要旨
按「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。」「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上設定地上權或其他權利或出租於第三人，因而價值減少，致其抵押權所擔保之債權不能受滿足之清償者，執行法院得依聲請或依職權除去後拍賣之。」「關於本章之執行，除本法另有規定外，準用強制執行法之規定。」民法第 866 條第 1 項、第 2 項、辦理強制執行事件應行注意事項第57 點第 4 款、行政執行法第 26 條定有明文。準此，不動產所有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約而影響抵押物之售價以致抵押權無法受清償者，該租賃契約對於抵押權人不生效力，抵押權人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時，執行處自可依法以無租賃狀態逕予執行，故祇須其租賃權係發生在抵押權設定之後，且影響抵押物之售價以致抵押權無法受清償者，執行處即可除去租賃權（司法院院字第 1446 號解釋、最高法院 86 年度台抗字第 160 號裁判意旨參照）。查義務人以系爭不動產設定抵押權後，於同一不動產上與異議人成立租賃關係，經行政執行處以異議人就系爭不動產之租賃權存在之狀態公告拍賣一次，無人應買，第一順位抵押權人及第二順位抵押權人認該租賃權已影響他人應買之意願，依上開規定及解釋，申請除去異議人之租賃權，行政執行處爰核發執行命令除去該租賃關係，並無不合。
案由
法務部行政執行署聲明異議決定書 98 年度署聲議字第 261 號異議人即利害關係人 ○○開發股份有限公司 代 表 人 甲○○ 上列異議人因義務人○○股份有限公司滯納地價稅等，對本署新竹行政執行處 97 年度地稅執特專字第 9443 號等行政執行事件中華民國 98 年 4 月 29 日竹執甲 97年地稅執特專字第 00009443 號執行命令，認有侵害利益之情事，向本署新竹行政執行處聲明異議，經該處認其無理由加具意見到署，本署決定如下： 主 文 異議駁回。 事 實 聲明異議意旨略以：義務人○○股份有限公司所有新竹市東門段 3 小段○○-4、○○-132 地號土地及同小段○○建號建物（建物門牌新竹市○○路○○號）（下稱系爭不動產）已設定最高限額抵押權予○○商業銀行（現由○○資產管理股份有限公司受讓債權）、○○銀行、○○銀行，總額高達近新臺幣（下同）14 億元，本件第一次拍賣之底價僅 11 億 6,885 萬元，顯低於上開抵押權總額，縱第一次拍賣得以底價拍定，業不足清償抵押權，依一般經驗法則，自不可能會有人應買，足見系爭不動產第一次拍賣程序無人應買，係因其本身存有鉅額之抵押權所致，與異議人之租賃權全無關聯。又系爭不動產之拍賣已無法滿足抵押權人之債權，更遑論能清償移送機關之欠稅款，因此本件拍賣之結果，並無法使移送機關之債權獲得清償，足見本件拍賣並無實益，應不得為之云云。 理 由 一、本件移送機關新竹市稅捐稽徵處（97 年 7 月 15 日更名為新竹市稅務局）、行政院原住民族委員會以義務人應納 96 年度、97 年度地價稅、97 年度房屋稅及原住民族工作權保護法代金，共計 1,710 萬 7,197 元，分別於 97 年、98 年間陸續移送新竹行政執行處（下稱新竹處）執行。新竹處進行扣押存款、股票、租金等程序，因執行所得仍不足清償欠稅，乃於中華民國（下同）97 年7 月 3 日向臺灣新竹地方法院（下稱新竹地院）函調 94 年度執全助字第 115號○○股份有限公司假扣押卷宗及 95 年度執助字第 886 號債權人台北○○商業銀行股份有限公司與債務人○○股份有限公司間強制執行卷宗執行，系爭不動產經公告於 98 年 4 月 8 日最低拍賣價格 11 億 6,885 萬元第一次拍賣，屆期無人應買。再公告於同年 5 月 6 日最低拍賣價格 9 億 3,508 萬元第二次拍賣，因第一順位抵押權人○○資產管理股份有限公司及第二順位抵押權人○○商業銀行股份有限公司分別於 98 年 4 月 20 日及 21 日具聲請狀以系爭不動產上之租賃關係已影響抵押權受償由，申請新竹處除去租賃關係後續予拍賣云云，新竹處認其聲請有理由，遂於 98 年 4 月 29 日公告因拍賣條件變更，停止原訂第二次拍賣，並於同日以竹執甲 97 年地稅執特專字第 00009443 號執行命令（下稱系爭命令）除去義務人與○○影城有限公司、○○機械股份有限公司及異議人（租賃期間自 94 年 6 月 1 日至 104 年 5 月 31 日）之租賃權。異議人不服，於 98 年 5 月 12 日（新竹處收文日）以如前揭事實欄所敘事由聲明異議，合先敘明。 二、按「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。」「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上設定地上權或其他權利或出租於第三人，因而價值減少，致其抵押權所擔保之債權不能受滿足之清償者，執行法院得依聲請或依職權除去後拍賣之。」「關於本章之執行，除本法另有規定外，準用強制執行法之規定。」民法第 866 條第 1 項、第 2 項、辦理強制執行事件應行注意事項第 57 點第 4 款、行政執行法第 26 條定有明文。準此，不動產所有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約而影響抵押物之售價以致抵押權無法受清償者，該租賃契約對於抵押權人不生效力，抵押權人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時，執行處自可依法以無租賃狀態逕予執行，故祗須其租賃權係發生在抵押權設定之後，且影響抵押物之售價以致抵押權無法受清償者，執行處即可除去租賃權（司法院院字第 1446 號解釋、最高法院 86 年度台抗字第 160 號裁判意旨參照）。查義務人將系爭不動產於 77 年 6 月 21 日設定抵押權與○○商業銀行股份有限公司（現由○○資產管理股份有限公司受讓債權），82 年 9 月 17 日設定抵押權與○○商業銀行股份有限公司，此有系爭不動產登記謄本附於新竹處執行卷可稽，又依新竹地院 95 年度執助字第 886 號強制執行事件 97 年 5 月 1 日新院雲 95 執助禹字第 886 號拍賣公告備註五（三）記載「第三人○○商業開發股份有限公司於 97 年 3 月 6 日以書狀表示承租債務人○○百貨業股份有限公司所有坐落新竹市○○路○○號○樓及○○樓房屋共約一千五百坪，租期自民國 94 年 6 月 1 日至 104 年 5 月31 日止，…」，亦有新竹地院公告附於新竹處執行卷可參，是義務人以系爭不動產設定抵押權後，於同一不動產上，與異議人成立租賃關係，經新竹處以異議人就系爭不動產之租賃權存在之狀態公告拍賣一次，無人應買，第一順位抵押權人○○資產管理股份有限公司及第二順位抵押權人○○商業銀行股份有限公司認該租賃權已影響他人應買之意願，依上開規定及解釋，申請除去異議人之租賃權，並由新竹處以系爭命令除去該租賃關係，並無不合。異議人主張系爭不動產第一次拍賣程序無人應買，係因其本身存有鉅額之抵押權所致，與異議人之租賃權全無關聯云云，並無理由。 三、次按，強制執行法第 80 條之 1 禁止不動產之無益拍賣，乃禁止普通債權人或順位在後之優先受償權人聲請拍賣，以維護順位在先之優先受償債權人之利益，順位在先之優先受償債權人聲請拍賣而受償，則非無實益，故同法條第 3 項規定「不動產由順位在先之抵押權或其他優先受償權人聲請拍賣者，不適用前二項之規定。」（楊與齡著，強制執行法論，94 年 9 月版，第 452 頁參照）查移送機關新竹市稅務局以義務人滯欠 96 年度、97 年度地價稅、97 年度房屋稅移送執行，依 96 年 1 月 10 日修正公布之稅捐稽徵法第 6 條第 2 項之規定：「土地增值稅、地價稅、房屋稅之徵收，優先於一切債權及抵押權。」本件之地價稅及房屋稅自優先於抵押權。又第一順位抵押權人○○資產管理股份有限公司向新竹地院聲請拍賣系爭不動產強制執行事件（97 年度執字第 25221 號），亦經新竹地院送新竹處合併執行，依行政執行法第 26 條準用強制執行法第 80 條之 1 第 3 項之規定，並無強制執行法第 80 條之 1 所定禁止無益拍賣之適用。是以，新竹處依相關規定進行拍賣，並無違誤。異議人主張系爭不動產之拍賣已無法滿足抵押權人之債權，更遑論能清償移送機關之欠稅款，因此本件拍賣之結果，並無法使移送機關之債權獲得清償，足見本件拍賣並無實益，應不得為之云云，亦無理由。 四、據上論結，本件聲明異議為無理由，爰依行政執行法第 9 條第 2 項，決定如主文。 中華民國 98 年 6 月 24 日 對本決定不得聲明不服 署長 林○○
