要旨
得以行使終止權而消滅其契約關係者，應以開始履行之繼續性契約為限，蓋已開始履行之繼續性契約，無須因嗣後有債務不履行之情事，而使其溯及的消滅契約關係之必要，否則徒增法律關係之複雜；惟尚未履行之繼續性契約，則無此顧慮，非不得容許法定或意定解除權之行使。故屬繼續性之租賃契約，在出租人尚未合法交付租賃物與承租人以前，當事人之一方非不得依民法第二百五十四條規定解除租賃契約。本院五十一年度台上字第二八二九號判例所稱「租賃契約一經合法成立，除有終止之原因外，不能以解除之意思表示，使之消滅」，係指已開始履行之租賃契約而言。
案由
最高法院民事判決 九十一年度台上字第五七七號上 訴 人 陳 東 榮 訴訟代理人 劉 承 斌律師 被 上訴 人 吳 仁 宏 陳宋阿梅 右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國八十九年六月十三日台灣高等法院第二審判決（八十九年度上字第三四八號），提起上訴，本院判決如左：
主文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理由
本件上訴人主張：伊於民國八十七年六月二十日，承租被上訴人所有坐落台北縣蘆洲市○○○路七十五號二樓房屋（下稱系爭房屋），租期自八十七年七月十日起至八十八年七月九日止計一年，八十七年七月十日至八十八年一月九日，月租新台幣（下同）七萬元，八十八年一月十日至八十八年七月九日，月租七萬五千元，押租金二十四萬元，伊並交付原判決附表所示租金支票十二紙予被上訴人，均已兌現。惟被上訴人於八十七年七月十日，未將系爭房屋前門遙控器鑰匙交予伊，未依債之本旨履行交屋義務，迭經催告仍拒不補正，伊乃依法解除契約，但受有支付已僱用員工薪資之損失等情。求為命被上訴人賠償伊所受之損害二十五萬元，返還租金及押租金計一百一十一萬元並加付法定遲延利息之判決。 被上訴人則以：租賃標的之房屋已交付上訴人，上訴人以伊未於八十七年七月十日前將上訴人額外要求封閉之樓梯口補好，作為解約之理由，顯不可採等語，資為抗辯。原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，係以：㈠按契約之解除，係契約當事人之一方，因法律上或契約上解除權之行使，而使債權契約之效力溯及消滅之一方的意思表示；契約之終止則以使契約所生之法律關係終止，其效力向將來消滅之一方之意思表示，故契約終止以繼續之契約關係為對象，其結果不發生回復原狀之問題。而租賃契約所發生債之關係，在履行上須持續不斷之實現，屬繼續性之契約，故使租賃契約歸消滅者，除因期限屆滿外，僅終止契約而已，解除契約則不與焉。最高法院五十一年度台上字第二八二九號判例謂：「解除契約，係指當事人之一方，行使其本於法律或契約所定之解除權，使契約自始歸於消滅之一方的意思表示而言。租賃契約一經合法成立，除有終止之原因外，不能以解除之意思表示，使之消滅」，即同此旨。㈡查兩造租賃契約既經合法成立，則上訴人主張其因被上訴人遲延給付合於使用目的之租賃物縱屬實在，亦僅發生上訴人得終止租賃契約之問題，上訴人依民法第二百五十四條、第二百五十九條之規定解除契約，請求回復原狀，即有未合。又上訴人主張其於八十七年七月十日至八十七年八月九日已僱傭員工十名，計支出薪資二十五萬元云云，然查上訴人提出之十份僱傭契約，其僱用人為蜂寶實業有限公司非上訴人，自不得認係上訴人受有損害，其請求被上訴人賠償損害，為無理由等詞。為其判斷之基礎。 按得以行使終止權而消滅其契約關係者，應以開始履行之繼續性契約為限，蓋已開始履行之繼續性契約，無須因嗣後有債務不履行之情事，而使其溯及的消滅契約關係之必要，否則徒增法律關係之複雜；惟尚未履行之繼續性契約，則無此顧慮，非不得容許法定或意定解除權之行使。故屬繼續性之租賃契約，在出租人尚未合法交付租賃物與承租人以前，當事人之一方非不得依民法第二百五十四條規定解除租賃契約。本院五十一年度台上字第二八二九號判例所稱「租賃契約一經合法成立，除有終止之原因外，不能以解除之意思表示，使之消滅」，係指已開始履行之租賃契約而言。原審以上訴人主張被上訴人迄未合法交付租賃物，經催告仍未於期限內履約，縱屬實在，亦僅發生上訴人得終止租賃契約之問題，上訴人據以主張解除契約，於法不合等語，其法律見解即有可議。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 九十一 年 三 月 二十九 日最高法院民事第一庭 審判長法官 李 錦 豐 法官 楊 鼎 章 法官 吳 麗 女 法官 謝 正 勝 法官 陳 國 禎 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 九十一 年 四 月 十八 日
