要旨
不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，民法第四百二十二條定有明文。故未明定租賃期限之租地建屋契約，得依契約之目的，解為定有一年以上之租賃期限者，仍以已訂有書面之土地租賃契約為限。
案由
上 訴 人 廖張家瑜 住台灣省台中市○○路○段三三巷六號 被 上訴 人 陳 大 德 住同右市○○路二－三五號 右當事人間請求確認租賃關係存在事件，上訴人對於中華民國七十九年四月二十三日台灣高等法院台中分院第二審更審判決（七十九年度上更㈠字第三號），提起上訴，本院判決如左：
主文
原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理由
本件上訴人主張：系爭坐落台中市○區○○○段九一號建地內，如第一審判決附圖所示Ｂ部分○‧○○七六公頃土地，係伊以不定期限向訴外人楊錦樹等二十二人承租，建築房屋（門牌台中市○區○○街四號）使用。民國七十五年十月間，該房屋因火災，部分受損，但牆壁支柱尚在，可供使用。其內放置之塑膠皮料及機器，亦由伊占有使用中。被上訴人於七十七年四月及八月間分別向楊錦樹等買受系爭土地後，竟暗將伊之房屋拆毀剷平。經伊通知被上訴人回復原狀及辦理地上權登記，亦置之不理，且妨害伊使用系爭土地等情，求為確認伊就系爭土地有不定期租賃關係存在，並命被上訴人協同伊辦理地上權登記及將系爭土地交伊使用之判決。 被上訴人則以：伊於買受系爭土地時，上訴人已遷移他處，現場斷垣殘壁，狀如廢棄之垃圾，顯然上訴人已中斷系爭土地之占有，自不得對伊主張繼續租約。縱令上訴人與土地原所有人間有租賃契約存在，但火災發生後，楊錦樹等人已向上訴人表示終止租約。又縱令楊錦樹等人不得終止租約，茲上訴人承租已屆滿二十年，伊在訴訟繫屬中表示終止租約。至上訴人之地上權登記請求權，亦罹於時效而消滅等語，資為抗辯。 原審維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴，無非以：上訴人於五十八年間向楊錦樹等二十二人租用系爭土地建築房屋，訂有基地建屋契約。七十五年十月間該處發生火災，上訴人所建房屋因而受毀。被上訴人於七十七年八月間向楊錦樹等購得系爭土地，並辦妥所有權移轉登記，為兩造不爭之事實。惟上訴人與原地主楊錦樹等訂立租地建屋契約，雖未明定或默示不定期限，但依契約之目的係建屋居住，其真意當然解為有租至房屋不堪使用為止之期限，而受民法第四百四十九條第一項不得逾二十年之限制。上訴人之房屋因火災受損，已至不堪使用之程度，楊錦樹等於七十六年二月十一日以郵局存證信函向上訴人為終止租約之表示，自已生終止租約之效力。縱令上訴人就系爭土地之租賃契約仍然存在，但上訴人自五十八年三月起租用系爭土地，至七十八年三月已屆滿二十年，被上訴人主張以七十八年五月二十三日答辯狀繕本之送達，為終止租約之意思表示，依民法第四百四十九條第一項之規定，亦生終止之效力。上訴人主張其租賃關係仍繼續存在，請求確認，自屬於法無據。其請求被上訴人協辦地上權登記及交付土地，即失所附麗，均不應准許等詞，為其判斷之基礎。 惟按租賃期限屆滿後，如非有民法第四百五十一條所定，視為以不定期限繼續契約之情形，則其租賃關係依同法第四百五十條第一項規定，於租賃期限屆滿時當然消滅，無待於終止租賃契約。本件上訴人就系爭土地之租地建屋關係，究因租期屆滿或因出租人之終止租約而消滅﹖首待澄清。次按不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，民法第四百二十二條定有明文。故未明定租賃期限之租地建屋契約，得依契約之目的，解為定有一年以上之租賃期限者，仍以已訂有書面之土地租賃契約為限。本件上訴人自五十八年起租用系爭土地建築房屋，似未曾訂立書面租約。果係如此，即不得解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，出租人如欲終止租約，須受土地法第一百零三條規定之限制。原審未遑調查明晰，遽認上訴人租用系爭土地為定有期限，為不利上訴人之判斷，即屬疏失。上訴論旨，指摘原判決違法，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 七十九 年 七 月 二十 日最高法院民事第五庭 審判長法官 孫 森 焱 法官 楊 慧 英 法官 張 福 安 法官 吳 啟 賓 法官 朱 錦 娟 右正本證明與原本無異 書記官 中 華 民 國 七十九 年 七 月 三十一 日
