九十一年度訴字第一一三號｜民事：租佃爭議｜裁判日期：92 年 06 月 12 日

臺灣雲林地方法院民事判決　九十一年度訴字第一一三號本訴原告即反訴被告　甲○○ 訴訟代理人　鄺承華律師本訴被告即反訴原告　丁○○ 兼訴訟代理人　丙○○ 乙○○○ 己○○ 本訴被告　戊○○ 右當事人間請求租佃爭議事件，本院判決如左：主文確認兩造間就坐落雲林縣虎尾鎮○○段一九六地號、一七三地號等二筆土地，所訂立之雲林縣私有耕地租賃契約關係不存在。本訴被告應將坐落雲林縣虎尾鎮○○段一九六地號、一七三地號等二筆土地返還本訴原告。本訴被告丁○○應給付本訴原告新台幣貳萬陸仟零柒拾參元，及自九十二年四月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。本訴被告丙○○應給付本訴原告新台幣貳拾柒萬肆仟零捌拾元，及自九十二年四月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。本判決第三項、第四項於本訴原告以新台幣玖仟元、玖萬元為本訴被告丁○○、丙○ ○供擔保後，得假執行。本訴訴訟費用由被告丁○○、黃岳村各自負擔五分之二，其餘由被告戊○○、乙○○ ○、己○○平均負擔。反訴原告之訴暨假執行之聲請均駁回。反訴訴訟費用由反訴原告負擔。事實壹、本訴部分：甲、原告方面：一、聲明：除供擔保金額外，餘如主文第一項至第五項所示。二、陳述：（一）緣原告之祖父施約與被告五人之父親黃今定，前於民國四十年間就坐落於雲林縣虎尾鎮○○段一七三地號（面積六百五十九點六二平方公尺）及同段一九六地號（面積六十二點七五平方公尺）等二筆耕地（以下簡稱系爭一七三、一九六地號土地）訂立雲林縣虎字第一三八號私有耕地租約（下稱系爭耕地租約），由被告之父承租系爭二筆土地從事耕作。嗣原告之祖父死亡，而由原告於八十一年十二月十四日完成繼承登記取得系爭二筆土地所有權全部。另外，被告之父黃今定於八十八年間死亡後，即由應繼承人即被告五人繼承系爭二筆土地之耕地承租權。系爭租約並陸續由雲林縣政府所轄之虎尾鎮公所依耕地三七五減租條例第六條之規定辦理換約及登記事宜，最近一次之租期為自八十六年元月一日起至九十一年十二月三十一日止。（二）然查自租約訂立後，承租人始終未依約繳納租金，並自八十四年起即逕自於系爭一九六地號土地上興建廟宇「聖母宮」，且未依約於系爭土地上耕作，系爭土地實際上已雜草叢生，應為長期廢耕之狀態。此後至九十年間，原告每當返鄉探視，亦未見有耕耘跡象，遲至原告向虎尾鎮公所申請調解後，被告等始於部分土地上佈置耕作之假象。是本件承租人即被告等既在承租耕地上建蓋廟宇，其外觀有「聖母宮」匾額，廟外亦張貼「歡迎諸位善信．．本宮主事丁○○敬啟」字樣之告示，其屋內亦係為廟宇之陳設，顯以供奉祭拜神祇為其目的，非屬農舍。依耕地三七五減租條例第十六條第一、二項規定，承租人既未自任耕作，系爭耕地租約依法已屬無效，原告自得收回系爭土地。而上開無效事由既已發生，系爭租約自無待另為意思表示而當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅，自不因進入訴訟程序後，被告為應付勘驗而拆除地上物而得影響其違約使用之事實。（三）另按耕地三七五減租條例第十六條第二項所謂承租人將耕地全部或一部轉租於他人者，原訂租約無效，依其規定之本旨推之，自係指全部租約無效而言。而蓋廟違約使用之事實既與將耕地一部轉租之情形無異，則如一租約內有多筆土地，承租人就其中一部分有不自任耕作之情事，原租約亦全部無效。本案系爭之土地係為兩筆，被告建築房舍之情事雖僅存在於其中一筆，然依前開判例意旨，此一租約無效之效果應及於同一租約之兩筆土地。（四）本件不自任耕作之違約事實，既發生於原承租人黃今定承租之期間內，則被告五人自應繼受上開租約之權利義務關係。故被告就系爭土地之耕地三七五租佃關係已因租約無效，失所附麗而不存在，原告爰訴請確認系爭耕地租約無效，並以租賃關係及民法第七百六十七條之規定，請求被告五人將系爭土地返還予原告。（五）被告丁○○及丙○○於搭建上開「聖母宮」即租約無效事由發生後，仍自八十四年至九十年間，各自無權占有系爭一九六地號、一七三地號土地，致原告無法使用收益而受有損害，原告自得同時主張不當得利之返還。又依最高法院四十三年台上字第三九二號判例意旨，土地法第九十七條第一項所稱城市地方之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，係屬強制規定。則原告應得依不當得利及侵權行為損害賠償之規定，就系爭土地請求六十七萬四千餘元，惟原告將上開金額減縮為三十萬元，並依被告二人各自占有二筆系爭土地之面積，分別向被告丁○○請求給付二萬六千零七十三元，向被告丙○○請求給付二十七萬四千零八十元。（六）原告依耕地三七五減租條例第二十六條第一項之規定申請調處，嗣經虎尾鎮公所耕地租佃委員會調解不成立，復經雲林縣政府耕地租佃委員會分別於九十年十二月十九日及九十一年一月二十五日二次通知，因被告等既未到會亦未提出答辯，而經該委員會決議「准由出租人甲○○收回出租耕地」，足認本件耕地租賃爭議事件，已依法定程序完成調解及調處，事後因被告提出聲明異議而移送本院審理，於程序上並無瑕疵。三、證據：系爭土地登記謄本、地籍圖、雲林縣私有耕地租約、土地相片十九幀、雲林縣政府函文、雲林縣虎尾鎮公所耕地租佃委員會調解程序筆錄、地價謄本、戶籍謄本四份為證。乙、被告方面：一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。二、陳述：（一）原告之祖父施約於三十八年六月七日與被告先父黃今定簽訂系爭耕地租約，租賃期間自三十八年一月一日起至四十三年十二月三十一日止，承租人黃金定均如期依約繳納租金，由出租人施約之子施得和代為受領，系爭耕地租約於四十三年十二月三十一日期滿後，出租人並未收回自耕，承租人黃今定則繼續耕作，並按期繳納租金，依土地法第一百零九條規定，視為不定期限繼續租約。（二）原告主張被告所建之「廟」實為承租人即被告之父黃今定自任耕作時放置農具、農藥之農舍，訴外人許慶服未經同意，擅自無權占有並供奉神像，嗣即不知去向，承租人欲請其出面處理而不可得，而又不敢隨意搬動棄置，數年間均積極尋找訴外人許慶服出面解決。嗣許慶服始於今年初與被告己○○連絡，被告始知其行蹤，並依法聲請調解，經雲林縣虎尾鎮調解委員會調解成立，許慶服願意於九十一年二月十一日前自動遷移前開神像，故被告丁○○ 否認擔任所謂「聖母宮」之主持人，門口告示任何人均可自行貼上，或為原告故意栽贓於被告，猶未可知。被告之父與被告等人均無擅自變更用途之不自任耕作行為，亦為他人無權占有之受害人，原告據此主張系爭耕地租約無效，實不足採。又縱如原告主張該廟為被告丁○○於八十四年之前所興建，則當時系爭耕地租約承租人為黃今定，並非被告丁○○，被告丁○○當時既為與系爭租約無關之第三人，承租人黃今定又未為興建廟宇行為，自無租約無效之情事。（三）原告之被繼承人施英基於八十四年間，曾因要求承租人黃今定同意終止雲林縣虎尾鎮○○段三○五之一地號土地租約，並給付黃今定補償金二萬元。如原告主張系爭租約早於七十七年或八十三年間即有無效或得終止事由，則原告之被繼承人自得主張租約無效或終止租約，豈有給付被告之父即承租人補償費之理。（四）又建廟事實係發生於系爭一九六地號土地上，與系爭第一七三地號土地並無關連，系爭二筆土地亦未接連，是兩造間就系爭二筆土地係分別成立二個租約，為二獨立之法律行為，只是記載於同一份契約書上，二者效力分別獨立，縱認系爭第一九六地號土地之租約有無效情事，亦不影響系爭第一七三地號土地租約效力。且系爭第一七三號土地原為窪地，原承租人及被告丙○○ 五十餘年來為改良系爭土地土質，曾多次出資僱工填土，以利耕作，原告故意拍攝之地已為於七十八年為政府徵收，並非系爭土地，故系爭土地並無原告所指之廢耕行為，（五）又按耕地地租租額，不得超過主要作物正產品全年收穫總量千分之三百七十五；原約定地租超過千分之三百七十五者，減為千分之三百七十五：不及千分之三百七十五者，不得增加。前項所稱主要作物，係指依當地農業習慣種植最為普遍之作物，或實際輪植之作物；所稱正產品，係指農作物之主要產品而為種植之目的者，耕地三七五減租條例第二條定有明文。縱原告主張被告等因系爭耕地租約無效而無權占有，應返還原告相當於租金之不當得利為有理由，因本件原有租約係耕地租賃，自無適用規範一般土地租賃之土地法第九十七條之餘地，即原告得請求之不當得利，須以系爭耕地主要作物為標的，且不得超過全年收穫總量千分之三百七十五，方為適法，原告請求被告丁○○、丙○○各自給付前開不當得利之金額及遲延利息云云，並無理由。三、證據：提出私有耕地租約、租金收據、調解筆錄、補償費收據、地籍圖、田賦代金繳款書、土地現況相片三紙為證。丙、本院依職權函請虎尾鎮公所檢送系爭土地之歷年租約；履勘現場囑託虎尾地政事務所測量製作複丈成果圖；函詢雲林縣警察局虎尾分局虎尾派出所；函請雲林縣政府檢送兩造調處時系爭一九六地號土地之相片。貳、反訴部分：甲、原告方面：一、聲明：（一）反訴被告應給付反訴原告二十四萬八千元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。（二）反訴原告願以現金或等值之銀行可轉讓定期存單供擔保，聲請宣告假執行。二、陳述：系爭第一七三號土地原為低窪積水地，土質難以耕作，反訴原告之父與反訴原告等數十年來投入土質改良之人力、物力不計其數，以往尚無農作機械年代，反訴原告等與先父以血肉之軀，徒手以扁擔挑土改良，常為水中水蛭叮咬，其癢無比，其痛椎心，此皆為未從事農作之反訴被告無從體會。反訴原告等僅就最近一次之特別改良，即花費二十四萬八千元雇用怪手及卡車，自他處運來良質土，對系爭耕地進行特別改良，倘若本院認反訴被告終止租約為有理由，反訴原告自得依耕地三七五減租條例第十三條第一項前段、第二項之規定，請求反訴被告償還特別改良費用二十四萬八千元及法定遲延利息。三、證據：提出報價單一紙為證。乙、被告方面：一、聲明：如主文第七項、第八項所示。二、陳述：（一）反訴原告請求反訴被告給付耕地特別改良費用，無非係依耕地三七五減租條例第十三條第一項為其依據，然該項規定係適用於租佃契約終止之情形。而本件反訴被告請求反訴原告返還土地，係主張因承租人不自任耕作，致使租約無效為請求之基礎。按租約無效與租約終止之構成要件於該條例既分別規定，且其情事各不相同，又構成租約無效之事由，顯較構成租約終止事由之情節較為嚴重。故承租人要求返還未失效能利益，既係規定於租佃契約終止始能主張，則在承租人違約使用產生租約無效之情形，應不適用。（二）且承租人對於承租耕地之特別改良固得自由為之，然其特別改良事項及用費數額，應以書面通知出租人。反訴原告所主張之改良費用支出，乃係發生於八十九年十一月，反訴原告並未以書面通知出租人，自亦不合前開第十三條第一項之規定。且反訴原告所提出之證物乃係昇達工程行之報價單，並非收據。該工程行是否已收受該價金，應以九十年該工程行申報納稅所得之憑證始得究明，是該報價單無法證明該費用已經實際支出。又該耕地於出租人交由承租人耕作時並無魚池，此一魚池之設置係承租人擅自開挖供他人垂釣，則事後要求此一填土費用，於法無據。三、證據：未提出任何證據供本院參酌。理　由壹、本訴部分：甲、程序方面：一、被告戊○○受合法之通知，無正當理由，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論判決而為判決，合先敘明。二、按訴狀送達後，原告不得將訴變更或追加他訴，但經他造同意或請求之基礎事實同一者，或如係擴張或減縮應受判決事項之聲明者，則不在此限，此觀民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第三款規定甚明。本件原告起訴時，原請求被告五人應將系爭耕地上之水泥地基拆除並將土地返還於原告，並給付原告不當得利七十八萬九千三百八十六元，嗣於本院九十二年三月二十日言詞辯論期日表明：不再請求被告將系爭耕地之水泥地基拆除，只請求返還土地，並減縮請求不當得利金額為三十萬元等語，此項訴之變更，僅屬應受判決事項聲明之減縮。另原告又追加請求確認租賃契約無效之訴，核諸此項訴之追加與原請求返還土地之基礎事實顯屬同一，且業經已為本案言詞辯論之被告丁○○、丙○○對此同意而為言詞辯論，是參諸前開規定，原告上開訴之追加及變更，於法並無不合，應予准許，合先敘明。三、次按耕地三七五減租條例第二十六條第一項規定租佃爭議事件須經調解、調處始得起訴，無非在於保持業主與佃農雙方情感，減少訟累。如出租人或承租人有數人，其中一人或部分人出席調解、調處程序，已為不同意之表示，縱令全體出席，調解、調處自亦無從成立，則為訴訟便宜起見，應認該租佃爭議事件已踐行調解、調處程序（參照最高法院八十九年度台上字第八七○號判決）；又耕地租佃爭議事件，出租人或承租人有數人，僅有其中一人或數人（非全體）參與起訴前之調解、調處程序，雖尚有部分出租人或承租人因故未曾參與，仍應認已踐行調解、調處程序（參照最高法院七十二年度台上字第六八○號判決）。查系爭租佃爭議事件於雲林縣虎尾鎮公所調解及雲林縣政府調處時，出租人即原告自始至終皆有出席調解、調處會議，而承租人即被告丁○○、丙○○、己○○僅出度調解會議，嗣調解不成立後，雲林縣虎尾鎮公所移送由雲林縣政府耕地租佃委員會調處，經該委員會前後二次通知，承租人即被告五人均未到場接受調處，故雲林縣政府以「對造人經本府二次通知均未到場，案經本府租佃委員會決議由出租人收回土地。而對造人不服該會決議，視為調處不成立」為由，移送司法機關等情，有雲林縣政府移送之系爭租佃爭議事件調解筆錄、調處筆錄及被告之聲明異議狀等相關文件可證，揆諸上開說明，雖被告其中一人戊○○於上開調解、調處程序中即已失蹤，惟出租人方面既已出席會議，而承租人方面復有其餘四人不同意之表示，系爭事件之調解、調處自無成立之可能，應認本件已踐行調解、調處程序。乙、得心證之理由：一、本件原告主張：系爭一七三、一九六號等二筆土地原係原告之祖父施約租予被告之父黃今定從事耕作，並訂有系爭耕地租約。嗣施約、黃今定先後死亡，由原告及被告五人分別取得系爭土地之所有權及承租權。惟被告自八十四年間即於系爭二筆土地中其中一筆一九六號土地上興建廟宇「聖母宮」，違反耕地三七五減租條例第十六條第一項規定，依同條第二項規定，兩造間耕地租約應全部無效，是自八十四年間起至九十年間止，被告丙○○、丁○○各自使用系爭一七三、一九六號土地即屬無權占有，爰依三七五條例第十六條第二項規定，求為命確認兩造間就系爭土地所訂立之雲林縣私有耕地租約不存在，且依民法第七百六十七條之規定，被告五人應將系爭二筆土地返還原告並由被告丁○○、丙○○各給付原告無權占有之不當得利及損害賠償二萬六千零七十三元、二十七萬四千零八十元。二、被告丙○○、戊○○則以：系爭一九六地號土地上之「聖母宮」實為原承租人即黃今定自任耕作時放置農具、農藥之農舍，訴外人許慶服未經同意，擅自無權占有並供奉神像，嗣即不知去向，嗣許慶服始於今年初與被告己○○連絡，被告始知其行蹤，並依法聲請調解，經雲林縣虎尾鎮調解委員會調解成立，許慶服願意於九十一年二月十一日前自動遷移前開神像，故被告丁○○否認擔任所謂「聖母宮」之主持人，原承租人黃今定及被告等人實為他人無權占有之受害人，並無擅自變更用途之不自任耕作行為，亦為他人無權占有之受害人，原告據此主張系爭耕地租約無效，實不足採。又縱如原告主張該廟為被告丁○○於八十四年之前所興建，則當時系爭耕地租約承租人為黃今定，並非被告丁○○，被告丁○○當時既為與系爭租約無關之第三人，承租人黃今定又未為興建廟宇行為，自無租約無效之情事。又原告之被繼承人施英基於八十四年間，曾因要求承租人黃今定同意終止雲林縣虎尾鎮○○段三○五之一地號土地租約，並給付黃今定補償金二萬元。如原告主張系爭租約早於七十七年或八十三年間即有無效或得終止事由，則原告之被繼承人自得主張租約無效或終止租約，豈有給付被告之父即承租人補償費之理。且建廟事實係發生於系爭一九六地號土地上，與系爭第一七三地號土地並無關連，系爭二筆土地亦未接連，是兩造間就系爭二筆土地係分別成立二個租約，為二獨立之法律行為，只是記載於同一份契約書上，二者效力分別獨立，縱認系爭第一九六地號土地之租約有無效情事，亦不影響系爭第一七三地號土地租約效力。縱原告主張被告等因系爭耕地租約無效而無權占有，應返還原告相當於租金之不當得利為有理由，因本件原有租約係耕地租賃，自無適用規範一般土地租賃之土地法第九十七條之餘地，即原告得請求之不當得利，須以系爭耕地主要作物為標的，且不得超過全年收穫總量千分之三百七十五，方為適法等語置辯。三、經查，原告之祖父施約生前將將其所有系爭一七三、一九六地號兩筆耕地出租予被告五人之父黃今定從事耕作，並訂立雲林縣虎字第一三八號私有耕地租約。嗣施約及黃今定先後死亡，原告於八十一年間因繼承取得所有權，被告五人則於八十八年間繼承系爭土地之承租權。又系爭一九六地號土地，自八十六年間起至九十年間，即遭人在其上興建廟宇「聖母宮」，嗣於兩造調解不成立後，該「聖母宮」即遭拆除等情，為兩造所不爭執，並有原告提出之系爭土地登記簿謄本、系爭耕地租約、地籍圖、相片數幀、戶籍謄本及雲林縣警察局虎尾分局虎尾派出所查詢報告為證，復經本院到現場履堪無誤，堪信原告上開主張為真實。茲應審究者為系爭耕地租約是否因上訴人未自任耕作而無效？分述如下：（一）按耕地三七五減租條例第十六條第一、二項規定：承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕作或另行出租。而該項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列，應構成原訂租約無效之原因（最高法院七十一年台上字第四九七三號判例參照）。是承租人應自任耕作，如有違反，原訂租約無待於另為終止表示，當然無效。又此所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言；如一耕地租約內有多筆耕地，承租人將其中一部轉租或不自任耕作，則原租約全部無效，其未轉租他人或尚自任耕作之土地，亦失其租賃依據（最高法院四十六年台上字第五七號判例、九十年台上字第一五八三號判決意旨參照）。（二）經查，系爭一九六地號土地自八十三年間起至九十年間止於其上建有房屋一棟，該房屋四週未見農業耕作之景像，該房屋外觀則懸掛有「聖母宮」匾額一幅，匾額上題有建造完工之日及弟子姓名，被告丙○○之名亦在該弟子之列；另屋內設有神明壇位，屋外則安置大香爐一座，門上尚貼有「歡迎諸位善信蒞宮參拜共結善緣，本宮主事丁○○敬啟」公告一紙，此有原告提出之相片五幀附卷可參，足見該房屋顯屬供人參拜之廟宇，而非作為農舍使用甚明。原告主張原承租人黃今定在此耕地上有未自任耕作之情事，堪以採信。（三）被告雖以該建物係遭人占用等語置辯，然衡諸常情，倘該建物係遭第三人許慶服無故占用供奉神像，則原承租人黃今定及使用人被告丁○○只須將神像安置於屋內某角落即可，應無在建物門口懸掛廟宇名稱之匾額，並張貼上開內容之公告之理，況該匾額尚有被告丙○○之名，是被告丁○○、丙○○辯稱對該建物遭人占用均不知情等語，顯與常情不符。再者，被告丁○○、丙 ○○、己○○、乙○○○雖又辯稱：至九十一年二月間始連絡上第三人許慶服，而至調解委員會調解請求許慶服遷移神像云云。然查，被告丙○○於九十二年三月二十日在本院審理時已自承被告己○○均未使用系爭二筆土地，使用系爭一九六號土地之人為被告丁○○等語，則向第三人許慶服聲請調解，請第三人遷移之人應為被告丁○○，然觀諸被告提出之調解書，該調解之聲請人並非被告丁○○，而為未使用土地之被告己○○，是該調解之動機及內容是否真實，實有可疑之處。再參以上開調解之日期為九十一年二月間，係在原告於九十年八月間向雲林縣虎尾鎮公所申請本件調解之後，此時間上之巧合性，益徵被告係為因應原告之請求而虛構第三人占用之事實，是被告所辯，實難採信。（四）另查，被告於九十一年三月十八日提出之答辯狀已陳稱：該「聖母宮」之建物為被告之父即原承租人黃今定自任耕作時放置農具、農藥之農舍等語，足見該建物之存在已為原承租人所知悉並容許之。且所謂「承租人應自任耕作」，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；而佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但所謂「農舍」，亦乃以便利耕作而設。惟原承租人允許其承租之土地上興建房屋，作為讓眾人供奉之廟宇之用，顯非從事耕作之用，已如前述，自與自任耕作之情形有別。是不論該建物是否為原承租人黃今定所建，原承租人黃今定均無自任耕作之舉，是被告嗣於九十一年四月十日提出之答辯狀又改稱：原承租人黃今定無興建廟宇之情事，自無耕地三七五減租條例第十六條之適用云云，亦屬無據，委無足採。四、綜上所述，原承租人黃今定既自八十三年起即於承租之系爭一九六號土地上有「不自任耕作」之事實，揆諸前開規定及說明，系爭耕地租約應屬無效。至被告雖主張另一筆系爭一七三號土地為窪地，長期以來由原承租人黃今定及被告共同耕作，並無廢耕情事，然因系爭耕地租約，因原承租人黃今定於系爭一九六地號土地上有上述不自任耕作之情事，已使系爭耕地租約全部無效，有如前述，故姑不論上訴人此部分所辯是否屬實，亦不影響系爭耕地租約全部無效之認定。是故，系爭耕地租約既屬無效，租賃關係因而歸於消滅，而原出租人之繼承人即原告甲 ○○及原承租人之繼承人即被告五人既分別因繼承取得系爭耕地租約之出租人及承租人地位，則原告訴請確認兩造間就系爭土地之私有耕地租賃關係不存在，委無不合，應予准許。又系爭土地上之租賃關係既自原承租人黃今定未自任耕作時既已不存在，原承租人黃今定本應依租賃關係將租賃物返還予出租人，惟原承租人死亡，則被告五人因繼承關係亦應共同負擔返還上開租賃物之責任，是原告依租賃關係請求原承租人之繼承人即被告五人返還系爭二筆土地，亦屬有據，應予准許。五、按無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損害，自得依民法第一百七十九條前段之規定，請求相當於租金之不當得利（最高法院六十一年台上字第一六九五號判例意旨參照）。又租用基地建築房屋，其租金以不超過土地申報總價額年息百分之十為限，土地法第一百零五條、第九十七條規定甚明。經查，系爭一七三地號、一九六地號自八十二年起即為被告丙○○、丁○○各自使用至今，此為被告丙○○、丁○ ○所自承。又系爭一七三地號土地八十三年七月、八十六年七月、八十九年七月之申報地價分別為每平方公尺一千零四十元、一千六百元、一千六百元；系爭一九六地號土地八十三年七月、八十六年七月、八十九年七月之申報地價分別為每平方公尺一千零六十元、一千六百元、一千六百元，已據原告提出地價謄本在卷可憑，另系爭二筆土地雖為耕地，且一七三地號土地並未作他用，然系爭二筆土地所在地位於住宅區，兩地相隔不遠並鄰近虎尾鎮市區，且系爭一九六地號土地位於主要道路北平路之路邊，八十九年前作廟宇使用等情，為被告丙○○所自承，並有土地現況之相片數幀可資參照。被告雖辯稱不當得利之計算應以系爭耕地租約之租金即農作物來計算云云，然被告非但未提出兩造約定之確實租額供本院參酌，且無權占用他人土地之不當得利金額應指系爭土地倘自八十四年至九十年間租予他人所可得之租金，而非原耕地租約所約定之租金，是本院認以前開土地法規定之租金金額計算被告丙○○、丁○○之不當利得，始為妥適。故本院審酌土地之位置、工商業繁榮程度、被告利用基地之經濟價值及所受利益等因素，認前開土地租金以申報地價年息百分之五計算為相當。據上標準，計算被告丁○○ 之不當利得應為三萬零九百零四元；被告丙○○之不當利得應為三十二萬三千二百一十四元。計算式如下：被告丁○○使用系爭一九六地號土地部分： ⑴八十四年一月一日至八十六年六月三十日： 1060×62.75×0.05×2.5＝8314（元以下四捨五入，下同） ⑵八十六年七月一日至九十年十二月三十一日： 1600×62.75×0.05×4.5＝22590 被告丙○○使用系爭一七三地號土地部分： ⑴八十四年一月一日至八十六年六月三十日： 1040×659.62×0.05×2.5＝85751 ⑵八十六年七月一日至九十年十二月三十一日 1600×659.62×0.05×4.5＝237463 是原告請求被告丁○○、丙○○給付二萬零七十三元及二十七萬四千零八十元，未逾上開金額，為有理由，應予准許。六、從而，原告請求確認二造租賃關係不存在及本於租賃關係請求被告戊○○等五人應將系爭二筆土地返還予原告，另本於不當得利法律關係，請求被告丁○○、丙 ○○應各自給付原告二萬零七十三元及二十七萬四千零八十元，及均自起訴狀繕本送達翌日即九十二年四月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。七、原告請求被告給付相當於租金之不當得利部分，原告及被告陳明願供擔保宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。八、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後均不影響本院上開論斷，毋庸再予論述，附此敘明。九、被告丁○○、丙○○既為實際占用系爭二筆土地之人，與本件訴訟之利害關係較深，且原告就不當得利部分請求之對象亦限於上開被告二人，是本件訴訟費用應由被告丁○○、丙○○各自負擔五分之二，其餘被告三人共同負擔五分之一，始為公平，附此敘明。貳、反訴部分：一、反訴原告主張：系爭第一七三號土地原為低窪積水地，土質難以耕作，反訴原告最近花費二十四萬八千元雇用怪手及卡車，自他處運來良質土，對系爭耕地進行特別改良，倘若本院認反訴被告終止租約為有理由，反訴原告自得依耕地三七五減租條例第十三條第一項前段、第二項之規定，請求反訴被告償還特別改良費用二十四萬八千元及法定遲延利息等語。反訴被告則以本件主張返還系爭土地之依據係耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項之租約無效之規定，並非終止租約，且租約無效與租約終止之事由各不相同，應不得一體適用。且承租人並未書面通知出租人，亦與返還改良土地費用之規定要件不符。又反訴原告提出之報價單亦無法證明該費用已經實際支出。復該耕地於出租人交由承租人耕作時並無魚池，此一魚池之設置係承租人擅自開挖供他人垂釣，則事後要求此一填土費用，於法無據等語置辯。二、經查，反訴原告前開主張固據其提出報價單一紙為證，然此項費用是否確實使用在系爭土地上，或是否已達耕地特別改良之效果，均尚難遽以此報價單認定之。且反訴原告就此特別改良事項及用費數額亦未以書面通知出租人即反訴被告，顯與耕地三七五減租條例第十三條第一項之規定不符。況兩造間之系爭耕地租約，已因原承租人黃今定違反耕地三七五減租條例第十六條第一項規定，未自任耕作，依同條第二項規定，系爭耕地租約而全部無效，有如前述，是本件租佃契約既非經反訴被告所終止，反訴被告自無庸返還此項費用。從而，反訴原告依耕地三七五減租條例第十三條第一項之規定，訴請反訴被告給付土地特別改良費用二十四萬八千元，為無理由，應予駁回。三、反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應一併駁回之。參、據上論結，本件原告之訴為有理由，被告反訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項、第三百八十五條第一項前段、第三百九十條第二項，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十二　　年　　　六　　　月　　十二　　日臺灣雲林地方法院民事第二庭法官如對本判決上訴，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。（須附繕本）

臺灣雲林地方法院九十一年度訴字第一一三號

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