九十年度簡上字第一一號｜民事：給付租金｜裁判日期：90 年 08 月 01 日

臺灣雲林地方法院民事判決　九十年度簡上字第一一號上　訴　人　華安飯店有限公司法定代理人　庚○○ 上　訴　人　子○○ 訴訟代理人　乙○○ 被　上訴人　己○○ 卯○○ 寅○○○ 戊○○ 辛○○ 丑○○ 丁○○ 丙○○ 壬○○○ 癸○○○ 辰○○ 甲○○ 右當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國八十九年十月五日本院第一審判決（八十九年度六簡字第一六０號）提起上訴，本院判決如左：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。事實甲、上訴人方面：一、聲明：（一）原判決不利於上訴人部分，除其中判令上訴人應連帶給付被上訴人如附表一所示積欠租金金額外，其餘部分均廢棄。（二）右廢棄部分，被上訴人第一審之訴及假執行之聲請均駁回。二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：（一）本件訴訟標的為租賃契約及不當得利，而租賃契約承租人為上訴人華安飯店有限公司（下稱華安飯店），連帶保證人為上訴人子○○，縱兩造就附表二所示之出租標的物（下稱系爭房屋）所訂立之租賃契約書約定租金每月每坪為新台幣（下同）一千二百元，然此約定數額已超過土地法第九十七條第一項之限制，依最高法院四十三年台上字第三九二號、五十九年台上字第七九三號判例及最高法院四十三年五月二日民、刑庭總會會議決議（一）意旨均認土地法第九十七條第一項為強制規定，是被上訴人對上訴人華安飯店於超過該法規定法定租金限額（如附表一所示）部分即無請求權，而被上訴人依民法第七百四十一條規定亦不得向上訴人子○○請求超過法定租金限額之部分。（二）又土地法第九十七條第一項所定房屋租金最高限額，僅有城市與非城市之分，並無營業與否之分，要不能僅以系爭房屋係供營業之用，即謂可不受上開條文之限制，被上訴人引用最高法院五十四年台上字第一五二八號判例意旨，主張系爭房屋租金不受前述最高限額之限制，惟該判例係專就市場攤位之承租人同時享有出租人所提供整個市場之特殊利益，與房屋供居住或供一般營業有別，本件上訴人承租系爭房屋經營飯店業務，為一般營業之用，非屬攤位租賃，亦未再轉租他人個別經營，而享有所謂出租人提供之市場特殊利益，兩者情形截然不同，自不得爰引適用，此參照最高法院七十二年台上字四二七八號判決意旨即明。（三）復按民法第一百七十九條規定及最高法院六十一年台上字一六九五號判例意旨，不當得利請求返還之範圍，應以對方所受利益為度，非以請求人所受損害若干為準。上訴人自民國（下同）八十八年十月六日函催被上訴人修繕系爭房屋後，實際即不再使用系爭房屋，亦於八十九年二月九日被上訴人函通知上訴人：八十九年二月二十日終止租約，並限七日內清潔套房設備完畢及交還鑰匙，即於八十九年二月二十七日前將系爭房屋清潔完畢，待被上訴人隨時收回，自八十九年二月二十日兩造租約終止時起至八十九年三月十八日止，上訴人並未占用系爭房屋，未受有任何占有使用之利益，依前述法條及判例意旨被上訴人即不得請求上訴人返還不當得利。退步言，若鈞院認上訴人應給付被上訴人不當得利，則其金額之計算方式亦應如前所述受土地法第九十七條第一項之限制。（四）系爭房屋所訂買賣契約與租賃契約之當事人並不相同，被上訴人所提出之廣告亦非上訴人所刊登，上訴人自不受廣告內容所拘束。（五）系爭房屋出租時，有包括傢俱，但非依照系爭房屋買賣契約書附件（二）所示之建材與設備說明。三、證據：除援用原審之立證方法外，並提出土地登記謄本一份為證。乙、被上訴人方面：一、聲明：駁回上訴。二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：（一）被上訴人向上訴人華安飯店之關係企業華安建設股份有限公司購買系爭房屋時，乃以租賃契約書為買賣契約書之附件，視同本約即買賣契約書之一部，與本約同具效力，且買賣契約書由上訴人子○○為連帶保證人，而系爭租賃契約，亦針對房屋促銷廣告內容所訂立，上訴人引土地法第九十七條第一項抗辯，除違反民法第一百四十八條第二項之誠信原則及消費者保護法第二十二條規定外，亦與土地法第九十七條第一項為保護經濟上弱者，非上訴人此經濟上強者之立法目的相違背，自不足採。（二）依民法第一百七十九條規定及最高法院六十一年台上字第一六九五號判例意旨，無權占有他人土地，可獲相當於租金之利益，上訴人自八十九年二月二十八日至八十九年三月十八日止占有系爭房屋，依通常社會觀念上訴人受有相當於租金之利益，被上訴人自得依不當得利及連帶保證之法律關係，請求上訴人連帶給付上開期間相當於租金之利益。（三）八十九年三月十九日被上訴人請鎖匠換鎖，但系爭房屋內設備未依照當初買賣契約設置。三、證據：除援用原審之立證方法外，並提出廣告、租賃契約書、公證書各一份、照片三幀、系爭房屋房屋稅繳款書十四份為證。理由一、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以被上訴人主張其與上訴人華安飯店間就系爭房屋訂有租賃契約，上訴人子○○為連帶保證人，租賃期間自建物使用執照領取後三個月整起算至十年止，即自八十五年十月起至九十五年十月止，租金每坪每月一千二百元，自第四年調整百分之五，詎上訴人自八十八年十月十一日起未付租金，經被上訴人以存證信函催告後，於八十九年二月二十日終止租賃契約，復函催上訴人應於八十九年二月二十八日前清潔套房設備完畢，待被上訴人點收，惟被上訴人於八十九年二月二十七日派訴外人樊慧美至系爭房屋，該屋內除床外無其它傢俱，遂拒絕上訴人之一部給付，迄八十九年三月十九日始再僱請鎖匠以自備新鎖替換系爭房屋喇叭鎖之事實，業據其提出租賃契約書、存證信函為證，並經證人樊慧美、林杉到庭證述明確，認上訴人自八十八年十月十一日起未付租金，兩造之租賃契約業於八十九年二月二十日終止，上訴人自八十九年二月二十八日起至八十九年三月十八日止，無權占有系爭房屋，並依租賃契約書第三條所定租金每坪每月為一千二百元，第四年調整百分之五，即自八十八年十月起每坪為一千二百六十元，計算前述被上訴人請求租金及相當於租金之不當得利價額，而為被上訴人一部勝訴，一部敗訴之判決，核於法委無違誤。二、上訴意旨另以：兩造之租賃契約書所定租金每月每坪一千二百元，此約定數額超過土地法第九十七條第一項之限制，依最高法院四十三年台上字第三九二號、五十九年台上字第七九三號判例及最高法院四十三年五月二日民、刑庭總會會議決議（一）意旨，均認土地法第九十七條第一項為強制規定，且系爭房屋所訂買賣契約與租賃契約之當事人並不相同，上訴人亦未刊登廣告，自不受該廣告內容之拘束，被上訴人自不得據此主張誠信原則，又上訴人承租系爭房屋以經營飯店業務，為一般營業之用，非屬攤位租賃，亦未再轉租他人個別經營，而享有所謂出租人提供之市場特殊利益，與最高法院五十四年台上字第一五二八號判例意旨所載情形截然不同，被上訴人自不得比附援引，是被上訴人對上訴人華安飯店於超過該法規定法定租金限額部分即無請求權，被上訴人依民法第七百四十一條規定亦不得向上訴人子○○請求超過法定租金限額之部分。又上訴人自八十八年十月六日起實際即不再使用系爭房屋，未受有任何占有使用之利益，依民法第一百七十九條規定及最高法院六十一年台上字一六九五號判例意旨，被上訴人即不得依不當得利之規定請求上訴人返還不當得利，原審未及斟酌，遽為上訴人應連帶給付超過如附表一所示租金及損害賠償金之判決，自有未當等語。三、按城巿地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄巿或縣（巿）政府得依前項所定標準強制減定之，土地法第九十七條定有明文。該條第一項，係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權，法院就出租人超過部分之請求，予以駁回，與行政機關強制減定前開超限租額，併行不悖（參照最高法院四十三年度台上字第三九二號、五十九年度台上字第七九三號判例）。惟觀諸土地法第九十七條第一項之立法理由，係基於一般城市地方，商業繁盛，人口稠密，地價高昂，房屋缺乏，供不應求，致擁有房屋者，往往壟斷居奇，抬高租金，謀取重利。而租屋者，因房租高昂，不勝負擔，覓屋困難，造成不平現象，故制定本法條，用以限制房屋租金，從消極方面管理房屋租賃，防止暴利，以低廉租金出租與人民使用，進而保護經濟上之弱者即承租人，以使每一國民均能「居有其所」，「住有其屋」，並提高居住品質，改善居住環境，然隨商業活動的快速變遷，原始租賃態樣出租人往往為經濟上之強者；而承租人則為經濟能力較匱乏一方之形態，亦因此有所改變，承租人已非必係經濟上之弱者，其經濟能力尚強於出租人甚鉅，則為貫徹該法條維持公平原則及保護經濟上弱者之立法目的，其強制規定應作限縮解釋，使在不符合前述立法目的之情形下，如市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，不受土地法第九十七條所定房租最高限制之拘束（參照最高法院五十四年度台上字第一五二八號判例）。是依前述法條所示立法目的及判例意旨，土地法第九十七條第一項雖係屬強制規定，惟在特殊之租賃條件下，則例外不受該強制規定之限制。經查，本件租賃契約之出租人被上訴人為個人；承租人上訴人華安飯店則為企業經營者，承租系爭房屋，於租賃契約書第二條約定租賃期限自即八十五年十月起至九十五年十月止，該契約書第三條則定有：租金每坪每月一千二百元，自第四年調整百分之五等語，此有租賃契約書附於原審卷宗可憑（見該卷宗第十一頁至第五十二頁），而上訴人自八十八年十月十一日起始未給付租金，亦為上訴人所自認。是本件租賃契約之當事人，承租人之經濟能力顯強於出租人，又為企業之經營者，其於兩造訂立租賃契約時就租金之合理性自已為相當之評估，復依前述契約書所定，自八十五年十月至八十八年十月十日止，給付租金長達三年之久，顯見上訴人經審慎估算其經營成本與利潤後，亦認該租金具有合理性，且系爭房屋座落於雲林縣斗六市○○路，該大樓有地下二層停車場，一至八樓、十三樓至十四樓分別開設百貨精品、撞球推廣中心、美容機構、補習班、證券公司、商務館等，並位於斗六火車站前，面臨興華街，且緊臨中山路，該地段書局、百貨、飲食等商店林立，處斗六市最繁榮之商業區域，為城市地方房屋，此有被上訴人提出之廣告一份及照片三幀附卷可稽，上訴人承租系爭房屋用以經營飯店，當可獲得可觀之營業收入。綜上所述，本件雖非屬最高法院五十四年台上字第一五二八號判例意旨所指市場經營者將市場攤位租與承租人營商，並負責該市場之經營管理及場內秩序與衛生維持，而使市場攤位承租人，尚得享受整個市場特殊利益之情形，惟考量兩造之經濟能力；系爭房屋座落位置顯具有相當之商機及地利性；上訴人華安飯店承租系爭房屋所獲得之利益，亦非承租普通房屋兼土地可比，是為貫徹上開土地法第九十七條維持公平原則及保護經濟上弱者之立法目的，復斟酌上訴人既依租賃契約書所定租賃條件給付租金長達三年，現卻拒按上開契約書所定條件給付並調整租金，顯亦違反誠信原則，認本件租賃契約所定租金自不受土地法第九十七條第一項所定最高限額之限制，被上訴人依租賃及連帶保證之法律關係，請求上訴人連帶給付自八十八年十月十一日起至八十九年二月二十日止，以每坪每月一千二百六十元計算，如附表二所示積欠之租金，自屬有據，應予准許，上訴人以上述理由指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，又本件爭點與系爭房屋另成立之買賣契約無涉，附此敘明。四、又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，有交付不動產義務之債務人，於債權人遲延後，得拋棄其占有，民法第四百五十五條、第二百四十一條第一項定有明文。另所謂往取債務，係指以債務人之住所為清償地之債務而言，此種債務，必須債權人於清償期屆滿後至債務人之住所收取時，債務人拒絕清償，始負給付遲延之責任。債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，為民法第二百三十五條所明定。若債務人僅提出給付之一部，除法律別有規定外，不得謂為依債務本旨之提出，自不生提出之效力，債權人拒絕受領，即不負遲延責任，最高法院亦著有六十九年度台上字第一二八０號、二十三年度上字第九八號判例可資參酌。本件上訴人華安飯店與被上訴人之租賃契約於八十九年二月二十日終止，業如前述，被上訴人復以存證信函催告上訴人於終止契約後七日內清潔套房設備完畢，準備交還房門鑰匙，有古坑郵局存證信函第十二號附於原審卷宗可憑（見該卷宗第五十五至第五十六頁），而上訴人華安飯店承租系爭房屋時有包括傢俱設備，亦為上訴人所自認，惟據證人樊慧美於原審到庭證稱：八十九年二月二十八日去收房子時，發現房屋內空空的，過一星期後，再去看，發現尚未回復原狀，經大家同意就於八十九年三月十九日請人來換鎖等語（見原審卷宗第一百四十六頁）；另一證人林杉即鎖匠於原審亦證述：當時房內好像無其他電器用品，有床等語（見原審卷宗第一百零六頁），互核前開證人供詞相符，足以採信。則上訴人華安飯店於八十九年二月二十八日既未依債之本旨，返還系爭房屋包括承租時屋內所附之傢俱予被上訴人，被上訴人雖於八十九年三月十九日自行更換系爭房屋鑰匙，取得事實上之管領力，惟自八十九年二月二十八日起迄八十九年三月十八日止，依前揭法條及判例意旨，被上訴人對上訴人華安飯店一部給付拒絕受領，其於上開期間不負受領遲延之責，上訴人華安飯店自不得主張拋棄占有，而謂未占有系爭房屋，合先敘明。五、再無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。民法第一百七十九條、第一百八十一條但書分別定有明文。無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院亦著有六十一年台上字第一六九五號判例可資參照。本件上訴人華安飯店自八十九年二月二十八日至八十九年三月十八日止，無法律上權源占有系爭房屋，已如前述。上訴人雖辯稱：自八十八年十月六日起實際即不再使用系爭房屋，未受有任何占有使用之利益，被上訴人不得依不當得利之規定請求上訴人返還不當得利等語。惟查，上訴人於前開無權占有期間未使用系爭房屋之事實，雖經證人樊慧美、林杉結證屬實，如前所述，然上訴人華安飯店仍占有系爭房屋，受有占有之利益，致被上訴人受有不能使用收益系爭房屋之損害，而依其利益之性質不能返還，被上訴人基於不當得利及連帶保證之法律關係，訴請上訴人連帶返還其相當於租金之不當得利價額，核屬有據，而該租金之計算，同前所述亦不受土地法第九十七條第一項所定房租最高限制之拘束。是上訴人以前述理由指摘原判決不當，求予廢棄駁回被上訴人於第一審之訴及其假執行之聲請，為無理由，不應准許。六、綜上所述，本件被上訴人分別本於租賃、不當得利及連帶保證之法律關係請求上訴人連帶給付被上訴人如附表二所積欠之租金，及自起訴狀繕本送達翌日即上訴人華安飯店自八十九年七月二十六日起、上訴人子○○自八十九年七月二十八日起均至清償日止，按年息百分之五計算之利息，及如附表二相當於租金之利益（原審判決書載為損害賠償金），為有理由，應予准許；至超過上開部分之請求，即不應准許。從而，原審為被上訴人一部勝訴，一部敗訴之判決，並無不合，上訴論旨聲明原判決不利於上訴人部分，除其中判令上訴人應連帶給付被上訴人如附表一所示積欠租金金額外，其餘部分均廢棄，並就廢棄部分駁回被上訴人第一審之訴及假執行之聲請，為無理由。七、至兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第八十五條第二項，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十　　　年　　　八　　　月　　　　一　　日臺灣雲林地方法院民事庭 ~B審判長法官　陳宏卿 ~B法　　　官　黃瑞井 ~B法　　　官　蘇錦秀右為正本係照原本作成。本件不得上訴。中　　　華　　　民　　　國　　九十　　　年　　　八　　　月　　　　一　　日 ~B法院書記官　賴成育

臺灣雲林地方法院九十年度簡上字第一一號

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