要旨
上訴人已將系爭房屋出賣並移轉登記為訴外人陳林蓮枝所有。且雙方之租賃早已變更為不定期限，上訴人所提出之租賃契約書並非真正等語，資為抗辯。原審以：出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在，民法第四百二十五條定有明文。本件上訴人係於七十九年十一月六日起訴，其在起訴前之七十九年七月廿五日，已將系爭房屋出售與陳林蓮枝，並於同年八月九日辦理所有權移轉登記完竣，此有買賣契約書及建物登記簿謄本可稽。依首揭法條規定，上訴人於將系爭房屋之所有權讓與陳林蓮枝時，其租賃契約對於陳林蓮枝仍繼續存在，陳林蓮枝即當然繼受出租人地位，而行使或負擔租賃契約所生之權利或義務；上訴人不得以出租人名義，向承租人請求返還房屋 (最高法院三十八年台上字第一九五號、四十一年台上字第一一○○號及四十四年台上字第三○號判例參照) 。
案由
上 訴 人 邱深潭 住台灣省台北縣三重市○○路三九巷二六號 被 上訴 人 呂清河 住台灣省嘉義市○○街三六號 右當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國八十年六月廿八日台灣高等法院台南分院第二審判決（八十年度上字第六○號），提起上訴，本院判決如左：
主文
上訴駁回。 第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由
本件上訴人主張：被上訴人於民國七十九年五月五日向伊承租坐落嘉義市○○路七○九號一樓房屋，約定租金每月新台幣一萬五千元，租期至同年十一月四日為止，逾期不交還房屋，應按原租金五倍計付違約金。茲租期業已屆滿，被上訴人拒不遷讓等情，求為命被上訴人交還系爭房屋並給付違約金之判決。 被上訴人則以：上訴人已將系爭房屋出賣並移轉登記為訴外人陳林蓮枝所有。且雙方之租賃早已變更為不定期限，上訴人所提出之租賃契約書並非真正等語，資為抗辯。原審以：出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在，民法第四百二十五條定有明文。本件上訴人係於七十九年十一月六日起訴，其在起訴前之七十九年七月廿五日，已將系爭房屋出售與陳林蓮枝，並於同年八月九日辦理所有權移轉登記完竣，此有買賣契約書及建物登記簿謄本可稽。依首揭法條規定，上訴人於將系爭房屋之所有權讓與陳林蓮枝時，其租賃契約對於陳林蓮枝仍繼續存在，陳林蓮枝即當然繼受出租人地位，而行使或負擔租賃契約所生之權利或義務；上訴人不得以出租人名義，向承租人請求返還房屋（最高法院三十八年台上字第一九五號、四十一年台上字第一一○○號及四十四年台上字第三○號判例參照）。最高法院三十三年上字第三○六一號判例意旨，與本件情形不盡相同，上訴人援以主張其仍得行使出租人之權利，尚非可採。從而本件上訴人請求被上訴人交還系爭房屋，及自七十九年十一月五日起，至房屋交還之日止，按月給付七萬五千元之違約金，即非正當，不應准許。爰將第一審所為上訴人勝訴部分之判決廢棄，改判駁回其訴，並維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決，駁回其附帶上訴，於法核無違誤。查出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，依民法第四百二十五條規定，其租賃契約對於受讓人應繼續存在，承租人與受讓人無須另訂契約，於受讓之時，即當然發生租賃關係，亦即受讓人當然繼受原出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務，而原出租人則脫離租賃關係，不再負擔原租賃契約上之義務，亦不得行使其權利（本院二十三年上字第三○九二號判例參照）。準此，受讓人於受讓所有權之時，原出租人是否已依指示交付，將租賃物交付於受讓人，並非所問。上訴論旨，以原審未查明其是否已依指示交付，將系爭房屋交付於陳林蓮枝，即適用民法第四百二十五條之規定，而為其敗訴之判決，用法不當云云，求予廢棄原判決，非有理由。 據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 八十 年 十 月 七 日最高法院民事第二庭 審判長法官 楊 秉 鉞 法官 羅 建 鍈 法官 蕭 亨 國 法官 蘇 茂 秋 法官 吳 啟 賓 右正本證明與原本無異 書記官 中 華 民 國 八十 年 十 月 十六 日
