要旨
被告在裁判上援用民法第二百六十四條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為給付或已提出給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不能遽將原告之訴駁回。本院二十九年上字第八九五號著有判例。
案由
最高法院民事判決 九十四年度台上字第一七○號上 訴 人 太祐開發股份有限公司 法定代理人 林 和 生 上 訴 人 林 杰 生 共 同 訴訟代理人 鍾 竹 簧律師 被 上訴 人 張曾秀琴 羅張裕宜 上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國九十三年三月九日台灣高等法院台南分院第二審更審判決（九十二年度上更（一）字第四三號），提起上訴，本院判決如下：
主文
原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
理由
本件上訴人主張：被上訴人張曾秀琴、羅張裕宜分別於民國八十一年五月十八日、五月二十三日依序向上訴人太祐開發股份有限公司（下稱太祐公司）購買其興建之財星廣場大樓三樓編號一七、一六號房屋（下稱系爭房屋）及向上訴人林杰生購買各該房屋所坐落雲林縣斗六市○○段三四三之六等號土地（下稱系爭土地）之所有權應有部分（下稱應有部分）。伊等已分別於八十四年七月二十二日、同年九月一日將系爭土地各應有部分十萬分之一一○、系爭房屋即門牌雲林縣斗六市○○路七號三樓各應有部分一千分之一五移轉登記予張曾秀琴（指定第一審共同被告張家福為登記名義人）及羅張裕宜，惟張曾秀琴、羅張裕宜各積欠太祐公司房屋價金新台幣（下同）十八萬元、林杰生土地價金七十七萬元迄未清償。依兩造訂立之房屋預定買賣契約書第二條及第十五條約定，被上訴人應於接到伊等繳款通知之日起七天內繳付價金，逾期應加付按日以千分之一計算之滯納金。經伊等於八十四年九月十一日通知被上訴人交屋，續於同年九月二十日催告被上訴人繳款，被上訴人於翌日收受信函，即應自同月二十九日起加付滯納金等情，爰依買賣之法律關係，求為命張曾秀琴、羅張裕宜各給付太祐公司十八萬元、林杰生七十七萬元，及加給自八十四年九月二十九日起算，按日以千分之一計算滯納金之判決（其中滯納金超過按週年利率百分之二十計算及張曾秀琴部分自訴狀繕本送達翌日即八十八年六月二十六日起算部分，暨上訴人另請求張家福給付部分，分別經第一審、原審判決上訴人敗訴，未據其聲明不服）。 被上訴人則以：上訴人太祐公司所興建之財星廣場大樓，存有重大瑕疵，未設置三樓往四樓之電扶梯，三樓陽台未照設計圖施工，將陽台改建為室內面積，上訴人雖將土地及房屋產權過戶至被上訴人名下（其中編號十七房屋部分係移轉為張家福名義），然因被上訴人所購房屋存有瑕疵，上訴人亦未履行承諾統籌規劃經營商場百貨，且依房屋與土地買賣契約所載，二者具有不可分之並存關係，房屋既有瑕疵，土地之買賣契約自無法單獨有效成立，被上訴人就土地與房屋自得行使同時履行抗辯權，拒絕給付價金等語，以資抗辯。（另被上訴人提起反訴主張解除契約，請求上訴人太祐公司應返還被上訴人各九萬元，上訴人林杰生應返還被上訴人各三十三萬元，及各自八十四年九月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，業經本院發回更審前，原法院判決被上訴人敗訴確定。） 原審將第一審所為命被上訴人張曾秀琴、羅張裕宜各給付上訴人太祐公司十八萬元、林杰生七十七萬元，及張曾秀琴自八十八年六月二十六日、羅張裕宜自八十四年九月二十九日起，均按週年利率百分之二十計算滯納金部分之判決廢棄，改判駁回被上訴人該部分之訴，無非以：上訴人主張之前揭事實，為被上訴人所不爭執，並有土地及房屋預定買賣契約書、土地登記簿謄本、建築改良物登記簿謄本及催告函可稽，堪認為實在。經查依系爭房屋預定買賣契約書所載，被上訴人購買之財星廣場大樓三樓編號十七、十六號房屋面積約二．七三坪，其附件建材設備說明係分為商場、商務套房二類分別列載，其附圖記載該三樓為商場，另附件設計圖於三樓設計有上下電扶梯；次依系爭建築改良物登記簿謄本登載內容，該三樓之主要用途為商場，面積四一○．四一平方公尺，被上訴人之應有部分各為一千分之十五計算結果，被上訴人所購買之系爭房屋應有部分，折算面積為各約六．一六平方公尺，約一．八六坪，該大樓之預售廣告單記載，地下二樓供作停車場，地下一樓供作美食廣場，一至三樓供作百貨名店，四至六樓供作大型綜合商場，七至十二樓供作商務套房使用，顯見被上訴人辯稱其所購買之系爭房屋係屬商場，已非無據。又據上訴人所提出之雲林縣政府八四雲營使字第四五七號使用執照，第三層及第四層工程圖樣之建築物平面圖影本，其上第四層雖未有電扶梯之設計；然依契約附件所附之第三層設計圖，其上既有上下電扶梯之設計，且房屋預定買賣契約書第二十條復約定：「本契約之附件視為本約之一部分，與本約具同等效力，雙方均應共同遵守履行，如有一部分不履行，視同違約」等語。足見被上訴人辯稱其所購買之第三層系爭房屋，應有電扶梯相通及有陽台之施設，自屬可採，則上訴人太祐公司自應依約完成建屋交付上訴人使用，始符合債之本旨。惟上訴人太祐公司所興建之財星廣場大樓，經原審履勘現場結果，認該大樓位在斗六市圓環邊，附近商家林立市況繁榮，被上訴人所購買之系爭房屋，位在該大樓三樓。目前大樓一樓開設太陽城遊樂場；二樓隔間成套房；三樓也用木板隔間，編號十六、十七攤位亦已隔間，天花板已做輕鋼架；編號二十六、二十七攤位陽台部分已改為室內；二樓至三樓有電扶梯，電扶梯在二樓及三樓處都用鐵門關起來；三樓則無通往四樓之電扶梯；編號十六、十七對面電扶梯前更做了一道水泥磚牆，無法通電扶梯；四樓則開設永昌證券公司等情，有該勘驗筆錄在卷足稽。顯見上訴人太祐公司就被上訴人所購買之系爭房屋，確有未依約施作電扶梯、陽台，及未履行承諾統籌規劃經營商場百貨之事實。系爭買賣標的物確有瑕疵，且其瑕疵係因上訴人太祐公司未完工，而可歸責於上訴人太祐公司。被上訴人抗辯上訴人太祐公司未依約完工，應負債務不履行之責任，核與事實相符，堪予採信。至系爭房屋雖經主管建築機關派員查驗完竣，核發使用執照；惟實務上主管建築機關派員查驗核發使用執照之目的，僅在依法建立建築物之行政管理，至於受查驗之建築物是否合於契約之完工，有無瑕疵之民事糾葛等私法判斷，仍應以現場之實際鑑定為準，不得因已領有使用執照，即推認該建築物必已完工，而無任何私法上之瑕疵，本件系爭建物既有上開之瑕疵，自不因已通過建管領有使用執照而受影響。則上訴人太祐公司除應負物之瑕疵擔保責任外，其未依債務之本旨提出，且其事由應可歸責於上訴人太祐公司，核係不完全給付，被上訴人除得依法主張物之瑕疵擔保責任外，並得主張不完全給付之債務不履行責任。而上訴人太祐公司既應負不完全給付之債務不履行責任，則上訴人太祐公司於向被上訴人行使價金給付請求權時，被上訴人依法自得主張同時履行抗辯，拒絕給付價金。查上訴人太祐公司於八十四年九月二十日，向被上訴人為催告行使價金給付請求權後，被上訴人既已於同年月二十三日，以存證信函向上訴人太祐公司主張系爭建物有重大瑕疵，要求上訴人儘速補正及完工，否則將依債務不履行之相關規定請求損害賠償，或依民法第二百六十四條行使同時履行抗辯權等意旨，益見被上訴人已有對上訴人太祐公司為同時履行抗辯之主張，被上訴人依法自得拒絕給付，而無遲延給付之問題。按上訴人太祐公司所興建之系爭房屋，既有前揭之瑕疵存在，且被上訴人所購買之房屋依約係充供商場使用，則樓層間上下之方便自屬極其重要之一環，依契約書附件所附設計圖，三樓原設有上樓及下樓之電扶梯，惟上訴人太祐公司實際興建時，卻只設置二樓往三樓之電扶梯，而未設置三樓往四樓之電扶梯，且又將上三樓之電扶梯以牆堵住，自將嚴重影響被上訴人所購買三樓房屋之價值；況上訴人太祐公司於房屋興建完成後，無法履行「財星廣場」預售時之承諾，即統籌規劃經營商場百貨，地下一樓及地上一樓先規劃為美食廣場及百貨名店，如今皆作為電動遊樂場使用，大大減損財星廣場整體價值，且明顯違反公平交易法之不實廣告規定，依消費者保護法第二十二條及第二十三條特別規定，企業經營者應負廣告真實之義務，上訴人太祐公司違約，造成被上訴人原先購買此商場經營百貨之計劃毀滅，形成所買房屋不合使用目的，亦嚴重損害被上訴人之權益。又按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第一百四十八條第二項定有明文。上訴人太祐公司所興建之系爭房屋，於結構體剛興建完成時即存有重大瑕疵，連電扶梯都未裝設，經被上訴人再三請求補修，上訴人太祐公司歷經數年，迄今仍不將房屋瑕疵修補而任其荒廢，反要求被上訴人給付價金，顯亦已違反誠實信用之方法。而依兩造所簽訂之房屋買賣合約書第十八條第一項，及土地買賣合約書第七條，均規定二項合約書具有不可分之並存關係，對各項約定應履行之義務負連帶責任，任何一部分不履行時，視為契約全部違約。上訴人太祐公司所興建之「財星廣場大樓」，既有如上之重大瑕疵，影響被上訴人所購三樓房屋之價值，亦即上訴人太祐公司既因所出售之房屋存有瑕疵，而不得向被上訴人請求給付房屋買賣價金尾款，則上訴人林杰生亦不得向被上訴人請求給付土地買賣價金尾款。上訴人雖已全部依約將產權過戶清楚，且被上訴人尚有約七成之土地及房屋價款未付，然因系爭房屋有前揭物之瑕疵，迄未依約完工交付被上訴人，且嚴重影響被上訴人購屋之合法權益，則被上訴人於上訴人催告請求給付價金時，主張同時履行抗辯權，而拒絕給付，自無違反誠實信用濫用同時履行抗辯權之問題。從而上訴人本於買賣契約之法律關係，請求被上訴人分別給付上開房屋、土地價金及滯納金，自屬無據，不能准許等詞，為其判斷之基礎。 惟按被告在裁判上援用民法第二百六十四條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為給付或已提出給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不能遽將原告之訴駁回。本院二十九年上字第八九五號著有判例。查本件上訴人前曾起訴主張解除兩造間買賣契約，請求返還已登記予被上訴人之系爭房地，受敗訴確定，而被上訴人於本件訴訟中提起反訴，主張解除系爭買賣契約，請求上訴人返還已付之價金，亦受敗訴判決確定，為兩造所不爭執，系爭買賣契約仍有效存在，而被上訴人對於積欠上訴人系爭價金部分並不爭執，僅就上訴人太祐公司所建系爭房屋有未設電扶梯及陽台隔間之瑕疵，主張同時履行之抗辯為原審所確定之事實，倘該房屋之瑕疵應由上訴人太祐公司負補正之責，依前揭判例說明，原審應為上訴人提出補正之給付時，被上訴人即向上訴人為給付之判決，不能遽將上訴人之訴駁回。原判決以被上訴人主張同時履行抗辯為可採，而未為對待給付之判決，自有未合。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，為有理由。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。 中 華 民 國 九十四 年 一 月 二十七 日最高法院民事第八庭 審判長法官 劉 延 村 法官 陳 重 瑜 法官 黃 秀 得 法官 葉 勝 利 法官 劉 福 聲 本件正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 九十四 年 二 月 十六 日
