要旨
土地法第一百條第一款所謂出租人收回自行建築，係以充分利用土地為目的，故祇須租賃物在客觀上有重建之必要者，出租人即得依該款規定終止租約。至出租人收回房屋係由自己重新建築，抑或與他人合建，甚至供由他人重建，均非所問。 (已審編為判例)
案由
最高法院民事判決 七十年台上字第一四○一號上訴人 太保爺太保公 法定代理人 許瑞廷 被上訴人 許家和 右當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國六十九年十月二十九日台灣高等法院台南分院第二審判決（六十九年度上字第四二七號），提起上訴，本院判決如左：
主文
原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
理由
本件上訴人起訴主張：坐落台南市○○街七八號二樓房屋屬於上訴人所有，以不定期限出租與被上訴人，約定每月租金二千六百元（新台幣下同），該房屋建於八十年前，位於鬧區，基地價值昂貴，房屋已甚簡陋，須收回重建等情，求為命被上訴人交還系爭房屋及按月給付損害金八千零五十元之判決。 被上訴人則以：土地法第一百條第一款所定重新建築，係指出租人自己擬重新建築而言，上訴人收回系爭房屋後擬建築房屋者為第三人許瑞廷、許來興，於法不合，上訴人不得以收回重新建築為理由，終止租約等語，資為抗辯。 原審為上訴人全部敗訴之判決，無非以：土地法第一百條第一款所為出租人重新建築得收回房屋之規定，係指出租人收回房屋為自己重新建築而言。系爭房屋之基地即坐落台南市○區○○段三小段二七號建○‧○○四六公頃，屬於許瑞廷、許來興、許榮三、許木材、許宗源、許銘讓、許藍鬱、許大松及許夢榆等所共有，此有卷附土地登記簿謄本足據，而欲收回系爭土地重新建築者為許瑞廷、許來興二人，亦有卷附台南市政府工務局建造執照可稽，具見系爭房屋基地之所有人及欲重新建築者，均非出租人之上訴人，是上訴人收回系爭房屋之目的，係供第三人許瑞廷、許來興建築房屋之用，顯與上開規定不合。上訴人既不得終上租約，兩造間之租賃關係仍然存續，其據以請求被上訴人交還系爭房屋及賠償損害，均非正當，為其判斷之基礎。 按土地法第一百條第一款所謂出租人收回重新建築，係以充分利用土地為目的，故祇須租賃物在客觀上有重建之必要者，出租人即得依該款規定終止租約。至出租人收回房屋係由自己重新建築，抑或與他人合建，甚至供由他人重建，均非所問。蓋房屋出租人不以所有人為限，如非所有人出租房屋，其於主張重新建築終止租約後，收回房屋供所有人或經所有人同意之人拆除重建，當非法所不許。原審僅以上訴人主張重新建築終止租約，係供第三人許瑞廷、許來興建築之用，不備土地法第一百條第一款所定收回重新建築之要件，不得依此規定終止租約，即有未合。又民事訴訟法第四十條第三項所定非法人團體，必須其團體為多數人所組成，具有一定之組織、名稱、目的、事務所或營業所、獨立之財產，並設有管理人或代表人對外代表團體者，始足當之。此項當事人能力之有無，法院應依職權調查之，原審僅以上訴人「太保爺太保公」係神明會之名稱，有會員六人，許瑞廷被推選為管理人，即認其有當事人能力，上訴論旨，執以指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項，第四百七十八條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 七十 年 四 月 二十九 日
