要旨
同時履行抗辯權，原則上固適用於具有對價關係之雙方債務間。然而，雖非基於具有對價關係之雙務契約而生之債務，其兩債務之對立，在實質上有牽連性者，基於法律公平原則，亦非不許其準用或類推適用關於同時履行抗辯之規定。押租金契約雖係附隨於租賃契約之別一契約，但二者在經濟上具有關連之同一關係，故押租金之返還義務與租賃物之返還義務實具有牽連性，應認得類推適用民法第二百六十四條規定主張同時履行抗辯。
案由
上 訴 人 九二八文化事業有限公司 法定代理人 呂 美 華 上 訴 人 李 文 章 被 上訴 人 朱 市 右當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國七十七年十一月十六日台灣高等法院第二審判決（七十七年度上字第一一七九號），提起上訴，本院判決如左：
主文
原判決除假執行部分外，關於上訴人敗訴部分廢棄，發回台灣高等法院。
理由
本件被上訴人起訴主張：伊於民國七十四年八月一日將坐落台北市○○○路○段一八八號一、二樓房屋出租與上訴人九二八文化事業有限公司（下稱九二八公司），每月租金新台幣（下同）三萬元。詎九二八公司自七十六年起未付租金，任催不理，經伊於七十六年九月三十日予以終止租約。又自七十六年二月起至同年九月止之租金計二十四萬元與押租金十萬元互相抵銷後，九二八公司尚欠租金十四萬元未付。上訴人李文章係九二八公司之連帶保證人，應負同一責任等情。求為命上訴人交還系爭一、二樓房屋，並將屋外招牌拆除，暨自七十六年十月一日起至房屋交還之日止，按月給付三萬元，另給付欠租十四萬元及其法定利息之判決（其中命上訴人交還一樓房屋，暨命李文章交還二樓房屋，拆除招牌部分之請求，經第一審判決駁回後，未據被上訴人聲明不服）。 上訴人則以：租約已於七十五年十二月三十一日經雙方合意終止，被上訴人並允諾於一週內返還押租金，詎屆期拒不履行，且就預收之七十六年一月份租金三萬元亦不退還，伊自得行使同時履行抗辯權而拒絕將房屋返還等語，資為抗辯；九二八公司並反訴，求為命被上訴人償還十三萬元及自七十七年四月十三日起加付法定利息之判決（利息超過上開起算日期之請求部分，經第一審判決駁回後，未據九二八公司聲明不服）。 原審就本訴部分，維持第一審所為命上訴人九二八公司交還系爭二樓房屋、拆除招牌，上訴人九二八公司、李文章自七十六年十一月起至房屋交還之日止，按月給付一萬元與被上訴人之判決，駁回上訴人此部分之上訴；並就反訴部分將第一審所為命被上訴人給付上訴人九二八公司十萬元及自七十七年四月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息之判決廢棄，改判駁回上訴人九二八公司此部分之反訴，係以：上訴人九二八公司邀上訴人李文章為連帶保證人，向被上訴人承租系爭二樓房屋，及該租賃契約已經雙方於七十五年十二月三十一日合意終止之事實，為兩造所不爭執，並有房屋租賃契約書可稽，是本件租賃關係已因雙方合意終止而消滅，九二八公司既未將房屋交還，其所設之招牌亦未拆除，則被上訴人請求其返還系爭二樓房屋，並拆除招牌，即無不合。九二八公司雖主張押租金返還與租賃物返還有同時履行之關係，並以被上訴人未返還押租金而提出同時履行之抗辯。第查押租金在擔保承租人租賃債務之履行，故在租賃關係消滅，承租人返還租賃物前，承租人不得請求返還押租金，且就兩造所訂租賃契約第五條約定內容觀之，足認九二八公司應先返還租賃物，再由被上訴人返還押租金，二者不生同時履行之問題。九二八公司所辯，殊無可採。其反訴請求被上訴人返還押租金十萬元及其法定利息，亦難認為正當。至於被上訴人因九二八公司未返還房屋而受有不能為使用收益之損害，其請求上訴人賠償，固無不合，惟系爭房屋有一、二樓，其每月租金如予區分，則一樓為二萬元，二樓為一萬元，業據兩造分別陳明在卷。第一審命九二八公司交還者僅二樓房屋（一樓房屋之訴，經第一審判決駁回後，未據被上訴人聲明不服），故相當於租金之損害金應為一萬元，而非三萬元云云，為其判斷之基礎。 查同時履行抗辯權，原則上固適用於具有對價關係之雙方債務間。然而，雖非基於具有對價關係之雙務契約而生之債務，其兩債務之對立，在實質上有牽連性者，基於法律公平原則，亦非不許其準用或類推適用關於同時履行抗辯之規定。押租金契約雖係附隨於租賃契約之別一契約，但二者在經濟上具有關連之同一關係，故押租金之返還義務與租賃物之返還義務實具有牽連性，應認得類推適用民法第二百六十四條規定主張同時履行抗辯。原審謂承租人在返還租賃物前，不得向出租人請求返還押租金，二者不生得為同時履行抗辯之問題，其所持見解，已屬可議。雖原審又謂由兩造所訂租賃契約第五條約定內容觀之，足認九二八公司應先返還租賃物，再由被上訴人返還押租金云云，惟上訴人一再主張雙方合意終止租約時，被上訴人允諾於一週內返還押租金，可知雙方已有新的合意，排除租約第五條關於承租人必須先交還租賃物之義務，抑且因新的合意，變成被上訴人有先返還押租金之義務等語，並舉證人廖明祝為證（見一審卷五三頁背面，原審卷三二頁背面）。原審就此未予調查審認，並說明其何以不足採取之理由，遽為不利於上訴人之判決，自欠允洽。上訴論旨，執是指摘原判決於其不利部分為不當，聲明廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 七十八 年 八 月 二十一 日
