要旨
採乙說。 乙說：查民法第四百二十五條規定之適用，固以讓與租賃物之所有人須出租人為其要件，然第三人如受所有人之委任或得其同意而為出租時，應有上述規定之類推適用，且於所有人與第三人共同出租之情形，並可避免法律關係之複雜化，進而保障租賃物受讓人與承租人雙方之利益，本件乙與甲將房屋出租與丙，既得甲之同意而與甲為共同出租人，則嗣後丁由甲受讓該房屋而取得所有權，依上開說明，應解為丁已取得甲與乙之出租人地位，此時丁單獨對丙為支付租金之催告及終止契約之意思表示，應已生合法催告及終止契約之效力。 參考法條：民法 第 425、263 條 (74.06.03)
提案
六 院長提議： 甲有一棟房屋，因欠乙債務，為償還乙債務，乃同意由乙與其為共同出租人，將其房屋共同出租與丙，每月租金新台幣肆萬元，嗣甲將房屋所有權讓與丁，丙欠租又已達二個月以上，試問此時丁單獨對丙催告支付租金及終止契約，是否已生合法催告及終止租約之效力？甲、乙二說：
討論意見
甲說：按租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件，故本件乙與甲為共同出租人，將甲房屋出租與丙，依法自屬有效，丁嗣後雖由甲受讓該房屋而取得所有權，依民法第四百二十五條規定，祇能繼承原出租人甲之地位而與乙成為共同出租人，而依民法第二百六十三條準用同法第二百五十八條第二項規定，支付租金之催告及終止契約之意思表示，應由全體出租人共同為之 (參照本院四十四年台上字第一一九號判例及七十二年台上字第四八一三號判決)，故此時丁單獨對丙為支付租金之催告及終止租約之意思表示，依上開之說明，應不生合法催告及終止契約之效力。 乙說：查民法第四百二十五條規定之適用，固以讓與租賃物之所有人須出租人為其要件，然第三人如受所有人之委任或得其同意而為出租時，應有上述規定之類推適用，且於所有人與第三人共同出租之情形，並可避免法律關係之複雜化，進而保障租賃物受讓人與承租人雙方之利益，本件乙與甲將房屋出租與丙，既得甲之同意而與甲為共同出租人，則嗣後丁由甲受讓該房屋而取得所有權，依上開說明，應解為丁已取得甲與乙之出租人地位，此時丁單獨對丙為支付租金之催告及終止契約之意思表示，應已生合法催告及終止契約之效力。 以上二說，應以何說為當，提請公決
決議
採乙說。 參考法條：民法 第 425、263 條 (74.06.03) 附錄：研究報告 房屋所有人甲與非房屋所有人之共同出租房屋於丙，除有特別約定外，於房屋所有權移轉與丁時，在法律上並不發生乙喪失出租人地位而由丁單獨取得出租人地位之效果。此種效果，且不因甲同意乙為共同出租人而有不同。事實上丁在受讓房屋前，對於房屋之狀態，應有所瞭解。民法第四百二十五條所以規定租賃契約對於租賃物受讓人繼續存在，必須以租賃物交付後為其要件者，純因承租人占有租賃物具有公示性質，使受讓人不致因租賃契約於受讓後繼續存在而受不測之損害。因此，對於丁不能單獨取得出租人之情況，殊無予以特別注視之必要。自丙方面言，出租人究為甲、乙，抑為丁、乙，俱無損害，更無所謂法律關係複雜化可言。丁既不能單獨取得出租人之地位，則於丙欠租時，惟有依民法第二百六十三條準用同法第二百五十八條規定，由丁、乙共同對丙催告及表示終止租約，否則，不生催告及終止租約之效力。本庭認以採取原討論意見中之甲說為當。
