要旨
系爭增設建物既屬該大廈區分所有權人所共有，上訴人主張應將之拆除，自屬對於公寓大廈之重大修繕及改良，即應優先適用公寓大廈管理條例第三十一條之規定，由區分所有權人會議決議行之，上訴人個人本於其共有人之權利，依民法第八百二十一條規定為請求，於法不合。
案由
最高法院民事判決 九十三年度台上字第一○四三號上 訴 人 黃文福 黃文祥 共 同 訴訟代理人 郭世昌律師 被 上訴 人 大大建設股份有限公司 法定代理人 王大進 被 上訴 人 都薈通公寓大廈管理委員會 法定代理人 林慶元 右當事人間請求排除侵害事件，上訴人對於中華民國九十一年十月十六日台灣高等法院第二審判決（九十一年度上易字第五七五號），提起上訴，本院判決如下：
主文
上訴駁回。 第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由
本件上訴人主張：伊係坐落台北縣三重市○○○段過圳小段一六六地號土地（下稱系爭土地）及其上建物即都薈通大廈之共有人。承建該大廈之被上訴人大大建設股份有限公司（下稱大大公司）於民國八十八年六月八日取得使用執照後，竟二次施工，於系爭土地原應作為開放空間使用部分，設置如原判決附圖所示Ａ部分面積三點零五平方公尺之鐵門、樑柱，及Ｂ部分面積二十一點八七平方公尺之警衛室（下稱增設建物），並於八十九年四、五月間將之交予被上訴人都薈通公寓大廈管理委員會（下稱都薈通管委會）占有。該增設建物既經台北縣政府認定違反實施都市計劃地區建築基地綜合設計鼓勵辦法第四、十條，及建築法第二十五條第一項等規定，可見都薈通管委會及大大公司係無權占有伊及其他共有人所共有之系爭土地。爰本於民法第七百六十七條及第八百二十一條之規定，為全體共有人之利益，求為命被上訴人將該增設建物拆除，將土地返還予伊及其他共有人全體之判決。 被上訴人大大公司辯以：增設建物已移交都薈通管委會占有、管理，伊已非系爭土地之占有人，自不負將之拆除並返還土地之責任等語。 被上訴人都薈通管委會則以：增設建物於伊成立之初即已存在，雖與原先設計圖略有不符，但並不影響任何人得自由使用、進出規劃為開放空間之綠地及其上之休憩設施。又該建物業經全體住戶依公寓大廈管理條例第十一條之規定連署決議予以保留，上訴人提起本件訴訟，亦違反全體共有人之利益等語，資為抗辯。 原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：都薈通大廈各住戶所有權人於訂立預售屋買賣契約時，已同意大大公司得變更設計，故增設建物部分雖屬與原設計圖略有差異之二次施工，且大大公司並未先聲請執照變更致有違建築法第二十五條之規定，然大大公司既有權變更設計，則其為都薈通大廈全體住戶作為管理社區公共安全使用而興建系爭增設建物，並於興建後未收取任何費用即交付全體住戶使用，足見該增設建物應屬都薈通大廈之公共設施，為全體共有人所共有。上訴人以增設建物係大大公司所有、無權占用系爭土地為由，請求該公司將之拆除並返還土地部分，自屬無據。其次，增設建物縱與原先設計圖略有不同，但該增設之目的在於強化社區之安全性及維護其內綠化休憩設施，以免因不當使用而造成危害公共安全之情事，堪認其設置功能在於增進全體住戶之居住安全。參以都薈通管委會所提出之住戶調查意見表所示，多數住戶不同意拆除該增設建物，即難認將增設建物拆除係基於全體共有人之利益。上訴人依民法第八百二十一條規定請求拆除增設建物，將土地返還共有人全體，於法未合，不應准許。為原審心證之所由得，並說明兩造其餘攻擊防禦方法不予逐一論述之理由，因而維持第一審所為上訴人就大大公司部分敗訴之判決，駁回其該部分之上訴，並廢棄第一審所為上訴人就都薈通管委會部分勝訴之判決（即命都薈通管委會拆除增設建物並返還土地），改判駁回上訴人該部分之訴。 按公寓大廈，指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。其中具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者，為專有部分；專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，則為共用部分。又共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之；而區分所有權人會議之決議，關於公寓大廈之重大修繕或改良事項，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。此觀公寓大廈管理條例第三條第一、三、四款、第十一條第一項、第三十一條第一項第二款等規定即明。本件大大公司所增設之警衛室及鐵門、樑柱，未辦理建物所有權登記，其目的在於強化社區之安全性及維護其內綠化休憩設施，以免因不當使用造成危害公共安全之情事，而與增進全體住戶之居住安全有關，且經大大公司交與都薈通管委會占有使用等情，為原審合法認定之事實，揆諸首揭說明，應認此項增設建物在使用上及構造上均不具獨立性，尚不得單獨成為所有權客體，性質上即為都薈通大廈之共用部分，其權利應屬全體區分所有權人共有，不因其是否違反行政規定而有不同。是系爭增設建物既屬該大廈區分所有權人所共有，上訴人主張應將之拆除，自屬對於公寓大廈之重大修繕及改良，即應優先適用公寓大廈管理條例第三十一條之規定，由區分所有權人會議決議行之，上訴人個人本於其共有人之權利，依民法第八百二十一條規定為請求，於法不合。原判決理由應予補充之。上訴論旨，猶就原審採證、認事及解釋契約之職權行使，暨原判決贅述之理由，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非有理由。 據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 九十三 年 五 月 二十七 日最高法院民事第七庭 審判長法官 蘇 茂 秋 法官 朱 建 男 法官 蘇 達 志 法官 陳 碧 玉 法官 沈 方 維 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 九十三 年 六 月 七 日
