要旨
土地法為民法之特別法，土地法規定，租用建築房屋之基地，非有土地法第一百零三條所列各款情形之一，出租人不得收回；租用基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅。
案由
最高法院民事判決 八十七年度台上字第二四七五號上 訴 人 吳○○ 吳○○ 吳○○ 吳○○○ 吳○○ 吳○○ 吳○○ 吳○○ 被上訴人 陳○○ 鄧○○ 鄧○○ 右當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國八十七年七月六日台灣高等法院第二審更審判決（八十六年度重上更㈡字第一三八號），提起上訴，本院判決如左：
主文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理由
本件被上訴人主張：系爭坐落台北市000000000（以下除另載頂東勢段者外 ，均同）三－一、一一－一號建地為被上訴人陳○○所有，一二號建地為被上訴人鄧○○、鄧○○所共有；上訴人所有門牌台北市0000000號房屋（下稱系爭房屋 ），占用系爭三－一、一一－一號土地全部，及一二號如第一審判決附圖藍色部分面積十九平方公尺，並無正當權源。伊本於所有權，自得排除侵害，並依侵權行為及不當得利法則請求給付損害金。爰聲明求為命上訴人將三－一、一一－一號建地上如第一審判決附圖黃色、紅色部分之系爭房屋拆除，將土地返還陳○○；一二號建地上如第一審判決附圖藍色部分之系爭房屋拆除，將土地返還鄧○○、鄧○○；並給付伊如原判決附表編號三所示金額之判決（關於金錢之請求，就超過上開金額部分所受敗訴判決，被上訴人未聲明不服）。 上訴人則以：系爭房屋係訴外人周基旺向原業主台北市萬華住宅公用合作社（下稱萬華合作社）承租系爭三－一、一一－一、一二號建地所興建，於民國三十九年八月三十一日出售於上訴人吳○○、吳○○之父吳庭達，基地租賃權依法隨之移轉，吳庭達與萬華合作社有租賃關係。系爭房屋嗣因繼承及贈與關係由伊共有，繼續為租賃物之使用，被上訴人分別取得系爭建地所有權，依買賣不破租賃原則，原租賃關係對於被上訴人繼續存在。況上訴人已因時效而取得系爭建地地上權登記請求權，非無權占有等語。資為抗辯。 原審維持第一審所為如被上訴人前述聲明之判決，駁回上訴人之上訴，無非以：被上訴人陳○○為三－一、一一－一號建地所有人，被上訴人鄧○○、鄧○○為一二號建地共有人，上訴人所有之系爭房屋占用三－一、一一－一號建地全部，一二號建地內如第一審判決附圖藍色部分十九平方公尺，有土地登記簿謄本可稽，並經台北市松山地政事務所測量屬實。上訴人雖否認無權占有，惟系爭房屋依台北市松山地政事務所函送之建物登記簿謄本所示，其基地係三－一號、一一－一號，未包括一二號建地；上訴人提出之基地使用費繳納通知單上所載坪數為十六坪及三坪，與系爭房屋占用一二號建地十九平方公尺（五點七四坪）不符，一二號建地於六十七年六月二十三日重測前之地號，為台北市松山區○○○段九八四－一號，與系爭房屋之建物登記簿謄本所載坐落基地為頂東勢段九八七－三一、九八七－二二、九八七－三四及000－0 一號，亦有不符，且上開建地登記簿謄本之地上建築改良物建號欄，無系爭建物之登載；系爭房屋除占有三－一號（重測前為頂東勢段九八七之三一號）及一一－一號（重測前為頂東勢段九八七之四一號）外，尚占有頂東勢段九八七之二二、九八七之三四號建地，尚難憑面積之計算，逕認系爭房屋登記簿謄本未記載一二號，係屬漏載。上訴人所謂系爭房屋係合法建築於一二號建地上，且有租賃權云云，並不足取。三－一、一一－一號建地，係於七十四年八月三十一日，分別分割自三、一一號建地，三、一一號建地於六十七年六月二十三日重測前之地號為頂東勢段九八七－三一、九00－00地號，與前揭建物登記簿謄本之記載相符，該二筆建地之登記簿謄本關於地 上建築改良物之建號欄內，亦有系爭房屋舊建號即二四五七號之記載，堪認上訴人所稱系爭房屋係合法建築於三－一號、一一－一號建地等情屬實。系爭房屋於四十二年八月三十一日辦理建物所有權第一次登記，依當時舊建築法第十一條第三款關於建物與基地非屬於同一人所有時，辦理建物所有權第一次登記應檢附使用基地之證明文件之規定，及上訴人提出之四十二年五月二十五日基地使用費繳納通知單，充其量僅能證明上訴人吳○○、吳○○之父吳庭達於聲請系爭房屋所有權第一次登記時，就系爭建地有租賃權；而證人吳石登之證詞，僅能證明系爭房屋係由上訴人吳○○、吳○○之父吳庭達向訴外人周基旺購買，購買時有換租約之事實而已，至嗣後是否有繼續租用及繳付租金，證人吳石登已表示並不知情；至證人陳劉甘即周基旺之配偶於原法院八十二年度重上字第二五三號事件審理中證稱，房子係向萬華合作社租地來建築，有繳租金云云，惟此亦僅證明周基旺移轉系爭房屋所有權於吳庭達時，向萬華合作社承租系爭建地而已；均不足以證明上訴人吳○○、吳○○之父吳庭達於四十二年間承購系爭房屋後，至六十六年間萬華合作社出售系爭建地時，就系爭建地仍保有租賃權。被上訴人陳○○於七十八年三月三日向訴外人泰陽營造股份有限公司購買系爭建地後，雖曾於七十九年五月十一日以存證信函催告上訴人給付積欠四年之租金，但上訴人未依限繳租，至八十六年九月二十六日始提存租金，足認上訴人亦不承認有租賃關係存在及付租之義務，否則上訴人儘可向地政機關查明系爭建地之現所有人為何人，而依租約繳租或適時提存。被上訴人陳○○之所以於七十九年五月十一日催告上訴人給付所積欠之租金，據被上訴人陳○○之主張，全係因上訴人宣稱就系爭建地有租約，始行為之，並非承認有租賃關係存在云云，參酌上訴人始終未能舉出其就系爭建地有租賃關係之證據，尚難執此為上訴人之有利認定。縱令被上訴人陳○○承認與上訴人間之建地租賃關係存在，被上訴人陳○○亦已於七十九年六月二十二日，因上訴人未依限繳交積欠租金，而以存證信函向上訴人表示終止租約。另上訴人既為上開抗辯，顯非係基於地上權意思而占有系爭建地，復自承尚未向地政機關為地上權設定登記之申請，其辯稱對系爭建地有地上權云云，亦無足取。上訴人吳○○、吳○○於六十六年五月十六日因繼承取得系爭房屋所有權，於六十八年十一月十四日因贈與為移轉登記，上訴人吳○○、吳○○、吳○○及訴外人吳○○就系爭房屋應有部分，依序為六分之一、六分之一、三分之一、三分之一，八十年七月十八日吳○○死亡，由上訴人吳○○○、吳○○、吳○○、吳○○、吳○○繼承取得其應有部分。依平均地權條例第十六條規定，土地所有人未依規定申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。三－一號建地，七十六年公告地價為每平方公尺新台幣（下同）六萬元、八十年為每平方公尺九萬六千六百元；一一－一號建地，七十六年公告地價為每平方公尺四萬二千五百元、八十年為每平方公尺六萬四千六百六十元；一二號建地，六十七年公告地價為每平方公尺九千零八十元、七十六年為每平方公尺四萬三千七百元、八十年為六萬六千八百六十元，有地價證明書可稽。經斟酌系爭建地位於台北市○○路○段與延吉街交界，距中崙市場約十公尺，與台北市社教館相望，距離不足一百公尺，市景繁榮，地上房屋為三、四十年屋齡之瓦片磚造平房，上訴人以每月六萬五千元出租於他人開店營業等土地位置、使用情形、社會經濟及其他一切情事，認以土地申報地價年息百分之八計算相當租金之不當得利及損害金為適當等詞。為其判斷之基礎。 按判決書理由項下，應記載關於攻擊或防禦方法之意見，民事訴訟法第二百二十六條第三項定有明文，法院為被告敗訴之判決，而其關於防禦方法之意見有未記載於判決理由項下者，即為同法第四百六十九條第六款所謂判決不備理由。上訴人就系爭房屋占有三－一、一一－一、一二號建地，辯稱，上訴人吳○○、吳○○之被繼承人吳庭達向訴外人周基旺購買其向該建地原所有人萬華合作社承租為基地所興建之系爭房屋，非無正當權源，系爭房屋並未擴建云云（見原審更㈠字卷第八三頁、更二字卷第二七、二八、二九頁），並舉證人吳石登及提出買賣契約書、系爭房屋修理執照暨申請書、附件（外放）為其證據，自屬重要之防禦方法。參諸證人吳石登於第一審及其於另案台灣高等法院八十二年度重上字第二五三號拆屋還地事件所為關於基地租賃讓與及系爭房屋未改建之證詞（見一審卷第六三頁、原審更㈠字卷第一三三頁反面），暨契約書第一條載吳庭達向周基旺購買之系爭房屋，係坐落頂東勢段九八七－八、九00－00、九八七－三二、九八七－三三、九八七－三四、九八七－三五、000－ 0一、九八七－四二號建地，第三條載關於賣渡房屋基地租賃權讓與之約定等情，與卷附土地登記簿謄本（附原審更㈡字卷證物袋），載一二號建地於六十七年重測前為頂東勢段九八四－一號建地，因實施地籍圖重測而將同段九八七－三五、000－0 二、九八七－六二、九八七－六四、九八七－六五、九八七－六六、九八七－六七號併入該地號之登記資料比對；上訴人所為之抗辯，似非全然無據。原審對於此項證據，並未在判決理由項下記載其取捨意見，遽認系爭房屋無權占有一二號建地，自難謂無理由不備之違法。次按，土地法為民法之特別法，土地法規定，租用建築房屋之基地，非有土地法第一百零三條所列各款情形之一，出租人不得收回；租用基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅；且租地建屋之契約，如無相反之特約，自可推定出租人於立約時即已同意租賃權得隨房屋而為移轉。又出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，民法第四百二十五條定有明文。查，吳庭達於四十二年八月三十一日為系爭房屋建物所有權第一次登記時，就三－一、一一－一號建地對原所有人萬華合作社有租賃權，為原審確定之事實。而依卷附建物、土地登記簿謄本之登載，上訴人吳○○、吳○○，吳○○、吳○○、吳○○、吳○○或因繼承或因贈與取得系爭房屋所有權（後另詳述），三－一、一一－一號建地則因遞嬗買賣於七十八年三月三日由被上訴人陳○○取得所有權。若此，依上說明，可否認上訴人吳○○、吳○○、吳○○、吳○○、吳○○、吳○○就系爭房屋之基地即三－一、一一－一號建地對被上訴人陳○○並無租賃關係存在﹖非無研求之餘地。原審未注意及此，徒以上開理由為上訴人不利之判斷，殊有未洽。再者，得心證之理由應記明於判決，即法院依自由心證判斷事實之真偽時所斟酌調查證據之結果，其內容如何，與應證事實之關聯如何，以及取捨之原因如何，均應於判決記明。租用基地建築房屋，依土地法第一百零三條第四款規定，承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上者，出租人固得終止租約，收回土地。原審雖認定『縱令』上訴人對三－一、一一－一號建地之租賃關係存在，被上訴人陳○○於七十九年五月十一日以存證信函催告上訴人限期五日內給付積欠四年之租金，因上訴人未依限繳租而於同年六月二十二日以存證信函表示終止租約；惟就其如何計租﹖每期租金若干﹖有無擔保金﹖上訴人之欠租多少﹖是否已達二年以上﹖均未說明，於法亦有未合。另系爭房屋之原共有人吳○○於八十年七月十八日死亡，其繼承人固為上訴人吳○○○、吳○○、吳○○、吳○○、吳○○，惟觀系爭房屋之建物登記簿謄本（附原審更㈡字卷證物袋），登載吳○○之應有部分六分之二於八十二年十二月三十一日以分割繼承為原因辦理登記，由上訴人吳○○、吳○○、吳○○三人各取得應有部分十二分之二、十二分之一、十二分之一，上訴人吳○○○、吳○○非共有人；則吳○○○、吳○○就系爭房屋即無處分權，即無拆除之權能，原審命上訴人吳○○○、吳○○拆除系爭房屋，並有可議。復按，重疊之合併起訴，係主張數宗請求，以單一之聲明，達其數請求之同一目的。原告所本之請求，其中之一為有理由時，即可為其勝訴之判決。如認原告所主張之數項請求均有理由，而為其勝訴之判決，則為法所不許。原判決認被上訴人陳○○及鄧○○、鄧○○本於侵權行為及不當得利法則為本件請求均為有據，而命上訴人給付如原判決附表編號三所示之金額，顯屬違誤。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。末按：⑴租賃關係終止前，承租人就租賃物非無使用收益權，其使用收益非不當得利，對出租人亦無侵權行為之可言，茍承租人未付租，出租人僅可請求租金而已。倘上訴人對三－一、一一－一號建地原有租賃關係存在，而經被上訴人陳○○合法終止，被上訴人陳○○可否請求上訴人給付其終止前之「不當得利」或「侵權損害金」﹖⑵因不當得利發生之債，同時有多數利得人時，應各按其利得額數負責，並非須負共同返還或連帶返還責任。上訴人既有多人，就占有被上訴人所有建地之系爭房屋，各人之應有部分不一，揆諸民法第八百十八條規定，其使用收益系爭房屋因占有被上訴人之建地而獲之利得，即有不同，被上訴人是否可請求上訴人共同給付不當得利﹖⑶依一二號土地登記簿謄本之登載（附原審更㈡字卷證物袋），其所有人鄧○○、鄧○○之應有部分原為七四分之五八、七四分之一六，被上訴人鄧○○於八十二年七月七日以贈與為原因移轉其應有部分七四分之一於訴外人鄧建民；則被上訴人鄧○○、鄧○○可否請求上訴人返還其自八十二年七月七日以後占有之全額利得﹖⑷基於侵權行為請求賠償損害，係以填補被害人所受實際損害為目的，故被害人得請求者，惟其實際損害之額度。被上訴人鄧○○、鄧○○既主張其一二號建地所有權遭上訴人無權占有而本於侵權行為法則請求賠償損害，則被上訴人鄧○○請求逾其應有部分之損害是否有當﹖被上訴人鄧○○可否請求八十二年七月七日以後上訴人占有該已移轉於鄧建民之一二號建地應有部分七四分之一之損害﹖均待澄清。案經發回，併予指明。據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十七 年 十 月 二十三 日最高法院民事第三庭 審判長法官 范 秉 閣 法官 朱 建 男 法官 曾 煌 圳 法官 許 澍 林 法官 鄭 玉 山 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十七 年 十一 月 九 日
