要旨
未定期限之不動產租賃，如契約當事人就租金之給付已約定按不動產價值之固定比率計算，則該不動產之價值倘有昇降之情事發生，當事人即得直接依是項約定增減租金，自無依民法第四百四十二條規定訴請法院調整之必要。
案由
最高法院民事判決 八十六年度台上字第三六三四號上 訴 人 林朝杲 被 上訴 人 財團法人台灣電信協會 法定代理人 藍龍波 被 上訴 人 財團法人台灣郵政協會 法定代理人 王威 共 同 訴訟代理人 蕭土木律師 複 代理 人 吳慶隆律師 右當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國八十六年三月二十六日台灣高等法院第二審判決（八十五年度重上字第五二三號），提起上訴，本院判決如左：
主文
原判決關於命上訴人再增加調整租金及駁回上訴人之附帶上訴暨各該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理由
本件被上訴人主張：坐落台北市○○區○○段一小段二九一地號土地為伊公同共有，其中如第一審判決附圖所示Ａ部分面積四四‧七九平方公尺出租與上訴人建屋使用，未約定期限，惟因地價已大幅調昇，原定租金過低，不敷支付地價稅等情，爰依民法第四百四十二條規定，求為命將上訴人承租系爭土地之租金自民國八十六年一月一日起調整為每年新台幣（下同）四萬一千二百七十八元之判決（被上訴人逾上開範圍之請求，已受敗訴判決確定，不予贅列）。 上訴人則以：被上訴人曾於六十四年五月十六日以郵電協字第一○一－三號函同意就系爭土地按申報地價年息百分之二‧五計租，依此標準計算，調整後之年租金應為一萬七千一百九十九元；又被上訴人係因所有土地面積龐大，致按累進稅率繳稅，此加徵之地價稅，與本件無涉等語，資為抗辯。 原審以：被上訴人主張上訴人向其承租系爭土地建屋使用，未約定期限，該地地價已逐年調昇，價值顯著增加之事實，為上訴人所不爭。被上訴人雖曾於六十四年五月十六日以郵電協字第一○一－三號函同意按申報地價年息百分之二‧五計租，惟系爭土地之價值既有昇高，自有調整之必要。審酌該地位於通往陽明山大道旁，四週青山環繞，綠意盎然，極具觀光遊憩價值，上訴人在其上所建房屋亦係供偶爾休憩使用，有勘驗筆錄可憑，參之被上訴人就系爭承租土地每年所繳地價稅為三萬二千五百九十五元，調整後之租金必須較該稅額為高始屬合理等情，認上訴人承租系爭土地之租金自八十六年一月一日起，應按八十三年七月申報地價每平方公尺一萬五千三百六十元之年息百分之六計算，調整為每年四萬一千二百七十八元為相當，第一審判決按年息百分之三調整，尚有不足，因而將第一審所為被上訴人敗訴部分之判決，一部予以廢棄，改判命上訴人自八十六年一月一日起每年應再增加調整租金二萬零六百三十九元，並駁回上訴人就其所受第一審敗訴判決中超過每年增加租金一萬七千一百九十九元部分所提起之附帶上訴。 查未定期限之不動產租賃，如契約當事人就租金之給付已約定按不動產價值之固定比率計算，則該不動產之價值倘有昇降之情事發生，當事人即得直接依是項約定增減租金，自無依民法第四百四十二條規定訴請法院調整之必要。被上訴人六十四年五月十六日郵電協字第一○一－三號函（見原審卷第五四頁）載明：「為應台端（即上訴人）要求，經提本會董監事會議討論通過，特例外改按申報地價年息百分之二‧五計租」等語，倘可認兩造就租金已有約定按系爭土地價值之固定比率計算，被上訴人得否再聲請法院為租金之調整，即非無疑。原審就此未詳加研求，遽為上訴人不利之判決，不無疏略。次查，依卷附地價稅課稅明細表（見原審卷第三十頁）記載，被上訴人有多筆土地，原審未遑查明被上訴人是否因此有被累進課徵地價稅之情事，率認租金必須較被上訴人繳納之地價稅額為高，始屬合理，亦有可議。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 十二 月 四 日最高法院民事第四庭 審判長法官 林 奇 福 法官 許 朝 雄 法官 陳 國 禎 法官 李 彥 文 法官 陳 重 瑜 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 十二 月 十七 日Ｂ
