要旨
查誠信原則乃斟酌事件之特別情形，衡量雙方當事人之利益，使其法律關係臻於公平妥當之一種法律原則。本件兩造間之基地租賃契約，既未禁止基地上之房屋出租與第三人，且房屋又屬獨立於基地以外之不動產，則上訴人將其所有在訟爭土地上之房屋出租與訴外人周錦德，似純屬個人權利之行使，此與其租用被上訴人之訟爭土地，尚屬無涉，能否以房屋之租賃期限逾越基地之租期，即謂其權利之行使，有違誠信原則，已不無疑問。
案由
上 訴 人 洪聰敏 住台灣省台北縣淡水鎮○○路一三二號 被 上訴 人 台北縣淡水鎮公所 設台灣省台北縣淡水鎮○○路六五號 法定代理人 陳俊哲 住同右 訴訟代理人 周弘憲律師 右當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國八十一年十二月二十一日台灣高等法院第二審判決（八十一年度上字第一四四五號），提起上訴，本院判決如左：
主文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理由
本件上訴人主張：坐落台北縣淡水鎮○○段新厝小段七二號及七二－二六號土地，於日據時期原為伊向日人承租建屋之日產，光復後因日產收歸公有，伊乃改向被上訴人承租，每隔二、三年換訂一次公有基地租賃契約，最近一期，於民國七十九年間訂立，租期至八十二年十二月底止，每期（月）租金為新台幣（下同）四萬元。迨八十一年四月十三日，伊所有在上開訟爭土地上之建物淡水戲院發生火災毀損，亟待重建時，被上訴人竟以伊違約將基地上之房屋出租他人及其欲在土地上興建綜合大樓為詞，依租約第九、十一條約定，對伊表示終止租約並拒不發給土地使用同意書，致伊無從申請重建房屋。伊既未違約，被上訴人之終止租約自不生效力等情。求為確認兩造間就訟爭土地全部有租賃關係存在，被上訴人應同意該土地全部提供與上訴人建築房屋使用之判決。 被上訴人則以：上訴人違反租約第九條約定，將訟爭土地上之房屋出租與訴外人周錦德，租期又至八十四年五月三十一日始屆止，超過土地租期達一年五個月之久，造成伊於土地租約屆滿時，收回土地之困難，有違民法第一百四十八條第二項規定之誠信原則。且伊已計劃在訟爭土地上興建綜合大樓並經淡水鎮民代表會議決同意，伊依契約第十一條第一、四款約定終止租約均無不合等語。資為抗辯。 原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，係以：兩造間訂立之基地租賃契約書第九條僅約定上訴人承租之基地不得轉租、分租或將租賃權轉讓他人，並未禁止上訴人（承租人）出租基地上之建物，而房屋又屬獨立之不動產，上訴人將所承租訟爭土地上之獨立建物出租與訴外人周錦德，固不得與土地之轉租同視。惟兩造間之基地租賃期限為三年，自八十年一月一日起至八十二年十二月三十一日止。而上訴人與周錦德間之房屋租期竟長達五年，至八十四年五月三十一日始告屆滿，超過基地租期達一年五個月之久，將造成被上訴人於基地租期屆滿時收回土地之困擾。上訴人之行為顯已違反民法第一百四十八條第二項所定之誠信原則，被上訴人以其使用基地違反法令，依契約第十一條第四款約定，於八十一年六月十一日第一審言詞辯論時，對之為終止租約之意思表示，即無不合，不因上訴人與周錦德於八十一年六月十六日改訂房屋租期至八十二年十二月三十一日止，影響基地租賃契約已合法終止之效力。又被上訴人擬於訟爭土地上興建台北縣淡水鎮綜合商業大樓，該計劃業經台北縣淡水鎮鎮民代表會第十四屆第九次臨時大會討論議決通過。依其計劃內容所應設置之老人活動中心、青少年活動中心及停車場等項，均屬以公共利益為目的之設施，則依兩造間之基地租賃契約第十一條第一款約定：「政府因舉辦公共事業需要或公務使用需要或依法變更使用者，出租機關得隨時終止租約，依法處理，承租人不得異議」，被上訴人於八十一年四月十八日以**北縣淡財字第九二九三號函，對上訴人為終止租約之意思表示，亦生終止租約之效力。上訴人於房屋發生火災前之八十一年一月三日向被上訴人申請重建訟爭土地上之房屋，既經被上訴人於同年一月十日以**北縣淡財字第○○○○三號函覆不准，被上訴人嗣後於八十一年四月十八日對之為終止租約之意思表示，即難指為係權利濫用。上訴人於被上訴人合法終止基地租賃契約後，求為確認兩造間就訟爭土地之租賃關係存在及請求被上訴人同意其在訟爭土地上建築房屋使用，自屬無理云云。為其判斷之基礎。 查誠信原則乃斟酌事件之特別情形，衡量雙方當事人之利益，使其法律關係臻於公平妥當之一種法律原則。本件兩造間之基地租賃契約，既未禁止基地上之房屋出租與第三人，且房屋又屬獨立於基地以外之不動產，則上訴人將其所有在訟爭土地上之房屋出租與訴外人周錦德，似純屬個人權利之行使，此與其租用被上訴人之訟爭土地，尚屬無涉，能否以房屋之租賃期限逾越基地之租期，即謂其權利之行使，有違誠信原則，已不無疑問。且上訴人與訴外人周錦德所訂之契約，被上訴人原即不受其拘束，兩造間之基地租賃契約期限尚未屆滿前，上訴人將房屋出租，如何造成被上訴人之困擾﹖原審並未為具體認定。衡以兩造前此已換訂租約多次，為兩造所不爭，即非不可能再換訂租約，而延續其租期，何得以將來未確定之事實，據以推定上訴人出租房屋可造成被上訴人收回土地之困擾，而謂其有違誠信原則！又上訴人於原審主張：「房屋未燒燬前，曾於八十年六月四日以建物老舊為由，函請被上訴人准予修建，被上訴人於同年月二十二日以**北縣淡財字第一三三○六號函同意上訴人予以修繕」等語（見：原審卷三○頁），果屬不虛，被上訴人未待上訴人之修繕房屋，即另行以擬於訟爭土地上興建綜合大樓為詞，終止兩造間之契約，是否有違誠信原則或屬權利濫用，非無斟酌之餘地。原審未詳為勾稽，遽為不利於上訴人之論斷，自屬難昭折服。上訴論旨指摘原判決欠當，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十二 年 七 月 十五 日最高法院民事第六庭 審判長法官 范 秉 閣 法官 葛 浩 坡 法官 蘇 茂 秋 法官 徐 璧 湖 法官 李 瓊 蔭 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十二 年 七 月 二十七 日Ｊ
