要旨
終止權之行使，依民法第二百六十三條準用同法第二百五十八條之規定，應向他方當事人以意思表示為之，契約當事人之一方有數人者，該意思表示，應由其全體或向其全體為之，此為終止權行使之不可分性。被上訴人既主張系爭房屋，乃上訴人夫婦與沈某夫婦四人以台北菸廠職工身分共同承租居住，則其終止權之行使即應向該四人為之，果僅對上訴人一人為終止租約之意思表示，尚難謂為已生終止租約之效力。
案由
最高法院民事判例 六十四年台上字第二二九四號上 訴 人 邊顏芳 蒲敏章 被 上訴 人 台灣省菸酒公賣局台北菸廠職工福利委員會 法定代理人 王行拱 訴訟代理人 墨文藻 律師 右當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於中華民國六十四年六月二十三日台灣高等法院第二審判決（六十四年上字第一一七六號），提起上訴，本院判決如左：
主文
原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理由
本件被上訴人以伊所有台北市○○街八五號日式木造平房乙棟，建於日據時期，二十餘年前出租與台北菸廠職工即上訴人邊顏芳夫婦及訴外人沈奕卿夫婦共同居住，未訂租賃期限，租金以邊等每月所領房租津貼抵充，現因年久失修破爛不堪，既有礙市容觀瞻，復影響居住安全，亟有收回重建自用之必要，經於六十三年六月二十日通知邊顏芳終止租約並限三個月內遷讓，詎迄未履行，上訴人蒲敏章，乃邊妻蔡罔市之親戚，未得伊之同意擅自進住，自應一併遷出等情，求為命上訴人返還房屋之判決。上訴人則以系爭房屋尚屬可用，被上訴人未就自用或重建負舉證責任，不得據以請求收房等詞為辯，原審雖查據：（一）上訴人自認居住系爭房屋已達二十八年。（二）屋內主要建材木料，有破爛腐朽現象，（三）鄰近房屋已改建高樓大廈，（四）被上訴人在台北市尚無辨公處所等情形，認定系爭房屋有由被上訴人收回重建自用之必要。並以本件起訴狀繕本係於本（六四）年三月二十九日送達上訴人邊顏芳，有送達證書可稽，自生終止租約之效力云云，乃將第一審所為如被上訴人聲明之判決，判予維持。惟查終止權之行使，依民法第二百六十三條準用同法第二百五十八條之規定，應向他方當事人以意思表示為之，契約當事人之一方有數人者，該意思表示，應由其全體或向其全體為之，此為終止權行使之不可分性。本件被上訴人既主張系爭房屋乃邊顏芳夫婦、沈奕卿夫婦四人以台北菸廠職工身分共同承租居住，則其終止權之行使，即應向該四人為之，果僅對邊顏芳一人為終止租約之意思表示，尚難謂為已生終止租約之效力。原審不問被上訴人對於其他三人已否為終止租約之意思表示，徒憑已對上訴人邊顏芳一人送達起訴狀繕本一事，認定本件租約業經合法終止，並據以為不利於上訴人之判決，自欠允洽。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項，第四百七十八條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 六十四 年 十 月 十七 日
編註
1.本則判例，依據民國 108 年 1 月 4 日修正，108 年 7 月 4 日施行之法院組織法第 57 條之 1 第 2 項，其效力與未經選編為判例之最高法院裁判相同。
