分篡改。
⒊依104 年2 月24日第一次區權人會議紀錄捌‧臨時動議：「…⒊由管委會訂立管理費收費方式及公共管理基金繳納方式」所載，104 年2 月24日第一次區分所有權人會議已決議授權被告訂立管理費收費及公共管理基金繳納方式，則104 年4 月20日臨時委員會會議討論議題案由五所為「…，管委會將依規約第17條第3 款且區權會中2/3 人數決議，每位所有權人的持有坪數每坪繳交1,000 元的公共基金，作為修繕之用。」之決議，一切收繳公共基金程序應無違反公寓大廈管理條例、北港朝聖大樓規約及104 年2 月24日第一次區分所有權人會議決議。則系爭106 年區分所有權人會議討論議題第一案決議暫緩收取公共基金，不但無正當理由變更前經104 年2 月24日第一次區分所有權人會議要求北港朝聖大樓區分所有權人繳交公共基金之合法決議，且誠寶資產管理有限公司及王元亨實業有限公司占大部分北港朝聖大樓區分所有權之區分所有權人，為規避抗拒繳付鉅額公共基金，與本案有利害關係，有損害北港朝聖大樓利益之虞，彼等卻參與表決，自與民法第52條第4 項規定有違。又被告於書狀竟隱匿104 年2 月24日第一次區分所有權人會議紀錄，法院應依民事訴訟法第282 條之1 第1 項、第345 條第1 項之規定，認104 年2 月24日第一次區分所有權人會議已決議授權被告訂立管理費收費及公共管理基金繳納方式之事實為真實。
⒋被告原公告於106 年8 月16日召開106 年度第二次臨時區分所有權人會議，惟當日因出席人數不足而流會，復重新於106 年8 月30日10時召開系爭106 年區分所有權人會議，故系爭106 年區分所有權人會議之重新召開及決議程序，應依公寓大廈管理條例第32條第1 項及北港朝聖大樓公寓大廈規約第8 條第1 項規定辦理。系爭106 年區分所有權人會議出席北港朝聖大樓區分所有權人（含代理出席）計139 戶，過半數之同意作成決議，須北港朝聖大樓區分所有權人（含代理出席）有過69.5人同意，才能作成決議，且依民法第52條第4 項規定，因自身利害關係而有損害社團利益之虞時，該社員不得加入表決；故⑴第一案公共基金問題：北港朝聖大樓區分所有權人誠寶資產管理有限公司代表人楊佳音（持有63戶）及王元亨實業有限公司代表人王元亨（持有69戶）為規避繳付鉅額公共基金【誠寶資產管理有限公司應繳公共基金4,884,750 元，王元亨實業有限公司應繳公共基金6,218,160 元】，與本討論議題有利害關係，卻參與表決，係違反民法第52條第4 項之規定，經扣減該2 人部分，僅7 戶得參與表決，表決無法得過半數（69.5人）之同意，顯不符合北港朝聖大樓公寓大廈規約第8 條第1 項規定之決議應出席人數及可決人數，該討論議題第一案之決議應無效。⑵第二案修繕問題：北港朝聖大樓區分所有權人誠寶資產管理有限公司代表人楊佳音（持有63戶）及王元亨實業有限公司代表人王元亨（持有69戶）等房屋整建戶，於公共走道設置管線，必須使用公用部分（公共走道）造成損害，依據公寓大廈管理條例第6 條規定應負修復或補償所生損害，彼等為規避應支付修復或補償所生損害之矩額修繕費，與本討論議題有利害關係，卻參與表決，係違反民法第52條第4 項之規定，經扣減該2 人部分，僅7 戶得參與表決，表決無法得過半數（69.5人）之同意，顯不符合北港朝聖大樓公寓大廈規約第8 條第1 項規定之決議應出席人數及可決人數，該討論議題第二案之決議應無效。⑶第三案大樓規約之修改：大樓規約之修改，通過內容違反法令或章程，決議案依民法第56條第2 項規定應為無效。況就修改第4 章第17條第2 款條文部分，目前取得鎮公所所有權人商場（即北港朝聖大樓B2～1F部分）經營權人為王元亨實業有限公司、商場（即北港朝聖大樓2F部分）經營權人為誠寶資產管理有限公司所有專有部分，為規避繳付所積欠鉅額管理費【王元亨實業有限公司積欠商場B2～1F部分管理費5,452,048 元，誠寶資產管理有限公司積欠商場2F部分管理費3,019,800 元】，與本討論議題有利害關係，卻參與表決，係違反民法第52條第4 項之規定，經扣減該2 人部分，僅7 戶得參與表決，表決無法得過半數（69.5人）之同意，顯不符合北港朝聖大樓公寓大廈規約第8 條第1 項規定之決議應出席人數及可決人數，該討論議題第三案之決議應無效。⑷臨時動議：系爭106 年區分所有權人會議既係依公寓大廈管理條例第32條規定，由召集人就同一議案重新召開，則依公寓大廈管理條例第32條及北港朝聖大樓公寓大廈規約第8 條規定，僅能就原定於106 年8 月16日召開106 年度第二次臨時區分所有權人會議中之同一議案討論及決議，不應有其他臨時動議，故被告於106 年8 月30日召開之系爭106 年區分所有權人會議會關於臨時動議第二案之決議，均應予撤銷。
⒌原告已分別於107 年5 月7 日、104 年5 月6 日依104 年05月13日北港朝聖大樓公共基金收繳通知單及104 年4 月18日北港朝聖大樓管理費收繳通知單所載之金額，繳納公共基金41,670元及管理費予被告，其他北港朝聖大樓區分所有權人亦依上開方式繳納管理費予被告，依此過程，足見被告收繳公共基金與管理費業經104 年2 月24日第一次區分所有權人會議決議授權，無須先由管委會討論擬定管理費收費方式及公共管理基金繳納方式，再提由北港朝聖大樓區分所有權人會議決議。被告所辯係被告前、後任主任委員為規避繳納渠等名下誠寶資產管理有限公司及王元亨實業有限公司所積欠之管理費共8,471,848 元、公共基金共11,102,910元，所為與事實不符之詞。
三、被告則以：
㈠被告係依據公寓大廈管理條例所設立之組織，受公寓大廈管理條例之規範，要無民法社團法人規定之適用，原告依民法社團法人之規定，據為對被告為本件之請求，於法應屬不能准許。縱原告得依民法社團法人之規定為本件之請求，惟其就被告於系爭106 年區分所有權人會議之召集程序或決議方法、內容，依民法社團法人及公寓大廈管理條例之規定，究違反何法令或章程，有何應予撤銷或其決議無效之處，並未具體舉證說明及指出其法律上之請求依據，其所為請求，亦難予准許。
㈡被告於106 年7 月5 日公告定於106 年8 月15日上午10時召開106 年度第二次臨時區分所有權人會議，公告同日並以掛號郵件通知北港朝聖大樓區分所有權人全體，惟因出席人數不足而流會。上開區分所有權人會議流會後，被告隨即以平信寄出106 年8 月18日會議通知單，通知北港朝聖大樓區分所有權人全體於106 年8 月28日上午10時召開北港朝聖大樓區分所有權人會議，但被告因慮及上開通知之期間因素，乃又於106 年8 月21日以掛號郵件寄出更新期日之106 年8 月18日會議通知單，通知北港朝聖大樓區分所有權人全體於106 年8 月30日上午10時召開系爭106 年區分所有權人會議，而由原告得以提出前後2 次之106 年8 月18日會議通知單，足見原告確有收受前後2 次之106 年8 月18日會議通知單，原告既收受106 年8 月18日會議通知單未予出席系爭106 年區分所有權人會議，反於事後爭執提起本件訴訟，顯無保護之必要。
㈢被告自始即無如原告主張所謂北港朝聖大樓區分所有權人會議通過北港朝聖大樓區分所有權人按持有坪數、每坪繳交1,000 元公共基金，作為修繕之用之決議。104 年4 月20日臨時委員會會議僅係被告之臨時委員會會議，非北港朝聖大樓區分所有權人會議，則系爭106 年區分所有權人會議所為決議，即無推翻先前繳納公共基金之決議可言。被告不否認被告104 年4 月17日公告、104 年5 月13日北港朝聖大樓公共基金收繳通知單及104 年4 月20日臨時委員會會議會議記錄單之真正，此係因被告當時對法律規章認識不足所為之公告及通知，惟此不影響被告上開公告及通知係違反公寓大廈管理條例第18條第2 項規定之事實，北港朝聖大樓區分所有權人認上開公告及通知於法無據，並未繳納，亦因此無從執行，故系爭106 年區分所有權人會議乃正式決議不繳納，不能以此即認有一北港朝聖大樓區分所有權人會議之決議存在。另集合式住宅區分所有權人會議所討論事項本即會與區分所有權人之利益有關，得否均剔除該有利害關係之區分所有權人，此部分於公寓大廈管理條例既無剔除之規定，則應無民法第54條第2 項規定之適用。
㈣被告並未隱匿104 年2 月24日第一次區分所有權人會議紀錄，實則每次開會被告皆依規寄送予各北港朝聖大樓區分所有權人，況該會議紀錄與原告請求撤銷之部分亦無關聯。另被告不爭執104 年2 月24日第一次區分所有權人會議紀錄之真正，惟其捌‧臨時動議：⒊所載，乃指先由管委會討論擬定管理費收費方式及公共管理基金繳納方式，再提由北港朝聖大樓區分所有權人會議決議之意等語，資為抗辯。
㈤並聲明：原告先、備位之訴均駁回。
四、兩造不爭執之事實：
㈠原告所有門牌號碼為雲林縣○○鎮○○路000 號6 樓之房屋，坐落於北港朝聖大樓內，原告為北港朝聖大樓住戶之一。北港朝聖大樓區分所有權人總計206 人，其中住家150 人（按北港朝聖大樓以戶稱之）、商家56人。
㈡被告於104 年2 月24日成立、同年3 月19日經雲林縣政府核發公寓大廈管理組織報備證明。
㈢被告以經管理委員會會議出席委員全數通過召開北港朝聖大樓106 年度臨時區分所有權人會議為由，而先於106 年7 月5 日以朝聖字第1060705001號公告於106 年8 月15日上午10時召開北港朝聖大樓社區106 年度第二次臨時區分所有權人會議，會議討論議題為公共基金、修繕、規約修改問題，復於106 年8 月18日以依公寓大廈管理條例第25條第1 項規定為由，而以朝聖字第1060818001號公告於106 年8 月30日上午10時重新召開系爭106 年區分所有權人會議，會議討論議題為公共基金、修繕、規約修改問題。原告有收受上開2 份公告，惟未出席系爭106 年區分所有權人會議。
㈣被告於106 年8 月30日召開系爭106 年區分所有權人會議，會議出席人數為139 戶，其中誠寶資產管理有限公司為63戶（區分所有權住家、商家比例合計分別為45.90%、29.44%）、王元亨實業有限公司為69戶（區分所有權住家比例合計為39.81%）、個人7 戶（區分所有權住家比例合計為4.93% ），並於該次會議全數通過北港朝聖大樓社區106 年度第二次臨時區分所有權人會議紀錄所載決議。
㈤系爭106 年區分所有權人會議召集當時之北港朝聖大樓規約係104 年12月30日所修正增訂之北港朝聖大樓公寓大廈規約。
五、本件兩造所爭執之處，應在於：
㈠系爭106 年區分所有權人會議召集程序是否違反法令或規約？
㈡系爭106 年區分所有權人會議決議方法（除關於第三案之規約第5 章第22條第9 款、臨時動議第一案部分外）是否違反法令或規約？
六、茲論述如下：
㈠按「各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使。區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算，於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者，其超過部分不予計算。區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席；受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算。」、「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」，公寓大廈管理條例第27、31條分別定有明文。又按民法第71條前段規定，法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。衡酌公寓大廈管理條例第27條第2 、3項規定係限制同一人為數個區分所有權登記者及受其所託出席區分所有權人會議之情形，所為表決權計算限制之規定，該規定不同於前開同條例第31條規定之允許公寓大廈住戶以其規約為該條例規定之例外，可知性質上係屬法律強制規定，依民法第71條前段規定，倘計算公寓大廈區分所有權人會議之出席人數及表決權違反公寓大廈管理條例第27條第2 、3 項規定者，係屬違反法律強制規定，應為無效。
㈡經查，被告於104 年2 月24日成立，而北港朝聖大樓公寓大廈規約於系爭106 年區分所有權人會議召開當時係適用被告所提出於104 年12月30日所修正增訂之北港朝聖大樓公寓大廈規約，為兩造所不爭執，復有北港朝聖大樓公寓大廈規約附卷可稽，自堪認為真實。依北港朝聖大樓公寓大廈規約第7 條規定：「區分所有權人會議之開議……應經區分所有權人會議決議事項：㈠規約之訂定或變更。㈡公寓大廈之重大修繕或改良。㈢公寓大廈有公寓大廈管理條例第十三條第二款或第三款情形之一須重建者。㈣住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓。㈤約定專用或約定共用事項。㈥管理委員執行費用之支付項目及支付辦法。㈦其他依法令需由區分所有權人會議決議之事項。區分所有權人會議之開議及決議額數各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使。區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算，依所有權人所有戶數計算，以１戶為一單位。區分所有權人會議討論事項：⒈除第二款第一目至第五目應有區分所有權人所占戶數三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權所占戶數四分之三以上之同意行之外，其餘決議均應有區分所有權人所占戶數過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。」，可見系爭106 年區分所有權人會議召開時，依公寓大廈管理條例第31條及上開北港朝聖大樓公寓大廈規約第7 條之規定，有關㈠規約之訂定或變更。㈡公寓大廈之重大修繕或改良。㈢公寓大廈有公寓大廈管理條例第13條第2 款或第3 款情形之一須重建者。㈣住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓。㈤約定專用或約定共用事項部分，即應以北港朝聖大樓區分所有權人所占戶數3 分之2 以上及其區分所有權比例合計3 分之2 以上出席，以出席人數4 分之3 以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權所占戶數4 分之3 以上之同意行之，其餘有關管理委員執行費用之支付項目及支付辦法、其他依法令需由區分所有權人會議決議之事項部分，即應以北港朝聖大樓區分所有權人所占戶數過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。
㈢北港朝聖大樓於系爭106 年區分所有權人會議召開時，全體區分所有權人數共206 人，其中誠寶資產管理有限公司之區分所有權合計63人、區分所有權住家、商家比例合計分別為45.90%、29.44%；王元亨實業有限公司之區分所有權合計69人、區分所有權住家比例合計為39.81%，有北港朝聖大樓區分所有權人會議出席人員名冊（住家）簽到簿會議日期：106 年8 月30日、北港朝聖大樓區分所有權人會議出席人員名冊（商家）簽到簿會議日期：106 年8 月30日各乙份附卷可憑，是依公寓大廈管理條例第27條第2 、3 項規定，誠寶資產管理有限公司、王元亨實業有限公司於系爭106 年區分所有權人會議之出席人數及表決權計算，均已超過北港朝聖大樓全部區分所有權人數及比例之5 分之1 ，超過部分即區分所有權人數逾41.2人（計算式：206 ×1/5 ＝41.2）、表決
權數逾20% 均不予計算。再依北港朝聖大樓區分所有權人會議出席人員名冊（住家）簽到簿會議日期：106 年8 月30日、北港朝聖大樓區分所有權人會議出席人員名冊（商家）簽到簿會議日期：106 年8 月30日所示，北港朝聖大樓出席系爭106 年區分所有權人會議之區分所有權人，除誠寶資產管理有限公司、王元亨實業有限公司外合計區分所有權人數為7 人、區分所有權住家比例合計為4.93% ，加計前開誠寶資產管理有限公司、王元亨實業有限公司所得計算出席系爭106 年區分所有權人會議之區分所有權人數各41.2人、區分所有權比例各20 %，合計北港朝聖大樓出席系爭106 年區分所有權人會議之區分所有權人數為89.4人（計算式：41.2＋41.2＋7 ＝89.4）、區分所有權比例44.93%（20% ＋20% ＋4.93% ＝44.93%），未達北港朝聖大樓區分所有權人討論會議有關㈠規約之訂定或變更。㈡公寓大廈之重大修繕或改良。㈢公寓大廈有公寓大廈管理條例第13條第2 款或第3 款情形之一須重建者。㈣住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓。㈤約定專用或約定共用事項部分之區分所有權人所占戶數3 分之2 （即137.3 人）以上，及其區分所有權比例合計3分之2 （即67% ）以上之出席人數，暨北港朝聖大樓區分所有權人討論會議有關管理委員執行費用之支付項目及支付辦法、其他依法令需由區分所有權人會議決議之事項部分之區分所有權人所占戶數過半數（即103 人）以上，及其區分所有權比例合計過半數（即50% ）以上之出席人數限制。被告當日本應宣布系爭106 年區分所有權人會議未達法定開會出席區分所有權人數而取消，卻略而不為，逕以北港朝聖大樓出席區分所有權人（含代理出席）共139 人（即分別以誠寶資產管理有限公司、王元亨實業有限公司區分所有權人數63人、69人計算），合於北港朝聖大樓公寓大廈規約第7 條所定區分所有權人所占戶數及其區分所有權比例合計過半數之規定，召開系爭106 年區分所有權人會議，並作成系爭106年區分所有權人會議決議，顯然違反公寓大廈管理條例第27條第2 、3 項之規定，應屬無效，是因系爭106 年區分所有權人會議而作成之決議亦屬無效。
㈣系爭106 年區分所有權人會議作成之決議既因系爭106 年區分所有權人會議未達法定開會人數而無效，已如前所認定，則原告請求確認被告於106 年8 月30日召開之系爭106 年區分所有權人會議所為決議無效，即屬有據。
七、從而，原告依民事訴訟法第247 條第1 項前段規定，請求確認被告於106 年8 月30日召開之系爭106 年區分所有權人會議所為決議無效，為有理由，應予准許
八、末按預備訴之合併，係以當事人先位之訴有理由，為備位之訴裁判之解除條件；先位之訴無理由，則為備位之訴裁判之停止條件。而本件原告先位之訴既為有理由，是本院就其備位之訴，即毋庸予以審究。
九、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法、所提證據及聲請調查之證據，均經斟酌，核與判決之結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 107 年 10 月 31 日民事第二庭 法 官 陳秋如
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 10 月 31 日書記官 郭雅妮