要旨
上訴人既以廣告等促銷方法強調系爭房屋夾層部分之合法性，致被上訴人誤認可合法使用，則於訂約時，本諸誠信原則，上訴人理應明確告知購買戶關於夾層部分非適法而可能遭拆除之危險，自不得將此出賣人應告知之義務轉換由買受人負擔查詢該夾層是否為違章建築之義務，上訴人主張被上訴人未查問清楚，為有重大過失云云，殊不足取。
案由
最高法院民事判決 八十八年度台上字第一八九二號上 訴 人 宏普建 法定代理人 段津華 被 上訴 人 張淑娟 許素蓮 張忱慎 右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十七年九月二十八日台灣高等法院第二審判決（八十七年度上字第三一九號），提起上訴，本院判決如左：
主文
上訴駁回。 第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由
本件被上訴人主張：伊等經由報上廣告，而至上訴人所銷售坐落於台北縣汐止鎮○○段汐止小段九之二地號、保長坑段溪洲寮小段第三○之一三、三○之一八、三○之七七地號暨其上建物建照號碼八一汐建字第三九號，案名為「高巢家庭」之預售屋預售工地現場，由於現場樣品屋即為夾層屋，銷售人員又告知伊等買多少坪就可加同坪數之夾層，並交給伊等印刷廣告、廣告手冊、配置圖及「高巢俱樂部發行珍藏版」之空間 DIY手冊，內容皆夾層屋之設計，且以非常醒目之字眼標示挑高四米六多一層空間使用，致伊等陷於錯誤以為可合法施作夾層屋而分別於八十五年七月十四日、七月十七日、七月十四日與上訴人簽訂買賣契約，張淑娟購買九樓編號E1、E2二戶，許素蓮購買十二樓編號E5一戶，張忱慎購買二樓編號F4一戶，並分別依序繳納價金新台幣（下同）一百二十七萬六千元、四十九萬一千元、六十一萬二千元；至八十六年六月間，被上訴人方知上訴人就系爭房地申請建造執照時，並未檢具興建夾層之工程圖說向建管機關取得施作夾層之許可，故系爭房屋並不能合法施作夾層，顯然欠缺契約預定之效用，爰依意思表示錯誤撤銷買賣之意思表示，請求上訴人返還不當得利，並依物之瑕疵擔保解除本件買賣契約請求返還價金等事實，求為命上訴人分別如數返還伊等上開已給付之款項及均自八十六年七月三日起加給法定遲延利息之判決。 上訴人則以：兩造已於系爭不動產預定買賣契約書中合意雙方各項約定係以雙方所簽之不動產預定買賣契約書為準，且該契約書已經被上訴人充分閱讀並詳細審核完畢，而系爭契約僅約定買賣標的房屋屬挑高建物，為單層設計，並非夾層屋，上訴人並未將夾層面積列計入買賣坪數亦未約定上訴人應興建夾層，且契約明定被上訴人如欲裝潢，應自行於法規許可範圍內為之，是買賣契約與廣告若有抵觸或差異，仍以雙方所簽書面買賣契約為準，不應受各種廣告之影響，兩造既已為上述明確之約定，被上訴人即不得執廣告主張意思表示錯誤或物有瑕疵或欠缺契約預定效用解除契約請求上訴人返還價金；況被上訴人明知挑高房屋施作夾層，有隨時遭拆除之危險，於追加給付施作夾層之插頭與管線工程費用予上訴人時，亦未向上訴人查詢，顯有重大過失等語，資為抗辯。 原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：被上訴人主張分別與上訴人締約購買系爭房屋，張淑娟繳交一百二十七萬六千元、許素蓮繳交四十九萬一千元、張忱慎繳交六十一萬二千元之價金予上訴人，而上訴人在促銷廣告上刊載多幀夾層屋實景照片，現場並有夾層設計之樣品屋，且上訴人交予被上訴人之廣告手冊及挑高美學實用手冊上確載：「空間加量不加價」，「尤其是可雙層使用的重量級挑高更是少見」，「多做一層空間，就等於多賺一倍房價」，「高巢讓您一戶抵三戶，大享雙層之福」，等夾層廣告語詞之事實，業據被上訴人提出不動產預定買賣契約書、土地預定買賣契約書、平面廣告、樣品屋照片、廣告手冊及空間挑高美學實用手冊為證，復為上訴人所不爭，堪信為真實。查，兩造所訂系爭不動產預定買賣契約書第二十一條第六款固約定：「甲乙雙方均完全充分瞭解有關本約買賣之詳細內容，並同意完全按本書面買賣契約及其附件約定所載為依據，不受其他任何口頭陳述或供參考之說明、廣告、圖片、資料及有關展示空間、擺飾佈置‥‥等影響。後者如與前者有所抵觸或差異時，仍以雙方簽訂之買賣契約及其附件約定為準」，同條第七款並約定：「有關本案在銷售過程中，甲乙雙方如有口頭約定其他任何事項，應在簽訂時一併提出，並以書面方式列入本不動產預定買賣契約書，始生效力。」等語；惟按消費者保護法第二十二條規定企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。消費者保護法施行細則第二十三條亦規定廣告的型式，是指利用電視、廣播、影片、幻燈片、報紙、雜誌、傳單、海報、招牌、牌坊、電話傳真、電子視訊、電子語音、電腦或其他方法，可使不特定多數人知悉其宣傳內容之傳播。預售屋之購屋人與建商訂定不動產買賣契約時，既無何成品可供實際之檢視，以決定是否購屋，自當信賴廣告上所載，準此，預售屋之建商以廣告內容誘發客戶預購房屋之動機，且進而以廣告內容與購屋人洽談該屋之性質時，除非建商另為特別之說明，否則該廣告之說明及樣品屋之示範應成為契約內容之一部。本件上訴人銷售系爭建物所印製之上開廣告及在工地所搭蓋之樣品屋，均強調「雙層使用」，並在挑高美學實用手冊告知消費者做夾層之素材，且強調混凝土是最安全耐久；顯係以系爭建物具有得規劃為夾層屋之特性為其促銷之重點，並足使消費者認為購買系爭房屋即得合法取得夾層使用空間，是被上訴人信賴該廣告內容，而與上訴人訂定本件不動產預定買賣契約，揆諸前揭說明，該廣告內容及樣品屋之示範即應成為兩造契約之一部分。上訴人主張兩造之權義應以契約書為準，不受各種廣告等之影響，且契約僅表明係挑高房屋，並未約定上訴人應施作夾層屋云云，顯不足採；且上開約定違反消費者保護法第二十二條之強制規定，應屬無效。上訴人雖抗辯依買賣契約第一條、第八條第四款、第二十一條第五款之約定，被上訴人應自行負責其合法性，並以證人即現場銷售人員蘇志強、黃匡玄為立證方法。惟依消費者保護法第十一條、第十二條所規定，定型化契約如有疑義時，應為有利於消費者之解釋，及契約之條款顯失公平者，契約應為無效。而預售屋之買賣，如建商可利用契約條款排除其所提供之房屋資訊，自顯失公平，應認無效。被上訴人主張於買受時並無時間充分閱覽契約書，銷售人員亦不許將契約書帶回閱覽後再作決定等事實，並經證人即被上訴人張淑娟之夫許華山、證人即被上訴人張忱慎之妻楊玉美證述明確，證人即購買戶趙月娥、朱媛媛、施美如亦為相同之證明，參以訴外人即其餘買主蔡宗德等五十九人均係在同日簽約並一次繳納訂金、簽約金等情有統一發票、契約書可憑，足見本件不動產預定買賣契約書第一條約定之本契約書於簽訂前已經甲方（即被上訴人）充分閱讀五天以上，並詳細審核完畢，與實情不符，自難憑認被上訴人已充分閱覽並瞭解系爭契約之內容。本件實際建築之房屋預留有空間，且預留窗戶、插座、管線、橫樑以供夾層之用，並通知購買戶繳納追加夾層設施款，其電話、電視、監控示意圖上亦有夾層之平面圖與相關文字；足令消費者誤認為室內夾層係可合法申請之使用空間。且被上訴人所購買之房屋主建物之面積僅一○‧五二坪至一六‧三二坪，若非可施作夾層增加使用面積，顯不足供一般家庭之居住使用，況依上訴人之廣告等資訊所示夾層部分乃可供規劃為房間等居住之使用，自非可視為係屬於裝潢或裝修工程部分而認有契約書第八條第四款約定之適用。準此，系爭房屋性質上須具有得規劃為夾層屋之特性，方符合兩造所訂本件買賣契約標的物所預定之效用至明。上訴人主張本件契約僅表明係挑高之房屋，並未約定應得施作夾層等語，尚難採信。上訴人所舉證人蘇志強、黃匡玄雖證稱：一般客戶都知道是夾層屋，有告知房子合法性自行負責……有告知被拆除之危險性云云，惟該二證人乃上訴人所委任之銷售人員，以抽取佣金為酬勞，是房屋買賣之成交與否，攸關其等利益，已難期渠等為客觀、公平之證言；況上訴人在廣告上均以夾層屋為促銷之強力訴求，廣告上並無任何夾層屋不合法之記載，何以銷售時上開證人反明確告知被上訴人「夾層為違建會被拆」此等嚴重影響房屋銷售之事實？顯悖經驗法則，不足採信。被上訴人基於信賴上訴人之廣告、展示之樣品屋及現場銷售人員之說明，與上訴人簽訂買賣契約，其於簽約前既無機會得以充分閱讀契約內容，簽約後又需受系爭契約條款之限制而不得以廣告內容、樣品屋示範、及銷售人員之說明加以爭執，系爭契約第二十一條第六款約定顯係違反公平互惠之平等原則，並與上開消費者保護法第二十二條之規範意旨相悖，對消費者顯失公平，此一約款即應為無效，上訴人自不得據以卸責。又本件系爭房地申請建造執照時，上訴人並未檢具興建夾層之工程圖說向建管機關取得施作夾層之許可，根本不得施作夾層，而且夾層也祗能在建築物之最上層或地面層為之，但本件被上訴人所購買，均非在地面一樓或最上層，且本件工地之容積率已用罄，是其所購房屋施作夾層均不合法，而被上訴人則根本無從考慮合法或不合法。故上訴人明知建築法令之限制，就系爭建物申請之建造執照及平面圖並無夾層設計，卻仍於其銷售系爭房屋之廣告中，以醒目之文字標示、樣品屋，強烈顯示以銷售樓地板與天花板間可加蓋樓層一層吸引消費者購買系爭房屋，然於廣告上隱瞞將遭到建築法規之不利處分，嚴重影響消費者權益之重要事項，致令消費者誤認室內夾層係獲合法申請之使用空間，進而誤認可以較低之價格做較大坪數之空間規劃，有違公平交易法第二十一條第一項之規定，上訴人被處分應立即停止於預售屋銷售廣告上為虛偽不實及引人錯誤之表示或表徵等情，並有行政院公平交易委員會八十六年度公處字第一四五號處分書附卷可稽，足見系爭房屋需可合法施作夾層，乃兩造買賣契約所預定之效用，並屬交易上重要之特性無疑。茲依前述說明，上訴人予以隱瞞此事實致被上訴人陷於錯誤與之訂約，則被上訴人主張撤銷本件買受房屋之意思表示，於法自無不合。再者，上訴人給付之系爭房屋已無法達到契約預定之效用，且該瑕疵屬於無法補正之嚴重瑕疵；而物之出賣人固應擔保其物於交付時無瑕疵存在，若瑕疵於清償期屆至而尚未交付以前確已存在者，買受人當非不得請求出賣人負擔瑕疵擔保責任（最高法院四十九年台上字第三七六號判例參照），被上訴人據以解除本件買賣契約，亦屬有據。上訴人雖又主張被上訴人在訂約時明知或因重大過失而不知購買夾層屋有隨時遭拆除之危險，自不得再以錯誤為由撤銷意思表示或解除契約；且台北市政府已訂定「台北市違建夾層屋處理方案」，內政部營建署亦擬修正「建築物室內裝修管理辦法」第三條第一項第一款有關室內裝修之定義，增列「隔層」項目，是適法之隔層是否構成瑕疵或無法補正，尚屬未定云云。惟查：有關興建夾層需請領建造執照及其審查許可之條件，係規定於建築法及建築技術規則，並非消費者一般生活之法律常識，亦非輕易可得而知之常識。上訴人所提照片辯稱另一「非常台北」工地樹立醒目招牌標示八十五年五月八日大成報所載夾層屋為違建，有隨時被拆除危險等語，惟上開照片並未註明拍攝之日期，已無從憑認本件購屋時，確已樹立上開招牌；且該招牌上所張貼之大成報新聞，其內容絲毫未提及夾層是違建，公平會認定是不實廣告等情，自難指被上訴人在訂約時明知或因重大過失而不知。且系爭房屋位於台北縣汐止鎮，「台北市夾層房屋處理方案」自無適用之餘地；又內政部營建署迄仍未修正「建築物室內裝修管理辦法」，且如准許建物之每層每戶均得施作夾層，則原建築法令有關使用強度、分區及容積管制之規定豈非全成具文？況被上訴人在訂約時即有意思表示錯誤之情形，渠等業已向上訴人為撤銷之意思表示，縱因法令之變更而使本件房屋可合法施作夾層屋，亦與本件契約之效力無涉。上訴人雖未將夾層部分之面積列入買賣房屋面積之內，惟未經合法請領建築執照及辦理保存登記之房屋，在未遭主管機關強制拆除之前，自仍得居住使用。上訴人既以廣告等促銷方法強調系爭房屋夾層部分之合法性，致被上訴人誤認可合法使用，則於訂約時，本諸誠信原則，上訴人理應明確告知購買戶關於夾層部分非適法而可能遭拆除之危險，自不得將此出賣人應告知之義務轉換由買受人負擔查詢該夾層是否為違章建築之義務，上訴人主張被上訴人未查問清楚，為有重大過失云云，殊不足取。從而，被上訴人依解除契約回復原狀及不當得利返還請求權之法律關係，請求上訴人分別如數返還被上訴人所繳價款及均自八十六年七月三日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，即有理由，為其心證之所由得，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，核無違誤。上訴人固爭辯原審「除非建商另為特別之說明，否則該廣告之說明及樣品屋之示範應成為契約內容之一部。」則其於契約第二十一條第六、七款約定廣告、樣品屋如與買賣契約抵觸，以買賣契約為準，並於買賣契約第八條第四款約定買方自行為室內裝潢或裝修工程，應自行負責其合法性，已為特別之說明，自不應將廣告成為契約內容之一部云云，惟原審已說明本件上開約定，顯失公平，依消費者保護法第十二條第一項之規定無效，且已說明「廣告上並無任何有關夾層屋是否不合法之記載」、「系爭房屋既無從施作合法夾層供被上訴人居住使用，上訴人隱瞞此事實…」（見原判決正本第十五頁、十八頁），顯已說明所稱「特別之說明」，上訴人既未於廣告上為任何有關夾層屋是否不合法之記載，自難謂已為特別之說明。至上訴人另謂原審以被上訴人之配偶為證人，卻指上訴人所舉證人蘇志強、黃匡玄為上訴人之受僱人，證言偏頗不足採，顯違證據法則云云，惟查原審雖採信被上訴人之配偶之證言，但佐以其他承購戶之證言及其他購屋同一天繳款之買賣資料（見原判決正本第十三、十四頁），自無違證據法則。上訴論旨，係就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。 據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 八十八 年 八 月 二十 日最高法院民事第一庭 審判長法官 李 錦 豐 法官 楊 鼎 章 法官 李 慧 兒 法官 王 茂 修 法官 顏 南 全 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十八 年 九 月 七 日
