要旨
買受人因買賣標的存有物之瑕疵而請求減少價金者，其本質亦為不完全給付損害賠償之一種，此觀民法第三百六十條規定自明。 原審未詳加調查審認兩造間產權移轉登記及受領房屋之情形，徒以被上訴人表示不願受領該非依債之本旨所為之給付，及其請求減少價金，係因上訴人之給付有價值減少之瑕疵，非基於損害賠償所為之請求，與上訴人是否多給付公共設施無涉，即認無損益相抵原則之適用，而為上訴人不利之判決，自屬可議。
案由
最高法院民事判決 八十九年度台上字第三○號上 訴 人 溫哥華建設股份有限公司 法定代理人 黃 敏 義 被 上訴 人 彭 康 熙 彭蘇雪杏 彭 永 森 共 同 訴訟代理人 彭 火 炎律師 陳 勇 松律師 魏 順 華律師 右當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十七年十月二十日臺灣高等法院第二審更審判決（八十六年度上更 字第三一一號），提起上訴，本院判決如左：
主文
原判決關於駁回上訴人之訴及上訴，暨該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。 其他上訴（即擴張之訴部分）駁回。 第三審訴訟費用，關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。
理由
本件上訴人主張：被上訴人彭永森、彭蘇雪杏、彭康熙分別於民國八十年六月二十五日、八十一年三月六日與伊訂立土地預定買賣契約書及房屋預定買賣契約書，向伊購買世紀星鑽Ｌ戶編號第十二棟第一樓、二樓、三樓、四樓之預售房地。伊已將系爭房屋建妥，並將所有權移轉登記與被上訴人，彭永森之房屋為門牌新竹縣竹東鎮○鄉里○○路二○五之十一號一樓（建號一六九四），彭蘇雪杏之房屋為同號二樓（建號一六九五），彭康熙之房屋為同號三樓（建號一六九六）及同號四樓（建號一六九七）。系爭房屋坐落之基地即新竹縣竹東鎮○○段二二六七號土地，面積○‧二四八三公頃，應有部分二四八三分之一一二，因被上訴人間係夫妻子女關係，均同意登記為彭康熙所有。被上訴人應付之房地價金為彭永森新臺幣（下同）四百十萬元，彭蘇雪杏三百六十萬元，彭康熙三百五十萬元（三樓）及三百六十八萬元（四樓），詎僅分別給付自備款一百九十一萬元（彭永森部分）、一百三十九萬元（彭蘇雪杏部分）、一百三十五萬元及一百四十萬元（彭康熙部分），另於八十二年七月三十一日共同給付五百萬元（平均每戶一百二十五萬元），是被上訴人尚欠伊價金九十四萬元（彭永森）、九十六萬元（彭蘇雪杏）、九十萬元（彭康熙）、九十四萬元（彭康熙）。伊於八十二年十月十五日函催限於五日內繳清，逾期應依買賣契約加計千分之一滯付金，被上訴人迄未繳清等情，求為命彭康熙給付一百九十三萬元、彭蘇雪杏給付九十六萬元、彭永森給付九十四萬元，並均加計自八十二年十月二十四日起至清償日止按日以千分之一計算違約金之判決。（關於違約金部分，上訴人起訴原請求均自起訴狀繕本送達翌日起算，上訴二審後，擴張請求均自八十二年十月二十四日起算。又第一審命彭永森給付四十四萬三千零八十一元，命彭蘇雪杏給付五十二萬五千四百六十一元，命彭康熙給付一百五十萬九千四百九十七元，及均自八十三年一月八日起至清償日止按日以千分之一計算之違約金，而駁回上訴人其餘之訴。兩造各就於己不利之判決，提起第二審上訴。其中關於命彭永森給付一萬六千零十八元部分，經原法院前審判決駁回，已告確定。） 被上訴人則以：系爭土地之出賣人為訴外人溫福照，而系爭房屋之一、二、三樓則係向訴外人黃有發購買，僅四樓部分係向上訴人買受，上訴人不得對伊請求給付系爭土地及一、二、三樓房屋之價金。又伊買受之系爭房屋，面積均有短少，而分別受有三十九萬一千四百十九元（彭永森部分）、三十一萬九千九百九十一元（彭蘇雪杏部分）、三十萬五千九百五十五元（彭康熙部分）之損害；上訴人將法定防空避難空間違法規劃為停車位，伊所分得者，均屬違法之停車位，具有物之瑕疵，應由上訴人負與出賣人同一之擔保責任；而系爭房屋具有：一、二、三樓未依約裝設廚具、公共設施尚未點交、一樓地板未崁銅條磨石子、二樓及三樓室內未作套房設備、二樓部分未粘貼磁磚、四樓部分未鋪設櫸木地板等不完全給付之瑕疵，上訴人亦應補正，且依法伊均得主張減少價金，並與上訴人請求之價金相抵銷。再者，伊縱有違約情事，約定之違約金亦屬過高，應予酌減等語，資為抗辯。 原審以：系爭土地買賣契約之出賣人固為溫福照，惟溫福照已將其權利讓與上訴人，有讓與書可稽。又系爭一、二、三樓房屋買賣契約之出賣人雖為黃有發，然系爭房屋均由上訴人興建完成並辦理保存登記後，移轉登記為被上訴人所有，被上訴人自簽約後，亦均向上訴人繳交價款，足見實際買賣當事人為兩造。上訴人主張彭永森、彭蘇雪杏、彭康熙分別向伊購買系爭房屋一樓、二樓、三樓及四樓，價金依序為：彭永森四百十萬元、彭蘇雪杏三百六十萬元、彭康熙三百五十萬元及三百六十八萬元，伊已完工取得使用執照，並辦理所有權移轉登記及交付房屋與被上訴人，彭永森、彭蘇雪杏、彭康熙僅分別給付一百九十一萬元、一百三十九萬元、一百三十五萬元及一百四十萬元，另於八十二年七月三十一日共同給付五百萬元（平均每戶一百二十五萬元），計依次尚欠系爭房地價金九十四萬元、九十六萬元、九十萬元及九十四萬元之事實，業據提出預定買賣契約書、建築改良物登記簿謄本、土地登記簿謄本、使用執照、停車位使用證明書、面積計算表等為證，且為被上訴人所不爭執，堪信為真實。被上訴人辯稱系爭房屋室內坪數不足一節，查彭永森買受之系爭一樓房屋，契約載明私有面積四一‧三九坪，上訴人交付者僅三五‧一四坪，計短少六‧二五坪；彭蘇雪杏買受之系爭二樓房屋，契約載明私有面積四一‧三九坪，上訴人交付者僅三五‧一六坪，計短少六‧二三坪；彭康熙買受之系爭三樓、四樓房屋，契約載明私有面積分別為四一‧三九坪、三五‧三九坪，上訴人交付者僅三五‧一六坪，計分別短少六‧二三坪、○‧二三坪，有房屋預定買賣契約書及建築改良物登記簿謄本足憑。依被上訴人買受之單價計算，依序受有三十九萬一千四百十九元、三十一萬九千九百九十一元、三十萬五千九百五十五元及五千七百五十一元之損害。被上訴人主張於系爭房地之買賣價金中予以扣除，尚屬有據。至上訴人主張其給付之公共設施較原契約為多，應由被上訴人計付價款云云，經查兩造所訂之房屋預定買賣契約書就所買賣房屋之總面積中包括私有面積、公共設施持分使用面積，均已記載清楚，而公共設施部分非若私有面積部分，有特定之範圍，而是以持分方式登記，依土地登記規則第七十五條第一項但書規定，預售屋公共設施持分比例之分配，為房屋起造人之建商擁有絕對之主導權。系爭房屋買賣契約均註明贈送地下室停車位一個，而地下室停車位並無個別獨立之產權，係以公共設施持分之方式登記，上訴人登記與被上訴人之公共設施，其持分換算面積相當於買賣契約所載面積部分，屬依買賣契約所為之給付，其登記之公共設施應有部分相當於一個停車位分攤部分者，則屬履行贈與契約之結果，若再有超出之部分，則屬非依債之本旨所為之給付，被上訴人自得拒絕受領，被上訴人已表示不願受領該非依債之本旨所為之給付，上訴人主張依買賣契約請求彭永森等給付此部分之價金，即嫌無據。又被上訴人請求上訴人減少價金，係因上訴人之給付有價值減少之瑕疵，並非基於損害賠償而為請求，與上訴人是否多給付公共設施無涉，自無損害賠償中關於損益相抵原則之適用。另查上訴人交付之系爭房屋中，一樓旁之防火巷（施作為水溝）並未加蓋，地板鋪設四○×四○地磚，未依兩造合約崁銅條磨石子，二樓未依約鋪設磁磚，未依約裝設廚具、隔間、衛浴設備，三樓室內未作套房衛浴設備、廚具、隔間等，四樓室內未依約鋪設磁磚及隔間、衛浴設備等，業據會同建築師公會指定之建築師陳國禧履勘現場查明，且為上訴人所不否認，足證系爭房屋確有上述瑕疵。上訴人依約既負有給付無瑕疵之物之責任，其所給付之系爭房屋既有瑕疵，即應負責，此部分被上訴人請求減少價金，亦屬有據。至於扣除金額之標準經送請臺灣省建築師公會新竹縣市辦事處鑑定，該未依約施工部分之價格如原判決附表二所示，兩造均無異議，核減之金額自應以該附表二為準。綜上所述，上訴人所得請求之價金於扣除前述私有面積不足及瑕疵部分後，彭永森尚應給付三十八萬八千八百七十一元；彭蘇雪杏尚應給付三十三萬六千五百七十九元；彭康熙尚應給付四十四萬四千九百零五元及六十五萬六千四百四十一元（合計一百十萬一千三百四十六元）。末按約定之違約金額過高者，法院得酌減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。兩造房屋預定買賣契約書第五條所約定買方接到賣方通知繳款日起第六日未依約交付，應按日支付千分之一之滯付金，核其性質屬懲罰性之違約金，經審酌一般客觀事實、社會經濟狀況及上訴人所受損害情形，認上訴人所請求按日計算千分之一之違約金確屬過高，應以每日千分之○‧五計算為適當。上訴人擴張請求自八十二年十月二十四日起算違約金，雖提出八十二年十月十五日由呂理胡律師具名致彭康熙之催告信函，惟並無該信函已送達與彭康熙之證明，且未提出同年月二十四日之六日前已催告彭永森、彭蘇雪杏之證明，其擴張請求自八十二年十月二十四日起算違約金，尚嫌無據，不應准許。上訴人請求被上訴人給付違約金之起訴狀繕本係於八十三年一月七日送達與被上訴人，有送達回證可稽，自兼有催告被上訴人給付價金之意思，依買賣契約第五條之約定，被上訴人自同年月十四日起始應支付違約金。而彭永森、彭蘇雪杏、彭康熙分別於八十四年一月五日給付四十四萬三千零八十一元、五十二萬五千四百六十一元、一百五十萬九千四百九十七元，為上訴人所不爭。自八十三年一月十四日至八十四年一月五日計三百五十七日，依前述被上訴人所應給付之金額，分別按每日千分之○‧五計算違約金，被上訴人應付之違約金計彭永森六萬九千二百五十八元、彭蘇雪杏五萬九千九百七十六元、彭康熙十九萬六千七百零七元，則彭永森、彭蘇雪杏、彭康熙截至八十四年一月四日止依序僅應給付四十五萬八千一百二十九元、三十九萬六千五百五十五元、一百二十九萬八千零五十三元。彭永森、彭蘇雪杏、彭康熙於八十四年一月五日已分別給付上訴人四十四萬三千零八十一元、五十二萬五千四百六十一元、一百五十萬九千四百九十七元，彭蘇雪杏、彭康熙所為給付已逾上訴人得請求之金額，彭永森所為給付扣除已確定之一萬六千零十八元，亦逾上訴人得請求之金額等詞。爰將第一審所為上訴人勝訴部分之判決，除確定部分外廢棄，改判駁回上訴人之訴，並維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決，駁回其上訴及駁回其原第二審擴張之訴。關於原審駁回上訴人擴張之訴部分：經核於法並無不合。上訴論旨，指摘此部分原判決不當，求予廢棄，非有理由。 關於原審駁回上訴人之訴及駁回其上訴部分：按買受人因買賣標的存有物之瑕疵而請求減少價金者，其本質亦為不完全給付損害賠償之一種，此觀民法第三百六十條規定自明。又上訴人已將系爭房屋所有權連同公共設施應有部分（包括超出契約約定部分）移轉登記與被上訴人，為原判決確定之事實，被上訴人且稱系爭房屋上訴人已點交與伊遷入居住（見一審卷第一九四頁）。乃原審未詳加調查審認兩造間產權移轉登記及受領房屋之情形，徒以被上訴人表示不願受領該非依債之本旨所為之給付，及其請求減少價金，係因上訴人之給付有價值減少之瑕疵，非基於損害賠償所為之請求，與上訴人是否多給付公共設施無涉，即認無損益相抵原則之適用，而為上訴人不利之判決，自屬可議。次按審酌違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益以為衡量之標準，且應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定。原判決未說明前述實際情況並詳加斟酌，僅泛稱審酌一般客觀事實、社會經濟狀況及上訴人所受損害等情形，遽認上訴人請求按日計算千分之一之違約金過高，應以每日千分之○‧五為適當，亦嫌疏略。又上訴人係主張彭康熙向伊購買兩戶房屋，尚欠價金九十萬元及九十四萬元，乃竟訴請彭康熙給付一百九十三萬元，是否計算有誤？抑另有其他金額在內，原審未予釐清，尤欠允洽。上訴論旨，指摘此部分原判決不當，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 八十九 年 一 月 六 日最高法院民事第五庭 審判長法官 蕭 亨 國 法官 吳 正 一 法官 陳 淑 敏 法官 葉 勝 利 法官 謝 正 勝 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十九 年 一 月 二十四 日
