臺灣雲林地方法院109年度訴字第47號｜法律人

臺灣雲林地方法院民事判決　　　　　　　 109年度訴字第47號原　　　告　林美玲胡中璨上　一　人訴訟代理人　胡英傑共　　　同訴訟代理人　謝明辰律師被　　　告　林勇助程士榮共　　　同訴訟代理人　林松虎律師林明毅律師上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國109 年6 月23日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣肆佰伍拾萬元，及自民國一百零九年二月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決原告以新臺幣壹佰伍拾萬元供擔保後，得假執行。但被告得以新臺幣肆佰伍拾萬元為原告預供擔保後，免為假執行。事實及理由壹、原告主張: 一、民國108 年5 月間，訴外人胡英傑（即原告林美玲之丈夫、原告胡中璨之父親）之友人李宗穎表示被告林勇助有意出售坐落雲林縣○○鎮○○段000 地號土地（下稱系爭土地），每分地售價新台幣（下同）700 萬元整，後經李宗穎聯繫，在同年5 月13日，被告林勇助與胡英傑在李宗穎經營之攤位碰面，被告林勇助當場表示出售之系爭土地將無償搭售緊鄰之一筆面積143 坪之水利地（即雲林縣○○鎮○○段00000 地號土地，下稱系爭水利地），胡英傑依被告林勇助所指系爭水利地之位置及面積143 坪，評估符合胡英傑規劃興建廠房及農舍之需求，衡量系爭土地及加計面積143 坪即將近半分地之系爭水利地之價值後，遂當場同意以每分地約670 萬元向被告林勇助購買。翌日即同年月14日，李宗穎陪同被告林勇助至原告二人所經營位於雲林縣西螺鎮市○○路000 號之富凱農產行，被告林勇助當場表示其僅有攜帶系爭土地之所有權狀，且該土地實為其與被告程士榮所共有，至於其所答應無償搭售之143 坪系爭水利地之所有權狀則忘記攜帶，經胡英傑再次當面向被告林勇助確認其所搭售之系爭水利地之位置是否為其前天所指位置及面積是否為其所稱之143 坪無誤，經被告林勇助當場確認無誤後，原告基於信任，遂確定以總價2,677 萬元購買，並當場交付訂金100 萬元之現金，並相約翌日至代書處補簽書面合約。嗣於同年月15日，兩造至位於雲林縣○○鎮○○路00000 號之林月瓊地政士事務所，被告林勇助逕將系爭土地及系爭水利地之所有權狀交予林月瓊代書，後兩造未再次確認土地之面積及位置即簽署土地買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約書），簽署後，林月瓊代書表示因出賣人之一即被告程士榮出國，遂向兩造表示系爭土地買賣契約書待被告程士榮返國簽名用印後再交予兩造，原告不疑有他而同意之。二、不料數日後，林月瓊代書將被告程士榮簽名用印後之系爭土地買賣契約書交予原告，原告赫然發現被告林勇助日前再三保證其所答應無償搭售之系爭水利地之面積實為143 平方公尺，而非其所稱之143 坪，相差甚為懸殊，且事後發現該水利地之位置為溝渠及既有道路，而非被告林勇助於買賣時所指之位置，不僅無從興建建物，對於原告而言更係毫無使用價值可言。原來係被告林勇助為誘騙原告購買系爭土地，而訛稱無償搭售系爭水利地，致使原告陷於錯誤而高價購買之。經雲林縣西螺地政事務所（下稱西螺地政）於108 年7 月4 日至現場丈量，系爭土地之面積有所短少（此為被告所自承），在實際面積與登記面積不符之情況下，銀行無法承貸貸款。故兩造於同年月10日在林月瓊地政士事務所協商，原告要求被告就系爭土地面積短少及被告林勇助訛稱系爭水利地之面積及位置等狀況提出解釋，孰知被告林勇助卻以當時係口誤為由敷衍之，然原告堅決不接受其說法，並要求其提出有誠意之解決方案，最後兩造決定於系爭土地重新測量並更正所有權狀後，就系爭土地買賣契約書重新議約如價金等事項。三、孰料，嗣後被告毫無誠意解決問題，被告林勇助於108 年7 月12日即以嘉義忠孝郵局第129 號存證信函來函卸責系爭土地面積短少一事不可歸責伊等，原告林美玲遂於同年月23日以通訊軟體Line傳訊息予被告林勇助以表達強烈不滿。又因被告遲延系爭土地買賣契約所訂點交期限（即108 年7 月15日），原告遂於108 年9 月12日以台中雙十路郵局第225 號存證信函催告被告於同年月30日前完成點交。後被告林勇助於同年月17日以嘉義忠孝郵局第166 號存證信函來函表示其履約日期應於108 年7 月4 日重測日起停止計算，迄西螺地政核發重測後權利登記資料之日再重新計算，希望原告不要解約。後因被告遲延系爭土地買賣契約所訂點交期限過久，原告遂於108 年10月5 日以台中台中路郵局第316 號存證信函解約並要求返還訂金及履約保證金，被告林勇助於同年月8 日以嘉義玉山郵局第299 號存證信函來函表示系爭土地面積短少而進行重測一事不可歸責伊等，進而表示原告解約無效，希望系爭土地買賣契約得以續行。然於108 年12月13日，被告竟委請律師以台中法院郵局第3177號存證信函來函表示土地增值稅不課徵證明書已於108 年7 月1 日核發，原告未依約將第三期款357 萬元及第四期款1,870 萬元匯入履保專戶，要求原告於函到七日內給付第三期款357 萬元及第四期款1,870 萬元，逾期即解約云云。原告實感莫名其妙，蓋依照兩造於108 年7 月10日在林月瓊地政士事務所之協議，本應由被告更正系爭土地所有權狀後通知原告並與原告就系爭土地買賣契約重新議約，然原告迄未收到被告通知所有權狀已更正完畢並連繫重新議約系爭土地買賣契約，實不知被告委請律師催討款項之意義及目的何在？而於109 年1 月6 日，原告竟收到訴外人第一建築經理股份有限公司（下稱第一建經公司）已將原告匯入履保專戶之款項350 萬元匯給被告，令原告錯愕與憤怒。故原告於同年月10日委請律師以臺中英才郵局第69號存證信函向被告強烈表達原告絕無遲延給付款項之違約事由，依法被告無解約並沒收款項之權利，反而被告於買賣之初即施用詐術，訛稱系爭水利地之面積及位置，又經測量發現系爭土地之面積短少，由被告申請西螺地政重新測量並更正所有權狀，至今未依照108 年7 月10日協議與原告聯繫重新議約。準此，在確知被告無解決誠意後，委請律師以該函於函到七日內返還價金450 萬元。孰知被告迄今置之不理，原告不得已而提起本件訴訟。四、先位之訴部分: ㈠、兩造就系爭土地商議價格成交前，被告林勇助故意就系爭水利地之面積、位置等不實之資訊，致使原告陷於錯誤而與被告成立系爭土地買賣契約之意思表示，原告顯係因被詐欺而為，依民法第92條第1 項本文規定，原告得撤銷購買系爭土地之意思表示。㈡、退步而言，縱認原告非因被詐欺而為意思表示。然被告林勇助上開故意訛稱無償搭售系爭水利地，致使原告誤信得以將系爭水利地與系爭土地合併開發以興建廠房及農舍之動機錯誤，攸關兩造有無成交之可能，於交易上至關重要，亦屬民法第88條第2 項所規定其錯誤視為意思表示內容之錯誤，且該錯誤係可歸責於被告林勇助，非由原告自己之過失所致，原告自得依民法第88條第1 項之規定撤銷其錯誤之意思表示。準此，原告依民法第88條第1 項、第92條第1 項本文之規定撤銷其與被告間就系爭土地所為買受之意思表示，並以起訴狀繕本之送達，作為撤銷系爭土地買賣契約之意思表示，敬請鈞院擇一為有利原告之判斷。㈢、按法律行為經撤銷者，視為自始無效，民法第114 條第1 項定有明文。準此，兩造間就系爭土地所成立之買賣關係，經原告所為撤銷買受之意思表示送達後，即視為自始無效而不復存在。則被告於108 年5 月14日簽約時收受原告支付之100 萬元訂金及109 年1 月6 日收到第一建經公司匯入之備證用印款350 萬元，已無法律上之原因，顯屬不當得利，故依民法第179 條規定，請求被告返還該450 萬元。五、備位之訴部分：㈠、倘若釣院認為原告先位之訴無理由。然因被告已於108 年12月13日委請律師以存證信函表達附條件解除系爭土地買賣契約之意思表示，而原告亦已於109 年1 月21日以起訴狀繕本之送達，作為撤銷系爭土地買賣契約之意思表示，足以間接推知原告有承諾之效果意思，準此，雙方就解除系爭土地買賣契約達成共識，就該解除系爭土地買賣契約之方式，意思表示趨於一致，已致兩造合意終止系爭土地買賣契約。㈡、而觀諸目前系爭土地之公告地價與簽約時相同（系爭土地買賣契約之存續期間甚短，僅約半年餘），被告確無房地跌價損失；被告出售系爭土地並非透過仲介居間，被告確無支付居間佣金之損失；系爭土地出售前，被告並未出租之，被告確無租金之損失，再再可證被告未因解約受有任何損害，然被告卻沒收原告已付價金之全部即450 萬元，顯失公平。況且，西螺地政至現場丈量，發現系爭土地之面積有所短少後，林月瓊代書即通知原告暫緩支付完稅款，而原告所找之彰化銀行亦表示在實際面積與登記面積不符之情況下，銀行須等地政機關測量並更正所有權狀後方能申貸貸款，兩造方於108 年7 月10日在林月瓊地政士事務所協商，並決定於系爭土地重新測量並更正所有權狀後，就系爭土地買賣契約重新議約，被告遲至108 年11月25日始完成系爭土地面積更正，且被告不僅未通知原告其已完成面積更正，亦未依兩造於達成之協議與原告就系爭土地買賣契約重新議約，更莫名於108 年12月13日委請律師發存證信函予原告，表示土地增值稅不課徵證明書已於108 年7 月1 日核發，要求原告於函到七日內給付第三期款357 萬元及第四期款1,870 萬元，逾期即解約云云。故自兩造於108 年5 月14日達成買賣合意後，系爭土地買賣契約係可歸責於被告而停滯不前，更可證被告沒收已付價金之全部即450 萬元，顯失公平。準此，原告請求鈞院依民法第252 條規定酌減違約金，並依不當得利之規定請求被告返還鈞院酌減之金額。六、綜上所述，原告之訴應有理由，先、備位之訴均聲明: ㈠、被告應給付原告450 萬元整，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈡、訴訟費用由被告負擔。㈢、原告願供擔保，請准宣告假執行。貳、被告答辯: 一、被告林勇助當初跟原告洽談系爭土地買賣時，所稱之系爭水利地位置、面積為何？如果原告主張屬實，是否為本件買賣之必要事項而得據以解除（撤銷）買賣契約？㈠、依原告109 年6 月15日民事言詞辯論意旨狀所載，原告先位之訴之先位理由，僅主張依民法第88條第1 項、第92條第1項本文規定撤銷系爭土地買賣契約，而未再主張因土地面積減少而依108 年10月5 日之存證信函解除買賣契約。故以下主要先針對原告之撤銷主張有無理由提出答辯，先予敘明。㈡、訴外人胡英傑當初係透過其證人李宗穎向被告林勇助表示要購買系爭土地。因此，雙方在洽商過程中均係針對系爭土地為磋商，並未提及系爭水利地之位置或面積，被告林勇助更未曾表示系爭水利地之面積為143 坪。再者，被告林勇助係在洽商的最後階段，向胡英傑提及因被告二人當初購買系爭土地時，前手係將鄰接的水利道路（即系爭水利地）一併附帶過戶，因此如雙方成交，被告二人也會將系爭水利地一併過戶給他們。原告指稱被告林勇助故意就系爭水利地之面積及位置為不實表示云云，核非事實。㈢、依證人林月瓊地政士於鈞院109 年5 月12日言詞辯論程序之下列證述，足證原告在簽訂系爭土地買賣契約書時，就系爭水利地之面積為143 平方公尺，而非143 坪，乃知之甚詳，並無陷於錯誤之情。再者，證人林月瓊當初係由原告指定擔任本件買賣之地政士，要無偏袒被告之理，其證言自屬客觀真實: ⒈證人林月瓊: 「（法官: 土地買賣契約書上有寫到水利地，面積3997及143 ，在訂約時，是他們告訴你嗎？）不是，我是依地政資料寫上去的。我是都已寫好了，最後才給他們簽名。」 ⒉證人林月瓊：「（法官：他們對土地面積當時有無意見？）當場沒有。」 ⒊證人林月瓊：「（法官：你當時在寫契約時，有無跟雙方再確認水利地的位置、面積？）有，我有在寫好的時候念給他們聽買的土地是哪一段，面積是多少，然後，他們再把契約書拿去看，看完後在簽名。」㈣、依證人李宗穎於鈞院109 年5 月12日言詞辯論程序之證述: 「（法官：本件土地買賣是否清楚？過程如何？）大概都很清楚。林勇助本來是要介紹我買系爭土地，但是我已經有買了，我知道胡英傑想要買地，所以我就介紹他來買這筆土地。當時林勇助只有跟我說價格，我想要買多少，他有帶我去看地，我知道土地是在西螺市場附近，我當初以為土地是林勇助自己一個人的，後來付訂金時才知道還有另一個人，我不知道是二個人的，土地是四四方方的一塊田地，沒有講到地號。後來我轉介胡英傑來買，他們在洽談時我就沒有再介入了。只有原告給付壹佰萬元現金時我有在場，所以我有看到。其他我就不清楚，貸款多少我也不清楚。」等語，可知證人李宗穎有看過系爭土地，也知悉系爭土地土地是「四四方方」的一塊農地，有缺一角之情形。胡英傑當初既係經證人李宗穎介紹而欲購買系爭土地，在買賣價金高達2 千多萬的情況下，原告豈可能不知道系爭土地是「四四方方」的農地或其確實位置？！原告豈又可能誤認系爭水利地是位在系爭土地上？！原告上開主張，顯非合理。㈤、另依證人林月瓊地政士於鈞院109 年5 月12日言詞辯論程序之證述: 「（法官：雙方到你事務所簽契約時，林勇助及胡英傑有無再確認水利地的位置？）我不清楚他們在說什麼，我是依照地政資料來寫這個契約。地籍圖聲請出來，水利地就是一條直直的，是大家共同使用的，當時我沒有調出地籍圖，但是一般的水利地就是在農地旁邊的水溝長長的部分，假如有多餘的並靠近你的土地就可以就近使用。」等語，可知在雲林西螺當地，水利地一般就是在農地旁邊的水溝長長的部分。原告二人均係雲林西螺當地人，胡英傑亦在當地經營富凱農產行，豈有不知曉的道理。原告主張被告林勇助向胡英傑指出系爭水利地之位置，且面積為143 坪云云，核非事實。㈥、況系爭土地買賣契約書就買賣標的之坐落位置及面積，均已清楚載明，且本件買賣之價金高達2,677 萬元。在此情況下，原告主張其對於土地之位置及面積有陷於錯誤情事云云，實屬荒謬無稽之言。原告就此等主張，自應負舉證之責。㈦、末依系爭土地買賣契約書第11條第1 項約定，土地鑑界結果如與本契約約定或權利登記內容不符時，買賣雙方同意以土地總價款換算單位土地面積之單價計算找補；另依系爭土地買賣契約書第9 條第5 項約定，非有重大權利瑕疵或物之瑕庇時，買方不得無故拒絕點交。準此，系爭土地於108 年7 月4 日鑑界時雖發現有面積減少之情事，惟原告依約亦僅得請求依實際面積找補價金，當不得以此作為拒絕點交或解除契約之事由。然而，依108 年9 月12日台中雙十路郵局第225 號存證信函及108 年10月5 日台中台中路郵局第316 號存證信函所示，原告先係以土地面積不足而拒絕點交，進而再以被告未按時交付土地而解除系爭土地買賣契約，顯與上開契約之約定不相符合。是以，原告以108 年10月5 日台中台中路郵局第316 號存證信函解除系爭土地買賣契約，自非合法，併此敘明。㈧、據上，不論係依系爭土地買賣契約書之記載，或係依證人林月瓊地政士之證詞，均在在證明原告二人於簽訂系爭土地買賣契約時，對於系爭水利地之位置及面積，並無陷於錯誤之情事。是以，原告主張依民法第88條第1 項、第92條第1 項本文規定，撤銷系爭土地買賣契約，進而依民法第179 條規定請求返還450 萬元，自屬無理由。二、被告解除本件買賣契約並沒收原告已支付之450 萬元價金，是否合法？如果不合法原告得否請求返還？㈠、依證人林月瓊地政士之證述:「（法官：108 年7 月10日因鑑界問題，雙方有再到你事務所協商？）是，當時是林美玲及其先生及在場證人李宗穎，以及林勇助在我那邊協商。程士榮有無去我忘記了，後來沒有結論。」、「（法官：內容？）我不太記得。因當時沒有針對說要如何處理。」等語，足證兩造並未有重新議約之合意。原告主張兩造於108 年7月10日在林月瓊地政士事務所有重新議約之合意雲云，顯非事實。㈡、次依證人李宗穎之證述:「（原告訴訟代理人：妳們後來是否有再去一次林月瓊代書處？）有，因為土地鑑界沒有過，因為土地實際面積與權狀登記不符，兩方討論胡英傑要給付200 萬元給被告，取消合約，被告不要，對方堅持要履約，走法律途徑。」、「（原告訴訟代理人：結論？）鑑界不知道要多久，鑑界完才要重新簽合約，就是履約。不然沒有辦法辦貸款。」等語，益證被告於108 年7 月10日在林月瓊地政士事務係堅持履約，並未答應要重新議約。㈢、如前所述，兩造於108 年7 月10日並未有重新議約之合意。原告後續自應依約給付買賣價金。依系爭土地買賣契約書第3 條第2 項約定，買方應於稅單核發後5 日內將第三期款（完稅款）357 萬元存匯入履保專戶，並應同時將第四期款（尾款）1,870 萬元存匯入履保專戶或完成尾款貸款程序；另依系爭土地買賣契約書第10條第2 項約定，買方如違反本契約應履行之各項義務時，經賣方定七日期限催告逾期仍不履行，賣方得解除契約，並得沒入已支付全部價款作為違約金。本件買賣之土地增值稅不課徵證明書係於108 年7 月1 日核發在案。準此，原告依約自應於108 年7 月6 日以前給付第三期款及第四期款，但原告屆期卻遲未給付，而有違反本契約應履行之各項義務之情事。是以，被告於108 年12月13日以台中法院郵局第3177號存證信函定7 日期限催告原告給付價金，且表示逾期不為即同以該函解除買賣契約，自屬合法有據。由於原告復未在催告期限內給付價金，系爭土地買賣契約自經被告合法解除，被告自亦得沒入已支付全部價款（即450 萬元）作為違約金。㈣、倘若鈞院認被告解除系爭土地買賣契約不合法，則系爭土地買賣契約自仍繼續有效存在。在此情況下，被告收取之450萬元價金仍屬有法律上之原因，原告亦不得依不當得利之法律關係，請求被告返還。㈤、原告於其民事辯論意旨狀第8 頁至第10頁主張以被告108 年12月13日存證信函之解約意思表示，以及原告109 年1 月21日起訴狀之撤銷意思表示，主張兩造已合意終止（解除）系爭土地買賣契約。惟原告上開等主張，顯已逾越合理之意思表示之解釋，且無法律上之憑據，自無可採。㈥、據上，基於原告未依約給付買賣價金，被告以上開存證信函定催告原告並解除系爭土地買賣契約，並依約沒入450 萬元作為違約金，自屬合法有據。三、如果被告解除系爭土地買賣契約得其沒收原告已支付之價金450 萬元作為違約金，是否過高？㈠、按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252 條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得某於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之枸束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。」最高法院92年度台上字第2747號裁判明揭其旨。㈡、次按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252 條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得某於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。」復經最高法院93年度台上字第909 號裁判在案。㈢、再按「當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，倘違約金係屬捐害賠償總額預定之性質者，尤應衡酌債權人實際上所之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。」最高法院88年度台上字第1968號裁判要旨參照。㈣、末按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。衡量違約金是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行倩務時，債權人可得享受之一切利益為銜量之標準（最高法院49年台上字第807 號、51年度台上字19號判例意旨參照）。又財政部每年均就營利事業各種同業，檢定利潤標準，作為課徵所得稅之依據，其核定同業利潤標準，係依據各業抽樣調查並徵詢各該業同業公會之意見而為核定，可謂統計及經驗所定之標準，自得做為衡量債權人因契約履行所可享受利益之準據。」臺灣高等法院臺中分院105 年度上易字第578 號裁判參照。㈤、原告主張系爭土地之公告地價與簽約時相同，因此被告未因解約而受有損害云云。然而，若依照公告土地現值計算，系爭二筆土地之價格僅為1,057萬6,800元，相較於本件買賣之價金2,677 萬元，金額差距高達1,619 萬3,200 元，實難謂被告未因解約而受有損害（消極損害）。況且被告二人係基於轉售得利之目的而買賣系爭土地，而依財政部108 年度營利事業各業同業利潤標準，「不動產買賣」之淨利率為百分之17。準此，若原告如期履行系爭土地買賣契約，被告二人可取得之利潤至少為455 萬900 元（計算式：26,770,000x 0.17=4,550,900)。是以，考量被告二人所受之消極損害（即所失利益），本件違約金450 萬元當未有過高而顯失公平之情。㈥、在新冠肺炎疫情之影響下，目前整體經濟環境乃大幅受到衝擊，系爭土地迄今仍無法覓得買家接手，往後甚且可能須降價求售。在此情況下，被告二人因解約所受之積極及消極損失，實際上可能遠高於前揭之455 萬900 元。是以，本件違約金450 萬元當未有過高而顯失公平之情。㈦、據上，考量被告二人所受損失及所失利益，本伴違約金並無過高情事。又參照前揭最高法院裁判意旨，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，否則當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。是以，就本件違約金是否確有過高而顯失公平之情事，自應由原告負舉證之責。四、綜上所述，本件原告請求應為無理由。並聲明: ㈠、原告之訴駁回。㈡、訴訟費用由原告負擔。㈢、如受不利判決，請准供擔保免為假執行。參、本件不爭執及爭執事項: 一、不爭執事項：㈠、兩造有簽訂系爭土地買賣契約，原告並經支付訂金100 萬元予被告林勇助，及支付第二期款350 萬元予第一建經公司履保專戶，後經該公司給付給被告二人。㈡、兩造對於契約訂定及支付價金後的過程，如原告所提出之契約支付簽收簿及存證信函，網路LINE群組之簡訊翻拍畫面所示。㈢、系爭土地訂約時的登記面積為3,997 平方公尺，重測後的面積為3,925 平方公尺。二、爭執事項: ㈠、被告林勇助當初跟原告洽談系爭土地買賣時，其所稱系爭水利地之位置面積為何？如果如原告所主張，是否為本件買賣之必要事項，而得據以解除買賣契約（或撤銷意思表示）？㈡、被告解除本件買賣契約並沒收原告已支付之450 萬元價金，是否合法？如果不合法原告得否請求返還？㈢、如果被告解除系爭土地買賣契約，得沒收原告已支付之價金450 萬元作為違約金，是否過高？肆、本院之判斷: 一、經查: ㈠、證人李宗穎於108 年5 月間，因向訴外人胡英傑（即原告林美玲、胡中璨之先生、父親）表示被告林勇助有意出售系爭土地，被告林勇助與胡英傑遂於同年5 月13日，在李宗穎經營之攤位洽談系爭農地之買賣事宜，被告林勇助當場表示出售系爭土地將附贈緊鄰之系爭水利地，嗣經胡英傑同意以每分地約670 萬元向被告林勇助購買。李宗穎並陪同被告林勇助於翌（14）日至原告二人所經營之富凱農產行洽談，被告林勇助當場表示僅有攜帶系爭土地之所有權狀，且該土地為其與被告程士榮所共有，並未攜帶系爭水利地之所有權狀，嗣經雙方確定以總價2,677 萬元購買系爭土地，並經原告當場交付訂金100 萬元予被告林勇助，雙方續於翌（15）日在證人即林月瓊地政士事務所處補簽系爭土地買賣契約書，經林月瓊逕依被告林勇助交付之系爭土地及水利地之所有權狀登載於土地買賣契約書後交原告與被告林勇助簽名，惟因出賣人之一即被告程士榮出國未到場，遂經林月瓊等被告程士榮返國並於系爭土地買賣契約書上簽名用印後交予兩造。㈡、嗣經西螺地政於108 年7 月4 日現場丈量結果，發現系爭土地之實際面積不足登記面積，兩造遂於同年月10日，在林月瓊之地政士事務所協商，決定於系爭土地重新測量並更正所有權狀後再續行履約事宜。被告林勇助並於同年月12日以存證信函給原告，聲明系爭土地面積短少非可歸責賣方之事由，賣方履約日期應停止計算，至西螺地政核發重測後權利登記資料之日起重新起算等語。然經原告林美玲於同年月23日，以社交通訊軟體LINE發簡訊予被告林勇助，表達被告林勇助洽談系爭土地之買賣時，表示附贈之系爭水利地面積為143 坪，且可與系爭土地合併使用，然與實際位置、面積不符，原告有被騙的感覺等語。嗣原告於同年9 月12日發存證信函予被告，主張依民法第254 條規定催告被告應於同年9 月30日前完成點交，逾期將解除買賣契約。並續於同年10月5 日以存證信函，通知被告解除系爭土地之買賣契約，並依民法第249 條規定請求返還訂金100 萬元，及向第一建經公司取回履約保證金等語。然經被告於同年月8 日以存證信函回覆原告，主張原告解除契約違反契約之精神，且被告已於9 月26日完成系爭土地之複丈作業，原告應依約履行等語。被告續於同年12月13日委託林明毅律師以存證信函通知原告，主張原告未依系爭土地買賣契約書第3 條第2 項約定，於108 年7 月1 日稅單（土地增值稅不課徵證明）核發後5 日內將第三期款357 萬元存匯入履保專戶，並同時將第四期尾款1870萬元存匯入履保專戶或完成貸款程序，催告原告應於7日內履行，逾期不為，即同以該存證信函為解除買賣契約之意思表示，並保留依土地買賣契約書第10條第2 項所約定請求違約金之權利等語。並經第一建經公司於109 年1 月6 日，將履保專戶內之款項350 萬元交付被告。原告亦於同年月9 日（訴狀誤繕為10日）委託謝明辰律師以存證信函回覆被告，主張被告未依雙方於108 年7 月10日在代書處之協商，於系爭土地更正所有權狀後通知原告，原告未違約，被告解除契約不合法，並以被告林勇助以系爭水利地不實之位置、面積詐騙原告訂立本件買賣契約，依民法第92條規定撤銷本件土地買賣契約，並請求返還450 萬元價金等情，為兩造所不爭執，並有原告提出被告所不爭執之付款簽收簿、第一建經土地買賣契約書、系爭水利地位置照片、存證信函及LINE簡訊畫面等影印本，與土地登記謄本及地籍圖謄本等件在卷可按（本院卷第31至103 頁），並有證人李宗穎及林月瓊之證述可參，足信屬實。二、查系爭土地買賣契約書第3 條第2 項付款方式第三期款（完稅款）第⑴、⑶款固規定「稅單核發後5 日內買方應將第三期款存匯入履保專戶。」、「如買方無需以本買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，應將第三期款（尚未給付之全部價款）併同第三期款項存匯入履保專戶，不得保留任何價款於過戶後給付。」等語（參本院卷第33至34頁）。然兩造既因西螺地政人員於108 年7 月4 日現場丈量後，發現系爭土地之實際面積與登記面積不符，因而於同年月10日在林月瓊地政士事務所協商決定於系爭土地重新測量，並更正所有權狀後再續行履約事宜，則上開系爭土地買賣契約書關於付款之規定，即已由兩造合意變更而失其效力。此觀證人林月瓊亦證稱其有通知原告林美玲暫緩付完稅款等語，益證明確（本院卷第200 頁）。且系爭土地於108 年11月25日始完成面積更正登記乙節，亦兩造所不爭執，並有系爭土地登記第二類謄本載明在卷可佐（本院卷第99頁）; 而原告主張被告未將系爭土地面積已更正登記完成之事實通知原告乙情，亦為被告所不爭執，足信屬實。則原告主張被告逕依上開系爭土地買賣契約書規定，催告其給付款項並解除系爭土地買賣契約不合法，足以採信。又兩造既已合意等系爭土地面積更正登記後再續行履約事宜，則原告於108 年9 月12日以存證信函催告被告應於同年9 月30日前完成點交，並續於同年10月5 日以存證信函通知被告解除系爭土地買賣契約，亦於法無據。三、又原告主張兩造於108 年7 月10日在林月瓊地政士事務所協商時，達成重新議約之共識云云，為被告所否認。且證人林月瓊亦證稱:「（108 年7 月10日因鑑界問題，雙方有再到你事務所協商？）是，當時是林美玲及其先生及在場證人李宗穎，以及林勇助在我那邊協商。程士榮有無去我忘記了，後來沒有結論。」、「（內容？）我不太記得。因當時沒有針對說要如何處理。」等語。再者，原告於108 年7 月23日以LINE簡訊回復被告同年月12日之存證信函時，亦載稱: 「…茲收到你們存證函、很是訝異！！不是協議好謄本重新更正好、業務繼續執行? …」等語，並未提及兩造有重新議約之情事，故原告主張兩造於上開期日有達成重新議約之合意云云，委無可採。四、另原告主張被告林勇助與胡英傑於108 年5 月13日，在李宗穎經營之攤位洽談系爭土地之買賣事宜時，被告林勇助曾向胡英傑表示，出售系爭土地將附贈系爭水利地，位置如附圖所示、面積143 坪，二地得合併利用等語，胡英傑依被告林勇助所指系爭水利地之位置、面積，評估符合胡英傑規劃興建廠房及農舍之需求，始同意以每分地約670 萬元向被告林勇助購買系爭土地; 且翌（14）日李宗穎陪同被告林勇助至原告二人所經營之富凱農產行洽談系爭土地之買賣事宜時，經胡英傑再次當面向被告林勇助確認其所附贈之系爭水利地位置、面積是否無誤，經被告林勇助當場確認無誤後，原告遂確定以總價2,677 萬元向被告購買系爭土地等情。雖為被告所否認，並辯稱其是說如果成交的話，願把系爭水利地附贈給對方，只說這是有土地權狀的，沒有說到水利地的位置及面積問題等語。經查: ㈠、介紹系爭土地買賣之證人李宗穎到庭證稱: 胡英傑與被告林勇助在其攤位洽談時，有看到他們在比畫，但不知道他們在比畫什麼，知道原告買地是要做廠房等語，並證稱: 「林勇助說水利地他取得有困難，他說地因三七五減租，之後才取得的…，我印象中林勇助有說是一百四十坪…」、「（那天在代書處時，胡英傑或是林美玲有無提及水利地是143 平方公尺而不是143 坪? ）好像有提到，但印象中有聽到說是口誤，但我不知道是誰提的。一般是不說平方公尺的…」等語（本院卷第194 至197 頁）。雖證人無法詳細證述事情經過之細節，然原告上開於108 年7 月23日給被告之LINE簡訊載稱: 「…我們買方從一開始就有種被騙的感覺！108 年5 月15日（應係13日）看完土地，約林董（即被告林勇助）至李宗穎櫃位商談買賣事誼、當天林董告之土地3.997 分、附贈加水利地143 坪～隔天5 月16日（應係14日）約至富凱公司、當時林董帶了土地權狀聲稱忘了帶另一份～而且說放心沒問題的不會騙我們～再次確認告之地3.997 分、水利地143 坪～胡總還說多了將近半分地可運用～林董還回是啊！本人也詢問375 減租的地糾紛問題很多～林董回說花很多心力整合好了沒有問題～我們才決然下100 萬訂金、隔天5 月17日（應係15日之誤）至林月瓊代書簽約～當下也沒把權狀給我們看、直接給代書寫～而後又因程董人出國無法完成合約書、把合約帶回仔細研看…誰知後來一句口誤帶過去～…」等語（本院卷第49頁），二者情節大致吻合，堪信屬實。㈡、被告林勇助辯稱其洽談系爭土地買賣時，沒有說到系爭水利地的位置、面積云云，核與上開事證不符。且被告林勇助於108 年5 月14日，與證人李宗穎到原告所經營之富凱公司洽談系爭土地之買賣時，既已記得攜帶系爭土地之所有權狀，又豈有忘記攜帶系爭水利地權狀之可能? 其稱忘記攜帶云云，有違常情。另參酌被告林勇助與原告於翌（15）日一起到證人林月瓊地政士事務所處補寫系爭土地買賣契約書時，是由被告林勇助直接把土地權狀交給證人填寫，並未再將權狀交予原告確認之情節，益證被告係有意隱瞞。㈢、雖證人林月瓊代書到庭證稱其依地政資料寫好系爭土地買賣契約書後，有唸給雙方聽，然後再請雙方簽名等語。然該證人亦證稱: 「雙方到你事務所簽契約時，林勇助及胡英傑有無再確認水利地的位置? ）我不清楚他們在說什麼，我是依照地政資料來寫這個契約。…」、「…因為這件在簽書面之前他們已給付訂金，表示契約已經成立，他們只是來補書面而已。」等語（本院卷第198 至200 頁）。可見雙方在簽系爭土地買賣契約書時，還有再談論確認系爭水利地之問題，然證人不知雙方談論何事; 且依證人的認知，既然雙方已經成立系爭土地之買賣契約，只是來補簽書面，則證人未詳細說明或解釋買賣之標的; 而原告也認為證人只是把雙方所買賣之土地依權狀所載填載於契約書，故未仔細聽證人寫好契約書後所唸之土地標示內容，並於契約書簽名前疏於詳細確認標的等情，應是社會一般人之常情。因此，尚難以系爭土地買賣契約書第1 條土地標示欄載有「680-1 地號」「面積14 3平方公尺」，即逕認被告林勇助與原告洽談系爭土地之買賣時，未向原告表示附贈系爭水利地之位置及面積為143 坪等語，或認原告已同意系爭水利地面積已變更為143 平方公尺。㈣、被告雖舉證人李宗穎之證述有提到「土地是四四方方的一塊田地」，抗辯原告已確知系爭土地之位置云云。然該證人係證稱: 「（本件土地買賣是否清楚？過程如何？）…我當初以為土地是林勇助自己一個人的，後來付訂金時才知道還有另一個人，我不知道是二個人的，土地是四四方方的一塊田地，沒有講到地號。後來我轉介胡英傑來買…」等語（本院卷第194 頁）。可見證人李宗穎對於系爭土地並不是很清楚，應是聽被告林勇助告知土地是四四方方的形狀。然原告即主張被告林勇助告知其系爭水利地之位置如附圖所示，與系爭土地得合併使用，與系爭土地合併後即「四四方方」無誤。因此尚難以上開證人之證述，即認原告已知系爭土地及水利地之確實位置，被告上開所辯，核無可採。㈤、從而，原告主張其等為興建廠房及農舍之需求，向被告購買系爭土地; 而被告林勇助與原告等人洽談系爭土地之買賣時，曾告知原告等人附贈位置如附圖所示之143 坪系爭水利地，二地得合併使用等不實消息，足信屬實。四、按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。前條之撤銷，應於發見詐欺或脅迫終止後，一年內為之。但自意思表示後，經過十年，不得撤銷，民法第92條第1 項本文及第93條定有明文。查依兩造本件系爭土地之買賣，系爭水利地雖僅係附贈品，然原告既係為興建廠房及農舍使用而購買系爭土地，且係由於被告林勇助告知原告系爭水利地不實之位置、面積，及得與系爭土地合併使用等錯誤之訊息，使原告誤以為購買系爭士地，真能達其興建廠房及農舍之目的，才決意以上開價格向被告購買系爭土地，自屬被詐欺而為意思表示。且原告係於109 年1 月22日提起本件訴訟，有本院收文日期戳印文附原告起訴狀可按，距被告林勇助於108 年5 月13日向胡英傑、及於同年月14日向原告表示不實之消息，因而成立系爭土地之買賣契約未逾一年，原告主張以起訴狀繕本之送達，作為撤銷系爭土地應買之意思表示，為有理由，應予准許。五、次按法律行為經撤銷者，視為自始無效。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第114 條第1 項及第179 條分別定有明文。兩造間就系爭土地所成立之買賣關係，既經原告撤銷買受之意思表示，即視為自始無效而不復存在，被告本於系爭土地買賣所受原告給付之訂金（第一期簽約款）100 萬元，及由第一建經公司自履保專戶轉匯交付之（第二期備證用印款）350 萬元，合計450 萬元已無法律上之原因而受利益，係屬不當得利，並致原告受有相當於該金額之損害，故原告主張依民法第179 條規定，請求被告返還該450 萬元，為有理由。六、末按不當得利之受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第182 條第2 項及第203 條亦分別定有明文。原告主張依民法第92條規定撤銷系爭土地買賣之意思表示，並依民法第179 條規定請求被告返還所受領之價金既有理由，則被告自收受本件起訴狀繕本之日起，即已知其無法律上之原因受領原告所給付之價金。因此，原告就被告應給付之金額，請求自起訴狀繕本送達翌日即109 年2 月5日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，於法有據。七、從而，原告依不當得利之規定，請求被告給付450 萬元，及自109 年2 月5 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息部分，為有理由，應予准許。八、本件為判決基礎之事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法，經審酌核無本判決結果不生影響，故不一一論述。又原告先位之訴既有理由，則備位之訴之解除條件已成就，故其備位之訴部分，亦不予審究，均併此敘明。九、兩告均陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，均核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。十、訴訟費用負擔之依據: 民事訴訟法第78條、第85條第1 項前段。中華民國 109 年 7 月 14 日民事第一庭法官黃一馨以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 109 年 7 月 15 日書記官鄭夙惠

臺灣雲林地方法院109年度訴字第47號

關鍵資訊