臺灣雲林地方法院109年度訴字第390號

• 裁判案由: 給付違約金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣雲林地方法院
• 裁判日期: 109 年 12 月 04 日

臺灣雲林地方法院民事判決　　　　　　　109年度訴字第390號原　　　告　許蘊華即鴻德房屋仲介社

訴訟代理人　童翠芬

被　　　告　林柏毅

黃思穎

上列二人共同
訴訟代理人　簡承佑律師
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國109年11月18日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、被告2 人於民國108 年10月16日委託原告銷售坐落雲林縣斗六市○○段000000○0000000 地號土地，及同段646 建號建物（門牌：雲林縣○○市○○路0000號，以下與上開土地合稱系爭房地）。然被告等2 人卻於108 年12月16日以新臺幣（下同）950 萬元，私下銷售予原告所曾媒介交易之人林宏洋。被告等2 人明顯違反兩造間專任委託銷售契約書（編號：A0 600271 ，下稱系爭專任委託銷售契約）第六條第五項第㈥款、第七條第二項之約定，爰訴請被告等2 人依上開約定賠償原告系爭房地銷售總價百分之6 之違約金57萬元。
㈡、並聲明：
⒈被告應連帶給付原告57萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
⒉訴訟費用由被告連帶負擔。
二、被告則以：
㈠、兩造簽立之系爭專任委託銷售契約書第六條第五項第㈥款，固約定委託人（即指被告等2 人）如在委託期間屆滿後3 個月內與受託人（即指原告）所曾媒介交易之人或其配偶、三等親內之親屬成交者，視為受託人已完成居間仲介之義務，委託人仍應支付約定之服務報酬予受託人（即原告）云云。依契約文義解釋，應乃係以系爭委託專任銷售契約期間屆滿「後」3 個月內，被告有故意「逕」與原告所曾媒介交易之人或其特定親屬成交之情況，始符合上開條約，洵甚明確。而原告實際根本並無於兩造專任委託銷售期間帶同其所稱林宏洋之人與被告進行洽談買賣系爭房地之事宜，且被告等2
人於委託原告銷售系爭房地期間亦根本並不知悉有所謂林宏洋之人欲購買被告等2 人所有之系爭房地之情事，即被告等2 人根本並無任何原告提供其所稱「林宏洋」之個人資料或訊息，該情業據原告受僱員工即證人柳宛吟於鈞院109 年9
月30日審理時到庭證稱「問：你有把確認書、附停止條件定金委託書及本票的影本交給被告他們？答：沒有。」、「問：有無曾經帶林宏洋直接去找被告林柏毅？答：沒有。」等語可稽。稽之常情，一般出售不動產，賣方所關注者僅為其委託銷售之不動產能售出之價格為何，就委託仲介業者覓得買方究為何人根本無關緊要，且仲介業者亦不可能將其覓得買方個人可聯繫之資料提供給委託人知悉，而僅會告知委託人有覓得買方願意出價斡旋購買之價格與委託人協商是否願意出售，故於仲介實務運作情形下，在仲介業者未有安排委託人與其覓得買方會面協議不動產買賣價格情形下，委託人根本不可能知悉仲介業者覓得買方為何人，仲介業者更不可能讓委託人知悉其覓得買方之聯繫資料，此為眾所周知之事實，此外，原告就被告等2 人有無於委託原告專任銷售系爭房地期間與原告所稱「林宏洋」之人有所接觸或聯繫之事實，亦未能有所舉證，自無由謂被告等2 人有故意「逕」與原告所曾媒介交易之人或其特定親屬成交之情況，而有構成違約之情事。
㈡、被告等2 人出售系爭房地過程乃係經由訴外人有巢氏房屋加盟店鎧碩開發有限公司（下稱有巢氏房屋）銷售人員林美君「主動」與被告聯繫，而非係被告等2 人「自行」委託有巢氏房屋銷售，且被告等2 人係直至有巢氏房屋仲介銷售人員林美君安排與買方簽約之日「始知」被告所有系爭房地究為何人所承購：
⒈被告所有系爭房地在被告等2 人與原告專任委託銷售期間屆滿後，經由訴外人有巢氏房屋仲介售出之過程，乃係有巢氏房屋銷售人員林美君「主動」與被告等2 人聯繫稱有買家願意購買其等所有之系爭房地，被告等2 人在與原告專任委託銷售期間屆滿後才再另行委託有巢氏房屋銷售系爭房地，並進而經由有巢氏房屋銷售人員林美君居間仲介買方出價950
萬元承購被告等2 人所有之系爭房地，被告等2 人在同意該買方出價購買價格情形下，始由林美君安排被告等2 人與訴外人張原箏接觸達成買賣協議並簽訂不動產買賣契約書，至林美君究係在何情形及方式覓得訴外人張原箏與被告等2 人接洽購買被告等2 人所有系爭房地，被告等2 人並不知悉，被告等2 人僅係在林美君「主動」聯繫下，在與原告專任委託銷售期間屆滿後才再另行委託有巢氏房屋銷售系爭房地，且被告等2 人於委託有巢氏房屋銷售系爭房地後，直至林美君向被告等2 人表示覓得買方願意出價950 萬元承購系爭房地「前」，根本沒有與原告所稱林宏洋之人進行接觸洽談買賣系爭房地之情事，被告等2 人於系爭房地買賣過程僅係有與有巢氏房屋仲介銷售人員林美君接洽，並在林美君覓得買方出價950 萬元承購系爭房地，被告等2 人同意以該買方出價價格出售系爭房地後，被告始由林美君安排與買方即訴外人張原箏接觸達成買賣協議並簽訂不動產買賣契約書，故被告等2 人係直至林美君安排與買方簽約之日始知購買系爭房地為何人，上情業據證人林美君於鈞院109 年9 月30日審理時到庭證稱「問：是林宏洋主動跟你們仲介公司聯絡？答：是的。」、「問：林宏洋有沒有跟你們講說他之前有透過其他仲介公司表示想要買系爭房地？答：有說，還沒有成交時買方在網路上有看到這個物件，這時候中信房屋還沒有帶買方去看房子，我去追這個案件有找賣方，才發現這個案件是被中信房屋專簽，當下我有跟中信說要配件，就是大家一起分享這個案件，後來中信房屋店長說不願意，我就請買方直接跟中信房屋下斡旋去談，後來買方回覆跟中信房屋沒有談成。再來因為被專簽到12月15日，我說如果跟中信的專簽內沒有成交的話，我再去找賣方談。」、「問：你有跟被告講說你談的這些事情嗎？答：沒有。我只跟他說我有一個買方，等他跟中信房屋專簽是否有賣掉再另行處理。因為專簽期限是到12月15日，如果沒有賣掉我12月16日再跟賣方簽約。」、「問：所以你沒有跟被告二人講林宏洋想要來買這個房子？答：沒有，他不知道買方是誰，仲介一般不會跟賣方講買方是誰，因為怕他們私下成交，所以斡旋當中不會跟賣方講買方是誰，在簽約當天才會見面。」、「問：你如何找到被告的房子要賣？答：買方想要哪邊的物件，我們仲介就會去搜尋其他仲介的物件，網路上找到後我調謄本去找被告的媽媽，因為被告的戶籍還在他媽媽那裡，被告林柏毅的媽媽說要等被告林柏毅回來，我就等被告林柏毅跟我聯絡，林柏毅跟我說這間房子被專簽，我後來打給中信房屋想說要配件，但是中信房屋不同意配件，我就跟買方叫他直接跟中信房屋買賣下斡旋。」、「問：你剛說在網路上可以看到其他公司有物件要委託仲介？答：可以。」、「問：你是先看到這個訊息？還是林宏洋來委託你？答：林宏洋來找我，委託我幫他找那邊的房子。我在網路上幫他找，看到有這間房子，才找被告。」等語可稽。
⒉基上可知，被告等2 人所有系爭房地出售過程，並非係被告等2 人自行「逕」與訴外人張原箏簽約，而係經由訴外人有巢氏房屋仲介銷售人員林美君「主動」之居間媒介始與張原箏接洽並簽訂系爭房地買賣契約書，故被告等2 人並無有故意「逕」與原告所曾媒介交易之人或其特定親屬成交之情況，是被告等2 人與張原箏達成買賣系爭房地交易既係經由其他仲介業者「主動」之居間媒介，而非係被告等2 人故意「逕」與原告所曾媒介交易之人或其特定親屬成交之情況，則基前所述，自顯然不合於系爭專任委託銷售契約第六條第五項第㈥款約定，是原告執此對被告等2 人請求給付違約金，自屬無據，蓋被告等2 人與張原箏就系爭房地之買賣成交，既非係來自原告提供之客戶資料，而係經由其他仲介業者之居間媒介，則依前所述，自無適用系爭委託銷售契約第六條第五項第㈥款之餘地，故原告以被告等2 人有違反上開約定為由，請求被告等2 人應依系爭專任委託銷售契約第七條第二項約定給付銷售總價6%之違約金，自洵屬無據。
⒊原告提供予被告等2 人簽約之系爭專任委託銷售契約書第六條第五項第㈥款約定，參照內政部頒佈之不動產委託銷售契約書範本第11條第1 項：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付第5 條約定之服務報酬，並應全額1 次給付與受託人：㈢受託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料，而委託人於委託期間屆滿後2 個月內，逕與該資料內之客戶成交者。但經其他不動產經紀業仲介成交者，不在此限」等相類似條款。足見此類條款之制訂，乃係在防止委託人於委託期間，自仲介業者手中取得交易相對人之資料，為規避應給付予仲介業服務報酬，而私下交易之情事，所為之處罰條款。且於一般委託銷售契約，因委託人仍保有得自行銷售或另行委託第三人居間仲介銷售權利，故在委託人另行經由其他不動產經紀業仲介成交情況下，即不算違約，蓋此情況，委託人仍須給付仲介報酬予其他不動產經紀業者。據此，被告等2 人與原告簽立之系爭專任委託銷售契約書第六條第五項內容，雖無如內政部契約書範本明揭之「受託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料」要件，然既係針對相同情事所為之處罰條款，則基於消費者保護法第11條第2 項規定就相同情事事件自應為有利於消費者之解釋，故適用上即應以原告（即受託人）已提供被告（即委託人）曾經仲介之客戶資料，而被告故意「逕」與該資料內之客戶成交者，原告（即受託人）始得向被告（即委託人）請求該違約罰款，其理自明，此有被告提出臺灣臺南地方法院104 年度訴字第1671號民事判決可供鈞院參酌。
⒋末按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。至於違約金是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益，亦應加以衡量，俾符公平原則。又約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額。復按「約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之」，民法第572 條本文定有明文規定，而該條規定所適用者，係指居間人雖已為委託人完成其居間事務，惟經事後審查，認為居間人為委託人所已付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬相較，係屬為數過鉅而失客觀公平性時，允許委託人事後請求法院酌減約定之報酬額，衡其立法之規範目的，係在兼顧公益，而對契約自由稍作限制。且按「受當事人之委託而為居間者，其報酬之給付，仍有民法第572 條規定之適用，又委託人依該條規定請求酌減，並未明定其方式，自得以起訴或抗辯方式為之。」（最高法院57年度臺上字第2749號判決意旨參照）。本件如鈞院審酌後仍認被告等2 人有構成違約之情事，而有需給付違約金之義務，然原告因並未實際居間仲介成交買賣系爭房地事宜，因此並未有為買賣雙方協商議定價金、買賣條件及簽約事宜並省卻本需處理後續系爭房地相關之過戶、點交等事宜所需付出之人事、勞務費用，故原告就系爭房地買賣所投入之勞務甚微，可謂無任何人力耗費之支出，更無任何其他費用之支出，是原告就為系爭房地買賣所任勞務之價值，應認尚有不及於系爭專任委託銷售契約第六條第一項約定以實際成交價格4 ％計算服務報酬之情形，是參酌上開民法第572 條本文之規定，被告等2 人爰請求鈞院惠予審酌當事人所受損害情形及本件如履行債務時，債權人可得享受之一切利益（依系爭專任委託銷售契約第六條第一項約定至多為實際成交價格4 ％計算之服務報酬）予以酌減違約金金額為買賣成交總價1%計算為合理，而在經被告等2 人為前述酌減違約金之抗辯後，應認本件果原告請求給付違約金係屬有據（惟被告等2 人尚予以否認，已如前述），應予以酌減本件兩造間之違約金金額為按系爭房地買賣總價款百分之1 計算，即應酌減為95,000元【計算式：9,500,000×1%=95,000 】。
㈢、並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執事項：
㈠、系爭1226-8地號土地原為被告2 人所共有，應有部分各2 分之1 。
㈡、系爭1226-10 地號土地原為被告2 人與其他共有人所共有，被告2人應有部分各8分之1。
㈢、系爭646 建號建物原為被告2 人所共有，應有部分各2 分之1 。
㈣、被告2 人為夫妻，被告黃思穎曾於108 年9 月6 日在原告製作之授權書上簽名授權被告林柏毅委託原告出售系爭房地（本院109年度司促字第4927號卷第41頁）。
㈤、被告林柏毅於108 年10月16日與原告簽立系爭專任委託銷售契約書，委託銷售期間為108 年10月16日起至108 年12月15日止。該專任委託銷售契約書第六條第五項第㈥款約定：「甲方於委託期間屆滿後三個月內與乙方所曾媒介交易之人或其配偶、三親等內親屬成交者。」視為乙方已完成仲介之義務。同契約書第七條第二項約定：「前條第五項第㈢款至第㈥款情形，甲方應支付乙方按本契約書約定之銷售總價百分之六之違約金。」。
㈥、被告2 人委託原告專任銷售系爭房地之銷售總價為10,800,000元。
㈦、系爭專任委託銷售契約委託銷售期間內，訴外人林宏洋與原告簽立確認書、附停止條件定金委託書（以下合稱斡旋書），並於108 年11月14日第一次就系爭房地對原告下斡旋金額920 萬元之斡旋，斡旋期間至108 年11月30日。其後又第二次下斡旋金額為940 萬元之斡旋，林宏洋並簽發票面金額50萬元之本票予原告作為斡旋金。
㈧、訴外人林宏洋於上開斡旋期間，又委託訴外人有巢氏房屋購買系爭房地，並於108 年12月10日給付斡旋金予訴外人林美君。
㈨、兩造間專任委託銷售期間屆滿後，系爭房地並未售出。被告林柏毅於108 年12月16日簽立專任委託銷售契約書，委由訴外人有巢氏房屋銷售系爭房地，委託銷售總價為950 萬元。㈩、被告2 人經有巢氏房屋之斡旋成立不動產買賣契約，由訴外人林宏洋之配偶張原箏出名與被告等2 人就系爭房地簽立不動產買賣契約書，被告2 人以總價950 萬元將系爭房地出售予張原箏，並將所有權移轉登記為林宏洋及張原箏所共有。四、本件爭點：
被告是否應依系爭專任委託銷售契約書第六條第五項第㈥款、第七條第二項約定給付違約金予原告？給付金額應以若干為合理？
五、本院之判斷：
㈠、上開兩造所不爭執事項，除據兩造所不爭執外，並有系爭專任委託銷售契約書、系爭房地之土地及建物登記第一類謄本（地號、建號全部）、雲林縣地籍異動索引、斡旋書、不動產買賣成交案件實際資訊申報書、授權書、有巢氏房屋之專任委託銷售契約書、斗六地政事務所109 年斗地普字第017350號土地登記申請書及附件資料、有巢氏房屋買賣契約書、本票影本等在卷可稽，自堪信為真實。
㈡、原告依據系爭專任委託銷售契約書第六條第五項第㈥款、第七條第二項之約定請求被告給付違約金57萬元，為被告等2
人所否認，並以前詞置辯，經查：
⒈系爭專任委託銷售契約書第六條第五項第㈥款雖約定：「甲方於委託期間屆滿後三個月內與乙方所曾媒介交易之人或其配偶、三親等內親屬成交者。視為乙方已完成仲介之義務。」、同契約書第七條第二項雖約定：「前條第五項第㈢款至第㈥款情形，甲方應支付乙方按本契約書約定之銷售總價百分之六之違約金。」然該等約定之目的，在於防止不動產銷售之委託人於委託期間，自仲介業者手中取得交易相對人之資料，為規避應給付予仲介業服務報酬，而私下與仲介業者曾仲介之買方交易之情事，所為之處罰條款。且於專任委託銷售期間經過後，委託人仍保有自行銷售或另行委託第三人居間仲介銷售之權利，故在委託人另行經由其他不動產經紀業者仲介成交情況下，即不算違約，蓋此情況，委託人仍須給付仲介報酬予其他不動產經紀業者。故上開約定不區分情況，僅約定委託人於專任委託期間屆滿後3 個月內與受託人所曾媒介交易之人或其配偶、三親等內親屬成交者，委託人即需支付違約金予受託人，實不符該等約定條款所欲達成之目的，有違衡平原則，並顯然對於委託人不公平，且有害於私法自治及契約自由原則（即妨礙專任委託銷售期間經過後之合法買賣），故本院認為上開約定應予以「目的性限縮解釋」，需於專任委託銷售期間屆滿後，委託人「故意」為規避給付居間報酬，而私下與受託人所曾媒介交易之人或其配偶、三親等內親屬成交者，始視為受託人已完成仲介之義務，委託人始需依約給付違約金。
⒉證人林美君於109 年9 月30日本院審理時具結後證稱：「（請問你是有巢氏房屋加盟店鎧碩開發有限公司的仲介銷售人員？）對。（被告二人是不是有委託你們仲介公司出賣他們在斗六市○○段000000○0000000 地號土地及門牌號碼斗六市○○路0000號房屋一棟？）有。（這個案子是你承辦？）我承辦的。（後來有買家來跟你們簽斡旋書？）有。（是很多人想買？還是一、二位而已？）這件就只有這位買家。（來簽立斡旋的買家叫什麼？）林宏洋。（有另外的張原箏跟你接洽？）都是林宏洋跟我接洽，張原箏應該是林宏洋的配偶。（是林宏洋主動跟你們仲介公司聯絡？）是的。（林宏洋有沒有跟你們講說他之前有透過其他仲介公司表示想要買系爭房地？）有說，還沒有成交時買方在網路上有看到這個物件，這時候中信房屋還沒有帶買方去看房子，我去追這個案件有找賣方，才發現這個案件是被中信房屋專簽，當下我有跟中信說要配件，就是大家一起分享這個案件，後來中信房屋店長說不願意，我就請買方直接跟中信房屋下斡旋去談，後來買方回覆跟中信房屋沒有談成。再來因為被專簽到12月15日，我說如果跟中信的專簽內沒有成交的話，我再去找賣方談。（你有跟被告講說你談的這些事情嗎？）沒有。我只跟他說我有一個買方，等他跟中信房屋專簽是否有賣掉再另行處理。因為專簽期限是到12月15日，如果沒有賣掉，我12月16日再跟賣方簽約。（所以你沒有跟被告二人講林宏洋想要來買這個房子？）沒有，他不知道買方是誰，仲介一般不會跟賣方講買方是誰，因為怕他們私下成交，所以斡旋當中不會跟賣方講買方是誰，在簽約當天才會見面。（後來買賣雙方成交？）對，價錢有談攏。（你如何找到被告的房子要賣？）買方想要哪邊的物件，我們仲介就會去搜尋其他仲介的物件，網路上找到後我調謄本去找被告的媽媽，因為被告的戶籍還在他媽媽那裡，被告林柏毅的媽媽說要等被告林柏毅回來，我就等被告林柏毅跟我聯絡，林柏毅跟我說這間房子被專簽，我後來打給中信房屋想說要配件，但是中信房屋不同意配件，我就跟買方講叫他直接跟中信房屋買賣下斡旋。（證人何時與被告林柏毅接洽談要委託賣這個房子的時間點？）時間點應該是在12月15日左右，我在15日跟被告林柏毅確認有無跟其他買家成交。（買方林宏洋何時主動跟證人聯絡及下斡旋？）108 年12月10日。12月15日是我去跟林柏毅談並簽立專簽。（證人12月15日才跟被告林柏毅專簽，林宏洋為何在之前就下斡旋？）我跟林宏洋說他要先跟我下斡旋，因為林宏洋在中信房屋的斡旋已經退掉了。林宏洋打電話給我說他們沒有談成，問我怎麼做，我說沒有關係，你一樣拿著這些錢先跟我下斡旋，我再幫你去談價錢，所以叫林宏洋先下斡旋，然後我等到他們專簽到期的那天我再打給賣方，確定賣方沒有賣掉。…（你剛說在網路上可以看到其他公司有物件要委託仲介？）可以。（你是先看到這個訊息？還是林宏洋來委託你？）林宏洋來找我，委託我幫他找那邊的房子。我在網路上幫他找，看到有這間房子，才找被告。（原告說12月9 日就把本票退還給林宏洋，所以你是在林宏洋已經跟中信房屋撤下斡旋之後，也就是12月10日才找被告談這件事？）我是12月10日先收了林宏洋的斡旋金，12月15日才找被告的。我之前有依照謄本上的登記地址找過被告母親，但被告不在。我收林宏洋的支票之後就是直接找被告。一開始我要開發這物件進來賣，但發現已經被專簽了，我不能賣，所以才想說找中信房屋配件。（後來被告有沒有付你們仲介公司酬金？）有。兩萬元。」等語（本院卷第19 2頁至第197 頁）。
⒊證人林宏洋於109年11月18日本院審理時具結後證稱：「（
本件被告兩人的系爭房地，是由你買受？）是。（之前被告二人是委託中信房屋買賣系爭房地？）對。（在中信房屋專任委託銷售期間，你是不是有下兩次金額斡旋？）對。（一次是920萬，一次是940萬？）是。（你有開立本票給中信房屋？）有。（是下第幾次斡旋時開的？）第一次斡旋。（【提示本院卷第219 頁】這張本票就是你開立，用來斡旋的本票？）是。（在中信房屋專任委託銷售期間，你有無跟被告他們夫妻接觸過？）沒有。（在中信房屋專任委託銷售期間，你是不是又去找另外一間仲介公司想要買系爭房地？）因為我第一次買屋，我把價格從920 萬提升到940 萬，後來中信房屋要我再加60萬元斡旋，另外契約約定我還要再加2%服務費，這樣算下來超出我的預算，當初中信公司有跟我講說對方開價很硬，要我再加錢，但因為我對買房子沒有經驗，所以後來我問朋友林美君這樣的狀況要如何處理。（你跟林美君講說就是要買這一戶？）這房子我還蠻喜歡的，但我預算沒那麼多。（後來中信專任委託銷售期間經過後，你就再委託有巢氏房屋來斡旋這些房地？）我是透過她，我有把狀況跟她說，她也說簽約好像過了，可以透過有巢氏房屋來處理。（後來你是又加了10萬元，一共950 萬元成交？）是。（在有巢氏房屋銷售期間，你跟被告二人有無接觸？）沒有，那天我們第一次見面是在有巢氏房屋。（第一次見面的時候，被告有跟你講說之前就是你在中信房屋下斡旋要買系爭房地嗎？）沒有。（剛剛庭上問「在有巢氏銷售期間，你跟被告二人有無接觸？」你回答沒有，那天我們第一次見面是在有巢氏房屋，時間是什麼時候？）我跟被告見面是12月16日，那是第一次見面。」等語（本院卷第246 頁至第248 頁）。
⒋由上開2 證人之證述以觀，證人林宏洋於斡旋期間即另覓訴外人有巢氏房屋欲購買系爭房地，其是否有意規避給付原告買方仲介費？有巢氏房屋於被告等2 人委託原告專任銷售期間即請證人林宏洋先下斡旋，並與被告林柏毅接觸，是否有意破壞原告之專任銷售權？雖耐人尋味，然上開2 證人就被告等2 人是否違反系爭專任委託銷售契約第六條第五項第㈥款之約定，是否應依同契約第七條第二項之約定給付違約金等情，並無法律上利害關係，且無必要故為有利於被告等2
人之不實證述，故上開2 證人之證述應屬可採，由其等證述之內容可知被告等2 人並未於委託原告專任銷售期間主動尋求有巢氏房屋銷售系爭房地，而係有巢氏房屋之銷售人員林美君主動與被告林柏毅連絡，且被告等2 人於系爭房地簽約前均不知悉購買系爭房地之買家為何人，故不能認為被告等2 人於委託原告專任銷售期間屆滿後3 個月內，故意為規避給付原告仲介服務費，而私下與原告所曾媒介交易之林宏洋成交系爭房地，故揆諸首開說明，被告等2 人並無違約，即無支付違約金予原告之義務。
㈢、原告雖提出訴外人林宏洋所簽立有載明林宏洋之住址之本票影本及據證人陳秀珍、柳宛吟於109 年9 月30日之證述，以證明原告之受僱人陳秀珍、柳宛吟於委託銷售期間有將上開本票交予被告林柏毅閱覽，所以被告林柏毅知悉係林宏洋欲購買系爭房地及林宏洋之住址，可以與林宏洋私下連絡交易等情。然而衡情不動產仲介業者，在委託銷售之物件成交前，一般不會跟賣方告知買方為何人，以避免買賣雙方為規避給付仲介服務費而私下交易，所以在斡旋當中不會跟賣方講買方是誰，為眾所周知之事，上開二證人之證述明顯違反該等經驗法則，是否可信已有疑義。況且即便證人陳秀珍、柳宛吟確實有將載明林宏洋住址之本票交與被告林柏毅觀看，然一般委託不動產仲介業者銷售房地之人，所關心者僅為買方之開價是否超過其願出售之價格，而林宏洋所簽立本票之金額50萬元遠低於被告林宏洋之委託銷售價格1080萬元，難認為被告林柏毅在此狀況下會詳加留意買方之姓名及住址。再退步而言，即便被告林柏毅確實於觀看林宏洋簽發之本票後知悉買方為林宏洋及其住址，被告林柏毅亦未主動與林宏洋接觸而私下為交易，故原告請求被告等2 人給付違約金，即屬無據。
六、綜上，原告依據契約法律關係，請求被告等2 人給付違約金57萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 109 年 12 月 4 日民事第二庭 法 官 楊昱辰
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 12 月 4 日書記官 陳玉珮