要旨
按出賣人所負權利瑕疵擔保責任，乃就其出賣之標的物，擔保其權利無缺及存在，故其損害金額，應按買賣雙方約定該買賣標的物或權利應有之價值計算。原判決既認定系爭買賣價金，係包括系爭房地所有權及系爭空地使用權之對價在內，而系爭空地未能由買受人專用，應由上訴人負權利瑕疵擔保之損害賠償責任。依上說明，上訴人賠償之金額，自應按系爭空地使用權之價值計算。
案由
最高法院民事判決 106年度台上字第1364號上 訴 人 李○○華 訴訟代理人 李 永 然 律師 盧 孟 蔚 律師 洪 偉 修 律師 被 上訴 人 呂 ○ 泰 呂 ○ 壺 共 同 訴訟代理人 鄭 志 政 律師 上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國 105年11月29日臺灣高等法院第二審更審判決 （104年度重上更(二)字第 109號），提起上訴，本院判決如下：
主文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理由
本件被上訴人主張：伊於民國98年 7月間，經第一審共同被告文熙仲介有限公司（下稱文○公司）之業務人員即共同被告張○堅居間仲介，與上訴人簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），向其購買坐落臺北市○○區○○○路0○段000地號土地，及同段2682建號即門牌號碼臺北市○○○路 0段00號房屋（合稱系爭房地），約定總價新臺幣（下同）4600萬元。上訴人明知無系爭房地門前法定空地10坪（下稱系爭空地）之專用權，卻於訂立系爭買賣契約時，騙稱除所有權狀所載 29.49坪外，尚有系爭空地可供專用，係故意詐欺，且其交付之買賣標的亦存在權利瑕疵，應負損害賠償責任等情， 爰依民法第349條、第353條、第226條第1項、第227條第1項、 第354條、第359條、第360條及第184條第1項前段、後段規定（選擇合併），求為命上訴人給付 8,587,558元，及加計自99年8月11日起算法定遲延利息之判決（更審前原判決命張○堅、文○公司連帶給付46萬元本息，及被上訴人逾上開請求經判決其敗訴部分，均已確定）。 上訴人則以：被上訴人呂○泰於簽約時，即知系爭空地使用情形，伊從未告知系爭空地可永久使用。況伊僅出賣系爭房地，與系爭空地無關，系爭空地使用事宜由承租人逕向金○惠○大樓管理委員會（下稱惠○管委會）接洽，與系爭買賣契約無關等語，資為抗辯。 原審廢棄第一審所為駁回被上訴人請求上訴人給付 8,587,558元本息之判決，改判命上訴人給付，並與前審判決所命張○堅、文熙公司連帶給付46萬元本息部分，其中一人為給付，他債務人於清償範圍內同免責任，係以：呂○泰與上訴人經由文○公司居間仲介，於98年 7月28日就系爭房地簽訂系爭買賣契約，約定買賣總價為4600萬元，為兩造不爭執之事實。被上訴人已付清4600萬元價金，上訴人於98年 8月12日將系爭房地移轉登記予呂○壺所有，同年月26日點交系爭房地予被上訴人。依系爭買賣契約第16條第 1項約定，由上訴人填具並簽章之「房地產標的現況說明書」（下稱現況說明書），為系爭買賣契約之一部分，揆諸其第29項之文義，已足認定系爭空地有約定專用協議。被上訴人提出之售屋資料表，雖係文○公司於兩造訂約後製作，但除增加管理費之記載外，其餘內容與原房屋資料表相符，業經證人張○堅結證屬實，參以該售屋資料表內載權狀坪數29.49坪，使用坪數39.49坪，使用坪數包括前院10坪等語，足見該有權使用之面積，係因被上訴人支付價金之對價而來，上訴人就其使用權源，應負權利瑕疵擔保責任。佐以售屋資料表記載「頂級三角窗，收租原17萬實拿，現12.5萬實拿，米○○爾連鎖咖啡生意人滿如潮」等語，可見系爭空地是否由系爭房地所有權人專用，影響系爭房地交易價值甚鉅，亦為被上訴人考量買價之重要因素，前開現況說明書之記載，自係上訴人應擔保系爭空地有約定專用權之約定，始符常情。現況說明書第29項所載「有使用償金」、「有增繳管理費3,000元/月」等語，僅係說明非無償專用而已；同項雖未勾選「有規約約定」、「依第__次區分所有權人會議決定」，惟並未排除本於明示或默示分管契約而專用系爭空地之情形。至現況說明書第 2項僅勾選無分管協議，未載明係針對何部分標的而言，兩造既於第29項針對系爭空地載明有約定專用權，復僅排除其權源為規約及區分所有權人決議者，則兩造間就系爭空地之權利義務關係，應優先適用第29項定之。證人李○雄（文○公司總經理）、張○堅與被上訴人間顯有利害衝突，所為迴護上訴人之證詞，難予遽信。證人李○雄所謂曾答覆呂○泰有關系爭空地可否永久使用疑慮乙情，未見諸系爭買賣契約末一條文之內容，不能據為有利上訴人之認定。承租人米○○爾商行係因使用系爭空地，直接給付應分攤之公共基金予惠○管委會，與上訴人就系爭法定空地是否負有擔保責任，係屬二事，上訴人執以抗辯伊未擔保系爭空地之專用權云云，自不足取。上訴人對被上訴人就系爭空地之使用權，應負權利瑕疵擔保責任，而上訴人就其並無系爭空地之專用權亦不爭執，且惠○管委會已於98年11月15日將系爭空地收回運用，足見上訴人未履行權利瑕疵擔保責任，被上訴人自得依民法第349條、第353條、第226條第1項規定，請求上訴人賠償損害。被上訴人委託中○不動產估價師聯合事務所鑑定結果認為：因以法定空地交易之案例難以蒐集，故僅以收益法進行價格評估，系爭空地若屬約定專用並與系爭建物合併整體使用之條件下，其限定價格為8,587,558元（系爭房地每月租金125,000元，減少系爭空地權利後，每月租金減為7萬元，每月管理費8,000元，推算每年有效總收入為633,997 元，總費用為96,000元，淨收益為537,997元，系爭房屋剩餘耐用年數為21.08年，以Inwood法求取限定價格），有該所估價報告書可稽，上開鑑定結果尚屬合理，自得憑認為被上訴人所受損害之金額。公寓大廈管理條例第16條第2項但書、第23條第2項第1款、第24條第1項、第35條規定，非課有意購買所謂約定專用部分之買受人即被上訴人有事先查證使用權源之義務。況出賣人即上訴人就所謂約定專用部分之使用現況及權源本難諉為不知，其既於系爭買賣契約擔保有系爭空地之專用權，自應就不履行擔保所致被上訴人之損害負全部責任，不得以被上訴人訂約前得查證而未查證，逕認被上訴人與有過失。被上訴人依民法第349條、第353條、第226條第1項規定，請求上訴人給付8,587,558元及自99年8月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。至其選擇合併所主張之其他訴訟標的法律關係，即毋庸再予論斷。上訴人所負上開債務，與更審前判決所命張○堅、文○公司連帶賠償46萬元本息，其發生原因雖然不同，但給付目的同一，為不真正連帶關係，倘債務人其中一人為給付，他債務人於清償範圍內即同免責任等詞，為其判斷之基礎。 按出賣人所負權利瑕疵擔保責任，乃就其出賣之標的物，擔保其權利無缺及存在，故其損害金額，應按買賣雙方約定該買賣標的物或權利應有之價值計算。原判決既認定系爭買賣價金，係包括系爭房地所有權及系爭空地使用權之對價在內，而系爭空地未能由買受人專用，應由上訴人負權利瑕疵擔保之損害賠償責任。依上說明，上訴人賠償之金額，自應按系爭空地使用權之價值計算。中○不動產估價師聯合事務所估價報告，係按系爭房屋剩餘耐用年數，估算系爭空地之租金收益，而非就系爭空地使用權所占買賣價金之比例估算，原判決依其估價金額逕命上訴人賠償，自非允當。而依卷附同意書（見一審卷一第14頁）所載，訴外人中○房屋仲介股份有限公司（下稱中○公司）就系爭買賣契約所負最高保證額度為3910萬元，其餘價金 690萬元不屬中○公司履約保證責任之範圍，此與系爭空地使用權之約定價金有無關連？非無疑問。另依卷附遠○不動產估價師事務所估價報告書（外放證物）所載，系爭房地（不考慮對於系爭空地有約定專用協議）於98年 8月28日之正常價格為40,778,242元，倘係無訛，得否憑以推認系爭空地使用權所占系爭買賣契約之價值？亦待釐清。原審未遑詳究，遽命上訴人賠償 8,587,558元本息，自有可議。次查系爭買賣契約係由呂○泰與上訴人簽訂一節，既經原判決記載為兩造不爭執之事實，乃其未附任何理由，逕謂上訴人應對非買受人之呂○壺負權利瑕疵擔保之賠償責任，亦有判決不備理由之違法。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。末查被上訴人係請求上訴人賠償其無法使用系爭空地之損害，與更一審判決所命張○堅、文○公司連帶賠償之仲介報酬損害，係屬二事，二者給付目的不同，並無不真正連帶債務之關係，且被上訴人於更一審或原審均未為此主張（見更一審卷二第 173頁背面、原審卷二第 317頁），法院自不應為不真正連帶債務之判決，案經發回，應併注意及之。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
其他資訊
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