要旨
民法第 421、820、828 條等規定參照，共有人中有將共有物全部或一部出租他人者，無論是否符合前述規定多數決要件，租賃契約於契約當事人間仍係有效成立
主旨
關於繼承人之一將土地出租予他人之效力疑義乙案，本部意見如說明二。請查照參考。
說明
一、復貴部 101 年 7 月 9 日台內地字第 1010246385 號函。 二、按民法第 421 條第 1 項規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」租賃乃特定當事人間所定之契約，不以出租人對於租賃物有所有權為要件（最高法院 64 年台上字第 424 號判例、84 年台上字第 2160 號判決參照）。倘當事人間就租賃物及租金意思表示一致，其契約即為成立，縱非由所有人出租，仍不影響當事人間契約之效力，僅就租賃物無管理權限者所為之出租行為，對有是項權利之人是否發生效力之問題（最高法院 85 年台上字第 1216 號判決參照）。次按共有物全部或一部之出租，係屬民法第 820 條第 1 項所定管理行為，除契約另有訂定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。前開規定於公同共有準用之（民法第 828 條第 2 項參照）。如共有人中之一人未依上開多數決方式，而擅將共有物之全部或一部出租他人，對於他共有人不生效力，惟該租賃契約於訂立之當事人間仍非無效（最高法院 96 年台上字第 920 號判決意旨參照）。是以，共有人（如民法第 1151條所定對於遺產全部為公同共有之數繼承人）中有將共有物之全部或一部出租他人者，無論是否符合前開多數決要件，租賃契約於契約當事人間仍係有效成立（最高法院 76 年台上字 2803 號判決意旨參照）。至於本件來函說明四所引最高法院 87 年台上字第 2854 號判決，其意旨係關於公同共有人行使同意權之方式及時點，與最高法院 64 年台上字第 424 號判例所述共有人之一與第三人間之租賃契約效力，二者內容似無衝突，併予敘明。
正本
內政部
副本
本部資訊處（第 1 類）、本部法律事務司（3 份）
