要旨
代理人，非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為，但其法律行為，係專履行債務者，不在此限。法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。民法第一百零六條、第七十一條定有明文。查王林寶銀與王武泰係夫妻關係，有戶籍謄本在卷可稽。而原德成公司之董事長為王武泰，原德成公司與王林寶銀於六十六年一月十五日簽訂之土地租賃契約書係由王武泰代表原德成公司與王林寶銀簽訂，另參酌王林寶銀於第一審法院另案七十七年度訴字第六五四號拆屋還地事件為證人時證稱：「不知道 (租至何時) 都是我先生在處理，目前現場也是我先生在使用」等語。足見王武泰一面代表原德成公司，一面代理其妻王林寶銀簽訂土地租賃契約，為雙方代理，依上開法條規定，其所簽訂契約應屬無效。
案由
最高法院民事判決 八十四年度台上字第四○一號上 訴 人 德成農產加工股份有限公司 路七六號 兼法定代理人 王武泰 上 訴 人 王麗靜 被 上 訴 人 吳昭瑩 右當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國八十三年十月十一日台灣高等法院高雄分院第二審更審判決（八十二年度上更㈠字第一一五號），提起上訴，本院判決如左：
主文
上訴駁回。 第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由
本件被上訴人主張：坐落高雄縣湖內鄉○○段第二四四四號土地（以下稱系爭土地）為伊所有，地上建物即門牌高雄縣湖內鄉○○村○○路七六號房屋如第一審判決附圖㈠、㈡、㈢、㈣、㈤所示部分（以下稱系爭房屋），係伊於台灣高雄地方法院七十九年執字第四四四六號強制執行事件，以新台幣（以下同）八十三萬七千元標構而取得所有權。詎上訴人德成農產加工股份有限公司（以下稱德成公司）、王武泰及第一審共同被告林萬來無正當權源，擅自占有該房屋，上訴人王麗靜在系爭土地上建有如第一審判決附圖Ａ、Ｂ、Ｃ所示木造夾層房屋，亦無正當權源。爰本於無權占有、侵權行為及不當得利之法律關係而為請求等情，求為命㈠王麗靜應將第一審判決附圖Ａ、Ｂ、Ｃ所示木造夾層房屋拆除，將土地交還伊；㈡德成公司、王武泰應自第一審判決附圖㈠、㈡、㈢、㈣、㈤所示房屋遷出，交還房屋與伊，並與第一審共同被告林萬來、盈禾企業股份有限公司（以下稱盈禾公司）自八十年八月十六日起至遷讓之日止，按月給付伊一萬零七百五十四元損害金之判決（第一審命林萬來、盈禾公司給付部分，業經確定。又第一審判決駁回被上訴人請求給付之金額超過上開金額部分，未據被上訴人聲明不服）。 上訴人則以：系爭土地之前所有人高鄭春梅曾經訴請德成公司及王武泰拆屋還地，經法院判決高鄭春梅敗訴確定，被上訴人嗣後始取得系爭土地之所有權，該確定判決之既判力應及於被上訴人。王麗靜占有系爭土地係向林萬來承租，林萬來向原德成公司（後更名為盈禾公司，與上訴人德成公司為不同之法人）承租，原德成公司則係向當時之土地所有人王林寶銀承租，並非無權占有，況系爭房屋非盈禾公司所有，其拍賣無效，被上訴人不得行使房屋所有權等語，資為抗辯。 原審依審理之結果，以：系爭土地係被上訴人所有，上訴人王麗靜在該土地上建有如第一審判決附圖Ａ、Ｂ、Ｃ所示之木造夾層，面積八九‧八六平方公尺之房屋之事實，有土地登記簿謄本、勘驗筆錄及高雄縣路竹地政事務所複丈成果圖附卷足稽，且為王麗靜所不爭執，堪信為真實。王麗靜雖辯稱：伊就系爭土地有租賃關係存在，非無權占有系爭土地云云。惟其所提出之王麗靜與林萬來間之房屋租賃契約書影本，被上訴人否認其真正，王麗靜又無法提出該租賃契約書原本，且不能證明該契約書影本為真正。況依該契約書影本之記載，王麗靜係向林萬來承租房屋，而非承租系爭土地，是該契約書影本並無形式及實質之證據力，自屬無從採信。王麗靜無權占有系爭土地足堪認定。又系爭土地之前所有人高鄭春梅，於台灣高雄地方法院七十七年訴字第六五四號民事事件，並未將王麗靜列為被告起訴，有該民事卷宗可按，該民事事件判決之既判力自不及於被上訴人與王麗靜，王麗靜此部分之抗辯，亦屬無據。被上訴人本於無權占有之法律關係，請求王麗靜拆屋還地，並無不合，應予准許。查系爭房屋係被上訴人於台灣高雄地方法院七十九年執字第四四四六號強制執行事件中，以八十三萬七千元之價額拍定而取得所有權，目前為德成公司、王武泰及第一審共同被告林萬來占有之事實，有被上訴人提出之執行法院不動產權利移轉證書為證，且為德成公司、王武泰、林萬來所不爭執，足信為真實。上訴人雖抗辯：系爭房屋非盈禾公司所有，前開法院執行拍賣程序無效，被上訴人不能取得所有權云云，惟系爭房屋原所有權人為盈禾公司，此經最高法院另案確定判決認定在案，有最高法院七十九年度台上字第二九八號民事判決可稽。且前開執行事件之債務人亦為盈禾公司，執行法院拍賣之系爭房屋自非盈禾公司以外之人所有，該拍賣程序並非無效，上訴人之抗辯，殊不足採。上訴人另提出林萬來與王麗靜間，原德成公司與林萬來間所訂房屋租賃契約書影本，王林寶銀與原德成公司間所訂土地租賃契約書原本，抗辯其占有系爭土地或房屋有正當權源云云。惟上訴人所提出之房屋租賃契約書為影本而非原本，被上訴人否認該契約書影本之真正，上訴人復陳稱無法提出原本以供鑑定，該契約書影本即難認為真正。又代理人，非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為，但其法律行為，係專履行債務者，不在此限。法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。民法第一百零六條、第七十一條定有明文。查王林寶銀與王武泰係夫妻關係，有戶籍謄本在卷可稽。而原德成公司之董事長為王武泰，原德成公司與王林寶銀於六十六年一月十五日簽訂之土地租賃契約書係由王武泰代表原德成公司與王林寶銀簽訂，另參酌王林寶銀於第一審法院另案七十七年度訴字第六五四號拆屋還地事件為證人時證稱：「不知道（租至何時）都是我先生在處理，目前現場也是我先生在使用」等語。足見王武泰一面代表原德成公司，一面代理其妻王林寶銀簽訂土地租賃契約，為雙方代理，依上開法條規定，其所簽訂契約應屬無效，上訴人此部分之抗辯，亦不足採。德成公司、王德泰無權占有系爭房屋，堪認為真實。從而被上訴人本於無權占有之法律關係，請求德成公司、王武泰遷讓交還房屋，即屬正當，應予應許。按無權占有他人之房屋，可能使房屋所有人受到相當於租金之損害，德成公司、王武泰無權占有系爭房屋，經斟酌房屋之坐落位置及使用之經濟價值，認以系爭房屋及土地總價年息百分之七計算被上訴人所得請求之損害金額為適當。系爭房屋拍定價額為八十三萬七千元，系爭土地八十年七月之申報地價每平方公尺為一千二百元，系爭房屋之基地位在系爭土地範圍內之面積為八三八‧七六平方公尺，房屋及基地之總價為一百八十四萬三千五百十二元，依年息百分之七計算，每月為一萬零七百五十四元。系爭房屋之不動產權利移轉證書於八十年八月十六日送達被上訴人，被上訴人請求上訴人德成公司、王武泰與已判決確定之第一審共同被告林萬來、盈禾公司，自八十年八月十六日起至遷讓房屋之日止，按月給付一萬零七百五十四元之損害金，並無不合，亦應准許。爰維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。 查盈禾公司之前身亦名為德成農產加工股份有限公司，係於六十五年四月十三日登記成立，至七十三年六月七日申請更名為盈禾公司，是原德成農產加工股份有限公司已不存在。至上訴人德成公司，則係於七十六年七月十四日新登記成立之公司（參見原審八十一年度上字第二九六號卷第五十七、六十一頁）。故上訴人德成公司與盈禾公司之前身德成農產加工股份有限公司，並非相同之主體。再按民法第一百零六條規定雙方代理之禁止，係防止利益衝突，保護私權之任意規定，縱有違反，乃屬無權代理行為，如經本人事後認諾，亦得發生效力，並非當然無效。原審認王武泰代表盈禾公司更名前之德成農產加工股份有限公司，並代理王林寶銀簽訂土地租賃契約，為雙方代理，應屬無效乙節，固有可議。惟上訴人德成公司與盈禾公司更名前之德成農產加工股份有限公司，既非相同之法人，則前開土地租賃契約是否有效，僅係盈禾公司或盈禾公司更名前之德成農產加工股份有限公司占有系爭土地，是否有正當權源之問題。與上訴人德成公司及王武泰是否有使用系爭房屋之正當權源無關。上訴人既未能舉證證明其使用系爭房地之正當權源，原審為其敗訴之判決，核無不合。原判決就上述部分理由說明雖未盡妥適，惟不影響本件判決之結果。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。 據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 八十四 年 二 月 二十四 日最高法院民事第二庭 審判長法官 曾 桂 香 法官 劉 延 村 法官 徐 璧 湖 法官 劉 福 聲 法官 蘇 達 志 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十四 年 三 月 八 日
