112年度訴字第44號｜民事：返還價金｜裁判日期：112 年 08 月 29 日

臺灣雲林地方法院民事判決 112年度訴字第44號原告林幸瑤訴訟代理人張敦達律師被告李豊助李秋雄兼上一人訴訟代理人李秋芬上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國112年8月15日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告主張: ㈠、原告與被告李豊助、李秋雄、李秋芬（被告李秋雄、李秋芬部分由被告李豊助代理）於民國111年7月25日在廣明不動產仲介有限公司，就坐落雲林縣○○鄉○○段00000地號（被告李秋芬所有，下稱系爭331-7地號土地）、331-8地號（被告李秋雄所有，下稱系爭331-8地號土地）、331-9地號（被告李豊助所有，下稱系爭331-9地號土地）等3筆土地及其上同段126建號（門牌號碼雲林縣○○鄉○○路000000號）建物（被告李秋芬所有，下稱系爭買賣房屋，與3筆土地合稱系爭房地）簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），其中第4條約定系爭房地價金總計為新台幣（下同）850萬元（簽約款120萬元、備證用印款90萬元、尾款640萬元），且依第17條特別約定事項第4項雙方合意簽約金20萬元不存入履約保證專戶由賣方先行收訖，原告因而於同日支付現金20萬元予被告收訖，及開立面額100萬元之元大商業銀行虎尾分行支票以為支付，另開立面額640萬元本票以為擔保，備證用印款90萬元則於111年9月1日匯至合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰建經公司）履約保證專戶（台新銀行建北分行帳號00000-000000000號），故原告總共已支付價金210萬元。㈡、按照系爭買賣契約原定交屋日期為111年10月31日，惟陳振德地政士以被告李秋雄名義就系爭331-8地號土地向雲林縣西螺地政事務所（下稱西螺地政）申請鑑界，經西螺地政人員於111年9月25日到場鑑界確認界址有糾紛，陳振德地政士再以被告李秋雄名義申請再鑑界，雲林縣政府地政局雖定於111年12月8日鑑界，惟原告至今仍不知界址是否已確認且完全沒有糾紛。由於原告希望111年10月31日如期交屋後，加緊趕工裝潢以便能於農曆過年前入住，經此界址紛爭，原定入住之日已無任何可能。況且全球原物料於此期間均一再狂漲，延後入住對承買人而言，所需花費之裝潢費用將大幅增加也在預期之中。何況系爭買賣契約後附標的物現況說明書第32項:「是否有界址糾紛」、第36項:「是否有占用他人土地之情形」，被告均勾選「否」，原告才會承買，若原告在訂約時知有此一界址紛爭之事實就不可能會承買。雖然仲介系爭房地的廣明不動產仲介有限公司人員製定「變更期款協議書」，希望將原定尾款交付日由111年10月25日延至112年2 月10日以應付界址不清之變數。然112年2月10日已過完農曆年，實際交屋日又不知更拖延到幾時。事已至此，不論訂定系爭買賣契約時被告是否故意隱瞞界址紛爭之事實，原告都已沒有承買之意，乃委請律師寄發存證信函，告知被告因界址紛爭延宕原定交屋日，打亂原告原本計劃，依民法第88條第1項之規定撤銷承買系爭房地之意思表示，並請被告於函到後7日内配合原告向合泰建經公司辦理取回已交付履保之價金190萬元，以及返還已收訖之簽約金20萬元。被告於112年1月3日收到存證信函後卻回函予原告，主要内容為系爭買賣契約尾款交付日為111年10月25日，原告已遲延給付，限原告於函到7日内給付，否則將按系爭買賣契約第12條之規定，按日徵總價金千分之零點五之違約金，若解除契約則沒收原告已給付之價金，完全未提及系爭買賣契約遲延緣自界址爭議。且系爭房地目前還是登記在被告名下，如何能要求原告給付尾款？原告認為被告不同意原告解除系爭買賣契約之意思表示，且無圓滿解決系爭買賣之可能，不得已乃提起本訴。㈢、依西螺地政112年3月13日雲西地二字第0000000006號函及證人黃品嘉112年3月7日庭期作證時所提出之「崙背鄉東興段331-8地號再鑑界會議紀錄」（下稱再鑑界會議紀錄）所示，系爭331-8地號土地，西螺地政是在111年9月8日到場鑑界，因該次鑑界確認界址與106年分割鑑界樁位明顯不符，此結果為被告李秋雄表示異議，遂於同年10月13日向西螺地政申請土地再鑑界，為此西螺地政在同年11月3日召開系爭331-8地號土地再鑑界會議，該次會議並做成對全筆土地各界址以再鑑界形式辦理之決議。然最終系爭331-8地號土地並未經雲林縣政府再鑑界，而是西螺地政於函報雲林縣政府前先行派員實地檢測原鑑界成果，經檢測原鑑界成果有誤，遂再通知相關當事人於同年12月8日會同辦理重新鑑界完竣，因是西螺地政原土地鑑界案之更正，且相關當事人對西螺地政所為之更正鑑界成果無異議，被告李秋雄乃於同年12月15日申請撤銷土地再鑑界。故無論是第二次鑑界時間即111年12 月8日；或是被告李秋雄申請撤銷土地再鑑界的時間即111年12月15日，和原交屋日111年10月31日都已遲延一個半月左右。故系爭買賣確實因為系爭331-8地號土地兩次鑑界，導致被告交付遲延。㈣、本件系爭買賣標的，被告交付遲延為可歸責於被告，且至少系爭331-8地號土地於111年9月8日第一次鑑界時確有界址不清之情事。依系爭買賣契約後附之標的物現況說明書第32項:「是否有界址糾紛」、第36項:「是否有占用他人土地之情形」，被告均勾選「否」，原告認為系爭房地不會有界址糾紛才會承買，原告是本於錯誤認知而為承買之意思表示，又此錯誤或不知有此事情非由原告自己過失，從而原告依民法第88條之規定撤銷系爭買賣承買之意思表示自有理由。㈤、兩造間就系爭房地所成立之買賣關係，既經原告撤銷買受之意思表示，即視為自始無效而不復存在，被告本於系爭買賣契約所受原告給付之20萬元已無法律上之原因而受利益，係屬不當得利，並致原告受有相當於該金額之損害，故原告主張依民法第179條規定請求被告返還20萬元，自有理由。同樣基於上開請求權，原告訴請被告同意原告自合泰建經公司領取履約保證專戶内之款項190萬元，亦有理由。則被告自收受本件起訴狀繕本之日起，即已知其無法律上之原因受領原告所給付之價金。㈥、系爭331-8地號土地，業經西螺地政派員於112年6月16日測量結果，確實至少有被鄰地雲林縣崙背鄉東興段350-12、35 0-11、350-10、350-9地號等4筆土地越界侵占面積0.93平方公尺，又系爭買賣確實是因系爭331-8地號土地兩次鑑界導致被告交付遲延;且系爭331-8地號土地與鄰地界址不清，依西螺地政112年3月13日雲西地二字第0000000006號函及證人黃品嘉112年3月7日庭期作證之證詞推論，應至少始於106年業已發生。被告出賣系爭買賣標的前，未先處置系爭331-8 地號土地被鄰地越界爭議，本即有故意或過失的責任。接著在買賣系爭標的時又未告知原告上情。則不管被告對系爭331-8地號土地被鄰地越界建築乙事是否知情，原告均得主張依民法第88條第1項之規定，撤銷承買系爭房地之意思表示；或依民法第359條前段買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責之規定解除系爭買賣契約。兩項請求權，請擇一對原告有利之規定而為判決。㈦、並聲明: ⒈被告應共同給付原告20萬元，並同意原告向合泰建經公司領取履約保證專戶之款項190萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 ⒉訴訟費用由被告負擔。 ⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告答辯: ㈠、111年9月8日第一次鑑界結果，因建商有疑似侵占到系爭331-8地號土地60公分，因為房屋已經蓋好不可能拆除，且建商建屋前也有鑑界，並依照鑑界結果蓋房子，所以建商再申請鑑界，111年12月8日第二次鑑界結果就沒有問題，原告與其家人都有在現場，據鑑界人員稱是因為第一次鑑界以電腦測量所以發生問題。㈡、依系爭買賣契約第12條，如買方又違約或延期，要付違約金萬分之五，直到清償為止。因系爭買賣契約約定交屋日期為111年10月31日，被告曾於111年10月11日在LINE群組提醒代書說履行期限快到要如何處理。代書說原告貸款已經確認，但還在鑑界無法撥款，因為撥款後就要付利息。延期簽訂無法完成，是因為當時係約定最後交地日期為111年12月31日，如該期日仍未由縣政府執行再鑑界，則延至鑑界完成後14日內完成不動產買賣合約之後續全部流程，但原告卻要求111年12月31日之前如果無法完成鑑界，要無條件取消系爭買賣合約，被告並不同意無條件取消買賣條件，始未完成變更期款議書之簽訂。㈢、本件是原告反悔系爭買賣契約，不是土地被占用的問題。被告有透過店長轉達如果原告時間上沒辦法，可以先過戶讓原告使用房子，但111年12月8日第二次鑑界時，發現原告沒有很在意鑑界過程，當天結束後才說貸款還沒有送件，簽約前有其他買方諮詢，有問店長貸款部分確定沒有問題才簽約，到現在認為原告根本還沒有貸款，且本件僅有越界0.93平方公尺，相鄰建物大概多多少少都有越界問題，不能以這個理由要求解約，被告沒有要跟原告和解的意思等語。㈣、並聲明:原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。三、兩造不爭執及爭執事項: ㈠、不爭執事項: ⒈兩造間有簽訂系爭買賣契約，約定系爭房地價金總計為850萬元，其中簽約款120萬元、備證用印款90萬元、尾款640萬元，並有簽價金履約保證，原告已經交付210萬元，其中20萬元是現金交給被告，190萬元是交給履約保證機構。 ⒉系爭331-8地號土地有經過二次鑑界。 ⒊雙方就系爭買賣爭議之處理過程有提出如卷附之存證信函。兩造上開不爭執事項，有系爭買賣契約書、標的物現況說明書（成屋）、收款明細確認表、640萬元本票、100萬元支票、價金履約保證申請書、價金履約保證書、郵局存證信函暨郵件收件回執、系爭房地之建物、土地登記第一類謄本、再次鑑界現場拍攝照片等件在卷可證（本院卷第19-83、123頁），足信無誤，以上為本判決之基礎。㈡、爭執事項： ⒈系爭331-8地號土地有無遭鄰地建占用之情？ ⒉如果因為鑑界導致交付遲延，是否可歸責於被告？ ⒊如果前項事由可歸責於被告，原告解除系爭買賣契約有無理由？ ⒋原告以意思表示錯誤為由，撤銷系爭買賣契約有無理由？四、本院之判斷: ㈠、查系爭買賣房屋係坐落在系爭331-7地號土地上，系爭331-9地號土地位在系爭買賣房屋大門前面（北側），而系爭331-8地號土地則位在系爭房屋之西北側，其上東南邊部分是鋪設水泥供停車使用，西北邊部分則為泥土地種植果樹，該土地四周有圍牆與鄰地相隔，其中西南邊以高約1.2米之磚造圍牆與鄰地（同段350-7至350-12地號土地）相隔，該鄰地目前已建有兩層磚造透天連棟建物，其後鄰系爭331-8地號土地部分，並各有加蓋一層樓磚造鐵皮頂增建物，該增建物部分與磚造圍牆緊靠連結，或結合利用該圍牆上方約1至3公分之小部分空間，或有小距離間隔。其中坐落350-9至350-11地號土地上之增建物，經西螺地政派員測量結果，有占用系爭331-8地號土地共0.93平方公尺等情，業經本院會同兩造及西螺地政人員勘測現場明確，並製有勘驗筆錄及現場圖暨照片等在卷可按（本院卷第195-209頁），且有西螺地政112年6月26日土地複丈成果圖（下稱附圖，本院卷第213頁）可佐。系爭331-8地號土地確有遭西南側上開3筆土地上之增建物占用如附圖所示編號A部分、面積0.93平方公尺，惟該被占用部分係位在系爭331-8地號土地圍牆外或圍牆上方之部分空間，足以認定。又依圖面以比例尺量測結果，被占用部分之長度約有14公尺、最寬度不到20公分之細長形部分土地。㈡、原告主張依民法第359條本文物之瑕疵擔保規定解除系爭買賣契約，為無理由。理由如下: ⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項及第359條分別定有明文。 ⒉原告主張系爭買賣契約後附標的物現況說明書第32項:「是否有界址糾紛」、第36項:「是否有占用他人土地之情形」，被告均勾選「否」等情，為被告所不爭，並有系爭買賣契約書所附標的物現況說明（成屋）載明可按（本院卷第33-35頁），雖足信屬實。 ⒊然系爭買賣標的包括系爭買賣房屋及三筆土地，主要之買賣標的應係系爭買賣房屋及其坐落之系爭331-7地號土地，有證人即系爭買賣之仲介黃品嘉到庭證稱:「本件標的物是買房子，331-8地號土地只是附贈的空地。」等語可參（本院卷第111頁）。系爭331-8地號土地顯非系爭買賣之主要標的;且以系爭331-8地號土地之現況，係部分當停車場、部分種植果樹之使用情形;與被占用部分之面積僅0.93平方公尺之長達14公尺之細長形部分，及係位在系爭331-8地號土地與鄰地分界之圍牆以外，或圍牆上方之空間等情形，其減少之價值及效用之程度極微，原告據以主張解除系爭買賣契約顯失公平。此觀西螺地政112年3月13日雲西地二字第0000000006號復本院函載明:系爭331-8地號土地經該地政於111年12 月8日會同當事人重新鑑界並實地釘定界樁後，尚無有明顯發現遭鄰地建物占用之情事（本院卷第133-134頁）等語，更加明確。依民法第359條但書規定，買受人應僅得請求減少價金，故原告主張解除系爭買賣契約，為無理由。㈢、原告以系爭331-8地號土地因二次鑑界造成被告給付（交屋）遲延，被告應負遲延責任，而主張解除系爭買賣契約亦無理由。理由如下: ⒈查系爭買賣契約約定於111年10月31日交屋，有系爭買賣契約書載明可按（本院卷第21、31頁）。而系爭331-8地號土地，經土地所有權人即被告李秋雄於111年7月9日向西螺地政申請鑑界，經該地政派員於111年9月8日會同兩造辦理鑑界結果:該土地南側界址點位置與鄰近土地曾辦理分割鑑界（109年同段350-13地號鑑界、106年同段350-1地號分割鑑界）定樁點位明顯不符，測定界址點有疑義。被告李秋雄對於上開鑑界結果有異議，於同年10月13日向西螺地政申請再鑑界，經西螺地政先行派員實地檢測原鑑界成果，發現原鑑界結果有誤，遂通知相關當事人於同年12月8日會同辦理重新鑑界，更正原鑑界結果，相關當事人對於上開更正鑑界成果無異議，該土地經實地釘定界樁後，尚無有明顯遭鄰地建物占用之情事等情，有再鑑界會議紀錄及西螺地政112年3月13日雲西地二字第0000000006號函可參（本院卷第119、133 -134頁），足信無誤。被告李秋雄於111年9月8日已知原鑑界結果，其對該鑑界結果有異議，依一般社會生活經驗，其於二星期內即得申請再鑑界，其卻遲至同年10月13日始向西螺地政申請再鑑界（遲延約三星期），原告主張被告應就逾期交屋負遲延責任，足以採信。 ⒉然證人黃品嘉證稱:系爭331-8地號土地相鄰之土地（即同段3 50-7至350-12等地號土地），建商要蓋房子之前有經鑑界，且系爭331-8地號土地之範圍已經用圍牆圍好，而建商之房子也已經蓋好，所以認為該土地之界址沒有問題，因而未於系爭買賣契約簽訂前申請鑑界等情（本院卷第110-112頁）。核與上開再鑑界會議紀錄與西螺地政函所示之情節，及上開系爭331-8地號土地之現況相符，足信屬實。且系爭買賣契約係於111年7月25日簽訂，而被告李秋雄於上開簽約前之同年月9日即已向西螺地政申請就系爭331-8地號土地界址鑑界，僅因西螺地政就該土地之第一次鑑界結果錯誤，已如上述，應非屬可歸責於被告之情事。故被告應僅就遲延申請再鑑界之約三星期期間負遲延責任。 ⒊按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。依契約之性質或當事人之意思表示，非於一定時期為給付不能達其契約之目的，而契約當事人之一方不按照時期給付者，他方當事人得不為前條之催告，解除其契約，民法第254條及第255條分別定有明文。系爭買賣固因系爭331-8地號土地兩次鑑界導致被告交屋遲延。然系爭買賣契約，無法依契約之性質或當事人之意思表示，有非於一定時期為給付不能達其契約目的之情;且原告於被告遲延給付時，亦未有定相當期限催告其履行，原告逕以被告上開遲延交屋而主張解除系爭買賣契約，亦無所據。 ⒋又雲林縣政府為有效執行土地再鑑界申請案件、提升測量精度、確保測量成果品質，維護人民權利與公信力，於101年9月5日特訂定「雲林縣政府暨所屬地政事務所辦理土地再鑑界作業及考核要點」，其中第4點規定「地政事務所受理土地再鑑界申請案件，經審查結果如無地規第220條及第213條規定之情事，應立即查明處理。前項查處作業，應先指派檢查人員或資深測量員就申請人陳述理由調取原複丈之相關書、圖資料，偕同原測量人員分析檢討其鑑界作業，必要時得至實地檢測。實地檢測時需製作複丈圖，應將界址點與圖根點及其他永久性地物之關係位置予以記載，並依地規暨相關法令規定辦理。」、第5點規定「地政事務所經查處原委、實地檢測後，應依下列方式處理：㈠經查處或實地檢測無誤，向申請人說明後同意撤回再鑑界者，送核後依地規第214 條第1項規定辦理退還所繳複丈規費。㈡查處或實地檢測結果與原測量成果不符者，另訂期通知申請人與關係人至實地說明，經雙方同意後重新測釘界址，將原測釘之界樁拔除，並於複丈圖上簽名、蓋章，其辦理結果簽報地政事務所主任核定，所繳複丈規費應依前項予以退還。」等語，西螺地政依上開規定，於被告李秋雄申請再鑑界後，派員實地檢測無誤，進而通知相關當事人進行第二次鑑界程序，並無違誤。原告主張被告西螺地政於被告李秋雄申請土地再鑑界後，已於111年11月3日召開再鑑界會議做成「以再鑑界形式辦理之決議」後，未將全件立即送請雲林縣政府地政局派員辦理，所為程序違背法令云云，應有誤會，併此敘明。㈣、原告依民法第88條規定主張撤銷系爭買賣契約之意思表示，亦無理由。理由如下: ⒈按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第88條亦定有明文。所謂「物之性質」，係指足以影響物的使用及價值的事實法律關係。至於交易上是否重要，則應就各該法律行為的典型交易目的加以認定。是除當事人之資格或物之性質有誤，且為交易上認為重要者，始可視為意思表示內容之錯誤外，其餘動機錯誤若未表示於意思表示中，且為相對人所明瞭者，不受意思表示錯誤規範之保護，否則法律之安定性及交易之安全無法維護。 ⒉原告固主張買賣標的之界址於訂定買賣契約時當然是交易上被認為重要之事項。且系爭買賣契約後附之標的物現況說明書第32項:「是否有界址糾紛」、第36項:「是否有占用他人土地之情形」，被告均勾選「否」，原告認為系爭房地不會有界址糾紛才會承買，故其是本於錯誤認知而為承買之意思表示云云。然系爭331-8地號土地與鄰地之界址原已經過鑑界，且經被告於界址處建有圍牆;且該土地被占用部分，係位在該土地原圍牆以外或圍牆上方之細狹長部分，面積合計僅0.93平方公尺，其減少之價值及效用程度極微，原告不得依物之瑕疵擔保規定主張解除系爭買賣契約，已如上述。且除此之外，系爭買賣房地之使用現況、使用類別、面積等交易重要事項，均與其建物或土地謄本之記載相符，亦無有物之性質有錯誤之情。再者，系爭331-8地號土地亦無有所謂界址不清之情事。系爭買賣房地既符合系爭買賣契約之交易目的，難認原告之意思表示內容有錯誤，自不得依民法第88條規定主張撤銷。 ⒊至於原告主張被告因系爭331-8地號土地二次鑑界致交屋遲延，可能致原告因物價上漲而多花費裝潢費用，並未能依計劃於年底前使用系爭房屋云云。因物價是否上漲是由交易時之市場供需等因素所決定，不可能於兩造簽訂系爭買賣契約時即有預知，而造成意思表示之錯誤。預計於年底使用系爭買賣房屋部分，至多亦屬原告購買系爭買賣房屋之動機，既未表示於意思表示中，且為相對人所明瞭，故亦不受意思表示錯誤規範之保護，原告亦不得依上開規定主張撤銷。㈤、從而，原告主張依物之瑕疵擔保責任、遲延給付及意思表示錯誤為由請求解除或撤銷系爭買賣契約，並依民法第179條不當得利之規定，請求被告共同給付原告20萬元，並同意原告向合泰建經公司領取履約保證專戶之款項190萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，均為無理由，應予駁回。五、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘主張、抗辯與舉證，經審酌均核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。六、原告假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，不予准許。七、結論：本件原告之訴為無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　112 　年　　8 　　月　　29　　日民事第二庭法官黃一馨以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　8 　　月　　29　　日書記官　黃巧吟

臺灣雲林地方法院112年度訴字第44號

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